何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

0021.《預期每年7%的報酬是合理的數字嗎？》
昨天的發文我在文末提到「每月存一萬，"假設"每年賺7%，三十年後也能擁有千萬資產」
有網友留言提到「7%這個數字怎來的？」
今天我們來探討這個問題，究竟每年 7% 報酬是不是合理的數字。

根據巴菲特掌管的波克夏公司，2020年末最新年報，
其中提到過去五十七年 S&P500 指數的年化報酬率為 10.2%(我們可以把它當成美股大盤的標竿)
而波克夏過去五十七年的年化報酬率數字為 20%，
這樣的數字，就足以讓巴菲特成為全球家喻戶曉的股神。

那麼台灣股市呢？
根據 MoneyDJ 定期定額試算的功能，
如果從 2003/06/30 每個月投入 0050 一萬元直到 2021/4 月份，
試算出來的年化報酬率為 7.02%。(已扣除交易手續費)(如附圖)

投資人說得很好「回測幫助我們鑑往知來，但不是用來預測未來」
確實你我都無法預測未來股市的走向，
但我們可以「從過去的資料"合理評估"未來」，
就像從資料顯示每年合理的報酬約在 7~10% (7%是台股、10%是美股的數據)
投資人可以"假設"每年落在這個區間，
或者更保守一點，可以假設 5% 就好，都沒問題！
無論如何，都建議採取保守的估計方式，
過度保守總比過度自信好，對吧？！

這也表示，如果你看到某個投資老師的廣告告訴你「教你年年獲利50%」，
你才該打上一個大大的問號！
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0020.《懂資產配置，小資族也能當千萬富翁》
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『我的第一本投資心理學』
心理學，它是一門研究人類思維究竟是如何運作的學科
乍看它與充塞著資產負債表與收益表的投資世界相隔頗遠，但因心理學家關注並企圖了解大腦所有的運作，這些思維運作當然也包括認知控制（即思考與認識的過程）與情緒控制
因此這導致心理學家對人們如何學習、如何思考、如何溝通、如何感受情緒、如何處理訊息、如何決策與如何形成核心理念以引導其處事行為等之積極研究，這些研究成果當然也適用於投資領域
原因是投資是一種在大腦主導下進行充分運作的求利活動，因此投資與心理學就有了緊密掛鉤。
Cristina老師推薦原因:
投資其實最重要的就是戰勝人性的過程，所有人恐懼時你貪婪，所有人貪婪時你恐懼。雖然這是如此簡單的邏輯理論。
但事實上許多投資人都是因為懼怕或是不認輸雃賠錢。我覺得這本書很適合新手在了解投資時先做的心理建設。
『我畢業五年，用ETF賺到400萬：每月1,000元就能開始！不用兼差斜槓，兩檔ETF投資組合，年賺20%以上』
ETF的中文名稱是「指數股票型基金」（Exchange-TradedFund，簡稱ETF）。乍看之下你一定會問：這到底是股票、基金，指數又是什麼？ETF由ETF發行公司組成，為追蹤某個指數的投資工具，例如追蹤台股、追蹤美股，既像股票一樣交易方便，又有基金分散風險的效果。加上不用盯盤、不用找尋單一個股，非常適合沒時間看盤、也讀不懂財報的人。
Cristina老師推薦原因:
我常常告訴投資新手說如果你什麼都不會就買元大0050，到底0050是什麼呢？
就是在追蹤台灣50指數，也就是整個台股中市值最大的50間公司，等於你一次買齊台灣前50名公司股票的感覺，當你沒有高額本金，但又想分散風險時，或是你無法針對個股做仔細的分析。我覺得ETF就非常適合投資新手的理財方式。
『投資最重要的事：一本股神巴菲特讀了兩遍的書』
在美國投資界與巴菲特齊名的霍華．馬克斯，其所聯合創辦的橡樹資本成立時間超過二十年，管理資產規模已達千億美元，其長期績效表現更是驚人
二十八年來（包含六位創辦人任職TCW時期）平均複合報酬率高達一九%（同期美股標準普爾五百指數表現只有一○‧一%，MSCI全球指數只有四‧九%）。
也就是說，如果在二十八年前將一百萬交給橡樹資本管理，現在已擁有一億七千萬。霍華．馬克斯從不吝於和市場分享其投資洞見，持續以「投資備忘錄」與客戶及所有投資人溝通。
橡樹備忘錄受到美國投資界高度重視，地位等於巴菲特波克夏每年股東大會，連巴菲特本人也罕見背書：「只要在郵件信箱裡看到霍華．馬克斯的投資備忘錄，我會馬上打開與閱讀！」
Cristina老師推薦原因:
我建議這本書給有膽經驗的投資人閱讀。連股神都會看的一本書
裡面有提到許多投資人常見的雷區以及如何作逆向思考，高獲利的背後往往都是與趨勢以及大盤持有反向的投資策略。
但是並不是一昧的逆向操作，而是在細節思考以及行情發生時更可以事先看到價格背後的邏輯理論。而比其他投資人更先做出反應。
👨‍🎓Ace老師推薦書單
之前我分享過很多次
在交易市場裡佔最多影響層面的其實還是心理因素
技術佔兩成
心理佔八成
所以我這次推薦的三本書籍是我在整個人生體悟、邏輯、市場等等有很大的啟發效果
『通往財富自由之路』→開啟整個對於人生思維邏輯的維度
『他是賭神更是股神』→看到專業操盤大師對於市場的心態跟紀律
還有交易如何透過科學、統計、數學、分析理性的去做投資而不是賭博
『經典技術分析』→在去當你做知識面、工具面的打底
做好整個交易從人的本質出發在到工具面我們如何去搭配昇華
👨‍🎓Miss Diamond 老師推薦書單
『人人都能學會技術線型（全圖解）』
K線是一切技術分析的基礎，學習技術線型，首先就是要從認識K現開始！K線由開盤價、收盤價、最高價、最低價等4個關鍵價位組成，K線線型的變化所呈現的就是每日股市中多空力道交戰的結果，因此學會判讀K線就能解讀市場的氣氛和情緒，到底是多方氣盛還是空方強勢？連續的K線組合還能顯現股價趨勢的方向，協助投資人先一步研判股價未來的走勢。
趨勢線和移動平均線，則能夠幫助投資人解讀市場短、中、長期的多空格局，判斷轉折、支撐和壓力的位置，看懂這兩條線就能幫助你在市場中趨吉避凶，跟上上漲波段，躲開股市下殺段。
Miss Diamond 推薦原因：技術線型是所有金融商品都會需要的基礎，在還沒想好開始進入哪個商品市場進行操作前，技術線型是必備的功底，先有基本功再進入市場，才有讀懂市場的機會
『大避險』
遇到戰爭或病毒危機，手上抱什麼才能保值？黃金？美金？或是一個菜園？
股市空頭時，第一步不是馬上賣股票，而是了解中央銀行正在做什麼？
當全球化開始停頓，我的錢要投資什麼才能安全又保值？
Miss Diamond 推薦原因：市場的型態是有很多原因組成，經濟循環與不確定因素常常影響著市場，在多頭市場賺錢相對容易，但面臨空頭時該怎麼做才可以受到比較少的傷害呢？因此我推薦這本書，大家也可以多研究一些其他避險技巧。
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處：上下震盪能處變不驚，不敗在情緒。
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巴菲特曾說：「我最喜歡的持股時間是 ──永遠。」
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