【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【1988年西門町武昌街】#老派旅行手帳
有時代感的街頭，不曾經歷的過去，
盛開的年華，這裡也有你的往昔嗎？

而報時光推出第一本老報旅聞復古手帳，
收錄懷舊年代圖像，經典收藏未曾經歷的過去！
👉一起來收藏 報時光放留言處
#報時光UDNtime
#武昌街 #西門町

日期：1988/7/12
圖說：市政府今年度為了配合行人徒步區的開闢，漢中街在武昌街與開封街之間的路段，明年將拓寬完成，並予以完整規畫，逐步促成西門地區的「復甦」。
來源：聯合報
攝影：陳尉

歷史新聞

【1988-07-14/民生報/19版/台北都會】

配合擴大西門行人徒步區
漢中街 將拓寬

【本報訊】位於台北市西門鬧區中心的漢中街，從武昌街至開封街的路段，多年來一直以低廉消費的冷飲、小吃，吸引著到西門地區休閒的市民；市政府今年度為了配合行人徒步區的開闢，決定要將漢中街拓寬連接；并予以完整規畫，逐步促成西門地區的「復甦」。

尚未拓寬的漢中街路段，只有一條不到二公尺的小通道，只容許行人及機車通行，兩側都是低矮的簡陋建築；在繁榮的西門鬧區內只能侷限為低消費區域，休閒購物的環境品質較差。

此次市政府於徒步區實施範圍的漢中街、峨嵋街旁，再拓寬武昌街以北的漢中街，對未來徒步區的 實施將有幫助；一方面可提供行人更多的行走空間，也可讓部分的機車在路旁停放，避免進入徒步範圍內 。

將要拓寬的漢中街 路段，長一百七十二公尺，為一二點七三公尺，和萬國戲院前的漢中街一樣寬。等漢中街開闢完成後，兩側的住戶隨著環境品質的提升，將可同時獲益。

蘭桂坊狹義而言指位於香港中西區中環的一條呈L型的上坡小徑，名叫「蘭桂坊」。廣義而言是指與德己立街、威靈頓街、雲咸街、和安里及榮華里構成的一個聚集大小酒吧、俱樂部、餐廳與零售商鋪的中高檔消費區，深受中產階級、外籍人士及遊客的歡迎，是香港的特色旅遊景點之一
Lan Kwai Fong is one of Hong Kong’s most popular nightlife hot spots and home to over 90 restaurants and bars. The atmosphere ranges from stylish wine pairings to raucous jelly shots and the food on offer is as diverse as the clientele.

Thanks to Hong Kong’s dominance in Asian cinema, this centre of late-night revelry is so renowned that its official street sign is more photographed than many of the celebrities who haunt its clubs. Mostly, the area is crowded with people from the surrounding offices of Central, eager to shake off the working day or week. Get in the thick of it with a street side perch, or watch the antics on the road below from one of the upper floors.

Lan Kwai Fong usually hosts carnivals and other celebrations during major festivals, such as Halloween, Christmas and New Year and has its own beer festival.
How to get there
MTR Central Station Exit D2, walk along Theatre Lane, and up D'Aguilar Street.

#LanKwaiFong
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MUSIC
Road Trip by Joakim Karud https://soundcloud.com/joakimkarud
Music promoted by Audio Library https://youtu.be/vpssnpH_H4c

Sthlm Sunset by Ehrling: https://soundcloud.com/ehrling
Music promoted by Audio Library https://youtu.be/5ptXIfhUrTA

Positive Rock by HookSounds http://www.hooksounds.com/
Creative Commons — Attribution 4.0 International — CC BY 4.0
https://creativecommons.org/licenses/...
Music promoted by Audio Library https://youtu.be/hjUtJG8XSho

煤氣路燈位於中環都爹利街南端的花崗石石階，其確實建築年份已不可考。但從舊日的香港地圖所見，石階於一八七五至一八八九年間已經存在。根據香港中華煤氣有限公司的記錄，石階兩端的四盞煤氣路燈，自一九六七年起已成為本港僅存仍然提供街道照明服務的煤氣路燈。都爹利街煤氣路燈由塞斯公司製造，屬羅徹斯特雙燈型號，燈柱較短，以便於安裝在石階的護欄上。路燈原先用人手點亮，現已改為自動操作。2017中央裁判司署（Central Magistracy）是香港昔日一所裁判司署，位於香港島中環亞畢諾道，屬於中區警署建築群之一， 現為香港法定古蹟。
蘭桂坊（英語：Lan Kwai Fong）狹義而言指位於香港中環區的一條呈L型的上坡小徑，名叫「蘭桂坊」（取其蘭桂騰芳之意）。廣義而言是指與德己立街、威靈頓街、雲咸街、和安里及榮華里構成的一個聚集大小酒吧、俱樂部、餐廳與零售商鋪的中高檔消費區，深受中產階級、外籍人士及遊客的歡迎，是香港的特色旅遊景點之一。它更獲得由中國大陸十大主流媒體合辦的「網友最喜愛的香港品牌評選」之「我最喜愛的香港蒲點」三甲。蘭桂坊協會為區內非牟利商會，由超過100間位處區內各行各業商戶所組成，是為與政府的主要溝通橋樑，並旨在向本地及全世界推廣蘭桂坊獨有文化魅力。18世紀俗稱「爛鬼坊」，以其洋人集散而得名。後因不雅而易名今日之「蘭桂坊」；另一說法為廣東九江鄉里於香港發展時借用九江煙橋村蘭桂坊之名稱命名。原來居住了許多以「媒人」作職業的女士，所以被稱為「媒人巷」或「紅娘巷」。「Disco Disco」於1978年在德己立街開張後，更加速了蘭桂坊的發展，同時使它成為一個國際聞名的娛樂場所，受不少名人、娛樂圈藝人及外籍人士歡迎。在1980年代，有蘭桂坊之父之稱，原籍加拿大的猶太商人盛智文獨具慧眼，有感在香港生活的外國人，欠缺社交場所，因此投資3200萬港幣購入整幢大廈，並將它翻新，變成西式餐館等的多元化商廈。每年萬聖夜，市民和遊客都會盛裝打扮成不同的角色人物，來到蘭桂坊慶祝萬聖夜。這是全港唯一的免費戶外派對場地，天空掛滿特色的節日裝飾，齊集不同的猛鬼元素，打造獨一無二的「猛鬼街」。當日亦有模特兒化身恐怖厲鬼，與遊人拍照。區內餐廳酒吧亦舉行萬聖夜派對，推出特色萬聖夜套餐及特飲。蘭桂坊區內大肆粉飾，配合華麗的裝飾布置及悅目燈飾，把蘭桂坊改造成全港最大的戶外派對場地。區內各食肆酒吧推出節日派對活動及應節聖誕及新年套餐應市。聖誕節當天及除夕夜，街道上亦安排了聖誕女郎與遊人合照，留下美好回憶。蘭桂坊至今仍然是不少中產階級、夜貓族、外國人消遣和夜蒲的熱門之處。除了酒吧、舞場、卡拉OK等娛樂場所之外，近年該區亦開設不少售賣非酒精類飲品的咖啡店、茶餐廳及快餐店。2001年11月16日起，蘭桂坊與附近的德己立街及和安里，逢星期五至星期日和公眾假期，在下午5時至翌日凌晨4時劃為行人專用區。2002年5月，每天由下午8時至早上6時禁止車輛駛入；逢星期五至星期日和公眾假期，改為下午7時至凌晨4時實施行人專用區。運輸署並於2003年更新蘭桂坊的地磚，配合周邊道路的悠閒式街道設計。2012年10月推行臨時的士站試驗計劃，站逢星期五、六及公眾假期，於威靈頓街（米蘭站對出位置）設立臨時的士站，並將行人專用區時間延長，由晚上7時至早上5時禁止車輛進入，方便市民午夜消遣。