【理財個案--希望夠資金支持女兒學費】

龔成老師你好, 我跟太太都有跟隨你的專頁一段時間, 客套話不多說, 有以下投資問題請教你.

本人現年43歲, 職業為建築營業員, 底薪$16,000, 主要收入靠project佣金, 平均年薪+佣金為40萬左右.

太太全職家庭主婦; 女兒4歲K2, 後年直上私立小學, 由於升小後平均學費+雜費要接近$7,000/月, 目標希望可以她小學時每月投資回報有5K ~ 7K, 以當作學費補貼. 以減低家庭經濟負擔.

扣除家庭開支雜項, 現每月儲不到餘錢, 有幾個月份更可能會出現超支情況.

現有少量資產如下, 希望盡量在不動用現有儲蓄下, 替女兒交學費 以及 追到未來6年(小一至小六)的通漲開支.

1) 自住物業, 月供4800左右.
2) 澳元債券投資 AUD$30,000 左右 (可以隨時CUT, 每月收AUD$200 利息, DBS星展, 是否應該繼續持有? 因為毫無增長, AUD匯率現不斷下跌, unit price還要蝕錢, 已購入超過一年.)
3) 美元人壽儲蓄保險定期, US$60,000 (到2023年, EAST ASIA東亞,可以全數取回. 大概有5萬多港幣利息)
4) 港元定期, 10萬 (短期3個月)
5) 港元定期, 1,20萬。一年)
6) 其他少量股票投資

我跟太太認同你想買(盈富2800), 請問還有什麼建議? 以及如何分散投資? 中電 / 港燈, 是否一個好選擇? 如果二者都買, 大概什麼價位入? * 不是月供 *

坦白說, 我們是比較穩定策略, 很多時都不會貿然進取, 原意想樓價下跌時多買一層樓收租, 但擔心做不到按揭或DSD, 而租金部份也不能抵銷供樓支出部份, 百分比收入相對不能達到我們預期目標.

請不吝賜教, 告知怎樣才可達到預期目標? 感激!

個案重點：
‧43歲
‧年薪約$40萬
‧擁自住物業

重點目標：
‧完成女兒學費支出
‧投資那些股票
‧有可能買多一層物業

龔成老師分析：

先針對你現時的資產講述：

自住物業，不用做改動，保持這按揭及月供就得。

以你的年齡，債券未必是最好的投資，因為債券只是「產品」，並不是真資產。

至於其他資產，不用有特別的改動。

如果你想過幾年有一定的現金流，應該以「先增值，後現金流」的模式進行，這幾年集中在增值的部分，之後才轉為現金流類別的資產項，增加你地的收入。

由於你地本身已有物業，所以不用太心急投資物業，可以先以利用股票作增值，集中在平穩增值股，盈富（2800）當然是其中之一，另外，亦可考慮港鐵（0066）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、中電（0002），都是值得你地投資的股票。

這些股票現價都處合理水平，你可先動用小量資金，然後再等跌多5%-10%時，才再買入多一注。

如果你想組合多少少增長力，可考慮加入小部分安碩恒生科技（3067），但就要明白風險度會高左。

在財富增值的同時，你可以一直觀察樓市，樓市有可有少少調整，但只是中短期，因為長遠香港樓供應仍不足，長遠仍向上，所以有可能是機會。

如果到時真的投資，假設你現時是聯名，到時就要拆名，令二人可各有物業，否則，要比稅的成本太高，不如不要買。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練
‧ 曾接受多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。

【龔成問答信箱】（Q14121-Q14140）

Q14121：

呀sir, 我有問題想問你好耐，當年金沙$28以下算便宜，但你點解可以忍到$21才出手？唔怕錯失良機嗎？

龔成老師：

因為中國經濟當年轉差，這已經開始影響到澳門賭彩收入，當時已連跌數個月，但這情況，仍未全面反映之後的不景期，因為中國經法轉緊弱，及人民幣轉弱因素，將會慢慢在實體經濟有更大的浮現，港澳自由行人數不止下跌，更重要的是，減少左之前大豪客的情況，這情況仍持續。

當金沙（1928）到左$21，當時股市出現了恐慌期，雖然經濟差的情況可能會持續，但股市已反映，甚至因為恐慌期已過渡反映，所以是出手的時機。

其實，我不是預期股市走勢，只是用平貴的角度，去衡量投資值博率，從而作出相對應的投資策略。

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Q14122：

阿sir. 又想請教下你買樓問題。

首期所限，有個agent 叫我買已補地價居屋。

我唔係好明白既然同私人樓冇分别，點解仲會平一截？
當中有咩要留意？

龔成老師：

因為在物業的質素上，居屋的價值一定不及私人樓，當你日後賣出時，都不能太高，所以，投資者都明白這點，而這刻只會以一個比私樓價較低的價去買。

如果你自住的，可以買居屋，但如果是投資，質素上始終會低少少。

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Q14123：

老師，你好！請問盈富基金為何這麼優質？
我見你的Facebook 好推薦這基金
謝謝你

龔成老師：

盈富（2800）就是追蹤著恆生指數，而恆指內的股票，都是全港股票中，較為優質、有代表性、大型的企業，因此，這已經是一個好簡單的優質股組合。

加上當中有50股，有分散風險的作用。

對於不懂選股的投資者，這是一個好方便的選擇。

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Q14124：

龔sir，我36歲，在為自己退休生活作打算，有自住樓一層已供滿，現金600萬，想買一些長遠有高息票及穩定的股票作現金流退休用，投資股票也有10多年，初步敲定匯豐，我的想法如下

1）匯豐經過零九年金融海嘯後，股價相對平穩，因為之前的投資發生了重大錯誤，應該也吸收了這次錯誤，更能管理公司的投資取向比較平穩

2）投資中東和非洲及南美洲的新興銀行經常遭到多次罰款（因為不熟悉地區的風險，例如懷疑洗黑錢）同樣經過這些錯誤後，應該也會比較保守，期望夏季業績公布是重組的項目應該也包括這些地區

3）現在的派息政策應該會保持一段時間，因為以我個人分析，如果匯豐不保持派息甚至乎是減派息，股價將會跌不只一半，因為現在普遍認為它的作用就只有派息了，管理層也多次承諾了派息政策

4）一間國際多年歷史的大企業不會因為換了某一些管理層，從而改變很大的盈利或者多年經營的政策，所以公司玩高層的風險也不一定會很高

成哥對我的建議和看法如何？
感激

龔成老師：

坦白講，匯豐（0005）未必是最適合你的投資，不過，我先講左你上述的4點因素先，你會較易明白。

1）對，佢的業務的確保守左，但同時，賺錢能力都會低左。加上銀行業已過了最好賺的年代，但現時只能賺取合理而不會過多的利潤，所以，你預佢質素仍在，但增長力已不強。

加上全球長期處低息環境，這都會令佢的盈利減少。

2）佢近10年，都有試過比不同政府罰錢，佢之後的確會保守，而減少這情況。不過，你如果你宏觀的角度分析，全球針對銀行的罰款，比過往年代多左好多，這反映政府更為針對銀行，這個情況已變得衡常化，之後都會如此，銀行總會中招，只能減少，不能避免。

3）我相信佢會保持派息，但你都會明白，企業要有錢賺，先至可以派到息，如果長期無錢賺，佢只能動用儲備去派，派極有限，終有一日要減。

因此，業務才是我地分析的核心。

不過你放心，我相信匯豐業務穩定的，這是不錯的收息股。

4）你可以咁樣講，但近年佢的管理層的確換得有少少密，這反映潛在一些不確定風險。但整體上，問題不大。

總結來說，匯豐仍有質素，但賺錢能力、增長力，無過往年代咁強，這類股，可投資，但只會佔組合的其中一部分。同時，我地投資，要建立一個平衡的組合，不能訓身在任何一隻股票，這樣會好高風險。

另外，當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法。

年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以，你這刻應該投資盈富（2800）等仍有增長力的股票，匯豐小注都可，但不是組合的核心。

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Q14125：

700 2318 2382 分析

龔成老師：

騰訊控股（0700）有質素，但增長力比過往弱左，現價在合理區中上部，可投資，但唔建議這刻太大注，長線持有無問題，但增長力不算好強。

中國平安（2318）有投資價值，企業仍有增長力，但股價因保險業的特性而有少少波動，不過長線投資無問題。

舜宇光學科技（2382）有技術，企業仍有一定的發展，但中短期仍會受中美等因素影響，股價較為波動。加上現價處略貴水平，因此這刻最多只能小注。

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Q14126：

老師，你話現時恆指在合理區，要分注
即係呢d股要分時間，小注分注入

不能太過執著價格入市？
例如比買入價跌15%才入市

可以咁講。

簡單來講，就是分注投資，目的就是將買入價平均，令到風險可以有效減少。

至於點樣分注法，則有排講，因為分注有好多不同的策略，例如時間平均法（即是每隔一段時間入一次），又例如價格平均法，即是每間某個價位入一次，例如你上述所講的，至於點用，則要睇企業、平貴、市場波動情況等因素，要上堂先有時間詳細講述。你以跌15%方法進行，可以的。

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Q14127：

想問問成哥，其實2800 ，姐係盈富基金入面都大多係關連到中國

但中國股市被人操控得咁勁嘅時候，同埋中國嘅股民都吾敢投資的話…想問問點解成哥會咁撐呢隻基金？

麻煩成哥
剛接觸股市求教

龔成老師：

中國股市有無被人操控，我唔評論。

但我地投資，一定是長線，而睇返人類過往幾百年的市場，中短期的資產價格，都有可能好波動，或一些人為因素，但長遠來說，價格都會回到實質價值，因此，你只要是長線投資，就不用擔心這問題。

我地買股票，就是買企業，買盈富（2800），就是買入50間公司，你唔需要太著意有無人影響中短期股價，只要著重企業的長期業務發展就得。

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Q14128：

390,17,3988以上3隻股現價買入邊隻比較好長線

龔成老師：

企業的性質有點不同，如果你想平穩增值，就前面的2隻，如果你想收息，就中行（3988），3隻都是有質素的，都可以投資，都可以長線持有。

以這刻的投資值博率來講，可以話新世界發展（0017）會高少少。

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Q14129：

你好龔成老師，我今年37歲，因為唔識投資同埋試過損手後就唔敢再試。

而家得15萬積蓄再加45萬MPF，同埋每月可以儲到1萬，如果目標想5年內儲到100萬，請問有咩意見？

龔成老師：

你要做三樣野，第一，增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。

第二，了解銀行及證券行，去開一個證券戶口，並準備做月供股票。

其實兩者都可以，銀行就較方便，但手續費就較貴，證券行收費就較平。你可以先了解下不同的收費。

第三，將每月的部分資金，去做月供股票，供盈富（2800）。對初階投資者來說，月供股票是一個很好的累積財富方法，因為可避免你一次過在高位買入的風險。

你之前輸錢，只是由於你未有投資知識，同時亂買股票，但你之後唔好咁做。你要用「儲優質股」的模式去做增值。

我會建議你每月供盈富（2800）$6000，原理如同儲錢，不過就不是儲現金，而是儲股票。計劃要長期進行。

另外，盈富是一個組合，適合絕大部分人投資，風險不高，長期儲貨可助你財富平穩增值，記住要長線持有。

當你在做上述三件事的同時，開始學下股票，了解下那些股票適合你自己。上述只同你簡單供盈富，當你過半年，有知識及少少經驗後，就可以利用你手上的資金，其中一部分，去投資股票。

我明白你想5年打上$100萬，但你唔好急，理財要用合理方法，一步步進行。你先月供，同時增加正確知識，慢慢再投資其他股。

你記住，要學正確的知識，即是巴菲特的知識。

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Q14130：

3993好唔好？
質素點？

龔成老師：

洛陽鉬業（3993）並不是完無質素，但不能說是穩健，佢的營業額同盈利都十分波動，這點令分析佢較困難。因為好難確定到往後經營環境對佢的影響，同埋，佢亦因成本令佢盈利較波動，這同樣是較難預測的。

我地好需要，用過往的數據去分析，同時判斷往後的經營環境，如果過往數據變化太大，會較較分析。

另外，這股的股價較為波動，加上曾經有段時間比散戶熱炒過，都令我對這股的趣減左。這股不是不能投資，但不建議大注。

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Q14131：

我在網上看過一樣叫複利息！其實只要好好利用，穩定儲錢利息不拿出來都好在10幾年後變化很大，你會建議買有利息的股票嗎？

你介紹的股票有些如沒有太多利息是賺取升值的差價嗎？

另外你的課堂我很有興趣，學習到會對複利息的計劃有幫助嗎？

我希望在今年33歲開始有個新改變了！
希望龔成老師指點一下

龔成老師：

我地投資，一定是利用複息原理的，而當中有兩個主要的模式。

第一，企業如果是高增長，就未必會派息，因為佢要將賺到的盈利，再投入落企業作發展，令企業不斷增值。只要企業價值長期向上，股價都會長期向上，不少倍升股、10倍股都是這類，原理是資金的複息滾存，複息回報相當高。

第二，就是會派息的企業。

投資者得到的回報，主要有「升值+利息」組成，因此，兩者都同樣重要，而我地都要因素不同的企業，以及自身要求的回報作出分析。

這類會派息的企業，我地會將收到的股息，作一個「再投資」的動作，例如再入翻該股票，或進行一個叫「以股代息」的動作，先會產生到財富複息滾存的效果。

因此，我地一定會運用這些方法，去幫財富有更大的滾存效果。

課程不止教複利息等概念，而是更進一步，如果最有效令你的財富增值！

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Q14132：

你好 我好希望兩年後可以買樓為生小孩準備。 我流動資金現有111萬 但對於投資方面沒有太多認識 我希望兩年後儲到150萬首期

我現時一直有長工的 兩年後我流動資金應有130萬（扣除生活費用） 請問這兩年可以憑著收息股方法增長到20萬或以上嗎？

另外我想以供股形式來運作
適合嗎？
請指教。謝謝你

龔成老師：

由於你投資年期不算長，2年會視為一個中線投資，未算長線投資，而中期市況一定有不確定性，要長期先有較好、較穩健的增值效果，而你2年後有較明確的目的要用資金，因此，投資要保守少少。

可能會令回報低左，但都無辦法，始終我地投資，都要先想風險，後想回報。

所以，你只能動用$60萬左右，餘下持有現金，做定期都可以。

你可以投資收息股，現時已可分注投資，月供都可以，目標是兩年的股息，以及有少少的增長力，建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

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Q14133：

龔成老師：我問中國民航信息696 前景如何！我閱讀你50 隻倍升潛力股一書，瞭解了公司似乎不受貿易戰影響及國策影響，而且公司現金流高及低負債，過去業務似乎幾穩定，派息似乎不差，過去有1.96左右。

不過，你覺得公司發展雲端業務，同時會否漸進提高派息？可惜分注吸納的操作似乎有待改進，而且不懂公司估值，錯過最好入市機會。

本人20一注，16 一注，跌到14 元不敢在入市。現在你覺得公司何時會否破24 元，創最高上望30 元嗎？

龔成老師：

中國民航信息網絡（0696）不錯的，本質不錯，長遠有平穩增長力，但未必是高增長，之前$14是合理區底的位置，你見佢好快有上返去。

佢係中國航空旅遊業信息技術解決方案的主導供應商，係全球第三大GDS（Global Distribution System）（航空旅遊分銷系統供應商）。

佢為行業的參與者，包括從商營航空公司、機場、航空旅遊產品和服務供應商到旅遊分銷代理人、機構客戶、旅客及貨運商，進行電子交易及管理與行程相關信息的需求。

佢可說處行業裡處於領導地位，雖然航空業受經濟的影響較大，但從中國航信過往的表現中，可見此企業較為穩定。

中國的經濟持續發展，令國內航空的增長空間仍在，此企業必然在當中受惠。雖然發展不會有爆炸式增長，但平穩發展相信沒有問題的。加上屬政府支持類別，發展方向更佳。

我相信發展雲端業務，長遠有正面影響，但不能因素而視為爆升的因素。

整體來說，中國航信有一定的優質度，是可長線投資的類別，但由於這企業的增長力不算爆炸性，因此在估值上不能太高，你的平均買入價及現價，都可以話處合理水平，長線持有就得。

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Q14134：

想請教下你法國大罷工的情況
同埋會唔會有機會講下，或者分析下，點解法國人堆呢個政策咁大反應

龔成老師：

其實法國人，一向是好多示威等活動，是歐洲裡數一數二的，當然，近期的罷工就更大規模。

這原於佢本身是福利主義國家，但這些國家，經濟根本難以保持到，到了2012年歐債危機後，佢的問題更大，政府一定要想方法增加收入，減少支出。

這些政策一定會影響好多人的利益，加上多年來經濟都唔太好，遲早會出現這類爆發情況，只是幾時的問題。當中涉及好多結構性問題，好難解決，相信佢地會長期經濟都唔多睇好。

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Q14135：

Hi 龔成你好
想問下3690美團點評前景如何？現價合理嗎？
謝謝

龔成老師：

美團點評（3690）佢業務巨大，同時增長快。不過，佢仍是有危有機的股票。

業務較新興，過往不斷燒銀紙，近期算是好翻d，但未有似樣的盈利，當然，可能有前景的。這類企業不是不可投資，在要控制注碼，不能大注。

因為無人知真正的發展情況，因此市場對其估值都是「估估下」，這一定會帶來股價上的波動，如小注，都可以考慮的。

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Q14136：

你好龔 sir . 呢個係股票聖經。 你講 恒指 睇落會冇2800 升甘多 但我唔明 , 縱使 2800 係除淨前 個股價減番息

而恒指係 除淨之後佢股價照跌 照減 唔會調整， 雖然恒指睇落去跌左一忽，但其實到最後 佢個股價去到最後都係一樣。

我唔太明白 點為之 <睇落去 2800 表現睇落好過恒指> ?

龔成老師：

我在《股票勝經》這一部分中，想表述的是「財經網站的股價圖」。

例如恆指現時30000點，盈富（2800）理論上就是$30，然後今年派息佔了恆指的500點（恆指裡的50間企業，每次派息除淨時，都會令恆指下跌，這是自然的調整，因為企業派走現金，企業價值一定會減少）。

假設一年派息減去了500點（我當一次過派），恆指由30000點跌落去29500，這是正常的反映。

如果一年後，恆指升了3000點。

當你睇股價圖，就會見到佢由30000點跌到29500，再上升到32500。

你會認為恆指由「30000點升到32500」。

如果到盈富，股價圖的表達會有不同。

佢最初$30，派息後跌至$29.5，而股價圖會「調整」，將之前的$30改成$29.5，以反映股息$0.5（絕大部分財經網站的股價圖都會咁樣，但指數圖就唔會）。

之後，恆指升3000點，即是盈富升$3。

你在圖中就會見到盈富一年的股價，由$29.5升到$32.5。升幅比恆指多。

其實，跟本是一樣的，但長遠落去，兩幅圖就會有明顯的差距，出現「盈富睇落表現好過恆指」的情況。

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Q14137：

你好,老師, 我是你股票班的學生,有關市帳率, 如果我要自己計, 點計, 是否要在年報中找資料計算?

市帳率 = 市價/帳面淨值
想問問市價是按當年市價計算嗎?

舉例2018年恆基地產0012的每股帳面淨值為$64.68, 那市價是應該按2018全年每天的市價除365天取平均數嗎?

恆基0012現價是$38, 按現在每股帳面淨值為$64.68, 市帳率為$0.58, 是否已經到達平宜區可以買入呢?

而希慎0014現價是30.9, 每股帳面淨值為$71.12, 市帳率為$0.43.

老師, 你覺得現在買那股比較好? 我是長線投資的. 謝謝您!希望盡快進階班可以再見你!

龔成老師：

市賬率的公式：市價÷賬面值，如果我地要計算過往的市賬率，就要找翻當年的股價，以及當年的賬面值（年報有公佈的）。

至於股價，最簡單就是用年尾的股價，而一般財經網站比你的當年市賬率，都只是用年尾數據。當然，代表性會減減，所價我地在上堂教估值時，會教你切頭切尾，就是將極端數據減去，因此餘下的數據，都有代表性。

當然，如果你能找到全年平均數，是最準的。

另外，如果在網站找到該年最高市賬率，最低市賬率，然後我地取平均數，代表性都會增加。

至於你上述問地產股市賬率的問題，你記得我第四堂講過，我地有時都要調整一些數據，你先要明白賬面值的意思，同時，要分析佢多年賬面值有無一些根本性的變化，背後代表怎麼。

恆基（0012）、希慎（0014）都有投資價值，現價都合理，可投資，前者增長力會好少少。

進階班在3月會進行，遲d見。

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Q14138：

龔成老師，你好。我是女生，27歲。年薪約80-90萬。跟老公已購自住房屋，在供，每年扣除必要支出，約餘50-60萬。現持現金200萬，不急用。

我從沒學過理財也不太懂，可能性格較保守，一直不敢接觸股票市場。請問我可以如何分配我的資產？買房？買股票？

因跟老公未來一年想生小朋友，這個應該也是考慮因素？

希望你能回答我的問題
感謝！辛苦你了。

龔成老師：

我地進行財富累積，其實是一個配置的過程，建立一個平衡的資產組合。你本身有物業，因此應投資其他類別的資產，否則會太過集中。

你唔需要太過怕股票，你怕，係因為唔知股票係乜，同時一般的散戶大多只會炒賣，你只要唔用佢地的方法就得。

股票，就是企業，你只要投資企業，而不是炒賣，這就是穩健的作法，同時一定要長線投資。

由於你保守，因此唔好投資潛力股，你可以集中投資平穩增值股。

首先，你可以做月供股票，每月$1萬，你可以考慮盈富（2800）$5000。

另外再加2隻（每隻$2500）：銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果你不懂股，就集中供盈富$5000。

至於你現時的$200萬，其實都可以用其中$100萬去投資股票，不過，由於你未有知識與經驗，這刻只可以用其中$20萬，投資盈富。一步步來。

你想生小朋友，都會預留資金的，簡單來講，你照我上述的去做。記住，只要投資優質股，長線，其實都可以好穩陣的。

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Q14139：

我在53.5價位時買了一手長江基健 聽朋友分析話呢隻股黎緊有下跌趨勢 仲俾左一張圖我睇

龔成老師：

長江基健（1038），是有質素的股票，企業有質素，有長線發展，你可以投資。中短期仍會因歐洲經濟而弱，但佢地近年仍不斷收購資產中，長遠會見到當中的潛力價值。

巴菲特憑投資賺了幾千億，佢明確表示圖表無用，你個朋友投資賺了多少錢？佢的分析可信嗎？自己用智慧去想想。

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Q14140：

龔老師，港鐵是否優質股，值得長線投資嗎，我個人認為它是獨資生意，亦是市民的必需品，對嗎，請指教及分析一吓好嗎，有勞，謝謝

龔成老師：

港鐵（0066）當然是優質股，賺錢能力強，現金流相當好，絕對是長線投資之選。無論運輸、收租、地產，都有一定的優勢，加上政府表明，長遠發展的新市鎮，都希望有鐵路在其中，因此前景正面。

現時處合理區中上部，仍可以分注投資，月供都適合，長線投資絕對無問題。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

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台北房價一度超越曼哈頓中城區和雀爾喜區，你就知道這種漲幅和囤房規模有多麼恐怖。

【200萬的理性選擇】

一個問題，如果你手邊有200萬，此時最理性的選擇，是拿去創業，還是投資房地產？在台灣，這答案是房地產。

繼續這個話題前，先聊個小歷史。

18世紀時，英國運送犯人到澳洲開發，當時的計費標準，是按『上船』時犯人的人頭數付費給船主。然而，私營船主為了牟利，不顧後果地將犯人推上船，航行後更有船主一出海就把犯人扔進海裏，如此導致了死亡率竟可高達94%。

英國政府看這樣不行，因為到澳洲都是死人了，於是改了規定，付費方式改為按『下船』時活著的人頭數計算，結果制度一改，犯人的死亡率馬上降到1%。

會談這個小故事的原因在說明，制度的重要性勝過一切，不以土地制度剝削人民的歐美，致富的方式是創業（不是絕對，但相對而言），但在華人所在的中、港、台，由於擁有全世界最剝削的土地制度，你必須投資房地產。

結論是：不要跟制度對著幹，不然你就等著被制度幹。

#重點1
#創業九死一生

在鬼島獨有的剝削制度下，創業成功的概率有多低呢？依經濟部的新設企業統計，台灣的新設企業能撐過1年的僅10%，熬過5年的只有1%，亦即5年內的陣亡率高達99%。

簡單的說，你如果拿著200萬出來創業，基本就是肉包子打狗，有去無回。相反地，如果你將這200萬投資於房地產上，依照台灣獨有的土地制度，通常是穩穩地賺（不是百分百，但時間拉長，正常都是暴利）。

事實上，若是我們比較台灣的『實業家』與『地主』，你會發現台灣最頂級的富豪都是地主，而不是實業家。

所以在台灣，除了極少數的實業家（如郭台銘），很少有人敢說自己的財富會比地主還多，那台灣的地主倒底富到什麼程度呢？

或許這幾年，你會發現因百業蕭條，而空出了許多店面，對於一般有二間房的中產階級，有空房都迫不及待的要出租，因為不出租所損失的就是每個月2-3萬元的租金，但台灣的地主，一個店面的月租常常高達上百萬，一年下來就至少是千萬，但只要沒有達到地主想要的天價租金，他說不租就不租，而且一擺就是2-3年以上，這在全省都是普遍的現象。

換為具體的例子，以西門町的店王林世昌來談，他只靠著23間店面，就可月收3000萬，年賺3.6億。我們同樣以人來相比，台灣上班族最厲害的鄭名凱，他的年薪高達3千萬，可說是上班族中的超級金領，然而，鄭名凱『一年』的收入，也不過是西門町店王『一個月』的收入，如此你就知道差距有多大，而且別忘了，鄭名凱是每天工作16小時以上，而林世昌卻是每天喝茶聊天。

《西門町店王年收3.6億》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/48641505

《鄭名凱．二十七歲年薪三千萬》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/39566609

#重點2
#即使是上市公司也難敵個人地主

地主太強了，金領打不贏，我們以上市公司跟你 PK，總不可能輸你了吧？

然而，我們攤開2017年的上市櫃公司財報發現，在台灣1679家的上市櫃公司中，3.6億的年淨利，可以排在第516位，也就是說，西門町店王一年收的店租，直接打趴了70%的上市櫃公司，但別忘了，店王是一個人整天閒閒沒事做，而上市櫃公司則是動輒上百人日夜辛勤的工作（事實上，若在加計台灣的140萬家中小企業，你可以說西門町店王只靠店租，基本就打趴了上百萬間的台灣企業）。

這樣相比，你就了解為何歐美不會有這樣的土地制度，因為除了不公平外，它也不利國家發展，而事實上，這樣的房東，在各城市都不少見，而他們才是台灣真正的隱形冠軍（商周稱讚台中中部的輕工業企業為「隱形冠軍」，但這些工廠每年的獲利都遠不如地主）。

《華人為何不敢到德國炒房》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/44063338

《新加坡政府如何讓90%的居民擁有自己的房子？》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/44958500

正當你覺得西門町店王應是地主池中的大魚了吧？那你還真就小覷了台灣的地主。

以聯邦集團創辦人林榮三來說，它在《富比士亞洲 Forbes Asia》中排行第9，但因為這漏算了林榮三主要的財產，亦即遍布大台北及桃園、逾40萬坪、市值逾2千億元的土地，台灣的頂級富豪都認為，林榮三才是真正的「台灣首富」。

而曾是是林榮三多年好友、富邦集團總裁的台灣首富蔡萬才更曾私下表示，「我怎麼會是首富？林榮三才是吧！富比世漏算他很多房地產。」林榮三生前也曾說：「我的地有多少，我自己都算不清了。」

不只林榮三，台灣的頂級富豪幾乎清一色都是地主，這也包括了國民黨前主席連戰、前立法院長王金平、南京東路地王陳珠祈、信義區地王林堉璘……這些還都只是台北的大地主，若再加計中南部的大地主，如霧峰林家、鹿港辜家……你會發現，台灣最富有的人，其實都是大地主，上市櫃公司再努力，也都很難超過地主。

而且別忘了，台灣的上市櫃公司，都已經是台灣上百萬間企業裡的佼佼者，算是績優中的績優，令人難以想像的是，這些動輒上百上千人的上市公司，每年的獲利竟都還不如『一個人』的地主，由此可知，台灣的土地制度是有多麼的剝削。

《地王林榮三　擁地40萬坪》
https://www.wealth.com.tw/home/articles/6467

《神祕地主陳珠祈的九堂課》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/39566473

《林堉璘土地布局深謀遠慮　身價突破台幣1700億元》
https://news.housefun.com.tw/news/article/703728198259.html

#重點3
#唯一能擊敗個人地主的只有法人地主

事實上，台灣地主並非只有自然人，更大的地主是財團法人如『中信』『遠東』『富邦』『國泰』……攤開這些財團的財報後，你才發現他們都囤積了龐大的土地，市值早已破兆，他們才是台灣金字塔上最頂尖的地主。

這些財團致富的方式也無過人之處，他們只是利用了台灣獨有的土地制度，最簡單的方式，就是壽險公司在收取了保費後，再投資於大量土地上來賺取收益。於是你會發現，這其實是雙重剝削，亦即收取了屌絲的保費，然後投資到土地上，最後再炒高房價賣給屌絲。事實上，這種模式也嚇呆了國外的壽險公司，但外資所不知道的是，這並沒有太大的難度，因為只要利用台灣獨有的土地制度即可（持有稅率低、囤房沒有累進率）。

至於台灣制度無法改變的原因，就在於我們的民代主體都是地主，他們靠著台灣獨有的土地制度，不用做都世代富貴，如此的話，自然也不可能去制定公平的制度，不然以台灣亞洲第一的空屋率來說，只要提高土地持有成本或開徵囤房稅，那房價就會回歸合理。

《國泰人壽兩次購地新啟發》
https://goo.gl/GzPjaH

《台灣的奇葩囤房稅：阻止真正的囤房稅出現》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/48743328

綜上，可以知道在台灣，你若擁有200萬，應投入房地產才對，因為在台灣獨有的剝削制度下，它的風險極低而利潤極大，雖然這很可悲，卻是個人最理性的選擇。

當然，你也可以感性地選擇逐夢創業，不是不能成功，而是大概率下是九死一生，這也是台灣與歐美最大的不同處（事實上，台北隨便賣掉一間公寓，都可以在收入是台灣人二倍以上的美國買間帶泳池的 House 了，而這也嚇呆了歐美的富裕人士）。

在台灣，最弔詭的是，一輩子只靠土地制度剝削人民的地主民代，他們從來不工作（很多都是沒出過社會就直接從政的官二代），老了卻告訴年輕人要好好努力工作，他們致富方式是炒地皮，卻告訴中小企業要好好經營實業。

不要相信地主民代表面的話，要看他們私底下的致富方式，這才是真實的台灣。

《台灣房價難降的根本原因：民代主體是地主》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/43958554

《柯文哲要提高囤房稅，被龐大地主民代群擋下來》
https://disp.cc/b/163-aQR6