🏡房市落底了嗎? 明明房地產專家都說房市還沒落底，但實際去買房卻是人擠人? 建案接二連三完銷?

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許多小資買房的朋友感到非常納悶，明明房地產專家都說房市還沒落底、賠售不斷，但為何真正去預售屋/新成屋現場看，卻是人潮洶湧、成交不斷，不但沒有所謂的七折，甚至沒甚麼折數下，預售案子連二連三完銷? 難道房市專家跟小資族處在平行時空?

原因如下:

1. 專家說的沒落底指的是跟你不同總價的市場：
房地產專家指的是高總價大坪數豪宅市場賠售，跟小資族所需求的中低總價兩房三房是不同市場，過去豪宅可以開高價，所以建商在過去都集中開發大坪數，豪宅市場呈現供給過多，但中低總價兩房三房供給不足，所以這兩年建商轉向推出兩房三房建案，吸引了過去累積兩房三房需求，造成許多該類建案完銷。

2. 專家說的沒落底指的是跟你不同開價的市場：
房地產專家所謂的賠售指的是那些在2014年高價買進的房地產，過去的開價賣不掉，只能降價再降價，但若小資族看的是建商已經讓利的預售屋/新大樓，甚至讓利的建案開價已低於中古屋，一個沒讓利一個有讓利，兩者價格基準不同，聰明的買家了解有讓利的不動產價格下檔空間不多，所以勇於進場。

3. 專家說的沒落底指的是高估的區域台北市，你看的房子不是這些區域：
地產是非常在地化的市場，舉例台北市的大安區由120萬跌到90萬，下跌25%，不代表全台灣每一個鄉鎮市成交價過去兩年都得跌25%，低價區域加上新的交通建設區域，例如桃園龜山跟林口各捷運沿線，其跌幅是遠小於台北市的跌幅。
若以台股來比喻：當大盤跌25%不代表每一股票會跌25%，當然高估的股票(像台北市某些區域的房價)會修正，但是也會有個別公司靠著自身高速發展(人口移入、生活機能更完備的區域)，由未上市轉上市(成為熱門居住地點)身價翻一倍。現在很多聳動的賠售標題都是在曾經高估的區域，但如果你看的是不是這些區域，那麼房價走勢就不會跟高估的那些區域一樣。

4. 專家的立場沒有100%跟你一樣
有的專家求降價刺激買氣，有的專家求正義感，不鼓勵買房炒房，有些專家也沒有豐富的房地產投資經驗(通常靠房地產致富的人都很低調)但還是專家。你必須先想一想，每一位專家的意見立場以及人生階段與你是不同的，他們的立場一定不會100%適用你自己身上，應該僅供參考，因為只有自己才知道自己的需求跟在地的房價走勢在哪裡

所以親愛的讀者如果你有買房子的需求，與其看電視跟新聞的專家評論，不如出門實地去觀察心儀建案及附近建案的買氣，如果買氣熱絡，你應該要相信自己最新的實地訪查結果，而不是電視上專家憑印象和三言兩語來論斷本該屬於你的那片天、那塊地。

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今天要跟各位讀者分享Miss Q 開心的消息!

Miss Q 今年下半年入手一個預售屋建案~機捷A7體育大學站出口30秒就到家的~ 遠雄新未來

過去Miss Q有慎重考慮過購買台灣捷運共構的建案，但卡在捷運共構公設比高，以及捷運經過建築物底下可能會有聲音及震動的考量就沒有下手。

這次入手A7的遠雄新未來建案，基地位址是在A7捷運出口30秒， 一方面這幾年越來越多雙北的朋友搬到林口跟桃園， “捷運出口30秒” 深深吸引了我!

A7 站一出來是一個成型的合宜住宅社區，但說真的這個合宜住宅顛覆我對合宜住宅的看法，整個社區看起來比想像合宜住宅外觀高檔，社區內以天橋相連，裡面便利商店 、星巴克、早午餐以及義式餐廳已經進駐，未來現有天橋將連接遠雄新未來天橋直達A7捷運口。

圖一：合宜住宅社區 左下角為星巴克

圖二：合宜住宅社區以天橋連接

圖三：遠雄新未來預售屋接待中心


這樣的天橋讓我想起香港地鐵跟機場快線。香港機場快線的過去10年的新建案也都是以天橋連接捷運站並在社區下設立商場，帶動了居民的大量入住，這樣的機能特別適合做捷運上班的人，下班先在地鐵商場採買，也特別適合有小朋友的家庭，因為小孩可以在商場裡面活動，不容易走失，而且下雨天也可以在商場活動，我個人也住過香港地鐵天橋連接的社區，這些社區房價在香港的增值性非常高，因為door to 捷運不淋雨，而且透過捷運移動時間的很好掌握。

跟各位分享香港奧運站(九龍站下一站)為例，至少鄰近有五個新社區都興建天橋連接地鐵站，如圖四




我相信台灣未來也會像香港一下發展更多的捷運社區商場，這樣的規劃真的很便利!

"遠雄新未來"的基本資料

單價：每坪33~38萬元
基地/戶數：2890坪/824戶
坪數/格局：26~48坪/1+1~3房
類型：大樓
公設比：約33.5%(雨遮不計價)
樓高：3.3~3.5米
樓層：地上28樓、地下5樓
停車位售價：平面車位133~168萬元
付款方式：定簽11%、工程期8%、交屋1%、房貸80%
公設:圖書館、25公尺室內泳池、交誼廳等多項公設
完工日：預計2020年6月

最低總價26坪總價約800萬，以頭期款準備56萬，就可以輕鬆成家，重點是在捷運30秒的地點~

當然這個案子有優點也有相對的抗性

優點
1. 可以享受捷運一分鐘而且不需受到共構的缺點:公設比高、震動
2. A7 為機捷中段唯一地下捷運站，相較於長庚A8及林口 A9 地上捷運站，風水上比較沒有瑕疵
3. 開價相對其他捷運一分鐘親民許多
A7 捷運一分鐘的開價33萬 比A8 捷運一分鐘 (35萬/坪) 及A9一分鐘 (40-45萬/坪 冠德鼎捷實價登錄)價格低
4.鄰近新設產專園區，有可能帶動居住跟就業人口移入

抗性
1. 目前是新興重劃區 ，仍需幾年時間才能達到完整生活機能
2. 捷運正面對面遙遠的地方有福地， 未來其他建商蓋好後有可能不會看到
3. 此為桃園龜山門牌， 並非新北市門牌，但非常鄰近新北市

個人認為根據過去遠雄在林口及三峽造鎮的實績來看，隨著A7附近陸續開發暨居民的移入，有機會未來生活機能能夠更加完善，有潛在發展的機會，但是目前尚未開發為成熟生活機能，未來有機會也相對有風險，但主要這次入手考量為交通及新增就業人口且認為未來相對有發展性。沒有人可以保證現在價格是最低點或是未來房市走勢往上或往下。僅供分享。

不好意思~因為牽涉個資~ 請不要留言問我私人購買價格或樓層，如果對上述當地的抗性點可以接受且有興趣的朋友可以自行現場去參觀!