【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研

港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。

▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念

「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：

”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”

當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。

70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。

當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。

▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍

直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：

—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：

當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。

—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：

首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。

—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：

佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。

—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：

當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。

其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。

▌誰主上蓋物業？

這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。

文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。

▌物業收益應急而起

70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：

—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)

—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)

—加速還債(accelerate loan repayments)

—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)

可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。

引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。

▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費

港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。

文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。

在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。

參考資料

1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.

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早安！星期一(月曜日)。

月亮還在水瓶座的今天，
強烈引動天王星、逆行土星和逆行水星的能量，
一方面，
計劃趕不上變化，
必須順勢而為。
另一方面，
也很適合做出斷捨離的決定。

生活中應該留下真正美好和有用的東西。
此刻，你最想感謝生命中的那些人呢？
今天，有那一刻是讓你感覺寧靜平和的呢？(喝咖啡？吃早餐？)
請好好記住這些感覺，
讓它變成我們勇敢前進的力量。

受到星象的影響，
今天發生地震、強風、高處墜下、砸落、坍塌的機會高，
又逢水逆，交通意外(含電梯、橋樑)、網路和通訊問題也容易發生。
請謹慎小心，必要時做好備份。

◎時間的祕密
(1)上午4:44前
溝通熱絡，集思廣益，
事情進展順利。

(2)上午4:44起至上午11:26前
一動不如一靜，
適合靜觀其變，順勢而為。
由於事情發展多困難、阻礙和意外，
必須耐心面對與處理，
可以的話，
不妨以時間換取空間。

(3)上午11:26起至下午1:16前
容易衝動而為，
直覺或感情行事。
須三思而後行。

(4)下午1:16起
變化再現，
也可能需要重新來過。
別急著太快行動，
請先搞清楚狀況，
必要時請求協助，
自然會有轉機。

★今日幸運星
上升、太陽、月亮在天秤座最佳，雙子座次之。水瓶座午後轉佳。

#金星還有2天就要進入巨蟹
#今日星象
月亮120度太陽(04:43)、月亮90度天王(09:30)、月亮0度土星(11:25)、火星120度海王(13:15)、月亮120度逆行水星(入相位)。

https://www.elle.com/tw/life/how-to/g35527906/50-things-you-should-dispose-now/

早安！星期三(水曜日)。

月亮由魔羯座進入水瓶座的今天，
今明後三天將正式來到「六星連珠」的時刻，
群星在水瓶座時，
除了強化水瓶座所強調的科技、創新、社會進步、人權意識外，
日月水金木土(水瓶陣營)與火天(金牛陣營)的對峙強烈，
全球社會也容易出現極端、激進、為整體或理想犧牲個人的發展。
(近期的緬甸政變、印度農業改革抗爭就可以見到端倪)

星期三的守護星為水星，
逆行中的水星與火星的衝突在今天來到高點，
同時月相也正引動土星與天王星的凶相，
今天全天發展將會相當戲戲化，
計劃趕不上變化。
發生地震、車禍、爆炸、高空墜落、斷裂、潰堤、坍塌的機會高，
更要慎防各式意外頻傳，
並遠離危險的人事物。

當然，這樣的星象也不見得人人壞，
而是容易大好大壞，
幾家歡樂幾家愁。

凡事如果早有準備，
今天就能從容生活無大礙。
若臨時抱佛腳，
面對時間壓力，
自然容易出狀況。

能管得住自己的人，今天絕對是幸運的。

◎時間的祕密 (以台灣時區/UTC +8:00為主)
(1)上午9:20前
大勢底定，
暫時難有轉圜空間，
適合休閒、休息、例行公事。

(2)上午9:20起至晚上9:52前 (凶)
困難、阻礙、意外增加，
下午4點起逆勢轉強，
並在晚間9:52前來到高峰。
一動不如一靜。
見機行事、彈性因應才是王道。

(3)晚上9:52起
壓力、挑戰稍走弱，
可以好好放鬆休息，
也適合社交聚會、人際交流。
但仍要注意安全。

★今日最幸運
上升、太陽、月亮在天秤座。

★今日最挑戰
上升、太陽、月亮在金牛、獅子、天蠍、水瓶。

祝大家小年夜愉快！

#舊的不去新的不來
#壞的不去好的不來
#讓生命中留下最美好
#今日星象
月亮0度冥王(01:22)、月亮進入水瓶座(09:20)、逆行水星90度火星(20:16)、月亮0度土星(20:42)、月亮90度天王(21:51)、月亮0度金星(入相位)、金星0度木星(入相位)。

https://www.harpersbazaar.com/tw/culture/lifestyle/g35414576/50-things-you-should-dispose-now/

點樣斬雞
1. 切去雞頭不要。
2. 切出兩隻雞翼。
3. 切出兩隻雞脾。
4. 雞背脊及雞胸肉，中間切開。
5. 切去雞屁股，雞頸及雞膏。
6. 中間切開雞背脊，大約切4刀。
7. 雞頸位置，切去肥膏。
8. 切去尾部不要。
9. 雞胸中間切開2邊，每邊切開4～5件。
10. 雞脾每隻切5～6件。
11. 雞全翼，切2刀，分3件。
12. 雞腳，切去趾甲，1開2。
13. 完成。

How to cut chicken in pieces:
1. Cut away chicken's neck.
2. Cut out the wings.
3. Cut out the legs.
4. Chicken's back and breast. Cut at the midlle of them.
5. Dispose chicken's bottom, neck and fat.
6. Cut the chicken's back into 4 pieces of each share.
7. Cut away the fat of chicken's neck.
8. Cut away the chicken's bottom.
9. Divide chicken breast into 2 shares. Cut each share into 4~5 pieces.
10. Chicken leg, cut into 5~6 pieces.
11. Each chicken wing, cut into 3 pieces.
12. Chicken feet, cut away nails. Divide 1 foot into 2 shares.
13. Complete. Serve.

明日話今天( ?越煮越好?)
https://youtu.be/_NNoaTPIG9U

冰鎮豉油雞https://youtu.be/-lOFnkML2wA

50萬訂閱
https://youtu.be/XGU0D1ZhW44

???我有900多條片?大家入呢個網址 ?全部可以睇曬?
https://goo.gl/cuyAZa hip???

??I have more than 900 movies?Everyone enters this URL ?All can be viewed ?
https://goo.gl/cuyAZa hip??

有好嘢介紹(系列)
?購物?淘寶
https://www.youtube.com/playlist?list=PLkU_SdeTtB_Rc0-Un6xo46g2YT-1L1OXW

碎肉攪拌機(1)
https://youtu.be/GR68cAg2Czs

759韓國鑊(2) 百幾蚊超抵用 https://youtu.be/xbbFEmP3Aiw

大長今煲(3) 韓國砂鍋最好用
https://youtu.be/pylkcTIeO7k

養生壺(4) $54.8
https://youtu.be/eeoCG4t8PG8

開菠蘿神器(5) $5 超好用
https://youtu.be/2sKp6e-d-aw

磨刀器(6)超方便
https://youtu.be/f1S2NBt8reg

Korea(7)759韓國鑊 再介紹
https://youtu.be/yEeEXrOPnmk

按摩球(8)五十肩/坐骨神經痛/腰痛頸痛https://youtu.be/UHItDm8x6Kg

千年油漬(9)完全冇問題 不傷皮膚
?Youtube熱爆影片?
https://youtu.be/oR-JOy50cXY

洗衣波波(10) 新時代產品最方便
?Youtube熱爆影片?
https://youtu.be/P3PZ0yZxMNE

保鮮紙(11)超好用
?Youtube熱爆影片?
https://youtu.be/JCkzMaFV0aI

手持攪拌器(12)
?Youtube熱爆影片?
https://youtu.be/1sCaNADCEIE

光波爐(13)$178冇得輸https://youtu.be/ILs5vb4v-00

有用快啲買(14)?幾個月冇做特價?
https://youtu.be/A4HDs2X9CPs

笑片?更換廁所板(15) 白色強人續集 https://youtu.be/Nu3c0WtUgl0

We Should Learn “What is the Proper Way to Dispose FOG” ??
•
“坦白从宽”,
平时你是怎么处理煮饭或吃剩的油？
直接倒进入洗碗槽？
No No No！这是错误的??‍♀️
•
你知道FOG是什么吗？
它和我们每天的生活息息相关哦~
FOG stands for Fat, Oil, Grease
我们每天煮啊吃啊，都避免不了使用”油”
•
试想想，如果大家都因为贪方便
通通将剩下的食用油倒入下水道，
油比水轻，流动性差一些，
凝固后非常容易阻塞下水管
不相信啊, 来看片!有图有真相!
•
有没有想过，
是谁帮你清理这些的啊～
是IWK(Indah Water Konsortium)
Indah Water 秉持着”零废料”的概念, 担起了
保护公众健康和保护环境的社会责任??
下水道清洁,是IndahWater其中一项很重要的服务。
•
试想想想，如果没有他们这一层专业的废料清理处理， 我们大家受到的影响可严重了，
并且会直接影响公众的健康。
•
在IWK那么幸苦做FOG处理的同时
我们应该学习如何正确的处理FOG
让我教教大家”如何简单的处理家里的FOG”吧!
•
煮完菜后,
如果你的平底锅里只残留有少量食用油
就把它冷却, 然后用餐巾纸擦干就好。
食油千万不要倒进厨房的下水道里。
•
如果剩的油比较多，
可以将油冷却后，将残渣过滤
装入密封的容器， 再丢弃。
•
捐出你的食用油。
这听起来可能有些奇怪，
其实很多城市都正在请他们的市民捐出食用油。这些油脂接着会被清洁和Recycle成的生物柴油 Biodiesel。生物柴油是无毒、可生物降解的燃料，
•
当然，也建议大家在做菜时少用油，
即健康又节约。
•
想要了解更多
详情可以产考，www.iwk.com.my
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保护环境，人人有责！从现在做起！
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#NewLifeForWater
#IWKCares
#FOG
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#reneewenwen

【TNF手作步道體驗營】淡蘭古道中路-崩山坑古道

The North Face將和長期守護山林、提倡「天然步道零損失，水泥步道零成長」的千里步道協會及健行筆記合作，共同推動「手作步道體驗營」



📍活動地點：新北市雙溪區、淡蘭古道中路-崩山坑古道

🕐活動流程與時間：2019年3月30日

📝無痕山林（LNT）七大原則：

l 事前充分的規劃與準備 （ Plan Ahead and Prepare ）

l 在可承受地點行走宿營 （ Travel and Camp on Durable Surfaces ）

l 適當處理垃圾維護環境 （ Dispose of Waste Properly ）

l 保持環境原有的風貌 （ Leave what You Find ）

l 減低用火對環境的衝擊 （ Minimize Use and Impact from Fires ）

l 尊重野生動植物 （ Respect Wildlife ）

l 考量其他的使用者 （ Be Considerate of Other Visitors ）



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👉更多有關於【秋天剩旅行cts.travel】此旅行的照片
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👉歡迎商業合作與邀約
🔥bokas3kas3@gmail.com🔥

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#淡蘭古道
#手作步道
#崩山坑古道