前一篇文有提到過我我們把賣屋的成本預算都投入到了花園，我們有個非常大的花園。因為是邊間又是邊坡的房子，所以前屋主種了許多植物來遮擋隱私，讓住在裡面的我們彷彿被森林包圍的感覺，隨著四季轉換從窗外看去綠叢點綴著紫白桃紅橘等各種顏色的花卉在其中，心情每天都很好。但整理的時候，心情就不是太好了，因為植物真的很多。所以我們找了專業的園藝師來幫我們重新整理和規劃，我們希望在保留原始景觀的情況下，讓植物看起來不要這麼密集，當然還有之前提到的把菜園變草坪的費用。這是一筆不小的開銷，我們找了很多園藝師來估價，最後找到了一個價格合理，和我們的想法也符合的園藝師來合作。

施工的過程中，當然邊做我們會有一些新的想法，每個想法都是加錢的想法，雖然追加後的預算，仍在我們的控制範圍內，但發生了一個插曲，讓我們差點付不出工程款。

科學家有一筆發明獎金，早在半年多前就通知有這筆錢，但他就是那種順其自然的人，完全沒去追這筆錢何時撥款，一直到我我們決定賣房子之前負責人寫信問科學家：「這筆錢你打算放到退休金帳戶還是到薪水帳戶？」科學家當然要求放到薪水帳戶，此時正是需要花錢的時刻，我們感恩這筆錢像是及時雨，剛好可以拿來整理花園，所以我們就放心的追加預算，想把花園工程做好。

誰知等了又等，這筆錢一直遲遲不下來，科學家打電話去問，又老是找不到人，終於找到人，對方說因為科學家沒有完成填寫請款表格，所以沒有撥款。這事說到就來氣，我們從來沒有領過什麼獎金，怎麼會知道要填表格，而你寫信來通知，也不會一併告知申請流程，只問我們要放款在那個帳戶？就讓我們一直苦等。

科學家在當天就馬上處理請款表格，然後跟對方確認完成請款手續，負責人說下周就會入帳。
於是我們就放心讓人開工了，結果到了下周，錢沒有進來，因為某些原因，說還要再等一週。
我們付了一半工程款，工人已經開始工作，如果下周在沒進款，真的要開天窗。科學家開始盯這筆錢，常常在半夜12 點起床確認手機，是否有款項入帳，壓力之大可想而知。誰知到了最後時間還是沒看到這筆錢，眼看兩天後就要驗收付尾款，他心急如焚的打電話去找負責人，誰知道這個小姐他去度假了～～度假～～度假去了。 「職務代理人」其實是「植物代理人」，因為他無法處理放款事項，科學家把事情告知這株「植物」，如果因此毀約，他會要求負責人賠償我們所有的損失，因為他都有書信證明。我老公十年來第一次態度強硬的處理事情，這次真的被逼急了，於是「植物代理人」只好把原負責人的上司的私人手機號碼給了科學家，科學家找到了上司，上司也知道事情的嚴重性，馬上積極處理，隔天一早錢就入帳，我們終於如期付清了工程款。

本以為這樣就可以準備賣屋了，花園弄好的那個星期六上午，我帶著輕鬆的心情說要去買點菜和肉，好好的煮一頓大餐，慰勞辛苦的我和他。以往他都會說全家一起去採購，這次卻說他要在家裡處理一點事情，我太放鬆，沒有察覺到異樣（老公跟小孩一樣，說要自己忙點事想支開你的時候，你全身汗毛都要豎起來警戒，是我疏忽了），就獨自出門了。他還交代我慢慢來，可以喝個咖啡放鬆一下，最近監工太辛苦了，我整個人充滿幸福感的出門了，還真的找家咖啡店慢慢啜飲咖啡，只差沒去按摩。

不過九十分鐘的時間，我一進門回到家，手上的菜摔到地上，看到眼前的景象真的差點暈倒，「我老公補漆補成了101忠狗牆」，從我嘴裡罵出我唯一會講的髒話，用獅吼功奮力地吼出「靠！！你到底做了什麼？」整面牆像是長滿了雀斑，我知道他想補漆，可我一直告訴他先補角落不顯眼的地方，如果效果不錯，再整面補，如果色差很明顯，就什麼都不要做，結果，什麼不該做的他都做了，我當下真的好想哭。真的是一波剛平，一波又起。我氣到都不想跟他說話，原來支開我，就是擔心我會阻止他，而我沒有留下來阻止他，果然就發生了不可挽回的錯誤。因為這面牆，讓我家看起來好像廢墟，那種想哭卻掉不出淚的感受～～原來不是盡頭...

我望著那面牆發呆，他問「午餐吃甚麼？」

我沒好氣的說：「自己煮泡麵吃。」

想了很久很久（大概15分鐘）我說：「也許這是天意，我們重新粉刷這面牆吧。」

闖禍的那個人，也點頭同意了。

週日，我們去向朋友請教了如何粉刷，要買什麼漆，也借了一些工具，然後想到了美女業務員的建議，去Bunnings買了亮色的漆，把原牆面的顏色換了。當天晚上，我們就直接開工，連孩子們也加入粉刷的行列，把整面牆先漆上兩層白漆，掩蓋原色，等著隔天再上色漆。
清晨三點半，我發現枕邊人不在，起身看到這個始作庸者竟然已經起床開始工作，我太睏了，沒管他就繼續睡了。隔天早上起床，他已經完成了大部份的牆面，只剩修邊。看他如此辛苦，我也就不再責備。

重新粉刷後，房子整個煥然一新，科學家刷出興趣，竟然說要把女兒房間的牆面也換成亮色，我當時不知道油漆的價格，反正牆面不大，也就沒有反對。這個期間，科學家就是來回的Bunnings跑了好幾趟，都說是缺什麼，就跑去買，然後告訴我，他要把房子換外觀換上新的鐵灰黑色，聽說那是現在最流行的顏色，會讓房子看起來很氣派。然後他把圍牆的漆和房子外圍的白漆也全部買回來後才告訴我，他買了好多好多的漆回來，並且請了一周的假，準備在家粉刷整個房子，最讓我傻眼的是，他還告訴我今後要省一點，因為他買完這些漆和工具，我們的戶頭只剩$200澳幣。原來這才是欲哭無淚的盡頭，一家四口，200澳幣～～

說真的，當下想離婚的心都有了。

他知道若跟我商量，我一定會反對，但他說他愛上粉刷後的成就感，還說退休後要來發展粉刷事業。不管他說什麼，我都聽不進去，就覺得他是個神經病。我只想著兩百元怎麼度過兩週到下次薪水進來，更何況信用卡也刷了不少，我慶幸我週六有去採購，冰箱的存糧夠撐一陣，還想著用麵粉做麵包，做餅，包子饅頭和麵條來度過這個經濟寒冬。我跟他商量停掉孩子的打鼓課，他說孩子們的才藝課一個都不能停，那是他們喜歡的事，他開始把車庫的露營器材和一些工具拍照，在網上拍賣，為了能夠換現金，他都賣得非常便宜，這又讓我不開心了，就已經缺錢，還把價格壓到不可思議的低，我說你乾脆捐掉算了，他說他只要能籌出小孩的打鼓和小提琴費用就夠了。所以他上班時，有約人來看東西，如果沒談好價格的，對方問我多少錢，我看到科學家給我的list上面寫$5，我就會賣$10 ，他說$15的，我賣$30，對方還會跟我說謝謝，真便宜，由此可知我老公真的好好做研究就好，不適合做生意。

晚上，我們一家四口開會，我們告訴孩子們家裡的經濟情況，最近會取消每週一次的Pizza day，外食也會減少，我沒有在孩子們面前責備老杯，而是告訴孩子們要理解爸爸很辛苦，為了把房子弄得更漂亮，賣得好價錢（其實我心裡罵到無力），兩個孩子謝謝老爸，還紛紛慷慨解囊，把幾百元的零用錢全部掏出來，要爸爸盡量買油漆，把家裡弄好。（挖勒，也是不用這樣鼓勵老杯），我拿出我的台灣信用卡，告訴老公我自己有一點存款，不用擔心菜錢，刷我這張卡，台灣有家人可以幫忙轉帳我的存款繳費。雖然老公這次這樣冒險，但總是為了這個家，我罵個幾句，最後還是要一起面對和解決。找孩子們一起商量，是因為不想讓他們覺得生活一切就是這麼安逸，這個賣房子的過程，他們都需要參與，讓他們知道經濟的困境，讓他們學習一起想辦法，一起付出心力，一起面對和犧牲，甚至一起煩惱，一起解決，這才是人生。

我告訴他們：「人生裏的美好，沒有一件是理所當然的事。」

接下來就是每天從早粉刷到晚的日子，很感恩連續一週都是豔陽高照的好天氣，但日夜不休息的科學家，不停的工作，我看他腰都挺不直，勸他，他也不停歇，罵他，他也不進來休息，我雖然有幫忙，但需要料理三餐和接送孩子，所以也幫不了很多，爬高的，危險的，曝曬的，都是他一手包辦，我的氣都消了，轉換成不捨和心疼。

終於全部完工，我們找了美女業務員來簽約，她的眼睛為之一亮，當時我們說不要配合的，後來都照著他的意思做了，牆面粉刷成亮色，房子外觀換成鐵灰黑和亮白色，屋簷下的竹簾也取下來，讓採光更好，她為我們改造後的房子重新估價，預期底價提高了不少，是我們投入金額的好幾倍。

最後成交價格又比預期價格高出許多，回頭看來，當初所有的錯誤，都成了美麗的錯誤，所有的安排都是最好的安排。

賣房之前，退稅和薪水讓戶頭也終於進帳成正常數字，我們度過了經濟最低潮，在之後的某一天我們買了孩子們愛吃的Pizza和可樂，舉杯感謝他們願意為家裡付出，並宣布把零用錢全部歸還，孩子們還大方表示不用還，看看家裡還需要什麼就拿去買，真的很讓我們感動。而我當時拿私房錢付出的菜錢，老公也加倍奉還。

賣房的過程真的很煎熬，我完全不想再經歷一次，但這樣一家人甘苦與共，還有吵架又和好，再一起面對、解決問題的過程，讓一家人更緊密的靠在一起，也是和這個房子的美好記憶。彷彿是替這個房子換上新衣裳，再親手轉交給下一個主人，最後在自己的心上畫下具點。

PS 我真心覺得如果賣房子沒預算改造房子，重新粉刷會是投資報酬率很高的選項。就算不用整個房子重新粉刷，只要粉刷一進門，一眼望去最明顯的幾個牆面，那樣就很加分了。

賣房子的實記寫到這裡算是完結，應該很多朋友好奇，我們搬離了舊家，之後住到哪裡去呢？
我會在下一篇跟大家分享的，我覺得這也可以當作很多朋友在新舊房子交接時，很好的參考。

祝大家有美好的一天，週末假期愉快。
對了，今天是孩子們第三學期的最後一天，大家假期愉快。

《淺談“薄膜”這件事》 ~~薄膜的迷思🙋⁉️

“做麵包一定要拉出薄膜嗎”？我想光這件事就可以討論很久，今天用小篇幅來淺談一下（不能深談，不然可能光這題就可以不小心寫出幾萬字的文😆）。但最近很多朋友好像有這方面的困擾，想就我個人的經驗快速分享一下。（純粹分享，對於做麵包一定非看到薄膜不可的朋友，請先有心理準備）😁

我住美國的時候，做麵包或看歐美YouTubers幾乎沒有人提薄膜這件事。但在台灣，做麵包好像大家都在問，薄膜薄膜，薄膜在哪裡？薄膜好像是一個做麵包就一定要出現的東西？我那時候很困惑阿！如果都是麵包，為什麼一邊都沒提過薄膜這件事，一邊說薄膜是唯一正解？（直接跳結論因為篇幅有限😆）我後來大概歸咎成，因為歐美習慣吃的麵包和台灣習慣吃的麵包不太一樣。在美國常吃的那種漢堡、貝果、歐包，其實不需要薄膜的。台灣喜歡吃的臺式麵包，吐司，會比較要求有薄膜。

好了，那就知道其中的貓膩。一般來說少油糖麵包不怎麼需要薄膜，高油糖麵包比較需要薄膜。如果要更嚴格來說，也許吐司是我本人唯一會比較要求有薄膜的吧。其他的各種小麵包，貝果，或是像前幾天的那種起司麵包，我連看薄膜都沒看，大家很喜歡我的中筋麵粉做麵包系列，免揉系列，我更沒有在檢查薄膜。大家試作是不是也都說超好吃的？

所以我還是會覺得，做麵包到頭來，要問的問題不是薄膜有沒有出現這件事，而是麵包好不好吃。你想達到什麼效果？做出什麼樣的麵包？什麼口感什麼風味？換句話說做出好吃麵包的方法有千萬種，不是有薄膜就好吃。如果真的要說，我覺得發酵還比較重要。“有薄膜了但麵糰發酵不對”，會比“發酵正確但沒有薄膜”的麵包，還不好吃呢。

然後再來談“我還是很想看到薄膜，沒有薄膜我不開心，怎麼辦？”。先看看你的食譜，還有使用的麵粉。如果你看的食譜本身給的含水量就低，本來就很難打出薄膜。食譜含水量夠高，但用的麵粉品牌比較會吸水而你沒自行調整水份，也是不容易有薄膜。這些如果都怪在機器不夠力的頭上就有點冤枉了。不只水份，高油糖比例食譜也會比較容易有薄膜。除了食譜還有操作方式，水合法比較容易，水合+中種更容易，或是直接法先成團放置一段時間也很容易。這些不同的做麵包方式我之前都分享過，因為今天是淺談薄膜這件事而不是如何做出薄膜，我就不花太多時間講如何達成薄膜這件事情了。

還有，我發現很多人可能已經有薄膜但因為不會檢查以為沒有。幾年前我有特別錄一段，有興趣的朋友也可以找一下參考。我自己在看薄膜其實不會覺得需要整個拉成手套膜來檢查，好像也沒那個必要。（有沒有發現經驗老道的麵包師父檢查薄膜的時候也沒有拉出很薄的膜來看？趕快拉別人都來當靠山😄），因為其實看薄膜不太需要拉成那樣，一小塊麵糰在手上，慢慢伸展，手指撐一下就可以知道了。

配方是死的，麵糰是活的。我們在家做麵包，真的是舒壓，做得開心、吃了開心，就好，不用太拘泥。拿我自己的例子，大家說吐司不能出角，但我就是喜歡很“正”的吐司，（前陣子的“正吐司”，相信那篇食譜很多人喜歡）。大家的吐司都是白的，但古時候我發明了"長頸鹿吐司"、"豹紋吐司"，這些切開就有驚喜的吐司，那是我做麵包的樂趣之一。大家說只能用高筋麵粉做麵包，我研發了很多中筋麵粉的麵包食譜，很多人很驚訝原來中筋麵粉做麵包也那麼好吃。

啊又不小心打了一堆😉總之真的不是只有打出薄膜的麵包才是好麵包，希望能拯救那些在薄膜深淵的朋友們👌愛你們喔！😘

…....................
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今天來分享我的烘培故事 哈哈
去年這個時候
英國的疫情才正要開始
就這樣飛快過去一年了

英國在疫情一開始的時候
民眾就瘋狂的搶民生用品
但到最後都冷靜下來了
根本不用怕會餓死
(英國人都説二戰不會餓死了
這病毒怎麼可能會讓我們吃不到食物）
在平靜過後
最缺的竟然會是麵粉們
(那時能在英國買到麵粉是小確幸 哈哈)

不過會缺麵粉
並不是因為怕買不到食物
而是待在家的生活實在太悶了
大家就決定來買麵粉做麵包和蛋糕
而且英國人本來就很喜歡吃些甜食

在疫情一開始的時候
我確實開始做了饅頭/蛋糕/蔬菜派/麵包等
還買了各式器具
整個烘培技術進步到不可思議
但後來我就沒什麼興趣了哈哈
(畢竟水瓶座實在沒辦法過著一層不變的相同生活)

而且疫情的關係
烘培之路都沒人陪伴沒人分享
整個家裡還都是麵粉要整理
確實是很麻煩 哈哈

但是但是
這次回到台灣之後
烘培之路能在家人朋友的陪伴之下
整個氣氛心情都超開心
即使發酵時間要等超久
但是在等待的時間
可以這樣喝著紅酒熬夜的聊聊天
一點都不辛苦都不累啊
和在英國的生活
完全是天壤之別啊

這週我們做了披薩/南瓜和芋頭饅頭
以及我很喜歡的肉桂捲
(我知道不少人討厭肉桂
但這卻是我在英國最喜歡的甜點之一)

回到台灣之後
再次喜歡了烘焙
不過回去英國之後
我還是會決定去買比較方便 哈哈

在台灣剩下倒數幾週了
每天都很珍惜這樣能聚會的時刻😊

起司通心粉雞胸肉佐辣酪梨醬

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份量: 2 份
準備時間: 30 分鐘
料理時間: 35-40 分鐘
難易度: 容易

所需食材:
1 顆 洋蔥 切丁
1 瓣 大蒜
50 g 奶油
鹽
黑胡椒
500 ml 牛奶
200 g 通心粉
200 g 切達起司

雞胸肉部分:
2 片 大雞胸肉
鹽
黑胡椒
20 片 奶油餅乾
1 茶匙 洋蔥粉
1 茶匙 大蒜粉
1 茶匙 甜椒粉
1 茶匙 鹽
50 g 麵粉 (做麵包粉用的)
2 顆 蛋

酪梨醬部分:
1 顆 酪梨
半顆 紅洋蔥 切丁
1 根 小辣椒 切丁
蘭姆汁
鹽
黑胡椒
2 湯匙 橄欖油

其它:
瑪芬模具

做法:
1. 首先，準備起司通心粉。將奶油、洋蔥和大蒜放入鍋裡炒一炒，然後加入牛奶、鹽和黑胡椒粉調味。將所有食材短暫煮沸後，加入通心粉。接著，關小火慢煮。當牛奶幾乎煮沸時，關火並加入磨碎的起司攪拌混合。最後，讓其冷卻。
2. 在雞胸肉上撒些鹽和黑胡椒粉調味，並將其橫向切一刀，切一個大開口。
3. 現在做麵包。切碎奶油餅乾，然後加入甜椒粉、洋蔥粉、胡椒粉、大蒜粉和鹽，然後將所有食材混合在一起。將雞胸肉沾滿麵粉、然後是蛋液，最後是酥脆的麵包粉。
4. 將瑪芬模具翻過來，然後在凹陷之間放入2張烘培紙，並放上雞胸肉，然後拉開切口處。
5. 用起司通心粉填充雞胸肉，然後將它們放入170°C的烤箱中35分鐘。
6. 將酪梨果肉放入碗中，然後加入辣椒、萊姆汁、鹽和黑胡椒粉，將其全部混合攪拌在一起。

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《加息對舖市影響: 第三輪商舖基金集資》

好多人同我講，最近市況一般，中美貿易戰兼加息，對舖市有咩影響呀?

【盛滙商舖基金Fund III 推介會】 - 10月3日(星期三)或9日(星期二)

- Fund I & II (2016至2018) 基金購入物業之表現回顧
- 分享如何改善配套及提升商舖租值
- 李根興博士分享選舖法則
- 講解Fund III的集資形式及目標

講者：創辦人李根興博士及投資團隊
地點：中環新世界大廈一座1502-3室
時間: 下午一時至二時半
費用：全免 (已包午饍及飲品)

此推介會只限專業投資者參與*
* 專業投資者指持投資組合達港幣800萬元或以上的個人或公司。投資組合包括： 現金、股票及/或債券等等，並不包括房地產。

盛滙商舖基金是首間香港證監會持牌並專注商舖投資的金融機構。

報名方法：

Suki / Monica 2830 1111 或 whatsapp: 9218 5223 或 email: cs@bwfund.com

網上報名：

【盛滙商舖基金Fund III 推介會】  10月3日(三)

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSePyyaYdJbvoD1C6oLNm_qHnVcMPuRbueRZwMfu265JhDa6Gw/viewform

【盛滙商舖基金Fund III 推介會】 10月9日(二)

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdVeKXNCH1jZ7Chl8585Mpn9Ql6jexH3ERJia5FVWJ-KViZQA/viewform

or WhatsApp me 90361143  for any questions。Edwin

https://youtu.be/a8aO38ntYuc

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全文:

好多人同我講，最近市況一般，中美貿易戰兼加息，對舖市有咩影響呀? 我話有! 好大影響，但係好大"心理“影響。 個市靜曬。但昨日我send咗呢個chart 畀我內部同事們， 我話舖市嘅升跌，最大原因唔係利息。2000至2004年間， 係咁減息，prime rate 減咗4.5厘, 但係物業市場無好過。 去到2004年底至2008年期間， 係咁加息，加咗3厘， 物業市場反而無跌過，仲大升。 大家仲記得嗰時2003年沙士，2008年金融海嘯， 經濟極差，嗰啲先至係導致物業下跌原因。

尤其是舖市， 2009年後多得自由行，澎澎聲升至2014年頭最高峰，到14年9月開始佔中，加埋嗰時經常踢喼， 同埋最忌15年10月紅磡打死遊客事件， 16年舖市就直線插落去。 有啲核心位，如果業主肯賣，分分鐘插咗超過一半。 嗰陣時個瀑跌，完全同利息無關係。

我覺得主打中低檔消費，有多外來人嘅民生段，人流旺，細細間容易食嘅舖，更加係進可攻退可守，值得投資。 依家市場上成交多嘅都係呢啲舖。

我哋依家係去買麵粉，做麵包。我哋係實行"貨如輪轉"嘅策略， 今年以呢我哋就賣出咗15舊麵包， 清一色街舖，我夠膽講係全港最多。我哋依家 Fund 3 集資港幣2億， 目的就係趁市淡， (1) 集資，(2) 買入一啲平舖， (3) 加以增值，(4) 幫租客做多啲生意，(5) 再提供三大保證賣俾啲想買鋪唔想煩，一舖養三代嘅買家，(6) 再做好售後服務確保佢能夠賺到錢。 成個六部曲當然市升，我有信心賺大錢。市平，我有信心賺錢。市跌，我都有信心賺錢。但是市大跌，則可能神先都無符，要忍一忍啦。 但睇翻過往香港物業歷史，通常淡市入貨，都可能賺大錢。旺市摸頂，就未必係好事啦。

如果你想同我哋一齊趁低位去買麵粉，做麵包嘅話，你可以參加我哋嚟緊10月3日(星期三)或9日(星期二) lunch time 時段嘅商舖基金介紹會。 我哋依家開始集資第三輪商舖基金，目標兩億港幣。有時間來聽下我哋如何揀舖做麵包， 我會親身同你分享我每日行街睇舖嘅經驗。

我哋目標係我想你諗起買樓，諗起新鴻基。諗起買舖，唸起盛滙。到時見你啦!

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在台灣土地上種出的台灣麥子，做成的道地「台灣麵粉」今天正式問世！在台灣的土地上種台灣麥，發起人施明煌跑遍了全台各地，尋找適合種麥的地點、時間與品種，今年收成後產出四十公噸的麵粉！品質不輸外國進口，也希望政府重視這樣的成果，投入小麥生產行列，不再讓國際波動的麵粉價格，牽動著國內的民生物價。

台灣土地種出的台灣麥，磨出的麵粉終於上市。這一箱箱都是馬上就要出貨的訂單，工作人員忙著清點與包裝。另一頭，麵包坊的工作人員則是忙著和麵粉，做麵包。

下午二點多，客人就紛紛上門，這位媽媽從斗南開了半個小時的車，專程來買這裡的麵包。

口感好，有嚼勁，其實關鍵就在於「新鮮」，國外進口的麵粉到消費者手上，少則四五個月，多則半年甚是將近一年，台灣生產的，從田裡到家裡的餐桌，只要一個月，不過，在台灣種麥，品種、環境都很重要，努力了四年多，今年終於成功量產40公噸的麵粉。

用小農契作的方式，初期免費提供農田小麥種子，從宜蘭花蓮，到台南高雄，全省13個點，27公頃的耕作面積，他們發現，南台灣最適合種麥，東台灣品質最佳，鹽化的土地，小麥生長情況更是讓人驚訝。

台灣在地生產的麥子有300多公噸，大多數都是釀酒，磨製作為食用麵粉是第一次的嘗試。不過小麥產量的穩定性，還有生產成本高出國外進口一倍，這是台灣產小麥在市場競爭上，面臨最大的挑戰。不過施明煌除了種小麥，也用麵包坊的營收證明，透過其它管銷的手段壓低成本，還是可以保有市場競爭力。"