【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​ ​ 想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​ 包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​ ​ ​ ▌公寓、大樓怎麼選 ​ ​ 我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​ 但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​ 但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​ ​ ​ ▌屋齡與居安考量​ ​ 不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​ 在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​ 所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​ 為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​ 經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​ ​ ​ ▌公寓優缺評比​ ​ 低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​ ◆ #各樓層都有不同的優缺點：​ 一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。 /​ 二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​ / 三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​ / 四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​ / 五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​ 大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​ 從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​ ​ ◆ #自備款拉高：​ 買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​ 假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​ 更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​ 簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​ ​ 對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​ ​ 故事太長，買房人生 to be continued...​ ​ ◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​ 想優化生活、調整居家空間，卻不知道該怎麼做嗎？​ ◎ 歡迎找懶媽聊聊 http://bit.ly/LazyMom-LINE​ ———​ 我是文青懶媽，熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，剛剛好的理想生活推廣者。暫定每週二、日固定更新，其它日子隨意。​ #文青懶媽 ​ #高雄整理師​ ◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​ 歡迎​ #按讚-讓懶媽知道自己的文章對你有幫助​ #留言-歡迎跟懶媽聊天或分享自己的觀點​ #分享-希望更多人能一起享受生活的餘裕

#政經八百政治標記  〔#地震後的政治學思考 #政治體制與抗災能力〕  接續上週，我們要來聊一聊究竟哪種政治體制，應對天災的能力比較強呢？   ▌誰表現得更好？  紐約大學政治系教授Alastair Smith與Alejandro Quiroz Flores曾在《Foreign Affairs》發表名為〈災難政治學——為何地震比較不會動搖民主國家？〉的研究。  文中提到，人們通常認為經濟能力是一國應對天災的關鍵。然而事實是，雖然經濟和防災能力有所相關，但政治體制其實更關鍵。  民主國家的領導者為了守住政權，必須保持多數人民的信任。  為了達到這點，他們需要通過各種方式，例如加強建築法規、增加減災設施的預算等，來讓人民覺得政府能夠保護他們免於自然災害。  因此，當政治人物無法履行承諾，例如天災造成重大傷亡時，就會有失去政權的風險。  據統計，在經歷強震（超過200人以上傷亡）之後，政府遭遇反政府示威的比例大幅增加。  在1976年到2007年這四十年間，有40％的民主國家，在政府上台兩年內替換了國家的領導者，其中有高達91％是在國家遭遇強震等天災之後被換掉的。  無獨有偶，中研院學者林宗弘另一項使用1900至2010年間跨國資料的研究也發現，政府支出、清廉程度、經濟發展與受災指數呈現負相關，基尼係數與威權成度則與受災指數呈現正相關。  也就是說，貧富差距越大、政治越威權的國家，人民受災的風險就越大。由此可見，諸多研究都傾向告訴我們同個結論—民主體制的確發揮得更好。   ▌為何民主體制發揮得比較好？  民主國家之所以在面對天災時，能夠發揮得比威權國家好，主要原因包含：  ❶ 民主國家的政治人物受到選民約束  政治人物災後下台的機率也比非民主國家來得高，因此更有動機增加選民所需的防災公共投資。  ❷ 民主國家更傾向普及地擴張社會支持  例如教育與醫療支出，都有助於減少弱勢者的貧困程度，並提升災難資訊取得和醫療水準。  ❸ 民主體制下，言論自由和結社自由獲得保障  言論自由之下的媒體報導有助於減輕災區的資訊不完整與官僚貪腐問題；結社自由則能夠提高公民社會的資源動員能力，並且讓災民透過政治參與影響產權制度的變遷。   ▌實際觀察  林宗弘比較中國汶川震災與臺灣921震災重建的經驗，透過民間捐款分配、房地產權利配置與重建財政分配、還有損害賠償責任等多方面的比較。  結果發現，相較於民主體制，威權體制較容易導致災區的社會不平等與災民的抗爭。   ▌結論  民主體制或威權體制兩種政權型態影響了國家與社會之間對災難資訊與重建資源的配置。  民主制度促進了媒體與社會網絡對救災的持續參與，從而減輕了災區的資訊不完整與不對稱，也較能確保資源分配的公平性。  反之，威權主義對媒體與言論自由與結社自由的壓制難以改善資訊不對稱的狀態，容易導致災區官員貪腐與資源分配的不公平以及民間資源動員與救災能力的萎縮。   #政治 #台灣 #科普 #科普政治學 #政經八百 #大學生 #天災 #地震 #階級 #921 #不平等 #政府 #公民 #民主 #威權 #社會 #反抗 #民主 #貧富差距 #政府

【記憶中的城市美學風格】 這幾天，員林在地耆老與文史工作者都在討論位於第一市場旁有84年歷史的保安堂醫院拆除事件。 起因據說是彰縣文化局科員無意間發現屋主將家具全數清出置於門口，並張貼施工的告示，才緊急以「暫列古蹟的方式」的方式試圖暫緩拆除。依據文化資產保存法規規定，暫列古蹟應在半年內議決是否為古蹟或歷史建築。因此，彰化縣文化資產審議委員會最快會在十一月開會決定保安堂的存續。 谷哥認為，台灣不缺新的高樓景觀，但具有歷史意義的建築與其承載的歷史是一點一點的隨著城市風貌演變而從我們眼前慢慢消失。 根據網路上的介紹， 保安堂84年前完工時，曾是員林最高的四層樓五大開間臨路建築。之後又增加兩側的翼樓成為七開間。 保安堂是典型的現代主義式建築，一二樓左右是八角凸窗，中央的三開間處向外延伸為一個圓弧形的陽台。還有室內的馬賽克鑲嵌地板、雕花鐵欄杆以及黃色洗石子大門門框，都極具特色。可惜翼樓在921大地震時毀損。 城市發展過程中難免會有與古蹟或歷史建築衝突的現象。大樓可以再蓋，但歷史建築即使修復也失去了風味，何況是拆除。 谷哥期待，台中瑞成堂、神岡林淑景故居還有台中南屯水碓聚落等被惡意變賣、拆除的憾事，不要重演。 也希望政府在保存這些古蹟及歷史建築時能有更完善的配套措施，完整保留文化資產也顧及建築所有權人該有的權益。 #魏明谷 #WillBeGood #保安堂 #保安醫院 #員林古蹟