【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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20210929（週三）早上七點 汪潔民主持
寶島聯播網YT&臉書直播/汪潔民臉書直播【新聞放輕鬆】

※今日天氣：
今熱爆36℃防中暑、紫外線皆高量以上！中颱蒲公英「稍增強再減弱」，白天晴時多雲，午後山區雷雨，北海岸東臺恆春留意長浪，蘭嶼目前有3.5米浪高、周六前還會掀3米高長浪，請注意！

※台股&外匯收盤：
台股28日跌132.33點，收在17181.44點，成交值新台幣2551.95億元，自營商賣超10.41億元，投信賣超4.16億元，外資及中資賣超139.55億元，三大法人同步賣超合計154.12億元；新台幣貶6.3分 收27.785元。

※線上來賓：
07：40~07：56 連線給 生寶生技吳文良總經理 談「暴飲暴食血糖飆高怎麼辦？」

※新聞重點：
●美10年債息飆3個月新高、通膨持續升溫、美歐股市嚇跌！道瓊收跌569點、那指重挫423點，鮑爾：通膨比預期嚴重
●布蘭特油價衝上80美元 三年來首見
●新北恩主公醫院出大包// 25人打6倍劑量BNT
●基本工資升幅上看6%
●教師節禮物 實習師每月領5千
●懲戒法院改判首例 色師禁返校園
●交通部發120萬份國旅券　預計帶動58億產值
●阻升台幣 央行上半年買匯87.3億美元//楊金龍暗示 央行必要時續打炒房
●金管會鬆綁 10兆投信基金挺企業
●銀行房貸違規 最高罰2,000萬
●世銀砍亞太經濟成長預測
●超微蘇姿丰：晶片短缺 明年下半年減輕
●輝瑞向美FDA遞交數據 數週內申請5-11歲接種疫苗EUA
●【能耗雙控風暴擴大】紅色供應鏈 應聲倒 塑化股 成外資避風港
●中國拚全面小康 加大稅收、社保等措施邁進目標
●與媒體分潤？Google台灣：希望年底前提出因地制宜作法
●MIC：2022臺灣通訊產值4.55兆、年增3.8% 超越全球平均
●韓媒BusinessKorea：美查晶片荒 要求半導體業者11月8日前提交資料
●Gogoro用SPAC赴美上市 金管會：台股暫不打算引進SPAC特殊目的收購制度
●壽險業務員賣基金　金管會將放寬資格
●吳釗燮：外交部長訪華府 是台美可討論議題
●2數據揭調控房市動機 央行：建商積極購地推升漲勢
●日本9/30解除緊急事態宣言 防疫不鬆懈
●延攬港澳專才 內政部擬放寬覓職延期居留最長1年
●英國啟動CPTPP談判 首次參與線上會議
●照顧父母 女性勞動參與率低主因
●2021台中國際動畫影展預售票開賣囉~使用ibon系統預購，享優惠票100元，另有「競賽通行證」、「影癡通行證」，一證通行超優惠，臺中市政府新聞局廣告。
●臺中市政府推出線上答題闖關活動，完整填答並送出，就有機會獲得LinePoint點數，更多資訊請上臺中市政府勞工局網站查詢「東協好聲音」。
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1965年4月5日 恒生銀行擠提面臨倒閉 匯豐5100萬將對手收歸旗下

一九六五年四月五號，恒生銀行發生擠提，人龍由中環恒生總行排到皇后像廣場，恒生面臨清盤倒閉危機，一日之間失去八千萬港元，佔銀行六分之一的總存款，當時由一月開始的大客戶提款，到四月已累計失去二億港元，當日銀行為證明資金充足，一疊疊的鈔票遍布大堂的每一個角落，匯豐為表明支持恒生，委派職員駐守恒生總行大堂，但情況並沒有改善，擠提風潮令社會動盪，市面上人心惶惶，大家都為自己放在銀行的存款擔憂。全文：https://bit.ly/3fwaTIh

1976年4月12日 《明周》爆梁小龍黎愛蓮秘密註冊結婚

明星為了事業，拍拖要秘密，結婚要秘密，就算六、七十年代的娛樂圈都一樣，一九七六年四月十二日出版的《明周》，封面故事就爆了武打明星 #梁小龍 跟著名歌手 #黎愛蓮 秘密結婚。全文：https://bit.ly/3uuPbIZ

1997年4月21日新馬師曾逝世　祥嫂靈堂上演「搶屍」

「慈善伶王」 #新馬師曾（原名 #鄧永祥）因支氣管炎、肺積痰及心臟病入住嘉諾撒醫院，留院一百零九天，延至九七年四月廿一日 #逝世，享年八十一歲。 全文：https://bit.ly/3tlkkyo

1810年4月27日 貝多芬名曲《給愛麗絲》210年前成曲之日

#陳奕迅 2002年的歌曲《 #給愛麗斯 》，將 #貝多芬 名作《Für Elise》《給愛麗絲》融入流行曲，把它唱出現代感，還有美國著名饒舌歌手Nas的《I Can》，當中一樣有此曲的旋律。這首膾炙人口的名曲，早在一八一○年四月二十七日面世。

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Epic Games日前宣布，正式收購擁有《糖豆人：終極淘汰賽》Mediatonic的母公司Tonic Games Group，這款去年推出的大逃殺遊戲不但受到玩家歡迎，甚至一舉斬獲不少獎項，可以說是叫好叫座。針對此次併購案，官方表示遊戲仍會在PC、PlayStation與之後登場的Switch、Xbox等平台繼續與玩家同樂，讓這款遊戲成為跨平台玩家的最佳體驗，不知道粉絲們怎麼看呢？

就在Epic Games收購《糖豆人：終極淘汰賽》新聞曝光不久之後，外國媒體馬上揭露Zynga收購開發商Echtra Games的消息。Echtra Games是2016年成立的公司，最知名的遊戲當屬《火炬之光3》（Torchlight 3）。Zynga表示，收購案完成後，雙方將共同開發全新RPG作品，或許可以期待一下喔。

家用主機大廠當然不會缺席這場收購大戰，微軟去年以75億美元收購知名遊戲開發商Bethesda Softworks母公司ZeniMax Media，《異塵餘生》、《上古卷軸》、《毀滅戰士》這些知名遊戲IP也一舉納入微軟麾下，成為Xbox力抗PS5最強即戰力！這並非微軟首次大撒幣，2014年就曾以25億美元，收購擁有全球最暢銷遊戲《我的世界》（Minecraft）的工作室Mojang，有錢人的世界真的跟我們想得不太一樣啊！

微軟的死對頭索尼，目前旗下約有10多個遊戲工作室，而且不少是收購買來的。他們在2011年收購了以《袋狼大進擊》系列闖出名號的頑皮狗工作室（Naughty Dog），頑皮狗聯合創始人Jason Rubin，後來接受採訪也認為這是一項正確的決定。的確，如果沒有索尼的收購，可能就不會出現《秘境探險》、《最後生還者》等知名遊戲了；比較近期例子，則是2019年收購了以《漫威蜘蛛人》大放異彩的遊戲開發商Insomniac Games，不難看出索尼收購對象多半是長期合作夥伴，自然事半功倍、水到渠成。

儘管任天堂對於微軟、索尼等遊戲大廠瘋狂撒錢買公司的行為不以為然，但是在商言商，為了替將來打下基礎，併購好像成為了必要之惡。今年初任天堂宣佈收購曾打造《路易吉洋樓》系列的加拿大遊戲開發商Next Level Games，不過該公司在2014年就已經跟任天堂簽署獨家合作，如今被併購好像也不會太意外。

影音龍頭Google對遊戲平台Stadia著力很深，除了在加拿大成立Stadia Games and Entertainment工作室，也積極展開收購計劃。他們在2019年收購了獲得極度好評的《狂野星球之旅》（Journey To The Savage Planet）開發團隊Typhoon Studios，試圖自己打造適合Stadia平台的遊戲。不過就在去年2月，Google以內部開發遊戲所需成本過高為由，決定關閉自家遊戲開發團隊，之後仍將繼續作為提供遊戲的平台，但不再投資內部開發遊戲。看來Google在遊戲開發這塊跌了一跤，也讓人好奇收購來的公司後續該如何處置呢？

中國遊戲大廠網易和騰訊，都是遊戲業界的收購大戶。網易2018年推出《第五人格》手遊獲得巨大成功，不過這款非對稱鬼抓人遊戲被指控抄襲Behaviour Interactive公司開發的《黎明死線》（Dead by Daylight），本以為網易可能會因此陷入訴訟紛爭，沒想到2019年突然宣佈收購Behaviour Interactive部分戰略股權，讓玩家們全都傻了眼；此外，2019年底網易以3000萬美元收購了英國遊戲公司Bossa Studios股權，這家2010年成立的公司以喜劇類遊戲聞名，旗下最知名的遊戲則是《外科醫生模擬器》（Surgeon Simulator）。

看完了網易爸爸，接下來看騰訊爺爺。騰訊在2012年以3.3億美元收購了Epic Games 48.4%股份，且獲得在董事會提名董事的權力，Epic Games理論上可以算是騰訊集團的聯營公司。至於騰訊最轟動的收購案，絕對就是2015年把《英雄聯盟》開發商Riot Games全資收購，事實證明這筆投資眼光相當精準，也替騰訊帶來了大筆獲利；到了2016年，這次騰訊把目光放在《部落衝突》芬蘭開發商Supercell身上，最後斥資86億美元從軟銀手中買下Supercell 84%股權，直到現在《部落衝突》仍是全球手遊營收前幾名的強作。最近一筆投資案，則是豪砸3000萬歐元，收購《奇妙人生》開發商Dontnod Entertainment部分股權，經過這幾次大收購，騰訊已經變成遊戲界的超級大怪獸！
看完上述介紹，玩家對於近幾年這種大收購現象有什麼看法呢，歡迎留言跟我們討論，也別忘了持續訂閱追蹤我們頻道喔。


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