【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
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黃金冒險號

2021香港投胎誌：中國權力政治的「老二問題」

香港國安法實施一周年，蘋果日報和壹週刊解體，雖然員工效法鐵達尼號的船員和小提琴手，隨船悲壯沉沒，香港人包括BNO持有人，紛紛申請移民。本人四份一世紀前在香港明報的專欄，由「泰晤士河畔」開始，改以中國一艘難民船Golden Adventure 「 黃金冒險號」為題，我無意預示許多年後香港許多人的前景，只是點出中國人世代喜歡逃離家園的流離宿命。

印刷媒體的專欄時代正在消失，但文字的記錄和評論不會。「黃金冒險號」將會先在陶傑Facebook 每日復刊。

復刊第一題，先論今日香港急轉直下的局勢，以「香港2021沉淪誌」為題，以後有機會，我會再深入研討「黎智英問題和蘋果的香港宿命」。

報紙專欄的一大缺點，是限制了字數。社交媒體網站這方面卻很靈活，以後專欄每天見面，可長可短，力求以一貫追求的精煉為原則。

今日第一件事，自然是香港特區的政務司司長張建宗，終於被中方下令辭職，由強勢的武裝勢力代表李家超頂上。

此一退一進，顯示了「張建宗問題」體現的中國現代官場的「老二現象」 。何謂「老二現象」？就是當一名領袖正趨向強人姿態之時，必定汲取歷代教訓：強幹弱枝，或弱幹強枝，努力避免萬曆皇帝要倚仗張居正做宰相的「大權旁落」之險。

蔣介石身為中華民國總統，副總統前為李宗仁，後為陳誠。李宗仁戰略有方，政治無能，陳誠則行政有忠，打仗無略。蔣介石最後寧願用只會唯唯諾諾的嚴家淦做副總統，拱護行政院長的兒子蔣經國接任，也不能讓副總統成為真正的「後備胎」。

李登輝做總統時，也寧起用「不作聲的人」李元簇做副總統，然後是世家子連戰。這兩個都是超級的庸才。因為李登輝從來沒有想過卸任後會將政權留給國民黨。

這就是中國人政治中的「老二專科」。至於毛澤東時代的劉少奇和林彪，「老二問題」惡化為另一種殘酷的戲劇，則是另話。

香港特區時代，商人董建華顯然不太懂得政治歷史，接受了「公務員之首」的陳方安生做政務司司長。結果陳太強勢，被中方斥退，財政司司長曾蔭權頂上。

曾蔭權做特首，因其「香港仔」性格，不必顧慮「自己友」的許仕仁為政務司司長——可見當時的港澳事務小組曾慶紅和港澳辦主任廖暉，於人事任命，對曾蔭權還有「高度自治權」。曾、許、唐是一個典型的「香港仔內閣」，「自己人玩埋一堆」，還一度容許做傳媒出身的「政治玩家」鄭經翰做沒有官職的「香港基辛格」——所以「曾蔭權七年」，今日香港人回憶，雖然也有各種抗議示威，原來是一段最「甜蜜」的時光。

但中方留一手，行政會議召集人一定要有梁振英來監督看守。就保留了後着。

其後唐英年果然以大熱門身份競選——香港一直到這一步，除了「普選時間表」這一着，中方認為泛民想奪權，仍緊抓着手裏不放，本來「港人治港」的型格已經相當有規模。曾蔭權、唐英年、曾俊華，已經形成一條為香港和國際投資者接受的「港人治港」的模式。若以此軌跡走下去，2047年之後的香港問題，會逐漸迎刃而解。

2012年，是決定香港命運改變的一年。中共召開十八大，習近平做了總書記。這一年三月發生了薄熙來王立軍事變，正逢香港特首換屆，唐英年卻又因僭建等問題沒有上報，大熱倒台，梁振英搶閘上位成功。

從此香港這列火車轉換了軌道，向另一個方向奔馳。

而梁振英做特首，對於政務司司長人選，用了曾許留下來、只懂執行決策、缺乏大腦理性、並聲稱「退休後要回英國」的林鄭做了政務司司長。此舉是看準了林鄭不是一個適宜接替做第一號人物的人選。

這是導致香港命運在另一個方向走上不歸路的致命因素。

豈知梁振英機關算盡，卻只做一屆，林鄭跟了梁振英五年，政務司司長人選之道，由梁振英處學到的一手，就是選用張建宗做政務司司長，除了政務事無巨細、都由自己Hands on，也是欺中方無法啃得下張建忠這種後備車胎。

林鄭月娥四年，香港居然搞成這個樣子，連中方看見也吃驚。將一切罪惡推給黎智英和反對派，當然只是政治的托詞。中國心中非常清楚：香港的失敗，敗在上下兩條線——推動和代表民心的黎智英和泛民，只是在野的那條下線，屬於「外因」；真正掌控行政財政大權的林鄭的管治是為「內因」。外因環境無論如何惡劣，總要透過內因起作用，這就是「AO黨」即刻推出來祭旗的原因。

因此李家超鄧炳強的任命，肯定林鄭無權置喙。這是中方「受夠了」特區政府高層的失敗管事之後，作出的一次「掃枱式」的換人。至於所謂「中方」，是那一個系統部門，是另一個問題，但一定反映了最高人物全面接收香港權力的鐵腕方向。

然而紀律部隊做了「公務員之首」，不止是什麼「文職武用」的香港秘密警察政府問題，而是武警專科出身的人，是不是足以統領整個香港特區政府管治的問題。

因此曾經做過文官、紀律部隊之首、民選議員的葉劉淑儀，馬上的反應，就是「香港仍要解決教育、土地和經濟等問題，相信李家超升任政務司司長後，需要擴闊其經驗和視野。」可見李家超任命在「中環」引起的心理震盪。

這個問題不妨問一問任何大陸移民：今日中共政治局常委，無一人是軍人或掌管政法系統者。不論中共總書記是何人，若中國國務院總理不是溫家寶，而是政法系統的周永康；或不是李克強，而是孟建柱。你認為又是否正常合理？

【藝術也許無用，但在特殊的時期他是一種替代法】https://bit.ly/34P2mJT

公共悼念活動被禁止，集會場地被封鎖，如想繼續面對記憶深處的集體哀痛，還可以做些什麼？怎樣做？帶著這些疑問，我們訪問了五位香港藝術家。

#程展緯 ：在 #維園 漫步，他看到大葉桉樹的落葉長得就像燭光，於是，他把維園這些落葉收集了來，夾進跑馬地一個漂書架的書裏。他說：「當人打開書本，就見到一隻燭火。」

#黃國才 ：收集在維園真實燃燒過的蠟燭，做一個叫《 #燭光有罪 》的作品。「每一支曾經點燃過的蠟燭，都是一個雕塑。如果從歷史的角度看，這就是社會記事的一個證據。我的這個作品有雙重意思，其一當然是哀悼八九年的 #六四民運 ，而同一時間也是哀悼香港失去了哀悼的權利。」

#黃宇軒 ：曾策劃「倒數機」的幕牆動畫，在環球貿易廣場外投射，倒數距2047年大限的時間。

#三木 ：在剛過去的6月3日晚上，藝術家三木在 #銅鑼灣 街頭舉起一個牌子，牌子上寫著：「不要去維園點燃燭光」。而6月4日當晚，三木在維園閘前舉起吉他，背貼同一句話。

#盧樂謙 ：他曾經在活動上扮演過六四最知名的一個符號── #TankMan 。當時，全身塗上黃色的他，提着兩個膠袋，默默站在一架假的坦克面前，在熱鬧的銅鑼灣街頭。

藝術可能無用，但是在大家覺得全部辦法都難以實行的時候，藝術某程度就是給我們更多選擇的替代方法......
#延伸閱讀
燭光長燃32年，香港人的六四維園之👉🏻:https://bit.ly/2STHYEU

#相關閱讀：
【端傳媒「六四週年」系列專題】https://bit.ly/3pfgaqq

【#何俊仁：這代人的責任，就是維持 #六四 事件的集體記憶】 https://bit.ly/3uLU00a

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這個夏天，對剛升讀中五的Angela和中六的阿傑來說，對很多很多的學生來說，充滿着淚水和汗水。

Angela和阿傑來自大埔不同的中學，原本素未謀面，在暑假前因為反對修訂《逃犯條例》而在網上平台認識。在6月之前，他們都形容自己是比較「港豬」地去看這事，但6月9日大批市民上街遊行似乎喚醒了他們：「大家都係社會一份子，為社會做啲事，唔係好正常咩？香港嘅未來係我哋年輕人㗎。」

沒溫習的暑假

但付出就始終是犧牲了學習時間，阿傑承認成績難免受影響：「只剩半年左右就要考DSE，成個暑假都好似無充分準備。但當社會出咗問題嘅時候，唔通我哋仲可以安然無恙咁對住份紙，去寫一啲老師認為啱嘅答案？」Angela就表示自己會盡力分配好時間：「我知道老師同校長都好心痛見到香港搞成咁，呢個係我喺佢哋身上見到嘅，佢哋都有提醒我注意學習，要平衡一下，我會同佢哋講我會盡力，即係我會盡力去平衡。」

家人支持成動力

亦有不少人質疑學生的責任是專注學業，不應該走入政治漩渦，Angela和阿傑也不反對，只是希望外界進一步思考：「我覺得政府要去反省，是咩令我哋行到呢一步。」而面對旁人的冷言冷語，他們就慶幸有思想開明的家人，Angela說：「我爸爸之前係唔會用Facebook，佢之後都叫我哋幫佢下載，畀佢跟貼一啲消息，然後喺屋企都會討論，氣氛好咗好多。可以咁樣講，好感恩嘅係，我因為呢件事同屋企人嘅關係近咗，佢哋唔會鬧我，反而係支持我，去同我討論每一個問題係點樣，同我哋解釋，我覺得咁樣好好。」

期望香港保留核心價值

暑假結束，但局勢未有降溫跡象。即使是開學之後，圍繞學校的不止於學生自發組成的「人鏈」。有學校疑似打壓罷課、有立法會議員動員「監察」罷課、有警員聲稱「跣親」飛撲推跌罷課學生，今年的校園註定不平靜。「一國兩制、港人治港、高度自治、五十年不變。」這五十年，轉眼間已過了接近一半，今年分別16、17歲的Angela和阿傑期望到2047年，香港，仍然是他們喜愛的香港。

今集《港。故》用6分鐘左右，讓大家聽聽兩個年青人在這場風暴中的心聲。
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《港。故》：東網每周專題習作，講故事、講香港人的故事。
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提到本港競爭力，人們總會以新加坡作比較，但近年香港與獅城的優勢差距縮窄......(更多內容﹕http://www.hket.com/eti/article/ea4a2ad4-7540-433f-b777-13c7fc7143e2-067484)

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