梧：話說，有網友喺下面問過在下，debt可以點樣off balance sheet，而在下都應承咗會就呢個topic寫小小嘢。咁當然啦，在下都係會用返小小內房嘅perspective寫，畢竟喺香港人嘅認知當中，內房股係玩最多off balance sheet debt嘅sector，沒有之一。不過，在下其實已經離開咗會計同金融行業一段時間，所以大家當呢個係Off Balance Sheet Debt 101就好，在下亦都希望可以拋磚引玉，引嚟高手留言。

所謂嘅off balance sheet debt，最basic嘅概念就係將公司嘅一啲負債由liability side抽走，然後放喺第二度（主要係asset side，甚至係跟本喺盤數度trace唔到）。在下最記得嘅一個簡單例子就係當年恆大發行過永續債券，但係因為會計準則嘅關係，呢啲perpetual bonds係被定義為equity而唔係debt。但係呢啲都只係basic嘢，而家亦唔會有人玩。

同埋，在下因為懶嘅關係，所以啲基本嘅定義同知識就唔徙時間同大家講解，在下當大家對會計同corporate finance都有咗啲基本嘅認識。

其實呢，玩off balance sheet debt嘅公司唔止內房，香港嘅地產商都有玩過的，主要係透過所謂嘅發展商二按玩的。不過老實講，而家香港嘅地產佬已經唔玩呢啲咁細雞嘅嘢，相反而家有啲財仔就係當年由地產佬度賣出嚟，不過同佢地嘅關係仲係好密切就係。

就當如教科書咁講解，具體係點玩呢？好簡單，用旗下嘅一啲associate（聯營）財仔公司，然後用嗰啲公司同銀行借錢，以母公司做擔保，然後再以mortgage嘅形式將借返黎嘅錢借俾買家。雖然喺嗰間（財仔）公司盤數度會分別有liability（銀行loan）同埋asset（loans to customers），但係喺會香港嘅計準則入面（HKAS 28），聯營公司係可以用Equity Method（權益法）入賬，所以喺母公司盤數度只需要披露所有聯營公司嘅總資產同總負債，大家就跟本睇唔到啲咩。你見到年報disclose嘅，只會係最大舊嘅associates，細嗰啲你根本連搵都搵唔到呀。

大家明白以上嘅basic玩法嗎？明明有問銀行借錢即係有負債，但係唔喺liability side反映出嚟，甚至喺investment in associates嗰粒數入面你根本乜柒都睇唔到。

內房股玩呢樣嘢玩得仲出色啲。大家仲記唔記得影子銀行呢個term？當年內房股就係好撚鍾意拍埋啲信托公司（就係所謂嘅影子銀行）玩off balance sheet debt。點玩？

首先，由信托銀行買項目公司嘅股份，變相俾錢母公司，然後母公司承諾之後（比如話賣晒啲樓後）就會用一個premium從信托公司手上買返呢啲項目公司嘅股份。

大家要明白嘅係，起一個樓盤用一間項目公司，賣完樓之後呢間項目公司就會收皮，所以根本呢一個arrangement就係變相借錢俾母公司，然後所謂嘅以premium價回購價其實就係俾利息。明明係借錢，但係就變咗investment in associates。

值得留意嘅係，如果有啲項目夠大夠靚嘅話，根本就唔需要賣太多項目嘅股份出去，將呢啲子公司變成JV（合資公司）。

黎到呢個位又講下會計歷史。以前呢，FASB（美國）同IASB（歐洲）其實喺JV嘅會計處理上一直都有分歧——IASB一直要求用Proportionate consolidation，但係under US GAAP JV係用權益法入數。時至今日，IASB跪低咗，所以而家公司係用Equity Method入JV數（IFRS 11），不過，如果大家嘅會計年資夠耐嘅話呢，其實以前IAS 28係可以俾大家二選一的，所以當年內房股係會選擇用Equity Method入JV。

當然啦，而家大6嘅影子銀行嘅玩法已經俾在下以上講嘅複雜好多倍，但係作為一個入門嘅話，起碼大家都有一個idea何謂off balance sheet debt——其實即係玩會計準則嘅灰色地帶only。

<新聞> 美國州政府發行債券，並用以投資來支撐養老金

連州政府都在舉債投資，不然養老金撐不下去。
其實舉債投資不是什麼問題，我自己也是開槓桿。
問題在於你的債務與投資期限是否匹配 ?
比如說你借短投長，這就有期限錯配的風險。
而以美國各州政府這種作法.....我是不敢去買市政債啦。

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根據市政市場分析公司對彭博數據的分析，截至 8 月底，州和地方政府今年已借入約 100 億美元用於養老基金，超過了過去 15 個完整日曆年中的任何一年。為養老金借款的個別市政當局的數量從 15 年平均 25 個飆升至 72 個。

在考慮所謂的養老金義務借款的人中有諾維奇，這是康涅狄格州東南部擁有 40,000 人口的城市。到 2022 年，它每年支付的舊養老金債務已攀升至 1,100 萬美元——是現有工人年度退休金繳款的四倍，佔該市預算的 8%。該市將於 11 月就是否出售 1.45 億美元的 25 年期債券進行投票，以支付退休警察、消防員、城市工作人員和學校僱員的養老金。

主計長 Josh Pothier 說，價差幫助他克服了最初的猶豫。“這很可怕；這有點像以保證金購買，”他心裡想。“但我們長期以來一直處於極低的利率，”他補充道。

以下是養老金義務債券的運作方式：一個市或縣為其全部或部分未支付的養老金發行債券，並將收益轉儲到其養老金金庫中進行投資。

如果養老金投資的回報高​​於債券利率，隨著時間的推移，額外的投資收益將轉化為較低的市或縣養老金繳款。

【新債王：通膨環境好似70年代 流動性爆發壓抑殖利率】

有新「債券天王」封號的Doubleline Capital執行長岡拉克認為，美國當前的通膨環境好似前總統吉米卡特(Jimmy Carter)的年代。

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コメントや質問になるべく返信しているのでコメントをお待ちしております(*´ω｀)

ドイツ銀行が破綻するという噂を聞いたので、調べてみました。ダウ平均が史上最大の下げ幅を付け、日経平均も大暴落しています。このような世界的な経済危機の状況となり、景気や経済から目が離せない状況です。

ダン高橋さんも、手を出すべきではないと仰っていましたね。。

トランプ大統領が欧州からアメリカに入国禁止措置を出したり、オリンピック中止の可能性も出てきました。

◆暴落時に投資を始めるべき3つの理由
　https://mofmof-investor.com/start-investment-6702.html

◆株式投資の基礎
　https://mofmof-investor.com/how-to-start-stock-investment-3274.html

◆おすすめの株式投資の証券会社紹介
　https://mofmof-investor.com/sbi-5252.html

◆FX口座の判断基準とお勧めの口座
　https://mofmof-investor.com/start-fx-5825.html

◆副業で稼ぐロードマップ
　https://mofmof-investor.com/side-job-3793.html

◆【講座】お金の授業
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◆株式投資の基礎～初心者にわかりやすく
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◆【講座】お金を稼ぐ方法
　https://www.youtube.com/playlist?list=PLFtR1Tmakwn_negKiUoHMbJ9U9fOge_6h

(ロイター)ドイツ銀、償還可能な債券の返済オプション行使せず　市場混乱が影響
　https://jp.reuters.com/article/deutsche-bank-bonds-idJPKBN20Z050

0:00 ドイツ銀行は破綻するのか？ダウも大幅安
0:58 ドイツ銀行が破綻しているというの本当なのか？
5:01 ドイツ銀行とバークレイズ銀行の株価の比較
6:17 ダウ平均が史上最大の暴落幅。サーキットブレイカー発動
8:05 日経平均も暴落。
10:17 リーマンショックの時の日経平均のチャート。
11:30 ドル円の為替が動いていない。
12:30 世界の経済状況についての解説。
13:30 日本の経済状況。オリンピック中止か？
15:09 このような経済危機でも投資家として生き残ろう




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1980年生まれ。東京都出身。研究開発の仕事を2003年から続けるなか、自分でも稼げるようになりたい、会社を経営したいという思いから2014年に不動産投資を開始。これまでに5棟と戸建て2つを購入。2017年からブログで不動産投資の情報を発信し、2018年にYoutube開始。2019年にサラリーマンを退職。自分の法人で、不動産投資、ブログ、Youtubeで収益を得ている。

#もふもふ不動産　#ドイツ銀行破綻　#ダウ平均