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[爆卦]18何時取消是什麼？優點缺點精華區懶人包

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  • 君子馬蘭頭 - Ivan Li 李聲揚

    18何時取消 在 君子馬蘭頭 - Ivan Li 李聲揚 Facebook 的精選貼文

    2020-09-15 07:30:00
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    ［幾時取消壓力測試？］2013驚如果加息點算，真係加咗喎，叻仔。咁減息呢？真係唔關我事，我又唔係地產經紀，純學術討論。

    1. 照舊明報文，原文呢度（https://bityl.co/3V0K），最底最都有。照舊，導讀長過原文。

    TLDR：壓力測試，2013年推出，當年係驚「如果加息3厘」。諗住如果到幾時？應該取消啦，唔取消都放鬆。當然唔係叫放寬埋首期要求，或者印花稅，或者收入測試。所以根本唔會一大班人仆去買樓。

    2. 一講呢個話題，往往就畀人狂鬧，最好乜都唔講，魯迅話齋，樓市嘅嘢呢，哈哈哈。加上好多係標題黨，根本連你篇文講乜都唔會睇，甚至連個標題都唔會睇。總之見到講樓？個個好多意見。仲買樓？你戇X架？聽日電腦大爆炸啦，仲點人買樓叫人去死，人地輸錢你過意得去（按：你決定買之嘛，我拎部電腦指住你叫你買？）。當然另一班又覺得，X，美國佬係咁印銀紙，上面郁下又爆化工廠又爆酒店，十幾萬萬同胞爭住嚟呀，邊有得大跌。隨你，但唔該兩樣嘢。第一，咁大個人有返啲基本嘅責任，就真係從來冇人可以拎支槍指住你買的，你老婆可能可以，但唔係我。第二，睇清楚內容寫乜先鬧

    3. 不過，明白嘅。股票睇錯，如果冇買，頂多係見人賺錢自己心理唔平衡。買咗嘅，亦食得鹹魚抵得渴。但樓嘅嘢就唔同，人可以唔使買股票（輸死畀通脹另一回事），但總要搵地方住。

    4. 首先，寫到明，唔好曲解：香港樓嘅嘢，投資就無謂啦（收租又好，炒又好，都係投資）。但自住嘅，除非你老豆老母剩落畀你而佢地又差不多（大吉利是，可以移民啫）而你又冇好多兄弟姐妹，或者除非你自己移民，否則，首富話齋，量力而為，買到都係應該買。幾十年嘅嘢，點睇都係通脹。至於你想捉低位嘅，就唔係我智慧可以教你了。

    5. 另外，唔使問我樓價會升定跌，個個香港人都係樓神好有睇法啦。當然亦唔存在「自住就冇所謂」（試下買完即時跌一半？）。但，唔好高估自己嘅能力啦，你同我，都係好多嘢唔知嘅。既然都係唔知，買到咪買！

    6. 仲有，本文講「取消壓力測試」。其實寫完覺得，太激了，一步一步嚟，放寬都得。所以你要鬧話「一下就取消？一步步啦」，我絶對接受。

    7. 但，又係唔好曲解，我冇話要放寬首期限制，冇講要郁印花稅，甚至冇講要入收入測試—咁多樣嘢，我只講一樣，就係「壓力測試」。

    8. 當然，好多人嘅特色，就係唔為自己嘅決定負責。所以話放寬呢，若果之後仲要跌，就有人話DLLM你仲推人去死（再講一次，邊位拎支槍迫你？你買樓，我或者政府，百力滋都冇一盒回贈畀你喎，邊個引你上車？）。但收緊呢，如果升呢，又係DLLM阻人上車我原本上到都變上唔到（呢個正係之前N年嘅事，而呢類情況係比較值得同情嘅—因為佢真係想做個決定但被阻止）

    9. 戴咗咁多頭盔，相信都係廢嘅。但我都係要講，個「壓力測試」，幾時取消呢？唔取消都放寬下。

    10. 講真，真係完全唔關我事，我又唔係地產經紀，你買樓我冇著數。我盡量都好透明，我層豆潤屯門樓，2013年買，270萬，而家月供萬一蚊，咁我買嗰時都唔止兩皮半人工啦大佬。況且，都上咗車，就算我失業金管局都唔會查我收入嘅（但你斷供銀行當然會同你跟進）

    11. 我亦唔係要「幫人上車」之類，講真，唔係好關我事，我未咁偉大。況且，「送人去死」，好大罪呀。而家人地問我點睇，我多數都話後市十分波動。幾時買得？聽朝九點半咪買得。Why bother？中咗又唔係我有得分，講錯（而其實成日會）又要冒住老母畀人鬧嘅風險。

    12. 咁做乜要講？就真係純科學討論，純學術討論。況且亦唔係我第一個講啦，其實一路都有人講。

    13. 有人唔知咩係「壓力測試」嘅，好快同講下買樓嘅流程，除非你老豆老母或條仔條仔幫你呼丕，否則都係大同小異：首先，搞掂舊首期，呢舊往往最難。買層平平地嘅樓（當5/6百萬），首置又自住嘅，應該做到九成。五六十萬首期加埋印花稅之類，都唔小嘢，但可能四大長老一齊發功幫到你，或者去買六合彩。

    14. 然後呢？仲要你供得起先得，唔係你話自己頂得住，三萬蚊人工供兩萬七，我食樹皮的，就過到骨。作為世界上一流嘅乜乜，金管局當然好關心你。你要過一個收入測試，你供款不能超過你收入某個水平。當然有啲人會造假，甚至有銀行職員教埋人點做假，犯法嘅嘢，我地係唔做嘅。

    15. 但過完呢幾關，仲有啲人係最後一關卡住咗，嗰啲就真係唔多甘心。真係唔太多呢啲人（伏線嚟，陣間講），但係有。最後一關

    16. 點解咁多關？就要插播一下，唔少人都係唔知個社會點運作嘅。有人以為金管局係應該「令人上到車」，有啲人認為唔係，兩樣都錯。答案係，金管局先唔care！金管局局乜？管銀行，同埋銀行體系。你上唔上到車，甚至蝕唔蝕錢，都唔係佢地打算理嘅嘢—佢地最緊要就係保持銀行體系穩建。唔明？咁講白啲，即係「你輸錢都唔好累到銀行」。實務上點做？就係有個高一高嘅首期要求，高一高嘅收入要求，確保買到樓嘅，就係好高人工，仲係拎到好大舊首期出嚟，有父幹，老母幫你供埋，甚至呼丕嘅人。

    17. 明白呢點，就同你講金管局最後一關，我地今日嘅戲肉：壓力測試

    18. 壓力測試是甚麼？上面咪講咗收入測試，保證你供款佔收入唔好太高，免得你真係食樹皮甚至食包皮（面包皮呀）。咁壓力測試係甚麼？就係保證，你而家供款佔收入唔好太高，仲要將來加息，供款都唔好佔收入太高。你睇幾咁有遠見。

    19. 實際上點實行？就係計埋，如果加息3厘之後，你會變咗要供幾多。要用呢個新供款計，你供款都不能佔收入太多。

    20. 大家估到，重點係「如果加息3厘」。，但前世呢？呢舊嘢點出嚟？

    21. 唔好話我不停鬧，金管局都係做嘢啫，況且金管局嘅聲譽，在國際上都幾不錯的。幾時爆呢個「如果加息3厘」嘅壓力測試？係2013年，當時吹咗一輪聯儲局會加息，結果去到2015年尾就加—咁其實，X，嗰時零息，係人都知之後係加息啦。不過推出呢個個測試，3年未夠就加，我覺得證明當初佢地判斷都OK（但，扯，咪又係睇Fed Fund Rate Future，睇FOMC會議，我啲讀者都識啦）（你未識？就要訂Ivan Patreon啦）（https://bit.ly/31QmYj7）

    22. 然後又點？然後聯儲局由2015年尾開始，加左9次息。2018年尾停。但之後，2019年8月開始減息（原來不過係一年前），然後今年3月尾，環球股災下，即時減到零，一個月減咗1.5厘，等於平時減6次

    23. 講完一輪歷史，應該知我想講乜？就係，當初個測試係話「如果加息3厘」。咁你叻仔，2013年後冇耐，真係加咗息，2.25厘。

    24. 但，到2019年開始，人人都知減息啦，係咪？2019年8月直頭真減啦。由2018年開始，嗰個「如果加息3厘」嘅假設仲存在。唔止，到而家減到零，都仲存在。到聯儲局擺明話會維持零息到下年年尾甚至下下年年尾（正路更正），呢個「如果加息3厘」都仲存在。

    25. 咁借問聲，係咪打算亞視永恒咁？

    26. 我覺得公平的，2013年你預加息（再講一次，咪又係睇Fed Fund Rate Future同FOMC Meeting，你估金管局識扶乩咩），所以推咗「如果加息3厘」呢樣嘢。咁但，到預期將來減息呢？即係好極端到話「拿我而家供唔起但減咗息咪供得起」（但，壓力測試就係咁邏輯），但至少，應該變返中性吧。唔中性，都應該放鬆啲吧，對不？

    27. 咁你話，喂，將來咁多年，你點知唔會再加息？正好相反！我就係知道好可能會再加，但最初你推「如果加息3厘」，又有冇諗未來咁多年會唔會減息？你個政策係睇見得到嘅未來幾年嘛。至於再遠啲？供層樓30年，你自己睇30年可以發生幾多嘢？有幾多個經濟周期？

    28. 留意，我只係講壓力測試呢樣嘢，其他全部冇話要郁。咁你想像到，「其實受惠嘅人唔係好多」。例如文中嘅例子（實數唔使深究，大約），500萬樓，借九成，搞得掂首期嘅，兩公婆3萬7人工就夠過收入測試。但因為有「如果加息3厘」嘅壓力測試，實際上你要4萬9先得。聽落萬幾蚊好似唔係好多，但，有時就係爭嗰皮幾嘢嘛，講緊個收入要求多咗三成幾喎！

    29. 如果放鬆咗個壓力測試，或者取消埋，呢個夾層嘅人，就會買到呢層樓。咁其實都真係唔係好多，詳情你自己睇香港家庭收入分佈　—　但正係咁先好，你話如果一下放鬆晒所有樓都九成，甚至十成，就成村人仆去買樓。到時真係一個唔好彩負資產，就唔多好。而家你放鬆或整走個壓力測試，會因為咁買到樓嘅人，又唔係好多啫。「張弛有道」嘛，慢慢嚟。拿，趁而家樓市唔上唔落，就好推啦。

    30. 第日真係放嘅，我估都係放呢樣嘢，唔係放首期要求或者印花稅。到時記得係埃汾成功爭取，謝謝。都係嗰句，唔啱聽勿鬧，真係冇人迫你做任何嘢，放寬到零首期，都冇人係拎支槍指住你買樓的。

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    李聲揚：按揭壓測何時取消？

    【明報專訊】早前小弟和《明報》陸振球兄在明經財經搞了場Facebook Live（可以免費重溫），當中談及香港樓市，今次借專欄再發揮一下。小弟的看法是：除非打算移民，否則負擔得起，仍是應該買自住樓。但投資香港樓（博升值也好收租也好），則並不值博。

    日前在《明報》看到同文張宗永兄，提到新加坡的組屋政策，解決大部分人的住屋問題。小弟認為說白一點，就是人人做業主，有stake in society，自然有利社會穩定。

    近年香港社會氣氛緊張，已不止是「房屋問題」如此簡單。但小弟固執地相信，若更多人可以自置物業（「上車」），應有助減低社會怨氣（但不能完全消除）。小弟身邊朋友政治取向各有不同，但明顯地最激進的是未有置業的一群。已成為業主的，很多也不滿政府，但不會太激進。

    最激進一群多為未有置業

    這也適用於年輕人。不少年輕人的確認為「解決房屋問題」不是首要任務，但很可能是因為「上車」太遙遠，索性想也不想。

    收入跟不上樓價升幅，年輕人難「上車」，是全世界的問題，民主國家也不能倖免。香港作為大都會，情况當然更嚴峻。若「上車」難度降低，應該仍有機會減低怨氣，政府應該認真考慮。

    小弟當然明白政府官員「少做少錯」的心態。看看金管局的各式「辣招」，不少人以為這些「辣招」是為了控制樓價，甚至讓樓價回落──這種想法實在大錯特錯！金管局才不在乎你能否「上車」，也不在乎你是否會損手。他們要保證的是樓價大跌，也不要影響銀行。方法就是提高門檻，保證能夠「上車」的人都是高收入人士，或有富爸爸，更要放下大筆首期，讓銀行有足夠的緩衝。至於閣下死活，不在局方關心範圍。

    樓市橫行 放寬措施機會

    政府的政策，不能說是全錯。畢竟政府角色很尷尬，民望低迷，現在氣氛下，讓更多人「上車」會被視為推人去死，若樓價急跌，政府必被猛烈批評。但在樓價上升時阻止人「上車」（正是過去10年發生的事情），又會被認為剝奪別人機會。

    不過，現屆政府反正如此「打得」，又是否在乎被人批評的風險？再說得白一點，民望反正已經夠低，多一單失誤也影響不大，但若成功幫到更多人「上車」，可能有助民望。樓市升時，政府怕放寬措施令買家摸頂，樓市跌時，又會被批評騙市民去托市。近期樓市橫行，其實正是放寬措施的機會。

    說了一輪理論，我們做個案例研究，看看現在的措施如何限制「上車」：假設兩夫妻心儀「上車盤」，500萬的物業，若自住首置兼借按揭保險，可以做到九成按揭。50萬首期，當然不算容易，但若夫妻齊心，再加累積不少財富的「四大長老」適度幫助，仍算可能。以現行按息約2.5厘計算，月供1.9萬左右，夫妻齊齊供，聽落仍可接受。

    七成家庭「買不起」500萬樓

    不過買樓要過關斬將，除了首期和供款外，還有收入測試和壓力測試。兩夫妻收入要有多高才可以成功「上車」？現行的收入測試，要求供款頂多去到收入50%，所以案例中兩夫妻收入要達到3.7萬以上。還好。

    但現實卻是，月入3.7萬元的夫妻，銀行仍然不能批出樓宇按揭！何解？因為還有壓力測試，這也是小弟覺得最不合理的地方。金管局為了確保買家將來也供得起樓，特定要求加息3厘後，買家供款佔收入仍在六成以內。所以兩夫妻收入要達到4.9萬以上才可成功「上車」，收入門檻高了三成多。

    全港有多少家庭收入達到4.9萬？答案是兩成多。亦即是，即使只是想買500萬的物業，也有七成多家庭未能做到。我們還未計及新婚夫婦收入不高，當中收入達到4.5萬的，可能只得一成多。

    小弟並不「貪心」，只會呼籲政府做一件事：放寬壓力測試，最好取消。原因？小弟認為壓力測試，已完成歷史任務，根本不合時宜。

    壓測假設加息3厘「完全離地」
    看看背後邏輯，金管局假設利息會再加3厘。讀者不用十分貼市，都知道美國聯儲局3月狠狠減息，並預期零息環境維持一段長時間。請問何來加息3厘？

    金管局最初推出此項要求是2013年，當時市場預期聯儲局將會加息，事實聯儲局後來的確加息9次，證明當時金管局的要求算是合理。但時移世易，聯儲局過去兩年已將息口重新減至零。那請問金管局，為何預料美國加息時推出壓力測試，但到息口勁減以後，卻完全沒有放寬？

    在我們的例子中，只要取消壓力測試，「上車」要求的收入會變成3.7萬元，而非4.9萬元。這會令收入在此區間的家庭不再望門興嘆，但也不是中門大開（有六成家庭收入不足3萬元），正適合政府「張弛有道」的作風。

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  • 富蘭克林 國民的基金

    18何時取消 在 富蘭克林 國民的基金 Facebook 的最佳貼文

    2019-11-18 20:00:05
    有 4 人按讚


    #財經大事速速讀

    【聚焦貿易協商進展，廣納股債多元配置機會為上策】

    美中貿易情勢發展仍將是影響景氣及金融市場表現的重要因素，後續聚焦美中是否順利簽署第一階段貿易協議及其內容、預訂於12月中對手機、電腦等約1,500億美元中國進口產品加徵15%關稅措施是否暫緩實施，牽動市場情緒。目前跡象顯示雙方欲就第一階段協議內容取得共識仍需時間，可能無法在原先設定的目標時間達成，但考量雙方均有達成短期協議的意願及動機，預期最終仍有機會簽署第一階段協議。此外，貿易緊張情勢舒緩，全球央行寬鬆政策對實體經濟的提振效果顯現，根據美銀美林證券統計(11/14)，包含美國、中國、日本及歐元區的新訂單相對存貨比率已自谷底攀升，歷史經驗顯示該比率領先採購經理人指數2個月，意謂未來2~3個月景氣指標有望回升，有利風險性資產續航。

    🕵‍♂未來一週觀察重點🕵‍♂
    1⃣ #美中貿易情勢：彭博引述新華社報導指出，中美貿易談判代表11/16進行通話，就各自關切的議題進行了建設性的討論，目前跡象顯示雙方持續協商，但對於購買農產品的具體數字、何時取消已加徵關稅等細節仍有歧見，密切留意消息面發展，而華為禁令將於11/18到期，媒體報導(11/15)美國可能再延長華為出口禁令寬限期兩週或六個月。

    2⃣ #經濟數據：主要國家十一月Markit採購經理人指數初值、美國新屋開工/房屋銷售/領先指標、德國第三季經濟成長率終值、日本通膨、OECD更新經濟展望等。

    3⃣ #歐央行利率會議及會議紀錄：歐洲央行總裁拉加德及英國央行總裁卡尼在內等多位央行官員將發表談話。

    4⃣ 11/19英國保守黨黨魁暨現任首相強森與工黨黨魁柯賓第一場電視辯論、11/19歐盟財長會議討論預算及11/21歐盟貿易部長會議。

    想了解完整市場動態及富蘭克林投資建議，歡迎您訂閱富蘭克林 #一周搶鮮報 每週即可收到完整的解析與投資建議唷 :)
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  • 富蘭克林 國民的基金

    18何時取消 在 富蘭克林 國民的基金 Facebook 的精選貼文

    2019-11-18 20:00:05
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    #財經大事速速讀

    【聚焦貿易協商進展，廣納股債多元配置機會為上策】

    美中貿易情勢發展仍將是影響景氣及金融市場表現的重要因素，後續聚焦美中是否順利簽署第一階段貿易協議及其內容、預訂於12月中對手機、電腦等約1,500億美元中國進口產品加徵15%關稅措施是否暫緩實施，牽動市場情緒。目前跡象顯示雙方欲就第一階段協議內容取得共識仍需時間，可能無法在原先設定的目標時間達成，但考量雙方均有達成短期協議的意願及動機，預期最終仍有機會簽署第一階段協議。此外，貿易緊張情勢舒緩，全球央行寬鬆政策對實體經濟的提振效果顯現，根據美銀美林證券統計(11/14)，包含美國、中國、日本及歐元區的新訂單相對存貨比率已自谷底攀升，歷史經驗顯示該比率領先採購經理人指數2個月，意謂未來2~3個月景氣指標有望回升，有利風險性資產續航。

    🕵‍♂未來一週觀察重點🕵‍♂
    1⃣ #美中貿易情勢：彭博引述新華社報導指出，中美貿易談判代表11/16進行通話，就各自關切的議題進行了建設性的討論，目前跡象顯示雙方持續協商，但對於購買農產品的具體數字、何時取消已加徵關稅等細節仍有歧見，密切留意消息面發展，而華為禁令將於11/18到期，媒體報導(11/15)美國可能再延長華為出口禁令寬限期兩週或六個月。

    2⃣ #經濟數據：主要國家十一月Markit採購經理人指數初值、美國新屋開工/房屋銷售/領先指標、德國第三季經濟成長率終值、日本通膨、OECD更新經濟展望等。

    3⃣ #歐央行利率會議及會議紀錄：歐洲央行總裁拉加德及英國央行總裁卡尼在內等多位央行官員將發表談話。

    4⃣ 11/19英國保守黨黨魁暨現任首相強森與工黨黨魁柯賓第一場電視辯論、11/19歐盟財長會議討論預算及11/21歐盟貿易部長會議。

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