為什麼這篇40年老 屋 翻新PTT鄉民發文收入到精華區：因為在40年老 屋 翻新PTT這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者championbear ()看板home-sale標題[心得] 買40年老屋交屋後遇到的問題-...
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2021-08-18 11:53:58
最近六月做了一個案件， 洪宅 /2021 / 40年老屋翻新 從拆除、水電重拉、泥作、油漆 木工、系統櫃規劃。 依照屋主預算69萬翻修完成， 之後再把細節跟大家分享。 從買房、裝潢、房屋貸款、裝潢預算規劃 我一併寫出來。...
今年的最後一天了
來分享年中買40年老屋交屋後遇到的問題-牆面膨拱
因為此問題在網路上沒看過有人分享，所以希望藉此能幫助到大家
簡單結論給直接END的人
1.透過房仲買房交屋後一有問題請直接找房仲來處理，至少要讓房仲知道，因為你不知道
該問題範圍會有多大
2.可以的話，務必在雨季看房
3.合約務必逐字審閱清楚，房屋若漏水問題責任須釐清
4.買房前需準備一筆屋況維修費用以備不時之需(即使裝潢過也有可能要打掉重來的準備)
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以下開始經驗分享，略長
今年年中跟老婆人生中第一次買房
買的是高雄一間40幾年的老公寓
賣家是投資客，簡單裝潢後加價賣
(關於合理房價推薦可以參考House+好時價網站的估價去協助自己評估)
看屋經驗的話陸陸續續也看了一年多的房子
想要買的區域中的預售/中古屋有在好球帶可以說全看過了
少說也有40~50間吧
最後決定老公寓的原因不外乎是
1.室內坪數空間大
2.每個月房貸負擔輕
3.不用繳管理費
4.買得起地點好的地方
基本上一年多的時間加上陸續看房遇到的問題跟經驗
讓自己覺得該做的功課應該也做得差不多了
簽約時賣方有註記"現況交屋，不負瑕疵擔保責任。"
買房前我有發現牆壁幾處敲起來是空心的(後來經確認是俗稱的牆面膨拱)
有請房仲告知賣方，賣方也答應會協助處理
交屋前一天高雄剛好大雨，交屋當天早上與房仲前往屋內做最後簡單驗屋時，發現主臥牆
面漏水嚴重到導致地上也嚴重積水
牆面膨拱: https://imgur.com/VgPTOjp
漏水: https://imgur.com/zDyMlpT https://imgur.com/oAJBF8r
賣方於交屋時口頭答應會將該些問題處理好
因對方態度良好且房仲也說明對方很有誠意想要協助處理
於是在場確認賣方說會協助處理後就安心交屋了
(我們還親自跟賣方說了謝謝)
交屋後賣方也真的請他們合作的泥作師傅來處理牆面以及漏水問題
但，如果有經驗的人應該從上面這句話就發現哪裡不對勁了
交屋後大概兩週的時間我們把房子交給賣方的泥作師傅，中間也不時去看看處理進度
因剛好遇到高雄雨季，所以主臥每天都在漏水跟積水
兩週過後仲介告知對方處理完了，但我們去看都還是持續在漏水跟積水
這時候才發現術業有專攻，恩... ...漏水問題請泥作師傅處理?
泥作師傅僅把牆面水泥刮掉再重鋪一次水泥，沒有做任何防水處理
連外牆也僅是用手鉤過去抹抹水泥就當完工
https://imgur.com/EE2Rewy
看完這結果我們果斷放棄這兩光的泥作師傅，自己去找抓漏師傅來協助處理漏水問題
原本請抓漏師傅估完價後，想說自己負擔這部分費用就好，於是就先排工打針加減處理
但問題就來了
從賣方泥作師傅完工後不到兩週，房內幾乎所有牆面全都龜裂然膨拱了...WTF
原先僅發現幾面牆面出事，所以自己買了水泥、磁磚黏著劑、白土跟油漆想要自行處理
(最扯的是賣方泥作師傅處理過的部分都最先出事)
但是當我們發現所有牆面都開始出事的時候，這把火就吞不下去了
因為這根本不是我能自己處理的問題了，而且會有被詐騙的感覺
自己找了泥作師傅跟抓漏師傅協助看了牆面後都覺得很誇張沒看過這樣施工的，應是賣方
為了省錢
當初在施作牆面時未將舊牆打至紅磚，而是直接在原先的油漆牆面上弄一層水泥與抹油漆
可以從這張圖上看出來牆面剝落後裡面是早期40年前流行的漆，這漆感覺超防水，導致新
水泥根本黏不上去
https://imgur.com/6x6wqxM
所以當高雄雨季來臨時，老油漆牆面與新牆面彼此黏不住，又因熱漲冷縮導致所有施做過
的地方都開始膨拱
最後我們感受到超出自己能力能整修的範圍外了，於是請房仲直接過來協助處理
處理過程賣方一開始各種不願意，而且也想將一切歸咎於買方自己的責任
一直到我們告知對方我們準備寄存證信函時賣方才願意處理
就連最後談妥賠償金額後還想在合約上寫的一副都是我們的問題(簽約時合約務必逐字看
清楚)
期間還約了時間讓雙方與雙方房仲大家一起來見證這崩裂的牆壁以及積漏水
由於現況真的很誇張，房仲最後與賣方協調並願意一起協助分擔我們一小部分整間牆面重
新施工(打到見磚)以及抓漏的費用後才正式簽約和解
(也慶幸我們找的是大間房仲業者，房仲很願意協助我們處理問題)
Q2交屋Q3底入住，這期間導致租約延期的費用、牆面重作跟漏水的費用還有精神耗損費用
都不在原先買房的預期之內
分享此經驗給所有想買中古屋的朋友們
除了漏水問題外，老屋多少都有需要做屋況整理
但如果買人家整修好的中古屋，有時真的不知道光鮮亮麗的外表下面隱藏了什麼問題。
如果牆壁敲起來有類似空心的聲音，也許您也遇到了這等為了省事而產生的結果
雖然買房也不能算是不知者無罪（畢竟簽了現況交屋），但在資訊極度不對等的狀況下，
買房要注意的東西真的很多
這邊就分享給大家，希望大家在買房前也可以試著敲敲牆壁、敲敲地板，就能注意到這樣
的問題。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.235.48 (臺灣)
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※ 編輯: championbear (61.227.235.48 臺灣), 12/31/2021 21:17:34
→ isco: 錯高雄買40年老公寓，一坪應該不到5萬吧 12/31 21:22
→ isco: 買這種的就挑沒整理過的，自己整修比較實在 12/31 21:23
推 cuteama: 舊家五樓也是很多問題，賣掉也是寫不負瑕疵保障，這個月 12/31 21:31
→ cuteama: 隨便賣掉，就讓高手處理了 12/31 21:31
推 ppnow: 所以投資客有存在的必要，一般人遇到老屋出問題都是一肚子 12/31 21:40
→ ppnow: 火，後悔當初沒買新一點都 12/31 21:40
推 kerorobear: 40年以上就要做拆到底的基礎裝潢了 12/31 22:48
→ pilot1982: 這不就是投資客翻修亂搞加價賣的案子嗎，高雄近幾年一 12/31 22:54
→ pilot1982: 堆投資客貼皮翻倍賣的 12/31 22:54
推 lovetb5: 超防水的漆可能是石頭漆，不能直接上，一定要打除見磚才 12/31 23:05
查一下應該沒錯！原來這叫做石頭漆！→ lovetb5: 能重上水泥再上漆 12/31 23:05
推 ethel617: 老屋最好買看得到原始屋況的，以免錯估整理要花的錢 12/31 23:07
推 qwer7894: 感謝分享 12/31 23:25
推 tsaipiwei: 投資客翻新房子真的要三思 01/01 03:43
推 garyddt: 高雄公寓現在沒有一坪5萬的可撿啦，除非你要去林園買； 01/01 05:32
→ garyddt: 投客翻新你不容易掌握原始屋況(他也沒在裡面住過)、下一 01/01 05:32
→ garyddt: 手你要轉賣的空間已被前手投客吃掉。不然就要找有豐富公 01/01 05:32
→ garyddt: 寓翻修經驗的投客(例如西卡大…XD) 01/01 05:32
推 gigi0316: 誇張 01/01 08:58
推 chieftaincy: 慘烈 01/01 09:04
推 motan: 可是法律規定半年保固耶，不是註記就沒事 01/01 09:24
沒錯，漏水有半年保，交屋後半年內真的建議要涵蓋到雨季推 drunk0102: 不會是ceca吧 他很喜歡搞鬼屋整修加價賣的賺法XD 01/01 09:25
→ garyddt: 你買投客應該要請對方提供翻修前/中的照片，沒搞鬼的不 01/01 09:31
→ garyddt: 怕給你看 01/01 09:31
有問過對方說沒拍，這確實也是大家買房需評估的一個點。我們僅部分打針，嚴重部分有做其他處置哦→ garyddt: 打針很快就過半年了… 01/01 09:32
推 sj4: 打針......呵呵呵 01/01 09:54
推 cheetah0: 上週在台中十期看一間極小社區裏的透天，投資客全新裝 01/01 12:39
→ cheetah0: 潢，整面牆連樓梯都離牆30公分釘板裝飾。秒放棄。 01/01 12:39
※ 編輯: championbear (59.127.99.34 臺灣), 01/01/2022 18:44:41※ 編輯: championbear (59.127.99.34 臺灣), 01/01/2022 18:51:12
※ 編輯: championbear (59.127.99.34 臺灣), 01/01/2022 18:58:02
推 LALAPP: 推推 01/02 07:24
推 sharkloveeat: 根本沒救 01/03 14:57