🏮新春抽獎🏮

生完喜西後一家三口人搬到現在住的家裡，因為很喜歡美式風格，設計裝潢時特地把家裡的餐桌連貫餐廳做成一個長長的中島，擺上喜西滿月時我和西爸抱著她的照片，今年五月即將在這個家住滿三年，也即將迎接第二個女兒婼藍（#Lauren），兩個女兒都用諧音取名，想說這樣比較國際化方便取英文名～今年就可以把整個餐桌坐滿了，覺得幸福～

下個月就要過新年了，像我這種居家佈置狂就不免俗的想逛Crate & Barrel的家飾品，除了買了許多木製餐碗、盤子、蠟燭、木質托盤、大理石托盤外，這次還買了很美的季節插枝，特地抱了一大束花回家是因為以前我娘家過年時，每年也都會佈置一盆應景的植栽，剛好在C&B逛到就趕緊帶回家了！另外還買了可以在酒杯上寫字的麥克筆唷！有常發摟我的人應該知道我最近很迷寫英文書法～立馬各種顏色都買來寫寫看～

為了迎接下個月新年，Anya準備了三個小禮物要送出給大家（抽三位），感激在FB觸及率相當低的年代還常看到大家的like🙇🏻‍♀️🙇🏻‍♀️🙇🏻‍♀️

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✔️抽獎贈品

1）文中提到的wine glass writer
2）Anya自己手繪的紅包袋6個（裡面沒有錢）#詳情可以參考圖片
3）Anya設計的狗年大吉大利單字春聯（一組四張）#詳情可以參考圖片
（隨機抽出隨機出貨唷）

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✔️參加辦法

1）必須是Anya & Rosie粉絲
2）隨意留言和孕婦聊聊天吧或是狗年吉祥話皆可
3）Tag或把貼文分享給需要C&B資訊的朋友們

✔️開獎日：1/17晚間開獎✌️

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Crate and Barrel Taiwan
官網：www.crateandbarrel.com.tw/zh_TW

✔️附上Crate & Barrel近期折扣資訊：

1/4-1/31餐廳家具/沙發15% off
1/4-2/28推薦商品Up to 50% off
1/4-2/20家具單筆滿$30,000送$1,500(可累贈) | 家飾單筆滿$3,000送$200(可累贈)還可同享百貨檔期優惠唷

【171116 美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle】

這一次的會議內容感覺比過去充實，主要是學員們自己也有積極進取的心，有漸入佳境......↓

【學員A】

1.看到我之前在臉書po文提到「總裁說房市不好，就是最好的時機？」主動詢問我，不解機會點在哪？

我答：做事要搭配天時、地利、人和，過去房地產景氣一片大好，誰會想要改變？但未來房市呈現常態性低成交量，店頭營運成本明顯吃掉公司利潤，「此刻」人心浮動，就是最好的「天時」，唯有這個時機，最好做招募。

因此，除了業務員原本該做的開發、銷售、房地產知識吸收之外，更應該利用這個時機點，努力做招募，利用美商ERA的合夥人制度，壯大自己的組織，累積被動收入，才能讓自己越做越輕鬆。

2.接觸某位屋主，說要「實拿不含服務費」2300萬，換算單價81萬/坪。

我要求A自己去實價登錄網站做功課，A也在飛鷹計畫開課前認真去查詢，發現附近成交行情連70萬都不到，覺得屋主真的賣太貴。

我順帶提醒A，如果跟屋主在「第一次見面」之前，這個行情功課早已做足，不就更能提升自己在客戶面前的專業度嗎？

3.拜訪屋主時，發現當下總共有3名房仲，其中1家房仲的言行舉止，充滿銅臭味、油條，雙手還交叉在胸前，，A從旁的觀察，發現同行給屋主的感受很糟糕，因此當作借鏡，警惕自己與客戶互動時，要保持適當距離，肢體語言、禮貌也是相當重要的。

4.當時有3家房仲，陪同A的同事，在與同行閒聊時主動提到美商ERA的制度，讓同行有點動搖，想換公司，A也因此學下來，告訴自己「時時刻刻」都可以做招募，遇到同行就可以聊。

5.前幾天，A一度以為簽約用的契具不見了，A想說沒什麼，不見就不見，後來我主動要求去詢問其學長姊，A才知道事情的嚴重性，輕微者頂多罰錢補工本費，中度者要登報遺失，而潛在可能發生的嚴重風險是，萬一有不肖人士拿著你領過的契具（例如斡旋），跑去跟買家收「現金」斡旋金，然後捲款潛逃，那當初誰領那份契具的業務員，就要連帶承擔法律風險了，這也是為什麼我們跟祕書請領契具時，上面都有編號而且都要業務員登記簽名的原因了。

【學員B】

1.開發到一物件，屋主也同意簽委託，但所有權人是女兒，爸爸說女兒沒空，而且爸爸才有實質決定權，所以爸爸出面簽委託即可，問該怎麼處理？

答：
學者理論官方說法派：要求爸爸出示女兒授權給爸爸的「授權書」，爸爸才能代表女兒簽委託，委託合約要一並附上授權書。

經驗實務變通派：萬一爸爸已經嫌簽委託夠麻煩了，還要生出一張授權書，覺得更花時間，因此不想簽了，可以請爸爸在所有權人簽名的地方，「先」簽上女兒的姓名，「再」簽上爸爸自己的姓名，旁邊加個「代」字，不能叫爸爸直接簽女兒的姓名喔！

2.關於屋主的盤算，屋主說，開價1360萬，實拿1300萬，意思就是，服務費抓4%=1354萬=「開價趨近等於底價」，毫無預留殺價空間。

答：這類的屋主，通常的說法是「出價再來喬服務費」，屋主當然也知道買家隨便出價都肯定低於底價，心態就是「想享受到房仲的服務與客源，又怕仲介賺」，因此建議，不管日後是否有客戶，定期與屋主保持聯繫，而在每一次的溝通過程中，尤其是在討論價格時，都必須連同服務費包裹在一起談。（相關的話術就不文字化了，直接在課程上有給予B建議。）

不然屆時準買出現時，成交時只有雙贏，沒有三贏，屋主給仲介服務費只會覺得是「恩賜、施捨」，並不是「應該給付的規費」。

【學員C】

1.因為自己本身就住在淡水《台北灣》社區裡，因此決定當「社區專家」，把台北灣1~6期全面搞懂及深入經營，也有找學員B協助，目前為止已經累積簽了3筆買賣委託合約了。

2.但是，委託合約中，有很多空白處（審閱期、留下家具家電有哪些？售價？是否代收訂金？屋況說明書？服務費%數？.....多處空白），所以，我已要求學員C、B，各自詢問資深的學長姐。而下次分享的題目是：如果屋主事後悔賣，或者惡意要找麻煩，因為當初委託約的哪個部分沒有簽名，所以屋主可以攻擊的點有哪些？可能導致哪些消費糾紛？下周的飛鷹計畫會議裡，要分享給大家聽。

【學員D】

1.之前在戶外OP，因此認識某位買家，沒想到買家在新店華城路也有房子，主動表示想委賣，問D是否願意接？

而D做功課時發現，屋主價格心態過高，加上那邊成交頻率低，且距離自己的經營範圍遠，交通時間都是成本，但又想經營此客戶，不曉得該怎麼做？

答：
a.新店華城路一帶的別墅，其實跟陽明山別墅類似，因為市區、蛋黃區的豪宅推陳出新，導致山區別墅型豪宅成交低迷，過去3~5年來成交筆數非常少，呈現個位數，這樣的資訊可以分享給客戶知道。

b.因為種種考量，賣此案事倍功半，可又想經營這位客戶，建議可以暫時先私下運作，也就是持續跟客戶互動，讓他知道，只要有客戶指名要新店華城路一帶的房子，一定會轉介紹，暫時沒有簽委託，可以減輕沒客人、沒帶看的心理壓力，但仍可定期與客戶聯繫互動，讓他知道，你有在關心他的房子就可以了。

2.另外，D過去這一陣子都針對「慶城街」的案子守現場，因此累積了不少附近需求的買家名單，決定深耕，針對累積的買家資源，會著手開始介紹、開發附近的案子，努力做到點→線→面。

3.學員D因為經驗不過才幾個月，因此也不自我設限，也對商辦、店面有興趣，剛好我們公司有定期的商仲交流會議，D也決定開始要參加了。

【學員E】

新加入的夥伴，新人，剛考到證照，第一次參與會議，表明因為家住土城，所以區域深耕應該就是以土城為主，準備開始從各大房仲網站、售、租、開發、銷售、實價登錄資訊、社區介紹等等，展開最初步的認識、蒐集行動。

【我】

有一名新同事提出一個問題，關於591，不論租售，刊登者皆有3種身分：房東、仲介、代理人。同事問：「既然代理人也可以賣房、招租，代理人也可以收服務費，我們幹嘛要當房仲？還要上課、考證照，那麼麻煩？」

答：代理人當然可以收所謂的「紅包、介紹費」，但不能收「服務費」，名詞定義有所不同，而房仲是屋主「委託」之人，代理則是屋主的「延伸」，定位也不一樣，通常代理人會跟屋主收「介紹費/紅包」，但如果對承租方、買家，如果在一開始沒有清楚表明要收費，成交後才說要收，消費者是可以拒絕的。

另外，仲介需要考營業員證照，收取費用，有稅的問題，要開發票，而代理人並沒有，因此，如果偶爾為之，算是遊走法律邊緣，但如果是「職業級代理人」的話，就有涉嫌逃漏稅的嫌疑了。

更詳細深入的解說，也可以參考白法務的文章→https://timeline.line.me/post/_dR6rGbTu_INcf7EvB3Oh91DggGSV52mwY9AfLGk/1149211090404024031

以上 報告完畢

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171116-era-flying-eagl.html

【間歇斷食的產酮效率，以及會不會燒到肌肉？】
　
對話記錄是朋友給我的實驗回饋，在間歇斷食一週後就能出現尿酮，倒有點出乎我意料，先跟大家解釋一下「酮」這東西。
　
不同於碳水化合物產生的葡萄糖，消耗脂肪產生出來的「酮」，是種使用效率更好的能量來源，不像葡萄糖會讓你昏睡，習慣用酮當能量之後，你的頭腦會更清醒，也更有活力，是生酮飲食所標榜的核心，生酮成功與否，就看你能不能驗出「酮」。
　
主流媒體常把「酮」跟「酮酸中毒」畫上等號，而這情況只有在「血糖很高」及「酮」這兩個狀況同時出現才會發生，換句話說，缺乏胰島素降血糖的人才會有這問題（比如第一型糖尿病患者），正常人只要能產生胰島素，多半不會有這問題。
　
所以，你下次再看到網路文章沒有加註上面這些前提，就拿「酮酸中毒」做文章，就可以一笑置之。
　
而「酮」另一個為人所詬病的，大概就是酮流感（Keto Flu），吃慣碳水習慣用葡萄糖當能量的大多數人，初期使用「酮」當能量時會出現各種症狀，可能是頭暈、無力，重訓愛好者最怕的肌力下降，也名列其中，反正因個人體質不同，症狀也不同，像我就完全沒感覺……
　
一般來說，撐過就沒事，但實在是不舒服到難以忍受，記得尋求專業醫療協助，家醫科是你的好朋友。
　
要產酮的關鍵，在於吃進夠多的脂肪，就生酮飲食而言，脂肪必須佔食物比例的多數，如果你是吃肉而非吃油的「偽生酮」，蛋白質會透過「糖質新生」轉變成葡萄糖，你離入酮還有好長一段距離。因此生酮人常常把「補油」掛嘴邊，就是為了要拉高脂肪的比例。
　
但斷食為什麼會產酮呢？答案是：體脂肪也是食物的一部份。
　
人體之所以會累積體脂肪，主要是為了食物匱乏時拿出來用，在斷食超過16小時後，身體會開始燃燒體脂肪來用，換言之，此時此刻你已經在執行「高脂飲食」，你吃的是體脂肪，是真正原型的「生酮飲食」，只是不靠嘴巴在吃，一點都沒有大吃東西的爽感😂
　
這就是斷食可以產酮的真正原因，事實上，「生酮飲食」就是為了這個目的而生，只不過他們是用膳食脂肪來產生「外酮」，而斷食是用體脂肪在產生「內酮」，哪個降體脂比較有效率，應該不用我多說。
　
這也是為什麼斷食不用管TDEE，只要你斷的時間夠長，你缺的熱量會從體脂肪拿去補，真正需要補充的，其實是微量元素及礦物質，所以我48小時斷食都會準備玫瑰鹽隨時口含，平常也會補充維生素C、B群、鋅、鎂。
　
上面的燃脂機制，會衍生標題中另一個大家在意的問題「斷食會不會分解到肌肉？」
　
用一個斷食界常用的比喻：體脂肪很像預先儲存的木柴，在寒冬時拿出來燒，而肌肉則像是你家沙發，是家的核心跟機能之所在。
　
我們的身體可沒這麼笨，會在冬天時先丟沙發進去燒，而把木柴放一旁，斷食時會先燒的就是體脂肪，不是肌肉，上面的產酮機制可以反過來驗證這件事。只有在體脂肪4%以下才有肌肉分解的危機，畢竟你家的柴都燒光了，當然這時就只能燒家具了
　
那為什麼很多過度節食的人肌肉會變小？
　
首先我們要先定義「節食」與「斷食」的差異：「節食」是指3~4小時就吃東西，但老吃不飽；「斷食」則是足夠長的進食間隔，但吃飽吃滿。
　
這兩者的總熱量差異很難說，要看你多會吃，以及多能忍。但真正讓節食者肌肉變小的原因，是因為他們過短的進食間隔無法像斷食者一樣分泌生長激素保護肌肉，以及不運動。
　
更嚴格的說，我覺得不運動，特別是不重訓才是肌肉變小的關鍵。
　
就算是斷食有生長激素保護，但肌肉是非常標準的用進廢退，整天囤在沙發上當馬鈴薯，給你打整罐的生長激素也不會長肌肉，不論斷食增肌或是傳統增肌，就算你要打藥，足夠強度的訓練都不可或缺。
　
不知道這是第幾次強調這句話：
「體脂肪靠飲食，肌肉靠重訓。」
　
想嘗試間歇斷食的朋友，大可放心這件事，只要斷食時間夠長出現的生長激素，再加上重訓幫忙，你的肌肉可沒這麼容易掉呢。
　
#官方警語
#斷食請依個人體質執行
#必要時請尋求專業醫療協助