【新加坡S-REITs 投資指南 – Saxo Markets 盛寶金融 特約】

(一) 為何要投資新加坡S-REITs?

房託基金 (REITs )主要收入來源來自租金，是一種高股息率及穩定的收息工具，這裡不詳談。

香港REITs的資產類別較單一，通常也是酒店或商場物業組合。新加坡REITs則較多元，資產類別有學生公寓、多家庭住房、老年公寓、商業圈，物流倉儲及數據中心等等，可於疫情下分散對酒店零售租務收入帶來的影響。

看看新加坡星展的統計數據，新加坡房託 (S-REITs) 的股息率高達5.2%，是全球股息收益率最高的其中一個房地產信託市場。目前，新加坡本地REIT的平均息差接近3.6%; 另外，S-REITs單位派息 (DPU) 的複合年均增長率估計有8％，有助緩解潛在利率上升的風險。

(二) 投資新加坡REITs 可從那個平台入手投資?

好多讀者都問一個問題，新加坡S-REITs可以從那個可靠平台買入? 小子誠意推介Saxo盛寶金融，主因為Saxo定位為一個專業級的投資平台，現在港股和美股的最低佣金分別是18港元和3美元，同時沒有其他收費，所以總體價格已經與其他主要券商看齊。加上是一個賬戶全球通、交易產品齊全、功能强大、優勢十分明顯。

香港絕大部分經紀商能提供的交易產品非常有限，Saxo卻能提供多元資產交易。一個Saxo Markets賬戶已可投資香港、美國、英國、新加坡、日本等多地股票，更可投資超過4萬種產品，涵蓋股票、ETFs、債券、共同基金、外匯、商品、期貨、外匯期權及上市期權等等。

(三) 有哪些新加坡S-REITs值得投資?

全球疫情打擊下，酒店、商場、購物中心或寫字樓等傳統資產類別的REITs租金收入或出租率受當其衝，較受疫情所影響，盡量避開暫時不投資; 反觀，疫情下衍生遙距工作，電子商務及倉庫儲存需求，數據中心、商業圈和物流REITs租用率仍維持穩定，不受疫情影響，較值得長線投資。

電子商貿推動物流服務增長，優質物流資產顯長線價值。讀者可留意一下星獅物流工業信託 (BUOU) ，此新加坡房託於澳洲、德國、及荷蘭擁有共95棟物流及工業用物業，8座商用物業，截至2021年6月底的物業組合出租率為96.3%。星獅物流過往五年DPU保持增長，按現時股價計算，這隻物流REITs股息率約有5%，可作長線投資。

疫情下更多企業或機構選擇遙距工作，新的工作模式及常態推動科技發展，數據中心資產可望受惠。吉寶數據中心房地產信託 (AJBU) 早前於已介紹過，是亞州首隻數據中心REITs。吉寶在新加坡、馬來西亞、澳洲、德國、愛爾蘭、意大利、荷蘭和英國等八個國家擁有二十座數據中心，截至2021年6月底的物業組合出租率接近98%。受惠疫情及市場對於數據中心的需求增長，吉寶數據中心過往幾年股價升幅較為顯著，估值較高，導致這隻數據中心房託股息率不足4%。考慮到吉寶數據中心上半年DPU增長較去年同期上升12.5%，成長空間足以彌補股息率較低的缺點，讀者仍然可留意。

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［藺相如，司馬相如，名相如，實不相如］（＊）咪講笑！同Freddie Mercury同Billie Eilish 齊名！獲得誠品認證！我是一個文青！

TLDR：屯門牛呢，真係睇好嘢都慢人一步，睇戲又多垃圾。所以要有馬蘭頭獎學金

1. 實情係屯門誠品，已經有貨。都話日日去睇，我仲發現搬咗位，原本係在啲財經書度，而家已經literally 「上神枱」，同Freddie Mercury同Billie Eilish 齊名！雖然暫時我都未見有任何人拎起嚟睇。實情咁耐以嚟都冇！

2. 又，真係的，明明銅鑼灣，太古同尖沙咀誠品都一早有，屯門就要再遲啲。真係鄉下地方資訊不便。「啲小朋友都要遲兩個星期先接觸到啲高質毒物」。

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3. 你真係唔好睇少呢樣嘢，What we talk about when we talk about 村上春樹？好多人都知道佢開coffee shop/酒吧，收工在廚房寫嘢。亦都有啲人聽過個契機係明治神宫野球場（我都去過朝聖），養樂多燕子隊

4. 但再之前呢？村上春樹係關西人，京都伏見出世，但神戶讀高中。佢唔止一次提過，神戶改變佢好多。神戶係個海港，易接觸外國文化（你見仲有異人館），佢就在嗰度睇好多西洋文學。

5. 我話睇書都慢人兩星期，當然只係講笑。「而家屯門都有Donki」「仲有Mirror」。但，你可以留意下，屯門戲院（屯門戲院並唔單指「屯門戲院」）上嘅戲，都真係同「市區」唔同。唔通會上《惡與他們的距離》？主要都係上「長相屍手」之類。有人話歧視，有人話市場考慮，「啲屯門牛就係睇垃圾」，乜都好，客觀結果都係一樣。喂，呀影帝林家棟，都公然恥笑去巴倫紐睇戲嘅人啦。2015年咋喎，香港人好尊重本地電影咩？（而不幸地，套《點對點》我都有睇，但居然唔係在巴倫紐！正如導演話頭，根本巴倫紐冇上呢套戲，全新界得葵芳新都會上，我就在嗰度睇）

6. 你都唔好話冇影響，我講兩件事你知。第一，好少同人講，當年我買樓，係有諗過買駿發花園嘅。咩話？駿發花園在邊？點解我會想買？「駿發花園咪會樓下上《惡與他們的距離》」。最後點解冇買？唔係因為冇錢（我有咁窮？況且我講緊2013年），而係因為懶，同埋我諗真啲，「我買完百老匯電椅中心搬走我咪仆街？去廟街聽數波波定食煲仔飯？定學麥路人郭富城咁去聽楊千嬅唱歌？」。第二，當然係因為我懶。租開我老母（真係我老母，唔係助語詞）屯門嗰樹好地地，咪買埋佢。係呀，買架，咪撚以為佢送畀我。電視框？框你老母（呢度就助語詞）。創屋苑尺價新高添呀！虎毒不吃兒呀。「不過冇人拎支槍迫你買」「況且之後都升咗好多」「所以真係唔使怕高追，咪縮數話咩等調整」

7. 一念任天堂，一念海天堂。一念八天堂，一念朱天堂。如果我當初買咗駿發花園？而家我係咪好有文化我就唔知，「但應該執多幾球嘢」

8. 講返，我變成「港片之鬼」，你估係偶然？並唔只係因為我細細個鍾意睇港產片。喂我年代啲小朋友，個個細個都睇港產片架啦，但大咗佢地自然就會覺得好check，我溝過N條港女，都以自己唔睇港產片為榮，我最鍾意都係我問佢睇乜戲，答曰「我個人冇乜所謂不過唔睇港產片」，充份反映到港女嗰種自以為嘅優越感同懶撚係considerate，多撚謝喎。不過我都冇諗住同佢去睇港片，因為我主要係為上床。到後來睇港片先有得上床，就係後話，只能講句十年河東，十年煩西

9. 我之所以到中學都不停睇港產片，主要係因為一個人。他的名字叫徐一刀。四十歲以上嘅麻甩佬應該聽過。根本就係香港全裸監督村西徹，佢進軍海外時吳宇森都未去荷里活。佢就係自己親身上陣，同「五十嵐」一齊拍愛情動作片

10. 但關我乜事？我又唔係蘇B（一個徐一刀有份用嘅演員）。主要係，徐一刀係我同學嘅舅父。咁佢就畀好多免費戲飛我地睇，當然唔係睇佢嘅戲（當時我中二咋），而係可以去睇任何戲。我唔知係咪只係港片，但肯定嗰時咩 凱都呀， 巴倫紐呀，仲有「屯門戲院」，都好多時係上港片。

11. 我仲記得我第一套用佢嘅飛睇嘅戲，就係《水滸傳之英雄本色》，李克勤唱主題曲，梁家輝做林沖，徐錦江做魯智深，劉青雲做大茄，但最正係豹哥單立文做高俅個仔去淫辱林沖老婆王祖賢。

12. 另外仲有《風塵三俠》（梗係柏安妮嗰套），仲有套日本人拍但廣東話配音嘅《三國志》（1990年代初，已經好過《三國無双》N倍，可見周顯揚真係食撚屎的，係呀，我又要好波過美斯先可以評論？）等等。可見我嘅中學年代，就係咁渡過。

13. 然後你諗下，埃汾太（名校女生嘛）。人地呢，午飯去Pacific Place食嘢—仆你個街到我在金鐘返工我都仲嫌貴呀！另外有個朋友仲誇張，中學年代，去「有馬」日本料理午餐。

14. 朋友同我同年，但你老味，我地年代在屯門？日本嘢？「就係去八佰伴食熱海麵屋」，好撚難食的，難食過味千。當然我好後來先知道，熱海係地名（大佬呀，嗰個年代冇維基百科，又冇一年去十次日本），而八佰伴第一間店，就係在熱海。

15. 至於我嘅名句（其實係朋友講），「嗰時食百人一朱已經覺得自己好撚high」，sorry，呢個係去到出嚟做嘢嘅事。仆你個街，我去到教書嗰時，兩皮嘢個月，都係同成班搣時去荷里活（梗係鑽石山啦，好彩未去旺角荷李活）食百人一朱咋！（話時話，就快又七夕，有冇人未聽過七夕搣時嘅教事？）

16. 睇到呢度，你心諗，有冇咁誇張。都真係有的。例如我估我好似去到2000年，即係，大學畢業，我先知咩係Tiramisu，「開頭以為日本嘢」。而家啲小朋友，幼稚園茶點都食喜知次一夜干啦！

17. 真的，as a 學霸，我博聞強記嘅能力，叻過好多「名校」嘅普通學生。但行出嚟就係冇嚟貴格，食幾多貴格燕麥片都冇用。「即係余文樂咁」，真係好多年先洗到嗰種新界牛嘅味。

18. 你話冇影響？有機會我細寫。但當年我去in Oxford獎學金，邊個in我？係李兆基，冇錯係四叔。仲有楊鐵樑。同埋羅德丞（唔係羅傑承），同埋一條牛津嚟嘅鬼。喂，我見到都變秦舞陽，腳震震啦。最記得鬼佬問我點解地盤啲鐵係工字型，我都答唔出，但其實我係知嘅。（BTW，當年我報N展，真係好彩冇收我）．後來當然獎學金拎唔到，做唔到乜乜學人，返去港大繼續have fun stay poor．四叔變咗亞洲股神。楊鐵樑變咗教英文。羅德丞？選唔到特首，冇耐死撚埋了。（原來都隔咗十年）

19. 事後諗？如果我醒少少嘅，我應該話畀四叔知，我阿麻係順德大良人。我成日返去的。拿，呢啲咪分野。但冇計，歷史沒有如果，洛賓2010年球單刀如果入咗？

20. 寫咗好多，都唔係咩獅子山下可歌可泣。你心諗，而家扁平化咗好多啦。而家屯門都上到NetFlix嘛，屋企都睇到 德國飛機吸血片啦，有得上網，拉近晒啦。

21. Yes and No．但其實，個世界，都係向比較有錢嘅人傾斜嘅。我甚至覺得，我幾幸運，我年代都仲可以叫做「上流」，即係一個普通家庭（唔好講到自己赤貧啦，至少有錢去睇戲）嘅屯門仔，都仲有得發下圍。而家？未必冇，但大家心知，越嚟越難。

22. 最新嘅趣聞，英國A Level，一半人A或A+。因為多咗Teacher assessment，fuck that 教師好專業唔偏私。但有乜所謂？好似阿婆賣紙皮咁，你會噴水上去，我又自然會計返你平啲。英國好嘅大學，更加大條道理自己搞admission test，甚至乎用自己嘅discretion—冇錯，就係傳說中嘅去緬甸做義工。點解啲名人富豪仔女都入到名大學？真係叻啲？你話呢？

23. 寫咁多，冇錯，最後都係講「馬蘭頭奬學金」嘅理念。呢個年代呢，你做屯門牛又冇錢嘅，真係比較大鑊。可惜我暫時都仲係只有理念，未有好多錢，更重要係未有執行力。但，總會搞到出嚟。

（＊）又，我都係早排先知，司馬相如唔係真名，正如河國榮崇拜張國榮，佢因為崇拜藺相如先叫自己司馬相如。正如司馬遼太郎，都係因為崇拜司馬遷（應該唔包括腐刑嗰part），但自愧不如亦係自謙，先叫自己司馬遼太郎。

似乎姓司馬嘅都啱呢味嘢（司馬遼太郎又會姓司馬啦！）。不過司馬賽兒，就唔係因為鍾意馬賽所以變咗馬賽。主要係鍾意波圖。講返，上季法甲馬賽第5，冇歐聯踢，所以要等波圖歐聯分組賽第三，先有機會馬賽對波圖

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【 嘩吓神功之ERROR限定怪銷大法 】

世界變了。

以前聽到ERROR，第一個反應是以懷疑中帶不屑的口吻說：唔係阿化？

現在聽到ERROR，第一個反應是以興奮的語氣話：你睇，係ERROR呀！

之不過……人紅自然廣告多？眾所周知，商業社會裏，尤其是影視娛樂產業之中，吹水者為數不少，很多事情聽落極其認真，原來十之有九都只係煲冇米粥，總之一日沒有簽紙確認、沒有製成品出街，任何事都只係得個講字，甚至更大機會是抽水，叨別人的光。坦白講，人紅之後多廣告，客戶只是聰明，不是贏家，因為正常人都想得到，要做到蔚為風潮，「品牌揸Fit人」要有洞見、耐性和勇氣。

網絡熱潮從來無法預測，要深信邀請合作的藝人於不久將來（或一個唔該）在市場上有「升值」潛力，「品牌揸Fit人」要憑信念與智慧，向對方伸出「友誼之手」。假若「黃金機會」終歸到來，藝人與經理人都會感激品牌的獨具慧眼，換來更長遠的合作。另外，雖然廣告「入屋」，但沒有人能夠保證推出之後能夠做到真正「三贏」，品牌建立正面形象、藝人叫座力更強、受眾願意購買產品和服務，要做到這點，廣告必需突顯藝人不同面向和潛力，最短時間內令人記住。

翻查資料，ERROR自2018年12月出道至今，曾演出的硬照及短片廣告計有高露潔、藍妹啤酒、ACUVUE隱形眼鏡、曼秀雷敦、樂敦、葡萄適、Dove防斷髮洗護髮系列、Zoflora消毒噴霧，以及Deliveroo等，幾乎清一色都是網絡廣告，內容創作上，「惡搞」與「踩界」的元素明顯，意思是：如果這些廣告由ERROR演繹會很「啱數」，假若落在其他藝人身上就會變得尷尬，甚至引起「公關災難」，相當Error（錯誤）。

用例子說明較易理解。比如高露潔的「全效專業牙齦護理牙膏」廣告（2019／https://bit.ly/33uoLLM ），強調產品是全新配方，但劇本創作上，卻套用電影中慣常見到的毒品交易橋段。影像內容決定廣告格調，而後者又以藝人形象作為重要基礎，以此例而言，就算客戶願意接受廣告公司的意念，藝人和經理人那邊亦未必夠膽答應合作，因為故事容易引起負面聯想，博唔過，但由ERROR演出就很有喜劇效果了。

做下把呢？也不是人人都接受得了。比如Dove的「日本植萃洗護髮系列」（2019／https://bit.ly/3bcAIKj ），廣告模仿日本綜藝節目的呈現手法，講述肥仔跟女主角佩男野外約會期間，突然遇上大風吹，佩男披頭散髮，長裙也吹起，女神形象盡失，大發雷霆。為安撫佩男，肥仔變身魔術師，令女神重拾飄逸秀髮，靚晒！但想深一層，四人組合，只有肥仔正常出場，其餘三位都要做花和牛油果，經理人會否接受這種角色設計？

既然講明是賣廣告，傳統上，一定要拍到產品有幾靚得幾靚，但以《ERROR自肥企画》第四集的「ERROR遊詐詭」為例，肥仔遭推落潤滑劑與水溝成的「紫色池水」後，「格仔導演」Mike立即拿出ULOS的產品出來讓肥仔洗面，之後阿Dee拍攝《ERROR流忍者》期間遭欺騙，使出「鳳凰不死鳥」時竟跌入兩米深地洞，用來墊底的竟是卡樂B熱浪薯片！（https://bit.ly/3hfZdKM）

這些品牌推廣方法故且可以稱為「ERROR限定怪銷大法」，這是他們的成功之道。

說穿了，四子岩岩巉巉，卻似泥膠，可以揑成品牌需要的模樣。ERROR喜歡扮嘢、享受不同類型的踩界演出，成功收服觀眾，而網民同樣有塑造藝人的影響力，因為他們明白ERROR的市場定位，反過來「容許」四子「亂噏廿四冇嚟正經」，如果客戶深明此理，不是單純盲撐，善用ERROR的特質並糅合於廣告中，才叫做「識玩」。

就以Deliveroo「戶戶送85折子戲之十八相送」（2020／https://bit.ly/3o3wObU） 為例，四子需要身穿粵劇戲服，抹上濃脂厚粉，以粵曲腔口唱出宣傳訊息，更跟足各種走步與造手，似模似樣，但其實「Sell外賣」，以兩者之間的落差感，令觀眾留下印象，相信這是自從近十年來，其中一條玩味指數最高的本土廣告意念，如同一概念套用在MIRROR身上未必可行。

但要察覺這一點絕不容易，決策者既要預視到《造星》勢力即將興起，又要有足夠風險評估，繼而不斷嘗試，直至遇上世紀疫情，香港人要不斷在網上「搵嘢睇」，ERROR總算「食正Timing」成功彈起，令品牌受惠。事實上Deliveroo跟藍妹一樣，很早期已看中ERROR潛力，這是依靠真實數據得出來的結論，由「十八相送」到近日推出的「戶戶高呼飯Tastic」（阿Dee、193與雞丁合演／https://bit.ly/33w48z0 ），合作至少四次。最新作品是於周四（6/5）推出，只有阿Dee與保錡參與的「買Donki外賣有折頭兼送保溫袋」，但硬照卻以早前保錡「入雪櫃」一事借題發揮。

當中最黐鬼線的，是「戶戶一把口，三百種胃口」的廣告系列（2020／https://bit.ly/2RDhVkA ）。為強調一樣米養百樣人，口味各異，品牌提供的外賣餐廳選擇極多，總共超過300間小店，廣告公司需要拍攝40多段短片，再用Mix & Match的方式，拼湊出300多條一分鐘的短片，四子需要扮演外賣仔、外星人、老竇、阿媽、嫲嫲、阿女、家貓，還有他們本人，扮演外星人時，無論面部表情、語氣，加上搞鬼對白，尤其好笑。坦白講，他們已成為一種無法逆轉的新潮流，由線上帶到線下，不過也要講一句，廣告始終有很多限制，所以大家別過份期望ERROR的廣告真的跟《ERROR自肥企画》那樣可以去到咁盡。

（ 10052021 ）

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