觸境練習：羅騰園日記『貓咪不見了』寫於110年9月30日
今天是我寫日記的第562天
這隻貓咪很過動
一直被關在籠子裡
哀哀叫
牠很不高興主人
總是把牠關在籠子裡
看見主人牠很生氣
在籠子裡面翻來覆去
抓著籠子的門外
似乎喊著放我出來..

主人把牠放出來
牠就馬上跑到主人的身上
主人跟牠親嘴
主人身上的疤痕
幾乎都是牠抓的..

牠是主人最心愛的
但是前幾天
主人把籠子的門打開來
牠一去不復返..

整天都跟主人睡在一起
主人很傷心
哭了好幾天
我們一直安慰著她..

其實這個主人的命運很坎坷
爸爸因為吸毒
媽媽因為精神有問題
爸爸一共有前後兩任的妻子
總共生了5個小孩..

由於爸爸不務正業
吸食安非他命
這女孩出生的時候
爸爸在牛奶裡面
參雜了安非他命
所以這個女孩講話
有點口齒不清
變成輕度智能障礙..

她大約一歲左右
被安置在育幼院
在育幼院20多年
心裡很沒有安全感
因為育幼院的老師經常在換..

她有過動，憂鬱，躁鬱，幻想，恐懼
等多種的症狀
心裡很沒有安全感
她曾經在育幼院跳樓自殺
用刀割自己的手
但都有被救回來..

她曾經多次被集體
或者是輔導她的
遭受種種傷害
心裡受了創傷
對自己感到非常的憂心..

她把她內心的傷害
轉移到她收容的流浪小貓
小貓似乎很了解她的心情
她跟小貓咪相依為命..

小貓也是過動兒
對主人很不滿意
因為主人常把牠關在籠子裡
也因為她常和小貓連在一起
來園區我們總是限制他們的行為..

小貓咪似乎了解她的心情
因著牠讓主人在園區
沒有那麼的自由…

所以小貓咪決定離開了
頭也不回的就走了
主人只好常咬的自己的衣服
常咬的自己的手
工作人員很了解她的心情
也超糾正她..

她現在的轉移焦點
在工作人員的身上
她說她心裡有恐懼感
內心沒有安全感…
總結
心得：
108天沒有做到,今日做到是我寫第562篇日記喔！
恭錄聖經：利未記 19:32
….你要站起來，也要尊敬老人….
蔣月惠寫於110年9月30日星期四6點05分
地點:屏東市和生路羅騰園中途之家。
羅騰園起緣略述 語意：期望殘障青年都能在『羅騰園』的協助下認識自己的價值”重新得力、重新出發”

自民國66年蔣月惠在西德女教士差會創辦「盲女習藝所」。民國七十六年八月一日，後改由挪威基督教協力會，附設「羅騰園肢體殘障護理之家」當義工。
因以上有感於外國傳教士，對本國身心障礙者無私的奉獻，輔導鼓勵身心障礙者走出家門是件難上加難的事，好不容易建立起的事工要放棄解散，當時義工蔣月惠深感可惜。於82年發起組織法人社團繼續外國傳教士的工作。
於93年間弱智生、多重障礙等流浪殘障孤兒遊蕩街頭需24小時照護，蔣月惠辭去工作串聯資源義務協助尋求需要幫助的身心障礙者至94年借住長治繁華村；94年至99年借租長治夢幻島；100年現租屏東市大洲里。
由於民國97年間因理監事理念不合，遲遲未召開理監事會議又遭逢檢舉：民國99年3月協會被勒令解散。民國100年11月被指控未經立案私自收容流蕩殘障孤兒25名，帶院生上街頭義賣，違反身心障礙權益保障法處罰鍰新台幣6萬元整及公告姓名。
羅騰園立案條件有困難照私立身心障礙機構設立許可及管理辦法辦理七人以下不需向政府立案與報備，羅騰園將留下三名小孩與媽媽共六名，民國101年2月院生勒令解散有13位被政府專案處理安置機構。
立案有基本的條件：要符合設施設備的規格，員額配置需社工證照擔任，數百萬元的立案基金是羅騰園目前不可承受之重，現任沒有社工證照的工作人員，似必因立案要件而被勒令解職，經濟景氣的蕭條，工作機會地難求，工作人員一家數口僅靠羅騰園微薄薪資溫飽，更何況真立案之後，羅騰園三名小孩因不是身障者而被安置在育幼院，介時媽媽與小孩被強迫要分離。
於100年12月19日，屏府社政字第1000332532號函同意辦理：申請籌組「屏東縣基督教羅騰園肢體殘障服務協會」一案。繼續協助社會弱勢邊緣人，續辦免費社區24種才藝訓練課程，鼓勵白天躲在家裡天天望著天花板想不開的身障者，走出自我、走出戶外面對人群並輔導挽救想輕生的憂鬱患者。
※101年7月19日屏府社政字第10122249700號正式立案
※免費辦日間生活自理自立才藝訓練服務預計招收名額50名，歡迎有需求的身障者一起共舞，所有經費羅騰園自籌。
※本園需二手電腦與二手物品、二手鋼琴、二手車、二手小提琴，二手吉他與二胡歡迎贈予，謝謝您！
親愛的朋友：
月惠承諾立委當選後 ，30元補助款，保證金20萬元 ，薪水七成全數捐給羅騰園。107年參選縣議員選舉得票數「10,806」 得票數一票補助30元和選舉保證金共得444,180元暨104年1月起，每月實領薪水60,000元，全數捐給羅騰園肢體殘障服務協會(94年選縣議員12萬保證金沒收，98年得2156票12萬元保證金退回捐羅騰園，99年選市代保證金4萬元，得1458票，一票補助30元，總共83,740元，103年選縣議員得4792票連保證金12萬共263,760元捐羅騰園)
一個月開銷近40萬元,沒有公部門補助,沒有財團企業主的贊助,全靠有心人士奉獻物品,自製手工皂、3D立體藝術品街頭販賣與獻藝小提琴獨奏,讓愛心人士,由一元至千元,隨喜購物、自由捐款,養活羅騰園全部的開銷,您的一分錢.一分力,可讓邊緣人生命不滅。

劃撥帳號：41683532
銀 行別：土地銀行屏東分行帳號：036-001-096618
戶○○名：屏東縣基督教羅騰園肢體殘障服務協會

跳樓價!

［Buy now, pay later］BNPL，金融潮語。其實都潮咗大半年，不過香港咁上下啦。鬼媒講咗年幾兩年Content Creator，都未見香港有乜媒體專門整個beat

1. Buy now, pay later，「屌，咪即係花唄」「有幾撚有創意呀？我中華古已有之」「不過馬雲得罪人之嘛」。其實認真的，唔使括號，花唄都興咗N年，鬼佬而家先開心大現BNPL，完全係reinventing the wheel，不過記住講個英文縮寫就有人覺得好巴閉，Bullshit as a service，Baas．（話時話，Kyle Bass收咗皮未？港紙爆煲冇？）

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2. OK，正經，「咪即係信用卡分期，有幾大發現呀？」。又唔係喎

3. 首先，香港人好撚有錢，同埋好有信用，香港人係好好嘅債仔，你見啲友真係斬人打劫呃同事呃老婆穿公司櫃桶底都會供樓的！

4. 當然，除咗香港人有錢，客觀亦因為香港丁屎咁細，你走得去邊？唔似美國或以前大陸（而家有晒監控另一回事），改個名換個車牌去第個城市又一條好漢。

5. 所以你見香港批信用卡成功率極高，私人貸款極易借，仲要供樓利息低。一個普通打工仔，一百幾十萬信用卡額絶對唔係難事。

6. 我想講嗰時我在英國讀書？出咗信用卡（開名啦，匯豐），500英鎊信用額。「喂你係學生冇收入點同，唔好偷換概念」。但你可以睇下普通一個香港大學生銀行批幾錢信用額畀佢？（＊）

7. 我知全世界都低息，係呀我唔知呀可？港息大約都跟美息，但，你見美國有冇可能一兩厘供樓？你有冇諗過，香港供樓銀行收你咁平息，賺乜？「cross selling」，「美國唔識cross selling呀？」（咁當然，再三留意返，香港人好撚有錢）。

8. 真相係，香港嘅delinquency rate （拋個英文好似專業啲）極低。即使咩亞洲金融風暴或沙士或乜，你睇報紙咩負資產又跳樓，但，個delinquency rate都係極低—come the 忽on，負資產不等於delinquent！死還死七孔流血還七孔流血！甚至跳樓都不等於delinquent！別傻了星矢，你還有老豆還有老婆！

9. 但認真，咁低嘅delinquency rate，銀行咪圍到數，所以點解香港銀行嘅net interest margin咁低都仲有錢賺。剛睇業績，中銀香港淨息差1.10%，你諗下仲要出糧仲要交租仲要預你啲友燒炭，但居然都仲係賺唔少錢，可見delinquency rate幾咁低。美國？你可以睇下2008嗰時，啲次按有幾多delinquent，求撚其掉低鎖匙就兩腳一伸走人foreclosure，而美國啲銀主盤邊有香港咁正，可以賣原價咁滯（大把銀行拍賣銀主盤有賺添）

10. 同樣原則，你可以應用落去信用卡，私人貸款。

11. 當然仲有，再講一次，香港人好撚有錢。我冇統計過有幾多巴仙嘅人有信用卡，你睇卡數目唔準，因為有啲好似我咁嘅仆街一條友十幾張卡（又如何？）。但，目測香港嘅信用卡滲透率極高，「我Patreon啲讀者好似全部有」（＊＊）

12. 講返，冇去過美國（係呀，我使唔使識整光刻機？ASML NVIDIA又新高啦屌你），但BNPL同信用卡，就真係唔係同一回事。可以係complement 亦可以係substitute （＊＊＊）

13. Patreon會寫，有啲人只用信用卡，有啲人只用BNPL，有啲兩樣一齊。但，咩人係傾向用BNPL？你估到了：非白人（Hispanic或黑人），低收入人士，同埋……年青人，

14. 拿，學嘢？呢啲就學嘢啦。

15. 不過，「不如講返冧把」，Affirm就升五成啦，一舊水咁滯。「但2月嗰時140蚊」，而家先返返年頭水平，你買隻垃圾中移動941跑贏佢一截。估值都係好重要的。

16. 最重要係，Amazon雖然同Affirm合作，但冇話exclusive 喎。Amazon嘅作風啦喎，就行內皆知了，你做過佢對家都知。

17. 至於其他Fintech嘢？韓國嘅KaKao Bank，一上市大過晒韓國所有銀行嘅市值添，亦令呀大股東變咗富豪，同啲財閥平起平坐。你諗下，韓國喎，幾不可思議？

18. 香港？有！「咪螞蟻金服」，嗰時上市成功嘅，肯定大過晒所有銀行，分分鐘係全世界最大嘅金融股（而全世界最大嘅銀融股唔係銀行啦下）。

（＊）話時話，我好想知道，到底唔同大學甚至唔同科嘅學生，信用額會唔會唔同？拿，醒你呀，拎去做final year project啦。理論上呢，「好似醫科生應該信用額高啲」「你點折墮點包尾做個醫管局非合約都五六七皮啦」。不過我估實際上銀行don’t care，同埋費事你話歧視。不過，「如果見到係唔同大學唔同信用額仲好玩」「我覺得教大應該高啲」。同埋，如果真係。拿，真係醒你呀，認真少少拎嚟做MSc dissertation都得（MPhil PhD就未咁求其），「至少認真過我嗰份」又，我份dissertation真係相當垃圾，但我都don’t care，因為我換得去倫敦結算所實習嘅機會，雖然真係坐嗰邊只係幾日。

（＊＊）呢度示範咩係survivorship bias．冇信用卡又點訂你Patreon呢大哥。「其實可以用Paypal」「但冇信用卡又點有Paypal呢老細」「其實係得的」

（＊＊＊）有啲人讀經濟就讀死書，以為A同B一係complement 一係substitute，或者兩者之間 0-1。錯，同樣兩樣嘢，唔同情況下，可以係complement亦可以係substitute．例如？你一拖二咪知！「你有本事可以搞到變complement的」「重口味啲嘅，老婆同外婆都得」

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上集超精彩的跳樓故事
媽媽知道後竟然...

下集要分享更多荒謬故事
口無遮攔愛亂講話結果踢到鐵板
這集一樣超級好笑！！！
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錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，
大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 唔識? 當然，香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前，我哋會集資8000萬港幣， 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半，我佔一半，共同進退，合共一億六千萬買有潛質嘅舖，其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多，可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。

上兩集同你講咗收購計數基本知識，同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤，兩個number 發展。

馬頭圍道101及99號，地盤面積合共1795呎。我哋計過，重建最好就係起幢14層高嘅大廈，合共41.4米高，總樓面10,225呎。法例規定， 如果你層樓係高過36米，但少過43米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍， 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面，住宅就最多39%， 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展，由於大廈高咗，地積比率亦都多咗，但覆蓋率就少咗。

再計多次，地盤面積依家係1795呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back，剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下1045呎，分成兩間舖，即係每間舖實用面積有523呎。

樓上就有13層，site coverage 係39%，一梯兩伙，減去220呎公用空間，實用saleable area 就係每個單位230呎，啱啱大過納米樓220呎的定義，好彩。

假設棟樓大啲，可以賣貴啲，假設新樓樓上每呎實用賣$22000，地舖每呎賣$55000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬，多咗2.26倍。

減去發展成本，一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%，就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，平啲，每呎$800。
(4) 再減建築費，住宅每呎3500，地舖每呎2800，即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬，多咗2.17倍。

再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬，就係剩返1.22億。

再減發展商預期嘅15%利潤，即係1587萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000，呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價，即係地價除以可建樓面總面積，就係$10,347。

之前講過，馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬，99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大，咁相下位置/人流，就當99號嘅 EUV 都係6,134萬，兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。

但對發展商來講，呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話，無人會賣畀佢，因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇，呢個都係無重建價值。 又係啦，除非嗰個係是市區重建局來收購，咁蝕本都要做。

即使發展商收足八成， 去土地審裁處申請強拍， 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價，都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說，發展商強拍後佢都會蝕本啦， 因此，按數字睇，發展商係唔會收購呢兩個number嘅。

因此，如果你唸住博收購，貴一貴3500萬原價都搶住買啦，咁你就要睇睇呢條片啦。

買錯舖，係唔係想跳樓呢。唔好跳住，聽埋我講最後一個方案，就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖，4個number一齊發展，條數又點計呢? 下集最後一集再你講。

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台北市一直以來居高不下的房價
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