【英國物業投資150分鐘速成班】

🌟完成速成班後可獲贈豐盛國際HKD2,000置業現金回贈！

隨著英國政府放寬BNO移民限制，再加上英鎊處於低位，吸引愈來愈多港人在當地置業投資。不過英國複雜的稅制環境、樓宇按揭、物業租賃、爛尾樓陷阱、高回報地區選擇等等，令物業投資新手卻步。

為了幫助投資新手成為精明的包租公，賺盡升值空間。是次工作坊誠邀豐盛會創辦人 – Derek Lee和英國房地產專家Martin & Co.香港區董事 – Kenneth Chiu傳授投資英國物業的相關知識和策略，避開陷阱，齊齊做業主！

➡️詳情及報名：https://bit.ly/3dubZRW

速成班內容：
📌分析英國的房地產狀況及租務市場
📌如何遙距買賣英國物業收租？避免誤墮投資陷阱！
📌如何一買即租？以租供樓的長遠投資策略！
📌取得英國銀行按揭批核的必勝方法！
📌認識英國地產租賃經紀的角色及職責
📌物業出租收入的稅務安排及物業管理
📌如何在物業升值後成功出售套現！

專家介紹：
➡️Derek Lee：豐盛會創辦人、傳媒企業老闆及資深投資者，亦是投資理財書作者。

➡️Kenneth Chiu ：Martin & Co 英國房地產事務所香港區董事。生於香港並在英國接受教育，並取得碩士資歷及特許專業資格。他曾在英格蘭和蘇格蘭的不同地區工作，並在過去30年中一直以英國和香港兩地為家。Kenneth具有豐富在英國房地産買賣和出租房地產的實戰經驗，人脈廣泛。
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日期：2020年10月30日（星期五）
時間：19:30 - 22:00
形式：Zoom視像課堂
講者︰豐盛會創辦人 – Derek Lee和Martin & Co.香港區董事Kenneth Chiu

費用：
正價門票：$188
豐盛會會員*：$88
*立即到 https://www.hkepc.hk/membersignup 免費成為豐盛會會員，以優惠價參加活動。

註：除課程取消外，已繳交之費用一律為不可退還。
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活動查詢

電郵：info@hkepc.hk
電話：(852) 2170 7979
網址：https://www.hkepc.hk/
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辦公時間：星期一至五，09:00 - 18:00；星期六及公眾假期休息
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【中國鐵塔的投資價值】

中國鐵塔股份有限公司
CHINA TOWER CORPORATION LIMITED

股票代號：0788
市盈率：84倍
每股盈利：$0.02
市值：$800億
業務類別：資訊科技器材
集團主席：佟吉祿
主要股東：中國移動有限公司（0941）（內資股及其他）（27.9%）
集團網址：http://www.china-tower.com

4年業績
年度：2015／2016／2017／2018
收益（億人民幣） ：88.0／560／687／718
營業利潤（億人民幣） ：-41.6／50.7／77.2／90.8
盈利（億人民幣） ：-36.0／0.76／19.4／26.5
每股盈利（港元）：-0.14／0.001／0.018／0.02
每股股息（港元）：--／--／--／0.003
ROE：--／0.06／1.54／1.72

--企業簡介--

中國鐵塔在2014年成立，是全球規模最大的通訊鐵塔基礎設施服務提供商，擁有約200萬個鐵塔站，並服務約300萬個租戶。

中國鐵塔由中國3大電訊商，即中移動、中國電信、中聯通，透過出資及資產注入成立，而3大電訊商又是其最主要客戶。

--業務簡介--

【圖1】--塔類與室內分佈業務示意圖

【圖2】--以鐵塔資源開展跨行業應用示意圖

【圖3】--樓宇室分站設備佈局示意圖

中國鐵塔的業務，可分為「塔類業務」、「室內業務」、「跨行業業務」，塔類業務為最大部分。

塔類業務，基於鐵塔資源，中國鐵塔與電訊商開展宏站及微站業務。宏站業務就是向電訊商，提供包括鐵塔及機房在內的鐵塔空間，並裝載其天線及設備，通過宏站業務，協助電訊商實現移動網絡在中國的廣泛覆蓋。

至於微站業務，中國鐵塔向電訊商提供包括杆塔、其他基礎設施資源，並裝載其微站設備。通過微站業務，協助電訊商，特別在人流與建築物密集的城市區，對其宏站建立的移動通訊網絡，進行深度覆蓋。

室分業務，中國鐵塔向電訊商，提供室內分佈式天線系統並連接其通訊設備。通過室分業務，協助電訊商實現樓宇與隧道內，室內區域的深度覆蓋。

跨行業業務，這是基於中國鐵地塔遍佈全國的鐵塔，與不同行業的客戶提供包括基礎設施、維護服務、電力服務等，以協助其建立全國性或地方性網絡。此外，中國鐵塔同時會提供數據採集、數據傳輸、數據分析、數據應用等，基於鐵塔的訊息服務。

簡單來說，中國鐵塔以鐵塔設施為基礎，向3大電訊商提供租賃服務，同時拓展跨行業應用作為新增長點。

--營運模式--

中國鐵塔的主要業務，是通過收購或自建鐵塔，向多個移動電訊商提供鐵塔的租賃服務，並同時承擔鐵塔的運營。

【圖4】--鐵塔鐵塔同時出租予電訊商

中國鐵塔通過鐵塔共享，利用單一鐵塔安裝多個租戶的設備，並向其提供服務，從而提升這企業單一鐵塔的利潤率。

中國的3大電訊商成立這公司的目的，是節省自建鐵塔的投入成本，同時，可減少基礎重複建設的資源浪費。而中國鐵塔的特點，就是資本開支龐大，現金流強，但股本回報率則處於低水平。

--壟斷市場優勢--

【圖5】--中國的鐵塔行業5大公司市佔率

以鐵塔數量計，這企業在中國通訊鐵塔基礎設施行業中，市佔率超過9成半，可說是中國實施「網絡強國」不可或缺的推動者。

中國鐵塔的鐵塔資源，可說在中國市場具有很大的優勢，首先，這企業由3大電訊商成立，而整個電訊行業都由這3間公司主導，另外，投資這類鐵塔，需要有龐大的資本開支，一般企業根本難以同這企業競爭，因此，中國鐵塔可說處於壟斷地位。

--與3大電訊商合作--

中國鐵塔由3大中國的電訊商成立，3大電訊商是這企業的大股東。

中國鐵塔的客戶均來自中國，3大電訊商為最大的客戶，同時，涉及跨行業業務，則來自不同行業的客戶，例如有環保、廣播、衛星定位、能源、海事與農業等多個行業。

中國鐵塔與3大電訊商之間的長期合作是互利互補的，中國鐵塔統籌電訊商的移動覆蓋需求，並將有關需求與這企業本身的鐵塔資源進行匹配，根據匹配結果可篩選已有鐵塔進行共享改造，或選址並建設新鐵塔以滿足其需求。

--行業發展--

中國鐵塔擁有約200萬個鐵塔站，高於世界上其他任何主要國家，而鐵塔目前是通訊的基礎設施。

【圖6】--全球若干鐵塔公司的數據（擁有3萬座以上）

以美國、印度及印尼鐵塔產業為例，與中國的情況有所不同，首先，外國鐵塔公司較為分散，營運商客戶數較多，較大型的鐵塔公司數量，美國有8家、印度為7家，印尼9家，單一鐵塔公司最高市佔率只有36%。而中國則集中在中國鐵塔這企業上。

另一點外國公司與中國公司不同的，就是塔均收入，外國公司的收入遠超中國，按總鐵塔計算，中國鐵塔塔均收入不足4萬人民幣。相對地，美國鐵塔、冠城（美國）鐵塔，印度塔均收入分別約為30萬、33萬、16萬人民幣，都高於中國鐵塔的塔均收入水準。

當中反映兩點，第一，中國的鐵塔資源運用較佳，行業則處於壟斷狀態，第二，中國鐵塔的賺錢能力不及外國公司，回報率較低。這兩點都反映中國政府，希望將資訊流通的成本減低，令中國更有競爭。由於這是政府的長遠大方向，因此，中國鐵塔的資產回報率及股本回報率，在長遠計，雖然仍有增長空間，但不會很高。

--5G時代--

【圖7】--多種鐵塔類別

5G網絡於2020年在中國市場投入商業應用，這會令電訊商產生新一輪的組網需求，同時更是大規模性。在5G網絡投入商用應用初期，4G網絡將與5G網絡並存，電訊商會優先利用已裝載宏站的鐵塔來裝載5G基站，以提供5G網絡的基本覆蓋。

由於速率及頻率的提高，5G訊號的傳輸距離相較4G訊號有所降低。相同環境下，相同功率的5G基站單站覆蓋半徑，將遠低於4G基站。因此，電訊商將需要增加5G基站部署。

除了提高5G宏站密度外，電訊商亦會利用微站及室分進行 補回覆蓋不到的位置。根據調查機構沙利文報告，預計中國在5到10年內共計投入人民幣1.2萬億元用於5G 網絡建設，預計到2023年，中國市場上5G基站數量將達到約240萬台，4G基站數量將達到約450萬台。

--發展前景--

中國政府推行「網絡強國」、「數字中國」、「智慧社會」的戰略，移動通訊行業將會有更快速的發展，對中國鐵塔來說，必然是一個機遇。

在提供鐵塔空間和配套服務的基礎上，中國鐵塔可進一步整合採集設備、傳輸網絡及數據平台等資源，向需要進行環境數據採集的客戶，提供基於鐵塔的訊息服務，如數據採集、數據分析及應用等。

另一方面，物聯網、大數據和人工智能等技術在中國的快速發展，帶動了訊息化建設需求的增長。在此背景下，中國鐵塔原本的電訊客戶，以及跨行業業務的新客戶增加，將成為增長動力。

--投資策略--

進入5G時代，電訊行業將會有更大的發展空間，而中國鐵塔將會擁有機遇，因此，這企業的業務有一定的增長力，加上壟斷行業，而中國的3大電訊商，都是其主要客戶及大股東，因此，企業優質度方面不用懷疑。

不過，這企業都有風險的，第一，資本開支大，雖然能擁有持續而穩定的現金流，但首先要作出龐大的投資，第二，回報率低，比起外國的鐵塔公司，這企業的賺錢能力明顯較低。

第三，5G的發展雖然強，但如果市場增長不如預期，這企業的投資回報將會減少，企業價值會減，而股價亦會受壓。

第四，美國曾提出利用太空技術，發展6G或更高的技術，雖然只是很初步研究階段，但如果有一日全面應用，有可能將中國鐵塔擁有的優勢推倒。

綜合而言，這企業有優質，有增長力，不過就略有風險。

另外，由於市場認為這企業有很大的潛力，因此估值常處略貴或貴水平，市盈率有時高得很誇張，投資者不要在熱炒時盲目投資。

這刻的市盈率超過80倍，但如果以下一年的盈利推算，預測市盈率約50倍，又不算貴得太誇張，因為這企業的盈利正增長，市盈率會達至「合理」水平。

之前的確略貴，現價可說處合理區頂，小注分注投資可以，但不能大注，同時一定要長線投資。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）