為何做地產代理有前途？
覆返尋日個post,問題1是蚊網被移走但膠紙痕仍在，所以業主放盤前要做得仔細點。問題2確實係變壓站，唔好講呢類special野，就當對消防局都有人唔鍾意。再次說明睇樓係主睇屋外，唔係屋內。外面既野衰左無得救。

大家想我去下次去邊睇樓?做咩區份比較?可留言提示一下。

拿，咁點解代理有$途?
因為梗有些客認為庶渣既價係買到燒鵝，就如早前佢收到獨家消息200蚊買阿里巴巴（9988）無得輸咁,叻既只會係佢。同理，最底層既海怡海逸唔使1000萬咁抵！？係真係會撞到有人要。經紀就可以Comm9xxup+2%

亦有些人返工朝九晚九但係買樓一刻就懶計，最緊要lump sum平又冇伏而又一定上到會。咁新樓只50至60萬首期用呼吸plan上就最食到呢批客，200至300呎，同客講至緊要新香港處處都方便。這有點似「劏場300萬開始做鋪王的心態」。早前有人同我查詢新樓回佣係咪合法?其實我買樓Powerteam做新樓既比例較少，可能你地問大行佢地熟悉一點。不過可以問埋仲有冇得回上回喎?我覺得講到呢度要停啦。展望9月，大家工作順利。

有媒體報道近日成交的新盤中，很多買家是「新香港人」，即是從內地移居香港並住夠七年以上，拿着三粒星身份證，不需要繳交辣稅。例如半山21 Borrett Road平均售價接近三億，很多買家都是新香港人；黃竹坑晉環呎價高達三萬元，約三分之一買家也是新香港人。

根據我從多方面整理的資料，內地居民在九七回歸後移居香港約有160萬人，當中110萬人取得三粒星身份證，有能力買樓的人約30-40萬；增長速度每年約6-7萬人取得三粒星，當中2-3萬人有能力買樓。這些新香港人主要來自三種途徑：

（1）單程證：不是主要的購買力

通過這途徑的人數最多，每天配額150個，九七回歸到現在約有108萬人，其中85萬人已經住夠七年。不過這班人購買能力較弱，很多以家庭團聚為主，有三至四成居住或申請公屋，估計只有一成或以下有能力買樓，並不是新盤主要的購買力。

（2）雙非孩：買樓是十八歲的生日禮物

當年《莊豐源案》的案例，所有內地居民闖入香港生孩子，嬰兒就自動獲得香港居留權，可以拿到香港身份證，直到2013年特區政府推動「零雙非」政策，要求所有醫院停止接受雙非孕婦分娩，問題才得以解決。由於這些雙非孩的國內父母，在十多二十年前已經有能力在香港產子，肯定不屬於最窮困的一群人，加上十八年的財富累積，當孩子取得香港三粒星身份證的時候，不少父母都有能力Lump-Sum給一筆錢孩子買樓，當是十八歲的生日禮物！

這些雙非嬰的數量共有20.8萬人，目前年齡為9至23歲，雖然現在滿十八歲的只有五千多人，但在2023年至2029年就會急升，在2023年有16,044人滿十八歲，在2024年有18,816人、2025年25,269人、然後是29,766、32,653、35,736及26,715人……可能到時全香港的新盤，畀晒佢哋做生日禮物都唔夠分。

（3）內地居民移入計劃：購買中高檔物業

目前有多個內地居民移入計劃，回歸到現在約28萬人，當中最多是「輸入內地人才計劃」共15萬，他們都是國內較頂尖或身處高級職位的人。例如在2021年第一季的名單中，73.0%具有大學學歷，當中學士佔35.4%、碩士佔29.6%，博士佔8.0%；至於工資方面，40.5%每月薪酬超過四萬元，12.8%超過八萬元，較香港居民高出很多！另一個更厲害的是「優秀人才入境計劃」，三分之一持有博士學位，以及「科技人才入境計劃」，主要都是高科技的專才，這些人絕對有能力在香港買樓，主要目標為豪宅及中高檔物業。

至於由2008年開始的「非本地畢業生留港／回港就業安排計劃」，已經有9萬人讀完書後留港就業，通常這些人的父母都比較富有，當孩子留港七年取得身份證之後，有可能Lump-Sum給一大筆錢孩子買樓，順便申請阿爸阿媽來港居住。

https://eastweek.my-magazine.me/main/104098

前香港住宅樓價，差不多升至歷史高位，但我們看報章的時候，卻經常見到賣樓蝕讓的新聞。點解全世界都不停上升，但有些人卻要蝕讓賣樓？通常近年蝕讓的成交，主要集中在以下幾個類別：

（1）納米半新盤：林鄭Plan推出之前，樓價400萬或以下才可以借到九成，所以當時市場對一百多至兩百多呎納米樓的需求很大，只要新盤Lump Sum價格越低，銷情通常就會越好，因為買家抱着「上咗車先算」的心態，而不理會架車是否塞得落人。發展商也迎合市場需求，數年間推出大量納米樓，平均呎價通常較大面積單位貴兩至三成。但自從2019年林鄭Plan出台之後，市場轉向600至1,000萬的物業，納米樓需求立刻大減，買家收樓後發覺唔係好夠住，租金回報率亦低至兩厘以下，於是當初較大單位貴兩三成的溢價消失了，持貨數年都要蝕讓。

（2）特式單位：很多發展商賣樓的時候，都會將頂層連天台、或最低層連平台花園，打造成特式單位發售，價格比樓上或樓下一層起碼貴三成。但當你賣給下手的時候，你估新買家會選擇這些天台或平台，或是寧可室內的面積大三成？會選擇連天台的兩房單位，或是低一層冇天台的三房單位？結果當初三成的溢價會大幅減少，轉手時價格都會跑輸其他單位，例如上周北角維港頌七座一個頂層單位，實用面積1,362平方呎連天台，原業主四年前以7,390萬元買入，最近以6,200萬元賣出，帳面勁蝕1,190萬元。

（3）呼吸Plan：數年前發展商為了刺激樓盤銷情，部分新盤會對買家推出「呼吸Plan」，意思是有呼吸就可以借錢，因為借給你的不是銀行，而是發展商旗下的財務公司，買家不需要資產和入息審查，支付樓價5%至10%就可以上車，部分樓盤更提供豐厚的現金回贈，讓買家將這筆錢作為首期。不過很多呼吸Plan最後變成「攞你命Plan」，因為過了最初的三年之後，按揭利率會由原來的2厘多，急升至6厘以上，每月供款隨時超過業主整份薪金，供唔掂就只能劈價賣樓，甚至淪為銀主盤。

例如紅磡「環海．東岸」就是一個經典例子，當年發展商推出「開心直通車計劃」，首期5%毋須入息證明就可上車，結果63%買家登上這架直通車，但開車途中按揭利率變成P+0.75%，搞到很多業主大失預算，「抬錢」上會亦是不太可能。例如在今年的成交中，雖然距離買入時間已經長達六年，但仍出現五宗蝕讓個案，而中原城市指數CCL同期就升了三成。

（4）山旮旯豪宅：蝕錢的例子實在太多了，包括大埔比華利山、上水天巒、歌賦嶺等，有些在十年前買入，到今天賣出都要蝕讓，真係慘絕人寰。這些樓盤的特徵是「好睇唔好住」，睇樓時感覺好像人間天堂，但住落後每天出市區返工就恍如地獄，除非已經退休或彈性上班，否則很多人住了幾年之後，結果都係要搬番出市區。

https://eastweek.my-magazine.me/main/103961

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