【#Podcast 新上架 地產秘密客 ft.吳淡如】

最近有網友私訊很喜歡我們跟吳淡如合體，謝謝你們的支持☺️這一集我們聊的主題，買房到底要挑中古屋還是預售屋？究竟哪個好？有什麼優缺點？

買中古屋，其實優點還真不少，最現實的就是低公設比，甚至老公寓零公設，權狀多少，實際上使用空間就是多少，不用因為買了1000萬的房子，結果最後花了300多萬買到用不到的公設。

現在市場很多預售屋，主打高坪效2房，一般來說，新建案權狀30坪的2房比較好用，市場上我們常看到20坪不到的2房，空間真的小又難用，這一點特別留意。

中古屋還有一個優點，可以先去跟管理員或里長打聽這裡住的是什麼樣背景的人，「千金買房、萬金買鄰」這一點很重要。

有朋友買了一間新房子，裝潢花了200萬搬進去後，才發現隔壁住戶在拉K，味道飄散到自家，最後受不了忍痛賠售房子，畢竟家裡有老有小，攸關家人身體健康、生命安全。

我們也歸納新建案，尤其是新大樓有幾個優點：

✓第一、設置管理室，安全性佳，加上網購盛行，有專人幫忙收發包裹很重要。

✓第二、不用追垃圾車，下了班已經很累，還要等垃圾車真的滿麻煩的，還有如果住在舊公寓的五樓，老人家一次要提個好幾袋跑垃圾車，長時間對膝蓋關節其實有負擔，現在的新大樓都有設置垃圾儲藏室，對於上班族來說真的方便許多。

✓第三、裝潢費，可以省一些，主要是節省掉舊公寓換掉老舊管線及打掉牆面、舊式原本裝修的費用。

如果新大樓格局不錯，甚至不太需要更動格局，如果預算有限，也不太需要做天花板，直接安裝軌道燈也很有氣氛，可以參考歐美「低度裝修」的理念，捨棄過多包裝華麗裝潢，透過佈置來營造家的風格。

像我自己的家就是，當初自己發包系統櫃、木地板、簡易冷氣包管，省下了至少二分之一的費用。

這一集的Podcast我們跟吳淡如針對新成屋vs中古屋做優劣勢分析。

#點開聽【地產秘密客】Podcast頻道：
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#地產秘密客 #吳淡如

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#關於選擇開實體店還是網路商店part2
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此篇文章來分享開一家實體店的花費
實體店可以分為兩種
以下以時間做為分類
👉開之前準備
👉開之後管銷費用
我自己屬於很窮的人
是陸續有錢才慢慢放在店裡做改善
但不建議你們這樣
因為光牆面在兩年內我改了三次
那些拆了又裝的費用跟時間實在不敷成本
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我以下先分享我花的費用
然後我自己過程是把開之前應該準備的
都挪到開店後
因為我沒錢
一毛都沒有
所以我幫你們歸類好應該在什麼時間點做
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👉#開之前應該準備的（但我自己只準備租金押金就開店，所以後果蠻慘）
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💰房租$17000
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💰押金$17000（押金我很努力的將我的窮跟房東太太說，好險房東太太好心給我一個月押金，讓我多買了一台四門冰箱）
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💰門面（我因為這個任性的門面要求花了$60000找木工來裝，差點害我倒店）（門面你們自己會佈置的就可以不用跟我一樣冒險）
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💰桌椅（關店咖啡廳售出得來，湯姆開車陪我去載，一桌兩椅購入一組約$2500）
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💰杯/盤/水瓶（同一家咖啡廳買的約花費$2000，每個單品約$80）
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💰餐具（蝦皮找甜點叉/甜點匙每隻約$30）
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💰冷氣（外面冷氣是爸媽送的免費/一般來說安裝分離式冷氣約$33000）
（內場冷氣因為可以省下來所以先用本來的二手冷氣，後來家裡搬家拆家裡的冷氣來用，標準啃老族XD)
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💰油漆（10坪空間的天花板加一面牆約$9000）
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💰櫃台（木工客製櫃台約$45000）
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💰假掰黑板（IKEA購入/$999）（兩個人為了摩托車載這個差點害人家出車禍，阿彌陀佛）
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💰蛋糕櫃（環河南路二手購入$26000）
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💰特力屋防水防火木地貼（地板自己找自己裝，但不便宜，因為是最安全的裝潢材料，10坪自己作業大約$28000）
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總共$242999（包含爸媽送冷氣也算錢，因為最後有還他們）
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👉#開之後的管銷「以當初我的一人工作室為例/產量部分也是一人」
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💰水費每個月$150（20坪）
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💰瓦斯費每個月$130
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💰夏天開冷氣電費每個月$5500/冬天沒開冷氣每個月$2500（以一台好先生烤箱/冷氣一台/電燈為範例）
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💰人力（廉價勞工自己不用錢做到死）
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💰房租最基本每個月$17000
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總共每個月$21280
（有沒有覺得比實際想像少很多XD)
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👉#營業額能做多少
以我當初一人為例
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自己開店/關店/載貨/叫貨/擺攤/外送/清潔/宅配/粉專經營/訂單整理
扣除完做甜點8小時時間
睡覺時間是6小時
8小時的產量以一般甜點店來說營業額可以做到$6000～$8000左右
這個金額是每天都可以把你操死的程度
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不過也要你有賣那麼多
因為當初的我每天營業額大概是$500-$1000
每天來的人大約是2-4人
這個狀況因為我不懂行銷撐了半年
我是到連飯都沒得吃的程度才獲得解救
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$6000營業額*26天=每個月營業額$156000
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食材包材成本約$52000
自己薪水$28000
管銷費用$21280
每個月自己固定花費進修$7500
剩餘$47220
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能做到以上營業額是最好
雖然我當初開半年都做不到
每天都在養蚊子
是一個開雜貨店概念
都沒人
不過我後面會慢慢帶到我自己如何行銷
雖然我常常跟不上時機點
不過我有自己的一套作法
Lag fashion🤣
反正
東西好吃不難看就好
人不要臉皮薄沒耐心
這個生意就能漸漸被你做起來
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當然帶到行銷部分我還是會依照我自己學習歷程帶你們走過心態面的調整
以及實務的操作
實務部分能結合心態是最重要
我不想當個空口說白話的分享者
我希望帶你們看到實際面
分享給你們我的歷程
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不過以上歷程我自己開店前只準備了房租押金
千萬不要跟我一樣
因為客人看到門面不敢進來
每個人都站在外面覺得這裡是哪裡！？
後來我還把媽媽的音響搬出去放音樂吸引人注意⚠️
結果當然是慘上加慘
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你會走進一個白牆鐵門窗然後木板門沒招牌
像個監獄一樣的甜點店嗎....
所以乖乖的門面可以整理成你要的風格
現在的我可能不會拆掉重做
因為我知道仿舊/衝突也是種另類美感😎
你們可以找最省錢的方式去作業
我先分享以上我花的一些費用給你們
之後我們在慢慢探討理想值可以怎麼做更好
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以上

＃春節傢俱除舊佈新直擊家具加工廠產線
（放了一張站在森林中的縮圖，想介紹一下使用寒帶針葉林木材做成的系統家具）有觀眾打電話到非凡新聞總機詢問資訊，所以還是在這分享我和攝影拍了一整天寫稿剪輯兩天的五分鐘專題，這是一家超過20年的老字號系統家具業者，過去我總是覺得系統家具看起來很“塑膠感”，某些連鎖大賣場賣很廉價的系統家具回家自己組裝，也是用沒多久就會壞掉，但這次訪這家業者真的完全改觀，系統家具的技術原來已經這麼成熟，加工技術也是高科技！

首先塑合板內料如果是高溫壓合，剖面的縫隙會比較緊密，專家跟我形容，塑合板的剖面如果看起來像菜瓜布的海綿，孔洞很大，就代表加工技術不夠好，但如果像女孩子化妝用的粉撲，毛孔非常細緻緊密，那就是比較紮實的塑合板，另外塑合板的封邊也大有學問，我親眼看到國內加工廠的封邊機，可以用180度高溫封邊，一般環境中只有遇到150度熔點才會翻邊翹起，重點用料紮實的塑合板非常厚重，一般木作裝潢師傅的裁切車床只有一片刀具根本鋸不斷，只有加工廠那種上下咬合的兩片刀具可以沒有齒痕的高速鋸斷，高科技自動化鑽孔也很關鍵，因為很多五金零件的力距都是原廠設計的，如果鑽孔不夠準確導致力距不準，五金零件也會容易壞掉，自動化加工可以降低人工加工的誤差！

這次訪問到的案例是30坪系統家具加上木作裝潢總預算只有60萬元，乍聽真的不相信怎麼可以這麼便宜？原來是系統家具設計師和木作裝潢設計師合作設計，因為有3D繪圖可以模擬設計，減少裝修後再改裝的損失，其實我父親是裝潢師傅，像是牆面的設計或是天花板的裝潢都還是得仰賴木作裝潢，不過很多櫃體利用系統家具的優勢的話，整體室內費用可以省很多，因為木作裝潢師傅設計櫃體用的是人工，而系統家具是加工廠用機械設備高速加工的，費用相對比人工省很多～哈哈 我碎碎念這麼多，大家點進新聞看就懂了啦～

事實上，過去民國六十幾年的時候，台灣家具業憑藉著低廉的勞工，攻占美國木製桌椅市場，並締造「在美國家庭中，平均每五張桌椅中，就有一張made in Taiwan」後來為了降低生產成本，才轉入大陸內銷市場，但這次訪問到的系統家具業者也說，台灣的加工技術非常厲害，就連發明系統家具的德國也沒有辦法隨客戶需求客製改變系統家具的尺寸，但是台灣的技術卻做到了！儘管大環境不好，但我相信台灣有著優質的基因，聰明的消費者一定會看到！

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很多男生會喜歡的工業風來啦！跟傳統工業風不同的現代工業風真的很有質感～
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0:00 歡迎設計師 Fifi～！
0:52 傳統工業風 vs 現代工業風
1:20 物件狀況說明
1:35 玄關
2:03 廚房
3:45 客廳
5:50 廊道
6:27 次臥
6:57 主臥
8:05 衛浴
9:32 這樣的風格要多少裝潢費用呢？

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● 房屋大改造！40年老屋翻新成現代無印風住宅！設計師物件開箱 EP#1：
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哈囉 我是Selena
我目前擁有許多斜槓的身份
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