救世文，幫忙轉一下！能看到是福氣！

【勸世文系列】

🔷・災難後重建時，趁機亂入的民間紓困貸款

某日網友提問：
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
Ａ大您好，請問一下，
「機車貸款」可不可以借？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

前陣子某日我在送貨時，收到網友的私訊，
由於當時在開車，實在不方便回覆，
於是請他留下相關資料，我們再來評估看看。

根據網友提供的資料是：
「貸款12萬，月繳6108元，分24期攤還」。
至於借款利率為多少，電銷人員則沒有提供。

以網友的薪資條件來看，這樣的月付金額似的負擔並不算沈重，
但是，由於電銷人員沒有說利率為多少，
導致網友無法判斷這筆貸款到底能不能借？

像這種時候，Ａ大就會用「分析貸款」的方式來評估，
這筆資金是否可以借來運用？

・粗略的評估方式

（１）計算出分期零利率的月付金額。
（２）用「貸款月付金額」÷「零息月付金額」
＿＿＿＝概略的本息支出率
（３）本息支出率 －１＝ 總利息支出率
⭐⭐⭐
（４）『總利息支出率』÷ 貸款總年期 Ｘ２
＿＿＿＝概略的貸款年利率

【本案】

Step1：
120000÷(2年X12個月)＝5000

Step2：
6108 ÷ 5000 ＝ 1.2216

Step3：
1.2216 - 1 = 0.2216

Step4：
0.2216 ÷ 2年 Ｘ２ ＝ 0.2216
約為『22.16%』的借款年利率。

註：此法為概算一定會有誤差，且利率越高誤差越大。
這是在沒有任何理財工具與特殊計算機的狀況下，
能在幾分鐘內快速求出「概略的貸款年利率的算法」。
當然，
也有能求出更精準的貸款利率的算法，只是要花很多時間。

算出這個答案後，我回覆網友説
『這東西別碰，去辦勞工紓困貸款吧！』

網友說他們是ＯＯ融資公司，有配合政府在辦理紓困貸款。
而且已經繳了半年多的「最低應繳金額」，怕去辦紓困不會過。
解：
你又還沒辦，怎麼知道不會過？

註：在此先幫他們打馬賽克，我只能奉勸這些公司別趁機亂入，
汽機車貸款就是民間融資公司出來放錢，不要在那邊說有配合政府的紓困專案。
此次的勞工紓困貸款是『政策性貸款』會需要參考的資料極少，
就算財務有狀況，只要別太誇張，欠錢都沒還，那可能就比較難過件。
另，
這些公司若沒向「聯徵」購買調閱權限，
根本看不到資料，就不要在那邊假仙，裝專業。
還請借款人用自然人憑證去調聯徵回傳，
還很假掰的在那邊算負債比，你這樣子有點「落漆」耶。

・債務的分界線

我想這是比較少人在談論的話題，趁著這個機會，
Ａ大就順便講一講。
一般來說，在「信用貸款（俗稱：信貸）」的範疇中，
若不看「借款年限」
借款年利率超過８％，就算『不良債務』。
４％～８％之間，算『非良性債務』，
４％以下～２％，則算「良性債務」。
低於２％，則是「低利借款」，這個會比較適合用來套利。
But, 想要借錢來進行套利，要有足夠的基礎理財知識來支撐。
不建議一般投資人或初階投資人輕易嘗試。
簡單來說，就是不適合「幼幼班」在玩的東西。
重點備註：
這邊是在討論「信貸」，而房貸的範疇會不一樣。
在房貸中，非良性債務的定義是借款利息的支出大於還款本金一期，
那就會被歸類到「非良性債務」。

・自己打來問你要不要借錢的，少碰為妙。

像這種電銷借款，基本上能不碰就不碰，若真有需求，
也請先了解一下『貸款年利率為多少』？

通常來說，這個會綁約２０期左右，
甚至綁死約，就是無法部分提前攤還，只能一次清償。
另外在申辦時，還會收取一筆高額的「動保設定費」。
您可以把這筆費用看成「貸款的開辦費」。

圖片二是我自己的筆記，而右側的圖表，
則是被民間融資公司稱之為「基數表」的東西。
這很容易被人誤認成「年金表」，
實際上是有點不太一樣的東西。
我自己做的這一份叫「萬元利率因子表」
這東西要算「理財工具」的一種。
若有這份工具，要查詢實際的借款利率其實就很方便。

・查表的方式

貸款月付金額Ｘ１萬 ÷ 借款金額＝利率因子
已知條件：借款年限為２年
先找借款年限那一欄，再去比對最接近的數字。

【例】
6108 ｘ 10000 ÷ 120000 = 509
找到２年，再比對那一欄的數字，找到最接近的。
在倒數第一欄就找到「508.958」這數字。
再對回去利率的欄位，就能知道此貸款最接近精確利率的近似利率。
看到那個20%，我想應該不用再多說什麼了。

這份表，日後會附在工具書裡面給各位參考。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

由於網友的財務狀況並不樂觀，正準備拿信用卡去預借現金來過生活。
我跟他說：
『別衝動，辦法是人想出來的，天無絕人之路』。
在那當下我的思考邏輯是這樣，
分期零利率的金額是5000元，
你的月付金溢息20%超過，這一定有古怪。
註：6000 ÷ 5000 = 1.2
題：6108 / 5000 = 1.2216（月付金溢息的算法）
1.2216 ＞ 1.2 　＝＿＝？

身為一個業餘的理財規劃人員，背包裡面有本理財工具書，
也是一件很正常的事，但是這天，背包剛好放在公司⋯⋯
由於那天我幾乎沒有回到公司，
直到下班回到家裡之後，我把網友提供的資料再重新計算過一次，
再拿出自製的「袖珍工具書」查到答案之後，立馬跟網友回覆說，
『這東西最好不要碰！年利率超過20％』
『真心建議您去辦理紓困貸款，沒過再來說。』
註：此機車原車融資貸款年利率的精確利率為「20.0086%」

網友回覆：「已經去辦完了，之後再等對保通知，謝謝Ａ大！」
Ａ大：「你動作也太快了吧⋯⋯」

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
幾天之後，網友回覆紓困貸款已入帳。

The end.

寫這篇勸世文的用意是想宣導兩件事，
．『辦法是人想出來的！』
．『別輕易相信借貸電銷電話中的低利貸款。』

這個如果認真去查，很多都是假冒ＯＯ銀行的名義，
在行放款之實，最簡單的方式就是回撥電話，
看他有沒有接到ＯＯ銀行的總機或是客服系統。
如果看到0800開頭打來的，那就不用理它了。

我個人非常最痛恨金融從業人員
利用民眾的金融知識薄弱，藉由金融資訊的落差，
來從借款人身上賺到「不義之財」。

一旦借了第一筆之後，他們會三不五時打電話來問你，
還有沒有資金的需求？
如果您的繳費期數「未超過二十期」或約定期數，
若辦理借新還舊，還會被加收違約金。
古有云：「一頭牛可以扒幾成皮？」
在融資公司的眼中，各位就是那頭「牛」。

若您真有資金需求，原則上請先接洽薪資轉帳銀行，
若已經有欠款未繳，就先接洽「最大的欠款銀行」，
跟他們詢問是否有什麼解決方案或替代方案。
千萬別尋求「正常金融體系」之外的借錢管道，
基本上來說，很多東西都可以跟銀行談，
只要你有一份正常的工作收入，大多都有轉圜的餘地。
另外，最後再補一句，
『千萬不要輕易走向債務協商』。
他們的起手式通常是，
請問大哥你有沒有欠款或債務，
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
我們這邊是ＯＯ銀行，可以幫你降利息。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
好孩子，別傻了，銀行會主動降利息，
除了那個機動利率的調整之外，通常是不會以電話通知的，
會電話照會的，通常是你已經有進行額外部分提前還款，
銀行的系統發現不妙，想要『阻止』你繼續還款，
才有可能發生銀行主動派員電話照會，跟你談降息條件。

一不小心又多打很長一篇＝＿＝！
就此打住。

願大家有個愉快假日，
希望今天「嘉玲」可以繼續連莊。

ameryu. 2020-05-17 #
註：圖三為「袖珍工具書」，
大概跟iphone 6S 寬一點點。

【勸世文系列】

🔷・災難後重建時，趁機亂入的民間紓困貸款

某日網友提問：
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
Ａ大您好，請問一下，
「機車貸款」可不可以借？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

前陣子某日我在送貨時，收到網友的私訊，
由於當時在開車，實在不方便回覆，
於是請他留下相關資料，我們再來評估看看。

根據網友提供的資料是：
「貸款12萬，月繳6108元，分24期攤還」。
至於借款利率為多少，電銷人員則沒有提供。

以網友的薪資條件來看，這樣的月付金額似的負擔並不算沈重，
但是，由於電銷人員沒有說利率為多少，
導致網友無法判斷這筆貸款到底能不能借？

像這種時候，Ａ大就會用「分析貸款」的方式來評估，
這筆資金是否可以借來運用？

・粗略的評估方式

（１）計算出分期零利率的月付金額。
（２）用「貸款月付金額」÷「零息月付金額」
＿＿＿＝概略的本息支出率
（３）本息支出率 －１＝ 總利息支出率
⭐⭐⭐
（４）『總利息支出率』÷ 貸款總年期 Ｘ２
＿＿＿＝概略的貸款年利率

【本案】

Step1：
120000÷(2年X12個月)＝5000

Step2：
6108 ÷ 5000 ＝ 1.2216

Step3：
1.2216 - 1 = 0.2216

Step4：
0.2216 ÷ 2年 Ｘ２ ＝ 0.2216
約為『22.16%』的借款年利率。

註：此法為概算一定會有誤差，且利率越高誤差越大。
這是在沒有任何理財工具與特殊計算機的狀況下，
能在幾分鐘內快速求出「概略的貸款年利率的算法」。
當然，
也有能求出更精準的貸款利率的算法，只是要花很多時間。

算出這個答案後，我回覆網友説
『這東西別碰，去辦勞工紓困貸款吧！』

網友說他們是ＯＯ融資公司，有配合政府在辦理紓困貸款。
而且已經繳了半年多的「最低應繳金額」，怕去辦紓困不會過。
解：
你又還沒辦，怎麼知道不會過？

註：在此先幫他們打馬賽克，我只能奉勸這些公司別趁機亂入，
汽機車貸款就是民間融資公司出來放錢，不要在那邊說有配合政府的紓困專案。
此次的勞工紓困貸款是『政策性貸款』會需要參考的資料極少，
就算財務有狀況，只要別太誇張，欠錢都沒還，那可能就比較難過件。
另，
這些公司若沒向「聯徵」購買調閱權限，
根本看不到資料，就不要在那邊假仙，裝專業。
還請借款人用自然人憑證去調聯徵回傳，
還很假掰的在那邊算負債比，你這樣子有點「落漆」耶。

・債務的分界線

我想這是比較少人在談論的話題，趁著這個機會，
Ａ大就順便講一講。
一般來說，在「信用貸款（俗稱：信貸）」的範疇中，
若不看「借款年限」
借款年利率超過８％，就算『不良債務』。
４％～８％之間，算『非良性債務』，
４％以下～２％，則算「良性債務」。
低於２％，則是「低利借款」，這個會比較適合用來套利。
But, 想要借錢來進行套利，要有足夠的基礎理財知識來支撐。
不建議一般投資人或初階投資人輕易嘗試。
簡單來說，就是不適合「幼幼班」在玩的東西。
重點備註：
這邊是在討論「信貸」，而房貸的範疇會不一樣。
在房貸中，非良性債務的定義是借款利息的支出大於還款本金一期，
那就會被歸類到「非良性債務」。

・自己打來問你要不要借錢的，少碰為妙。

像這種電銷借款，基本上能不碰就不碰，若真有需求，
也請先了解一下『貸款年利率為多少』？

通常來說，這個會綁約２０期左右，
甚至綁死約，就是無法部分提前攤還，只能一次清償。
另外在申辦時，還會收取一筆高額的「動保設定費」。
您可以把這筆費用看成「貸款的開辦費」。

圖片二是我自己的筆記，而右側的圖表，
則是被民間融資公司稱之為「基數表」的東西。
這很容易被人誤認成「年金表」，
實際上是有點不太一樣的東西。
我自己做的這一份叫「萬元利率因子表」
這東西要算「理財工具」的一種。
若有這份工具，要查詢實際的借款利率其實就很方便。

・查表的方式

貸款月付金額Ｘ１萬 ÷ 借款金額＝利率因子
已知條件：借款年限為２年
先找借款年限那一欄，再去比對最接近的數字。

【例】
6108 ｘ 10000 ÷ 120000 = 509
找到２年，再比對那一欄的數字，找到最接近的。
在倒數第一欄就找到「508.958」這數字。
再對回去利率的欄位，就能知道此貸款最接近精確利率的近似利率。
看到那個20%，我想應該不用再多說什麼了。

這份表，日後會附在工具書裡面給各位參考。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

由於網友的財務狀況並不樂觀，正準備拿信用卡去預借現金來過生活。
我跟他說：
『別衝動，辦法是人想出來的，天無絕人之路』。
在那當下我的思考邏輯是這樣，
分期零利率的金額是5000元，
你的月付金溢息20%超過，這一定有古怪。
註：6000 ÷ 5000 = 1.2
題：6108 / 5000 = 1.2216（月付金溢息的算法）
1.2216 ＞ 1.2 　＝＿＝？

身為一個業餘的理財規劃人員，背包裡面有本理財工具書，
也是一件很正常的事，但是這天，背包剛好放在公司⋯⋯
由於那天我幾乎沒有回到公司，
直到下班回到家裡之後，我把網友提供的資料再重新計算過一次，
再拿出自製的「袖珍工具書」查到答案之後，立馬跟網友回覆說，
『這東西最好不要碰！年利率超過20％』
『真心建議您去辦理紓困貸款，沒過再來說。』
註：此機車原車融資貸款年利率的精確利率為「20.0086%」

網友回覆：「已經去辦完了，之後再等對保通知，謝謝Ａ大！」
Ａ大：「你動作也太快了吧⋯⋯」

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
幾天之後，網友回覆紓困貸款已入帳。

The end.

寫這篇勸世文的用意是想宣導兩件事，
．『辦法是人想出來的！』
．『別輕易相信借貸電銷電話中的低利貸款。』

這個如果認真去查，很多都是假冒ＯＯ銀行的名義，
在行放款之實，最簡單的方式就是回撥電話，
看他有沒有接到ＯＯ銀行的總機或是客服系統。
如果看到0800開頭打來的，那就不用理它了。

我個人非常最痛恨金融從業人員
利用民眾的金融知識薄弱，藉由金融資訊的落差，
來從借款人身上賺到「不義之財」。

一旦借了第一筆之後，他們會三不五時打電話來問你，
還有沒有資金的需求？
如果您的繳費期數「未超過二十期」或約定期數，
若辦理借新還舊，還會被加收違約金。
古有云：「一頭牛可以扒幾成皮？」
在融資公司的眼中，各位就是那頭「牛」。

若您真有資金需求，原則上請先接洽薪資轉帳銀行，
若已經有欠款未繳，就先接洽「最大的欠款銀行」，
跟他們詢問是否有什麼解決方案或替代方案。
千萬別尋求「正常金融體系」之外的借錢管道，
基本上來說，很多東西都可以跟銀行談，
只要你有一份正常的工作收入，大多都有轉圜的餘地。
另外，最後再補一句，
『千萬不要輕易走向債務協商』。
他們的起手式通常是，
請問大哥你有沒有欠款或債務，
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
我們這邊是ＯＯ銀行，可以幫你降利息。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
好孩子，別傻了，銀行會主動降利息，
除了那個機動利率的調整之外，通常是不會以電話通知的，
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銀行的系統發現不妙，想要『阻止』你繼續還款，
才有可能發生銀行主動派員電話照會，跟你談降息條件。

一不小心又多打很長一篇＝＿＝！
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願大家有個愉快假日，
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ameryu. 2020-05-17 #
註：圖三為「袖珍工具書」，
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第2283-5成交(堅-註冊) 感覺5分。現時點 very hot! ??? 今年第三單成交，但全蝕讓?

油麻地彌敦道530-538號「現時點」，今年三間舖成交分別為:

【最新】2樓248舖，建築147呎，實用81呎，成交268.8萬，原業主2014年11月以320萬第一手劏出時買入。帳面蝕16％， 輸少當贏! 實用80呎。

2樓279號舖，2015年7月入300萬，出200萬，蝕33％。實用80呎。

1樓147號舖，2016年3月入345萬，出262萬，蝕24％。實用80呎。

劏場算輸得少。買第一手劏場，一般輸少過一半已經算贏! ? 現時點現在一般租金回報約三四厘， 差幅好大。有些大幅減租，有些過5厘。

以上三位是從林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位，共2.5萬平方呎，2014同年林子峰分拆舖位出售，入場費50萬元起，套現約4億。

該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位，2014年拆售時已全數出租。

當時出售時，買家可獲以下優惠:
1）租金保證2年5厘回報
2）送全數厘印費，高達樓價4.5%以上
3）律師費
4）送2年管理費及差餉
5）買家免佣

As said 如果你想買商場舖，記住 ...

劏場舖有三類型:
(1) 第一手劏出嚟，未有租客，只睇圖則，i.e. 尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典?，死足29年) and 太多太多，通常連「x年x%保證回報」，第一手劏售接貨有極大風險，近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好，有二手賺錢個案，其他好大機會 *蝕近七八九成* ! 一般我勸你唔好買! 好多劏出來的都是我「朋友」? 叫我唔好出聲 ?

(2) 商場已成型，已經有租客及人流， 大業主分拆出售細舖，i.e. 油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場， 小心啲，通常蝕少啲 ( *蝕二至四成* )，但買啱位都有機會賺錢。

(3) 當「劏場」已淪為「死場」， 當每間舖由幾百萬，跌至幾十萬時， 跌足八九成。如果你有錢冇掟洗，可以買幾間分散風險，博下。 好彩的話，分分鐘以賠數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖，2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬買入，2017年7月以30萬沽出(5年蝕92.5%?)，接手的業主於2019年4月再沽出90萬。21個月賺2倍! 相信也是近期香港升值紀錄。

不過，點都好，總結: *街舖時間係朋友* (因為人唔會因為條街舊咗而唔行，反而有重建潛力)， *但商場舖時間係敵人* (因為越舊的商場，欠缺中央管理，越冇人行。 香港歷史上，從來沒有成功收購重建劏場的例子)。 劏場細業主投資者大部份損手離場，因此我從來不會投資劏場 (不買不沽不沾手，有啲錢我唔想賺?)。

除非你有錢冇掟洗，投資「劏場」舖小心啦?。李根興

P.S. 雖然我唔熟，好多經紀都同我講，近年興起的工廈劏工作室 (變相工廈劏房)第一手買家都輸得好慘 (未計違規及人命風險)， 絕大多數蝕讓幾成。好多想走都走唔到，真正的變成「不動產」 (無人問津)?。

其實有啲錢，明知下手 likely 蝕，真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖/劏工廈房賺大錢，後悔多，因此我唔做。 *賺錢要賺開心錢?*

如果有日我做「劏場」，記得罵叉我! XYZ&#^&XYZ?!

聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 9036 1143

。。。。。。。

【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬。我會加碼1000萬。

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於2及3月份舉辦多場基金講座，讓您了解牛年舖市走勢及商舖基金如何捕捉良機。

日期：2月22日(一)/3月2日(二)/3月3日(三)/3月4日(四)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
WhatsApp： 62067091