190403蘋果 貴婦奈奈擁內湖5豪宅 市值蒸發1億多元
新聞網址→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190403/1544855/

著名部落客「貴婦奈奈」（本名蘇陳端）涉嫌吸金詐騙，與丈夫黃博健、名醫公黃立雄等人，捲款10億潛逃加拿大遭通緝。檢調清查貴婦奈奈及其家人資產狀況，發現他們在台北內湖購置5間豪宅，價值超過4億元，而這5間豪宅社區「青川富御」及「琉森花園」也隨之曝光，若用最新交易價計算，貴婦奈奈的5間豪宅目前市值只剩2.3億元，蒸發了1億多元。

（林浥樺／台北報導）……↓

根據《鏡周刊》報導，貴婦奈奈和夫家在內湖有5戶豪宅，其中「青川富御」有3戶，分別登記在貴婦奈奈擔任董事長的端健生技有限公司、小姑黃千芳及小叔黃博鴻名下；「琉森花園」有2戶，分別登記在貴婦奈奈和黃博健名下。檢調目前正釐清這5間豪宅的購屋款，是否來自不法所得。

「青川富御」和「琉森花園」均位於台北市內湖區五期重劃區，基地周邊擁有明美公園到南京東路六段，面積1萬2千坪的生態綠帶，近國道一號內湖交流道、堤頂大道和環東大道，交通相當快速便利。此外，基地鄰近Costco、大潤發等賣場，採買不成問題，再加上位於明星學區內，所以要價不斐。

位於內湖新富街的「青川富御」為地上14層、地下4層的鋼筋混凝土豪宅，屋齡7年，有著花崗岩城堡式外牆，設計飯店穿堂式門廊，還有深度25米的前庭花園，庭院種植逾20種植栽，可觀賞四季變化美景，總戶數則有26戶，戶戶擁有9米大面寬的陽台，1層2戶皆93坪，可打通單層1戶186坪。

根據《信義房屋》網站資訊，「青川富御」成交價約在每坪60至61萬元間，近9個月每戶含車位交易的總價，約在6100萬元左右。

至於「琉森花園」為地上9層、地下3層的豪宅，南歐莊園設計，採FTTH（FiberToTheHome光纖到府），社區屋齡9至10年，分為花園館和琉森館，琉森館面對綠帶公園，每戶均為52坪，花園館則有景觀中庭，坪數為20多坪至40坪左右，坐落在內湖行善路281巷，與「青川富御」只有一街之隔。

根據《信義房屋》網站資訊，「琉森花園」成交價約在每坪57至60萬元左右，近6個月每戶含車位交易的總價，約在1980至2535萬元之間。

《蘋果新聞網》則根據《信義房屋》網站最新的成交價計算，貴婦奈奈的這5間豪宅價值只剩2.3億元，竟大幅縮水1億多元。

美商ERA資深經理陳泰源表示，內湖五期重劃區當初房價確實很高，但該重劃區推案量龐大，尤其是在2011年房價已屬群魔亂舞的尾聲，卻有大量投資客湧入，沒有人住的情況下，晚上黑壓壓一片，現在連便利商店都開不下去，仲介公司更是「做一家倒一家」，已經成為有名的「慘賠一條街」。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/04/190403-5-1-httpstw.html

【房地合一稅明年上路！營建、房仲股長線將走下循環】

房地合一稅明年上路，
對房地產相關股票而言，
無論是營建股或房仲股，
長線下循環趨勢已定！
所以就算有些目前跌到便宜價、或殖利率很高的，
也不建議拿來當「定存股」！

---------------
台灣房地產的歷史--18 年 1 循環

台灣的房地產景氣大約 18 年左右 1 個循環。
也就是説，從谷底到高峰大約會經歷 9 年;
而從高峰再跌回谷底也又再需要 9 年。
不得不說，這是 1 個很長線的景氣循環，
所以在上循環之時，房價似乎永遠「只漲不跌」！
但房價真的「只漲不跌」嗎？

1.1985 年 ~ 1994 年的房地產上循環
1980 年代中期 ( 1985 年之後 ) ，
是台灣經濟起飛的年代，
「台灣錢淹腳目」是那個時代最精彩的形容詞。
1986 年台股首次躍過 1000 點，
房地產也在 1985 年之後開始走升。
1987 年國產局標售華航附近土地創下當時天價，
也拉開了房價狂飆期的序曲。

雖然民眾在短期內所得遠遠趕不上飆漲的房價，
但由於產生「預期心理」-- 遇期房價會越來越高漲，
「房價所得比」越是不合理，就越是飆漲。
1990 年 2 年房價飆 3 倍的泡沫，
造成第 1 次無殼蝸牛運動！

以台北市為例，房價在民國 1989 、 1990 年 2 年內，
上漲為民國 1988 年的 3 倍之多，
民國 1988 年時可以買一層房子的錢，
在 1990 年時可能只能買到 1 、 2 間廁所。
在這樣的情況之下，
終於爆發了第一次「無殼蝸牛運動」。

2.1994 年 ~ 2003 年房地產的下循環
不過當大部分的人都買不起而走上街頭時，
反而是要開始盛極而衰了。
1995 年 ~ 1996 年，當時的總統李登輝先生，
發表「兩國論」引起台海危機，
大陸把飛彈對準台灣，很多人擔心引起戰爭，
當時很多大戶、有錢人紛紛拋售台灣的房地產遷居國外，
房價也開始長達 9 年的下跌循環。

2003 年SARS危機，
房地產買氣與售價跌到谷底
2003 年中，台灣爆發「SARS疫情」，
這是 1 種嚴重的致命傳染病，
當時人人自危不敢出入公共場所，
對已經走 9 年下循環的房地產來說更是致命一擊，
很多房地產都賣不出去，用極低的價格求售，
房地產產業急凍！

3.2003 年 ~ 2012 年的房地產上循環
不過最冷的寒冬過後，冬雪消融，就帶來了春天。
2003 年中之後，房地產產業從谷底爬升，
又開始往上循環。
剛開始是悄悄的，
但隨著經濟、股市整體大環境的熱絡，
房地產景氣又熱絡起來。
此波上循環在 2012 年左右又到達了最高峰，
其中參與的相關業者都賺的荷包滿滿，
除了建商之外，
最著名的還有大型的炒房集團「二黃一劉一陳」。

政府的打房政策有效嗎？
雖然曾經有房地產投資客，
公開在媒體上認為政府打房的政策是無效的，
但事實真的是這樣嗎？

根據內政部資料統計，
今年1 - 4 月台北市買賣移轉件數與 2013 年房市高點相較，
整體衰退達 33 %，
12 個行政區分別有 22.1 % ~ 46.2 % 不等的量縮幅度，
而在價格方面也有 3 個行政區衰退逾 1 成。

以往最熱絡的雙北房地產價格下跌、成交量也急凍，
不少投資客只能轉戰炒作其他縣市的房子。
不過人稱「帥過頭」的房產投資客，
近期卻因為在新竹大浦炒房失利賠錢，
而與旗下成員發生糾紛。

2016 年起出台的「房地合一」政策，
將讓房地產的下循環更劇烈
由上述情況可見，
政府推動的政策是有效的，
效果雖然緩慢、但是久遠。
如果搭配景氣循環週期、與過去的歷史情況來推斷，
目前可能開始長線走下循環了。

雖然目前房價還是看起來很高，
下循環的開始還是會有很多人沒有感覺，
但若未來經濟、股市也一起走衰，
而且出現重大事件，
到時房價就會邁入「恐慌急跌期」。

房地產相關的股票介紹

在了解國內房地產景氣的過去、現況與可能的未來之後，
我們也可以把這些觀點套用在房地產的相關類股。
EX: 營建類股、房仲類股…等。

房地產的長週期景氣循環特性，
也同樣的體現在營建股的身上。
近幾年房地產景氣維持在高檔區，
2014 年營建股的獲利不錯，
所以今年營建類股發的殖利率很高，
前 20 名都超過 8 %，
而和旺 ( 5505 ) 和聯上 ( 4113 ) 甚至高達 20 % 以上！

營建股、房仲股歷年股價、股利落差極大
不過不要只看今年的高殖利率，
就把營建類股當成是「定存股」。
我們以人稱營建業「 F 4 」之一的大建商 -- 興富發來觀察，
發現在上一波的谷底( 2001 年 ~ 2003 年)，
它的年度最低價只有 1.62 元，
與 2013 年的年度最高股價 76.4 元，
足足差了 47 倍！

而且不僅如此，不管景氣好壞「定存股」應該要有提供穩定股息的功能。
雖然興富發近 2 年都配發了 7 元的高股利，
但我們同時也觀察到，
谷底期 ( 2002 年 ~ 2004 年) 的股息卻是掛「零」。

結論:
回到主題:「營建股殖利率高達 20 % 以上適合拿來存股嗎?」
我個人傾向的答案是「不適合」的。
不論是營建股或是房仲股 (如:信義) 都一樣，
谷底和高峰時落差極大的股票，
根本不適合，想穩穩領股息過生活的「存股」一族啊！

H&M因拒用新疆棉而被中國抵制及下架，這怒火更不斷延燒到NIKE、ADIDAS等國際知名品牌，就連歐陽娜娜、許光漢、彭于晏、陳奕迅等眾多代言人人也紛紛切割解約自保。難道在中國做生意跟工作的風險這麼難以預料嗎？在美國的科技制裁下，技術以及人才都成了中國的致命關鍵！除了威脅要武統台灣外，中共也不斷重金挖角台灣人才。而面臨低薪、高房價的天然獨世代年輕人，會願意屈服而西進嗎？200多名被挖去中國的台灣高科技人才，算是叛徒嗎？究竟年輕人該如何突破困境呢？就讓我們聽聽人民的心聲，以及下班經濟學主編周岐原，和風傳媒教育線記者吳尚軒的專業分析！

#新疆棉 #中美 #天然獨

【島民時光機】
00:00 精彩預告
00:36 正片開始
01:10 街訪：在台灣工作跟生活看得見未來？
04:48 周岐原談：年經人投資理財&職涯建議
08:05 吳尚軒談：年輕人內在困境
11:16 街訪：若中國高薪挖角你願意去嗎？
13:19 街訪：被中國挖角的高科技人才是叛徒？
16:11 周岐原談：叛將及中國挖角是福是禍？
18:37 街訪：1980年後出生的年輕人是天然獨？
20:51 吳尚軒談：年輕人如何突破困境

✓ 點我加入《風傳媒》Line 好友（ID：@dyp8323m）　http://bit.ly/2hETgWE
✓ 點我訂閱《風傳媒》YouTube 頻道　http://bit.ly/2grkAJ6
✓ 點我追蹤《下班經濟學》IG頻道（ID：@worked_money） https://bit.ly/2WZ1Dnb
✓ 點我加入《下班經濟學》telegram頻道　https://t.me/storm_money

【Facebook粉絲團】
風傳媒►► https://www.facebook.com/stormmedia
風生活►► https://www.facebook.com/SMediaLife
下班經濟學►►https://www.facebook.com/workedmoney

本週漏網東西軍角逐的選項是：「加州野火燒」vs.「奧斯卡新規」。經過24小時的刺激票選之後，「加州野火燒」獲得66.8%的票數。

加州野火這條新聞真的是最近美國各大媒體的頭版頭，美國加州從8月中雷擊引發火災後，就提前拉開了今年野火季的序幕，現在各個城市都被煙霧籠罩，整個很像沙塵暴一樣，非常誇張。這場大火真的超嚴重，不只加州發生森林大火，加州北部的奧勒岡州、更北的華盛頓州，也都有很慘烈的火勢，地圖上看起來可能覺得小小的沒什麼，但其實每塊區域都是幾千公頃在燒，現在整個美國西岸的沿海城市都變成橘紅色，有民眾說一覺醒來還以為自己在火星，真的跟電影裡的世界末日很像，我們也有網友留言說，煙霧甚至已經飄過國界跑去加拿大溫哥華，當地pm2.5已經紫爆了。根據外媒報導，這場延燒一個月的大火已經奪走至少26條人命，還有數十人下落不明，數千個民宅被毀，至少180萬公頃土地化為焦土，相當半個台灣的面積。奧勒岡州州長還說，當局正在為「大規模死亡事件」做準備。現在因為很多地方剛燒完或是還在燒，大家還不能進去，所以無法評估火災破壞程度，也還沒辦法確定傷亡數據。

很多人就問說其實美國西岸應該每年都在燒，但今年怎麼會那麼嚴重呢？原因就是氣候變遷！其實加州夏季本來就非常乾燥炎熱，8月16日當天加州南部沙漠地帶死亡谷國家公園（Death Valley National Park）一度測得攝氏54.4度的高溫，創下1913年以來全球最熱紀錄。這種乾熱天氣就會導致密集的雷暴現象，就是瘋狂閃電沒有下雨，加州8月中的時候，一週就發生上萬次閃電，是1980年代以來最密集的紀錄，那閃電就非常容易引發森林大火，另外氣候乾燥也導致森林裡的枯樹越來越多，就是非常棒的助燃物，因此高溫乾燥、閃電打下來再加上風一吹，很容易就一發不可收拾。

不過這次的大火除了天災還有人禍。像是南加州一場大火，起因竟然是一場「寶寶性別揭曉派對」，「寶寶性別揭曉派對」是近年在歐美非常流行的活動，通常懷孕第20週就可以透過產檢知道寶寶性別，那準爸媽會要求超音波掃描師不要當面告知是男是女，而是寫在紙上放入信封封好，再由準爸媽交給一兩個值得信賴的人，這個人開信封得知「謎底」後，在全程保密情況下，根據寶寶性別來籌辦派對。通常透過切蛋糕，展示蛋糕切面是粉紅色或藍色，來象徵懷了女兒或兒子，或者是拉開氣球，看看噴出來的是粉紅色或藍色碎紙花。然後這種派對就越玩越大，大家都想要跟別人不一樣，什麼煙火、煙霧手榴彈、爆破裝置樣樣來，先前也有鬧出人命過。然後這場發生在「聖伯納地諾」（San Bernardino）的火災，就是因為當地有一對夫婦5日舉辦這種派對，為了耍噱頭，使用一個煙火裝置，結果射出去之後，附近的野草迅速著火，這對夫婦狂奔到車上拿水瓶想滅火，結果當然沒用啊，只好趕緊報案，附近居民也被迫撤離。

不過這次山火其實也燒出了外界很多疑問，明明樹林裡這麼容易發生火災，到底為什麼大家還要跑去這種野火好發區蓋房子呢？其實最主要原因就是大城市房價真的太貴了，我們先前都住過加州嘛，像舊金山、洛杉磯這種地方，賣腎都住不起，州政府為了解決住的問題，就會施壓地方政府多蓋一些房子應付住房需求，否則拿不到州政府的補助，那未被開墾的山林野地就理所當然成了目標。有一個很好的例子是加州的「索諾馬郡」（Sonoma county），1964年的森林大火只燒毀了幾百間民宅，但2017年又發生了一場差不多面積的大火，就摧毀超過5000間房屋，顯示當地人口成長了很多。那在三年前的大火之後，當地官員受訪的時候就說，這種事情一定還會重演，因為站在政府立場，他們沒有權力去叫人民不要重建家園，主要有兩個考量，第一是財政：你不重建就會讓人口外移，沒有人就沒有稅收，對地方財政會是重大打擊，沒錢去支付義務教育、垃圾清運、警消部門的薪水，站在經濟的考量下，重建是復甦的唯一辦法。

很多人會說重建可以蓋好一點的房子！像是提升標準、用防火建材之類的啊！不過這就遇到第二點「情感上無法」。這些一夕間一無所有的屋主，勉強住在車上或半燒毀的房屋裡，只希望政府用「最快最便宜」的方式，幫他們重建家園，讓他們的生活盡快回到軌道上，在這樣的壓力之下，沒有地方官員會忍心說不，或是拿自己的烏紗帽開玩笑。另外還有一個是，哪裡跌倒就從哪裡站起來、靠雙手重建家園這樣的觀念似乎變成一種「美國精神」，每次天災後官方就會喊話說：「我們的第一要務就是重建家園！」就好像不重建就等於「投降」，放棄了你的老百姓，放棄了你的選民。結果現在就是燒掉重建、重建又被燒掉這樣一直惡性循環下去。最後恐怕要靠保險公司拒保、讓房市崩潰，才能終結掉這個循環，但就是非常殘忍啦！

雖然氣候變遷的問題我們沒辦法馬上就解決，但至少可以把災害的損失降低，例如根本就不要把房子蓋在野火區，而已經存在的社區，也要靠政府幫忙遷出危險區域，才是目前最能夠治本的方法。大家也不要覺得加州大火跟我們沒關係喔，在台灣也是有很多人把房子蓋在順向坡、土壤液化區，這件事情也非常值得我們思考，人類與大自然爭地的代價，我們扛得起嗎？

如果喜歡我們的節目，記得幫我們在臉書按讚跟分享出去，或是在YouTube訂閱我們的頻道，如果想看更多的國內外新聞的話，也請您上YouTube搜尋寰宇新聞，我們下週見！
--------------------------------------
《#范琪斐的寰宇漫遊》每周四晚間8點55分在 #寰宇新聞台 播出，沒跟上的也沒關係，歡迎訂閱我們的 YouTube 頻道 🔔#范琪斐的寰宇漫遊 🔔https://reurl.cc/ZvKM3 1000pm準時上傳完整版！