■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

快過年了
大家是否都在忙著趕辦年貨 除舊佈新呢?!

年夜飯該喝的酒
應該都準備得差不多了吧?!

不如來聊聊因為生日常卡在過年
而容易被忽略的水瓶座吧

這是一篇2010年寫給酒訊雜誌的星座葡萄酒
要和水瓶座朋友喝酒的
記得挑瓶特殊有趣一點的
或許才比較能引起瓶子們的興趣!!

水瓶座 1月20日－2月18日

「為什麼認識這麼久，我還是都不知道你在想什麼？」當天蠍座女人不自覺地想要掌控時，「會嗎？可是我也不知道自己在想什麼」大概是最能代表水瓶男總在關係中顯得抽離的經典對話。

這個風向星座中的固定星座，雖然和其他風向一樣好奇，同時渴望和人溝通交流，然而固定星座的屬性，卻會讓他們容易對「理念」，有著其他風向難以想像的執著。以象徵水的兩條彎曲線條為符號，水瓶座也因此隱含有淨化、洗滌的意義，彷彿總是準備好要洗淨過去、重新開始。對瓶座而言，進步、改革總是他們關注的焦點；這些常在思想上超前他人的水瓶們，不但因為守護星天王星的影響而具備嶄新和獨創性的想法，讓他們能大膽做出超越時代的創舉；和正義、平等都有密切連結的天王星，也讓他們講求公平、平等，難以接受任何形式的階級、特權。天王星的獨特性還會讓他們以特立獨行的方式掌握新趨勢；甚至激進地以革命為名，去冒險瓦解生活中的一切。比方這個和各種科技都有密切關係的星座，可能在關切進步的情況下發明機器人；他們甚至會對天文學、航空業，乃至於賞鳥、占星都相當有興趣；從無到有地徹底改變人類生活的電腦科技、打破距離和藩籬的網際網路，無疑都相當具水瓶精神。

另一方面，天王星的特質也讓他們樂於結交新朋友、享受和別人交換意見；只不過，水瓶座雖然表面上可能是十二星座裡最友善、具親和力的星座，骨子裡卻能感覺到自己不流俗、和大眾不同調的先進思想，其實難免在周圍人眼中顯得古怪、突兀。這或許說明了水瓶座雖然多數看起來友善寬大、理智上似乎對眾人來者不拒；實際上卻是在情感上排拒多數人，只有少數真正的理解者，才有機會走入他們內心。對這些堅持自己進行獨立思考判斷的瓶座來說，除非是出於自願，否則他們很難「聽命於人」；早已習慣是反傳統、非主流的他們，也不會因為想取悅他人、維持和諧的氣氛就做出違心之論。在朋友的眼中，這些瓶座的誠實、直接可能被解釋為表裡如一，或者不屑裝模作樣的純樸求真；對其他人而言，同樣的表現，就可能是刁鑽古怪、目中無人的狂妄自大。

至於瓶座的葡萄酒愛好者，基於所抱持的平等主義，他們顯然會對強調階級概念的酒莊分級、界定出高下優劣的酒款排名都興趣缺缺；凡事求真求實的他們，對於新世界習以為常地以木桶來影響香氣、動輒有甜美果味豐濃撲鼻的酒款型態可能也都敬謝不敏。可以想見的是，他們對任何以革命性科技釀成的酒，會懷有十足的好奇心；對各種標榜可以讓葡萄酒變得不同的新奇發明，也傾向會興致勃勃地親自來實驗，確認宣稱的效果是否真實可信。強調以有機或自然方式釀成的酒，或許能讓生性樸實的他們倍感親近；但可別以為只要有驚世駭俗的罕見想法就能說服瓶座，這些水瓶們總是能站在最客觀的立場，以理性又富邏輯的思考方式，找出事物潛藏在表面下的真面貌。

水瓶座之酒
Josko Gravner Breg

有人這樣描述Josko Gravner，說他是一位釀酒手法永遠持續在進化的釀酒師。這說法乍聽之下或許顯得奇妙而難以理解，難道數千年前已經存在的葡萄酒，至今居然還有空間繼續發明進步？然而，像Josko Gravner這樣特立獨行，乃至於在釀酒方面採取革命性前衛手法的釀酒師，卻很容易用水瓶的特性一言以蔽之。
　
位於義大利和斯洛伐尼亞邊境的Gravner酒廠，目前的主人Josko Gravner，是三代在當地務農的農家。自從Josko在70年代接手之後，他就像是走上了一條無止盡的改革之路一般，不斷地革自己的命。早在80年代初期，他已經領先當地其他生產者，率先引進當時堪稱先進的不鏽鋼控溫酒槽，把夏多內、白蘇維濃等白酒品種，照當時的流行以培養酵母做成洗練的國際風格；之後他嘗試以野生酵母、改將酒放在橡木桶中發酵熟成的方式；更獲得佳評如潮。儘管同樣的風格，可能如今仍有許多支持者；但是顯然，「不進則退」或許是Josko默默依循的人生座右銘。

也有人認為，Josko Gravner一路走來的歷程，其實只是順勢的自然發展。80年代末期歷經一趟加州葡萄酒之旅後，有感於當地在釀酒手法上的多所操控，回到家鄉的他開始有了想要讓酒更自然、更接近本來面貌的新念頭。90年代中期，他不但將葡萄園調整為種植密度更高、產量更低的方式；同時在「發酵溫度」也是年份表現的一環的概念下，開始嘗試用開口發酵木槽，在不控溫的情況下來釀酒、並且延長酒在桶中的陳年時間。事實上，在這一連串的嘗試背後，或許是因為不想總隨著最新的科技發明起舞的終極理由，Josko同時開始研究的是人類史上最古老的釀酒方式；這樣一個概念的轉變，將他倏地帶回數千年前。

根據史料，他發現直到西元一千年左右，葡萄酒都是一如希臘羅馬傳統那樣在雙耳陶瓶中釀成，於是，親自造訪過這種釀酒起源的喬治亞之後，他終於在幾年的實驗後，從2001年起正式將酒款改用埋在土裡的雙耳陶瓶釀製。這些經過除梗、破皮的葡萄被整串丟到埋在土裡的陶瓶裡，全程不控溫地僅以天然酵母完成發酵，之後更讓果皮和酒液持續浸泡長達5-6個月；最後再經大型橡木桶熟成，才不過濾不澄清地直接裝瓶。

就Josko的觀點，他認為以這種方式產出的酒，由於在葡萄進到土瓶之後，就不經任何人工的方式來調整，加上不過濾澄清，得以保持所有酒中構成風味的要素，因此不但極度自然，還應該更能如實地表現出風土。只不過，這種酒色偶爾呈橘黃色（又被稱為orange wine）、偶爾還因不經過濾而略顯混濁的「白酒」，雖然在智識上可以提供愛酒人前所未有的滿足，但是對更多味蕾而言，這種口感渾厚雄壯、香氣幽微淡雅的酒，不只很難被理解，還不免被質疑，是否真有存在的價值和意義。

事實上，Josko堪稱極度前衛的作法，不只讓他成為此一流派的代表人物，甚至在全球各地都引來不少跟隨者；或許，一如歷史長河終將淘去渣滓，我們也需要更長的時間，才能在超越時代的革新和復古之間，明辨出葡萄酒最終該留下的，是怎樣的真實原貌。

#紀念台北大空襲七十二週年
#獻給阿公

大家好，我是迷走工作坊創辦人，同時也是《台北大空襲》製作人KJ。對我來說，這是一款有私心的桌遊。這篇文章也是一篇很私密的文章。

我的阿公出生在大正 10 年／民國 10 年／西元 1921 年。 他在幾年前離開了，享壽九十一歲。以前以為他可以活到一百多歲。

二戰結束時，阿公 28 歲，他帶著五六個小孩面對全新的時代。只有小學畢業的他，寫的字卻特別好看，在戰時常常被派任寫字的工作。

阿公的小學歷史課本到現在都還保存良好，當然內容跟現在的歷史完全不同，他的教學內容是神武天皇到川中島之戰再到豐臣秀吉征韓。

小時候非常喜歡聽他說著年輕的故事，甚至為了原子彈的投放日期產生激辯XD，有次都拿出維基百科的資料了，他還是堅稱沒記錯是網路錯了。這些爭執，現在想起來還是很懷念。

而這些故事除了我之外，家裡沒人有興趣。

二戰末期，阿公目睹日軍的補給艦艇從基隆出發，在外海被擊沉，只有一艘狼狽回港，對日本來說簡直雪上加霜，在港邊看到這些景況的人目睹海上的硝煙，感嘆著即將來臨的變局。

小學的時候，曾經寫過一篇高分的作文，被老師請到臺上朗誦給同學聽（我唸的是天龍國信義區某國小，現在想起來覺得老師猛猛的。）內容描述阿公在基隆當軍伕時，因同僚賭博忽視宵禁，被美軍空襲整個宿舍都被炸翻。

阿公可能聽過裕仁的「大東亜戦争終結ノ詔書」，不過應該聽不懂吧。

阿公 10 歲時父親過世，身為獨子的他，和母親築起了一個木寮，開始幫忙養豬、牧牛家計。他和阿嬤成親的時候，彼此都沒看過對方，但我小時候仍能感受到他們彼此間的恩義情感存在。

228 時他逃到山上，87 水災的時候他在台南某個旅舍的屋頂，望著汪洋一片擔心著台北的家業。風起雲湧的 70、80 年代，他也十分關注著黨外運動。

當年王建民在紐約橫空出世，已經 90 歲的他不喜歡 Wang，一直說他的球尾勁不強，喜歡的是 C.C Sabathia、Cano 和 Jeter。後來即便王建民離開，他還是洋基粉絲，持續跟追比賽。

阿公不知道他甲午戰爭，只知道日清戰爭，他不知道九一八事變，但他知道滿州事變。他沒唸過三國，但知道武田信玄和上杉謙信的川中島之戰，也知道とよとみ是誰。

小時候家人常問我：阿公的口頭禪是什麼？長輩們會因為我回：「幹幹幹幹幹！」而哄堂大笑。

阿公過世五年了，當時在病榻旁守著他，知道「可以用 "享壽” 代表高齡逝世的吉祥詞彙」根本沒屁用，因為眼淚還是一直掉。

最後的那幾天，阿公白內障的雙眼視線偶爾看著我，很想知道他在想什麼，是將近一世紀的生命歷程？還是仍舊牽掛兒孫的事？或是在想：終於要見到先走一步的阿嬤和阿祖了？

阿公離開前的兩天，我到了醫院在耳背的他耳邊大喊：「我回來啦！」阿公睜開眼睛看著我說：「你回來啦。」

「嗯，我回來了。」

台北大空襲，獻給最懷念的阿公。