【即時頭條】亞馬遜時代 商場為存活得砸重金提高顏值

猶他州奧格登市新門商場（Newgate Mall）的所有者打算斥資50萬美元重新裝修老舊的美食廣場，以期吸引餐館進駐，招徠那些逛街逛得飢腸轆轆的人們。雖然餐館交給商場的租金絕不可能抵過裝修費用，但對作為「地主」的時代地產公司（Time Equities Inc.）來說，這不是重點。重點是要讓商場存活下去。

時代地產公司總部位於紐約，去年以6950萬美元的價格從GGP Inc. 手中買下了新門商場。負責時代地產全美零售業務的齊夫（Ami Ziff）表示，為了讓6.7萬平方米的新門商場煥發活力，增加客流量，他們要裝修商場裡的美食廣場。和其他眾多業主一樣，時代地產相信，華麗的改造計劃可以讓手裡的物業在亞馬遜時代繼續保持競爭力。

商場改造成本不斷攀升，因為業主希望商場裝修能跟上最新潮流，同時還要填補關門店鋪的空缺。商場開始成為一個五花八門的所在——餐廳、酒吧、迷你高爾夫球場和攀巖俱樂部，逛商場的人除了夠買服裝和電器，還可以有別的休閒娛樂。瑞穗證券美國公司（Mizuho Securities USA LLC）的分析師聖賈思特（Haendel St. Juste）認為，相比苦苦掙扎的連鎖公司梅西百貨（Macy’s）和西爾斯百貨（Sears），新租戶要交更多租金，它們也應該能給商場的零售商帶來更多客流。

聖賈思特接受採訪時說：「商場改造的好處顯而易見，還是蠻吸引人的，但也有風險，以前沒有這麼大範圍地改造過。」

在聖賈思特看來，建設和維護需要大量升級改造活動（如商業廚房）的大型訂制空間，成本是較高的。業主的資本支出（包括維修、改造、租賃費）相對於零售物業帶來的收入一直在上升。

房地產投資信托領域的研究公司綠街顧問（Green Street Advisors LLC）認為，隨著零售業的發展演變，這種資本支出在評估物業價值時變得更為重要。這個位於加州新港灘的公司在1月份的年度展望報告中說，很多投資者沒有充分考慮到維護商場的成本在不斷上漲。綠街顧問負責美國房地產投資信託基金（REIT）研究的拉錢斯（Cedrik Lachance）說，真正的問題是，要搞清楚成本上漲是一時的突發狀況，還是一種新常態。

在購物地點從商場向網絡加速轉變的背景下，今年有十幾個零售商破產。就連健康的企業也關閉了數百家門店。高緯環球（Cushman & Wakefield Inc.）稱，預計明年最多有1.3萬家商店關門大吉，2016年這一數字為4000家。

很多業主主動從經營不佳的租戶那裡收回場地，代之以盈利能力更高的租戶。美國第二大商場所有者GGP的行政總裁馬斯拉尼（Sandeep Mathrani）6月份在紐約舉行的全美房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trust）年度會議上說，過去六年，該公司回購了115家百貨商場並進行了重新開發。馬斯拉尼表示，那些購物中心招徠的新租戶包括百思買（Best Buy）、諾德斯特龍（Nordstrom）、美國連鎖娛樂餐廳Dave & Buster’s和健身俱樂部Life Time Fitness等。

馬斯拉尼稱：「我們實際上是在昭告天下，未來五年我們希望再收購100家百貨商場。」

幾十年來，百貨商場一直是郊區購物中心的核心所在，因此受消費者口味轉變的衝擊也尤其嚴重，甚至可以說是傷痕累累。若一家商場的主力租戶撤店，可能就會促使整個商場大動干戈地裝修一番。綠街顧問的拉錢斯說：「如果西爾斯撤店，它的那塊場地就要重新裝修。一般來說，改造商場的部分空間，就得改造整個商場。」

彭博行業研究（Bloomberg Intelligence）的分析師蘭格巴姆（Jeffrey Langbaum）認為，到目前為止，拋棄和替換不受歡迎的租戶對很多業主來說都是個頗為成功的法子，但仍有很多工作要做。他說，店舖換了一批又一批，有些公司到最後可能就沒錢給商場裝修了。

他說：「就目前來看，這些公司基本上還能對商場進行重新開發，也能找到新租戶。這很好，但倒閉潮仍在大波湧現。」

資料提供商Reis Inc.稱，第二季度，商場閒置率從第一季度的7.9％悄然升至8.1%。Reis.表示，J.C. Penney Co.一直在推遲關閉門店，所以這種情況還沒有反映在資料裡。
綠街顧問的分析師在1月份的報告裡說，由於商場擁有者在業績披露方面做得不好，所以很難估算商場的資本支出。分析師寫道，有時你很難區分那是遲遲沒有展開的維修工作（比如修繕屋頂），還是將給商場帶來額外收入的項目。
綠街顧問認為，成本增加對GGP和西蒙地產（Simon Property Group Inc.）等商場大業主的影響不像對持有低人氣物業的同行那麼大。GGP和西蒙地產擁有美國利潤最高的一些商場，巨大的商品銷量讓它們可以較為輕鬆地應對成本問題。

瑞穗從西蒙地產備案檔案中援引的資料顯示，重新開發成本佔運營淨利的比例從2010年的3.5％升至2015年的16.6％，去年降至7.6％。總部位於印第安納波利斯的西蒙地產的發言人不予回應。不過，西蒙地產的行政總裁西蒙在4月份的電話會議上回答了分析師提出的有關資本支出可能增加的問題。
西蒙說：「我們在改善商場外觀和提升消費者逛街體驗方面投入了大量資金，我們會繼續這麼做。我覺得這樣做會帶來回報，而且我覺得當下的環境沒有改變這一點。」

在時代地產的齊夫看來，改造一家商場使之與時俱進的費用無論歸到哪一類，實現某個特殊項目的投資回報無論是否一帆風順，都無關緊要。他說，不管你是在新美食廣場安裝一個壁爐，還是為公共區域買一些藝術品，目的都是提高客流量，提振租戶的銷售額。說到底，都是把錢花出去的事。
齊夫說：「很難對商場改造和重新開發的投資回報做定量分析，這並不是一門精確的科學。每個商場的情況都不同。」（撰文：Sarah Mulholland）
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