錄影日期: 2019年10月16日(星期三)1:32pm
感覺3分(如個人名買)，2300萬，持貨11年升58%《樓上舖，但住宅契》

第1563(堅)成交: 銅鑼灣白沙道6號1樓，太平館樓上，成交2300萬，Drexx Becox 內衣店, 現租約27000，回報1.4厘。建築1500呎， 闊18呎，深50呎，業權份數1/6。簽約日期2019年7月25日。 樓齡約63年。

2017年2月租約租金為$27000。
2014年8月租金為$35000。

此舖(住宅)成交紀錄:
- 2008年2月21日以1460萬買入
- 1976年5月7日以26萬第一手成交買入

此舖(住宅)成交比較:
- 2018年11月6日，白沙道8號3樓，成交1600萬
- 2018年10月5日，白沙道8號4樓，成交1590萬
- 2018年8月1日，白沙道10號2樓，成交1700萬

《星島報道》銅鑼灣白沙道「樓上鋪」沽作價2300萬11年升值58%

近期社會活動升級，鋪位交投大減，惟於淡市下，每宗個案均有「特色」，銅鑼灣白沙道錄罕有的「樓上鋪」成交，作價2300萬，平均呎價1.53萬，物業於11年間僅升值58%，升幅不多，新買家回報只有約1.4厘。

上址為白沙道6號1樓以2300萬易手，原業主於2008年2月以1460萬購入，持貨逾11年，帳面獲利840萬，物業升值58%。代理指出，上址面積約1500方呎，平均呎價1.53萬，租客高爾夫球公司，月租約2.7萬，回報僅約1.4厘。

該名代理分析道，區內白沙道、啟超道及蘭芳道，向來鮮有單位買賣，尤其低層「樓上鋪」更少，原因是這些舊樓高只有4至6層，業主憧憬重建收購潛力，不輕易放售，況且低層單位市旺市淡都容易出租，淡市可退而求其次作住宅出租，不愁租客。上址呎價1.53萬，相當超值，可說低市價成交，惟當回報不吸引，則等同資金被「鎖」。

根據土地註冊處資料顯示，上址於2013年中鋪市高峰期，由時裝店以3.5萬承租，租約由2016年12月至2018年8月，內衣公司月租2.7萬。

樓上舖風險:
「樓上舖」，注意住宅不能擅自更改作商業用途。如買家將住宅物業改為「樓上舖」作商業用途，大型銀行一般不會接受按揭申請。買家要留意公契上列明之土地用途，究竟是住宅或是商業用途。住宅契但做樓上鋪可能唔批按揭。個別細銀行可能肯批，但利息會貴。

有些很舊的唐樓會有機會地契內沒有寫明許可用途（即沒有說明是domestic還是non-domestic)，如果是這種樓，就算做了樓上鋪，銀行審批按揭時都可能較有彈性。

也要留意保險風險， 商業及第三者保險未必獲得賠款。

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