第六篇：沖繩地產投資，獨立屋（house)

呢一個問題比較嚴肅，我都唔知道怎樣敘述才有趣。所以最後決定，用最直接方法敘述。

沖繩面積比香港大一陪，山亦比較少，所以唔會有土地問題～ 即使在市中心,都會見到有爛地停車場。

所以在沖繩，用幾千萬円就可以買到獨立屋，好吸引。但係買之前有些需要了解！（唔好介意，我希望用另一角度來說，投資日本住宅的好處，大部份經紀也可以想也不想便列出，所以我我盡量會例出可預見的問題。）

日本有一樣非常重要的租約事項：日本普通租約條例非常保護租客。如果你想投資一間物業，先出租幾年，再收回自住----是有機會收不到的!!! 例如你和法庭說，你想收回自住，這不是一個合理理由。除非你能夠安置租客他們.... 所以調升目前租金，亦不容易。所以出租前需要跟經紀講清楚是否想規定最長租借期。

佢哋嘅土地大約分幾種類型，比較常見有以下幾種。

1. 永久業權擁有
這些物業最貴。你擁有那塊地物業的擁有業權。不用多作解釋。你想拆咗佢，起高啲都得。但係仍然會有建築面積比率限制，但是你可以向政府申請。這些土地，每年需要付地稅。

2. 租借地
跟永久業權相比，物業價錢可能是一半至6成。
意思即係話，沒有土地擁有權。土地擁有權仍屬於地主。相對地，你不用負責土地的稅項。你和賣家＂買＂物業，你真係只係同佢地買咗間建築物和租借權。土地租約可以是70年，如果上一手已經擁有多年，那麼你購入時可能剩10-20年或者更短。業主需付租地費用給地主。土地租約剩下時間越短，物業價錢越平。土地租約期滿， 你可以和土地業主討論續租，但他亦可以收回土地。告上法庭的例子也有很多。同一時間，想改變土地用途，比較困難（例如改建民宿，酒店），要看原本土地用途。

3. 農地
有一些物業建築在農地上，限制非常多，甚至可能是非法僭建。因為日政部門通常互相沒有什麼溝通。水務局，電燈公司，可以給你水電。但並不代表你是合法建築。你懂的～

沖繩較特別物業
外國人住宅
是美國式間隔，用石屎建造，非常堅固。租客也是以美國軍人為目標顧客：乜嘢都大啲，個廳大啲，廁所大啲，間房大啲，停車位大啲，甚至門口都大啲～因為他們的租金由日本政府補貼，所以他們租金負擔能力通常比較高，業主回報也相對比較高。唯一要擔心的，美日政策改變，兩地政積極收緊軍人外在住宿，他們希望軍人在軍營裏居住，節省軍費及多一些管制。所以很多地方，出現供過於求。 銀行亦非常合作，收緊對外國人住宅建築貸款。另外很多外國人住宅，屬於租借地。

平價地域
有一些地段，政府撥入平價地段。例如美國村附近的砂边，因為鄰近美軍基地，所以劃為特別用途地段，不太值錢。（話雖如此，地區人氣度也影響物業價格。）正常現金買賣沒有什麼影響。但是如果牽涉任何借貸，銀行可能因地段問題，影響批核。（好似香港嘅凶宅咁...)

最後，我相信好多人想買間屋，投資做民宿。但係要小心，攞旅館業牌照需要過五關斬六將，符合好多條件。牌照亦有分好多種。例如其中一個牌照的條件是，500米之內唔可以學校。又或者，三份一嘅地方係自住。仲有好多其他唔同規例，總之唔係任何一間屋也可以做民宿，如果想投資一間獨立屋，租唔出轉做民宿，你買之前就要問清楚。如果你想做Airbnb, 反而有機會。但係如果隔籬鄰舍投訴，例如話客人太嘈，太多唔同人出入，政府（保健所）可能派人來睇。咁你間Airbnb 好大機會唔可繼續。因為Airbnb 在日本，仍然在灰色地帶。冇人投訴好地地，有投訴就會執法。