【優質平穩增長股新地】

新鴻基地產發展有限公司
SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代號：0016
每股盈利：$8.12
股息率：4%
市值：$3500億
業務類別：地產業
集團主席：郭炳聯
主要股東：鄺肖卿家族（26.7%）
集團網址：http://www.shkp.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：916／682／856／853／827
未計投資價值變動的營業溢利（億）：289／296／354／379／355
盈利（億）：327／418／500／449／235
每股盈利：11.3／14.4／17.2／15.5／8.12
每股股息：3.85／4.10／4.65／4.95／4.95
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

新鴻基地產（新地）是香港主要地產發展商之一，核心業務是地產發展業務及物業投資，另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

新地亦持有多間上市公司之股份權益， 包括數碼（0315）、載通（0062）、新意網集團（1686）及永泰地產（0369）等。新地於1972 年上市，集團僱員約37,000 名。

【圖1】--新地業務架構

--地產的價值--

雖然新地有多種業務，但最主要的仍是地產，當中包括發展地產，即建成物業後出售，這主要是住宅物業；另一是物業投資，即長線持有作收租，這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多，土地必然是有價值的資產，因此從事地產發展的企業，往往都有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意，產品會因時間而不斷貶值，故此要不斷減價；反之，若所售賣的貨品會持續升值，那就不用與時間競賽，同時更具有加價的能力，這成為企業本質的優勢，而地產就是這一類。

即是說，在香港經營地產生意，只要能在行業中佔到一席位，已經是穩賺的，而地產業的毛利比其他行業高，加上地產業亦有一定的門檻，令行業結構變化不大，地產商的獲利能力甚高。

不過，香港地產業，增長最高增的年代已過，雖然仍有一定的利潤，但已經不能稱為十分好賺。因此，新地已只能定義為平穩增長股，不是高增長類股。

--業務分析--

【圖2】--新地在香港的土地儲備

【圖3】--新地在香港的土地儲備結構

新地在行業的優勢可說是不少，首先是品牌，有物業投資經驗的人都知道，新地物業的質素在行業裡不差，這會產生一定的品牌作用，對新地有利。

另外，新地的規模在行業裡數一數二，這亦是地產企業的優勢，因為不少大型地產項目，都不是中小型地產商有能力發展的，而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢；加上地產行業的結構，會造成強者愈強的情況，故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合，上圖的「已落成業務」，絕大部分作出租或投資，持有超過3,000萬呎的物業，整體出租率保持在約95% 的高水平（在正常經營環境時期），每年收租超過百億。

新地持有不少優質物業（有些全權擁有，有些持有部分權益），如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等，可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平，而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升，因此持有這些物業的新地，長線收入不會差，而此企業亦有一定的質素。

--中國業務平穩--

【圖4】--新地在中國的土地儲備結構

新地亦保持發展內地地產業務，其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎，其中逾過半為高級住宅或服務式公寓，其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外，新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業，主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上，雖然中短期會有上落，但在長期而言，樓價仍會處向上的格局，這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過，新地發展中國業務的速度，比過往年有所減慢，雖然仍保持發展，但就不是高速模式，投資者不能視中國業務有很大的增長動力，只能視為平穩。

--疫情對物業價值影響--

疫情令更多人在家工作，以及減少外出消費，的確令人們對物業需求減少，但問題是，這是一個中短期現象，或者是長期現象。

先講在家工作，疫情令寫字樓需求減少，同時令不少公司嘗試在家工作政策，這可以為部分公司節省成本，當疫情完結後，相信有部分公司，仍會保守部分在家工作的政策，不過，我自己都有聘請員工，要他們全部全面在家工作，營作上有點難，同時我未能100%安心，因此，我相信不少公司都會有類似情況，就是部分在家工作，但不會全面。

至於消費方面，網購對實體消費的確有影響，但實體的商店仍然有當中的價值。因此，最多只是影響，無可能全面取代。

因此，物業的長期價值仍在，無論是發展、還是收息，不過，增長力及賺錢能力就不及過往。

--投資策略--

綜合來說，新地有一定的規模、質素、品牌，而當中有物業發展及收租部分，令盈利更為穩定，可見新地有一定質素，是不錯的優質企業，有長線的投資價值，但就不是高增長類，只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產，而香港地產經過過往多年的上升週期，難免會出現回落，但就算有波動，相信只是中短期的調整，長遠仍處向上的格局。

而從事發展物業，以及擁有龐大香港物業組合的新地，若因香港樓市有中短期法動，中短期的股價將受影響。

長遠而言，香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長，都是不變的事實，令香港物業長遠升值的本質不變，而這必然令大型地產商受惠，所以新地的長遠價值仍在。

現時處合理價，對於較保守，追求股息及基本增長的投資者，這是一個不差的選擇，由於入場費較高，可以考慮用月供的策略。這股可長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【優質平穩增長股新地】

新鴻基地產發展有限公司
SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代號：0016
每股盈利：$8.12
股息率：4%
市值：$3500億
業務類別：地產業
集團主席：郭炳聯
主要股東：鄺肖卿家族（26.7%）
集團網址：http://www.shkp.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：916／682／856／853／827
未計投資價值變動的營業溢利（億）：289／296／354／379／355
盈利（億）：327／418／500／449／235
每股盈利：11.3／14.4／17.2／15.5／8.12
每股股息：3.85／4.10／4.65／4.95／4.95
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

新鴻基地產（新地）是香港主要地產發展商之一，核心業務是地產發展業務及物業投資，另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

新地亦持有多間上市公司之股份權益， 包括數碼（0315）、載通（0062）、新意網集團（1686）及永泰地產（0369）等。新地於1972 年上市，集團僱員約37,000 名。

【圖1】--新地業務架構

--地產的價值--

雖然新地有多種業務，但最主要的仍是地產，當中包括發展地產，即建成物業後出售，這主要是住宅物業；另一是物業投資，即長線持有作收租，這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多，土地必然是有價值的資產，因此從事地產發展的企業，往往都有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意，產品會因時間而不斷貶值，故此要不斷減價；反之，若所售賣的貨品會持續升值，那就不用與時間競賽，同時更具有加價的能力，這成為企業本質的優勢，而地產就是這一類。

即是說，在香港經營地產生意，只要能在行業中佔到一席位，已經是穩賺的，而地產業的毛利比其他行業高，加上地產業亦有一定的門檻，令行業結構變化不大，地產商的獲利能力甚高。

不過，香港地產業，增長最高增的年代已過，雖然仍有一定的利潤，但已經不能稱為十分好賺。因此，新地已只能定義為平穩增長股，不是高增長類股。

--業務分析--

【圖2】--新地在香港的土地儲備

【圖3】--新地在香港的土地儲備結構

新地在行業的優勢可說是不少，首先是品牌，有物業投資經驗的人都知道，新地物業的質素在行業裡不差，這會產生一定的品牌作用，對新地有利。

另外，新地的規模在行業裡數一數二，這亦是地產企業的優勢，因為不少大型地產項目，都不是中小型地產商有能力發展的，而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢；加上地產行業的結構，會造成強者愈強的情況，故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合，上圖的「已落成業務」，絕大部分作出租或投資，持有超過3,000萬呎的物業，整體出租率保持在約95% 的高水平（在正常經營環境時期），每年收租超過百億。

新地持有不少優質物業（有些全權擁有，有些持有部分權益），如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等，可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平，而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升，因此持有這些物業的新地，長線收入不會差，而此企業亦有一定的質素。

--中國業務平穩--

【圖4】--新地在中國的土地儲備結構

新地亦保持發展內地地產業務，其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎，其中逾過半為高級住宅或服務式公寓，其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外，新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業，主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上，雖然中短期會有上落，但在長期而言，樓價仍會處向上的格局，這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過，新地發展中國業務的速度，比過往年有所減慢，雖然仍保持發展，但就不是高速模式，投資者不能視中國業務有很大的增長動力，只能視為平穩。

--疫情對物業價值影響--

疫情令更多人在家工作，以及減少外出消費，的確令人們對物業需求減少，但問題是，這是一個中短期現象，或者是長期現象。

先講在家工作，疫情令寫字樓需求減少，同時令不少公司嘗試在家工作政策，這可以為部分公司節省成本，當疫情完結後，相信有部分公司，仍會保守部分在家工作的政策，不過，我自己都有聘請員工，要他們全部全面在家工作，營作上有點難，同時我未能100%安心，因此，我相信不少公司都會有類似情況，就是部分在家工作，但不會全面。

至於消費方面，網購對實體消費的確有影響，但實體的商店仍然有當中的價值。因此，最多只是影響，無可能全面取代。

因此，物業的長期價值仍在，無論是發展、還是收息，不過，增長力及賺錢能力就不及過往。

--投資策略--

綜合來說，新地有一定的規模、質素、品牌，而當中有物業發展及收租部分，令盈利更為穩定，可見新地有一定質素，是不錯的優質企業，有長線的投資價值，但就不是高增長類，只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產，而香港地產經過過往多年的上升週期，難免會出現回落，但就算有波動，相信只是中短期的調整，長遠仍處向上的格局。

而從事發展物業，以及擁有龐大香港物業組合的新地，若因香港樓市有中短期法動，中短期的股價將受影響。

長遠而言，香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長，都是不變的事實，令香港物業長遠升值的本質不變，而這必然令大型地產商受惠，所以新地的長遠價值仍在。

現時處合理價，對於較保守，追求股息及基本增長的投資者，這是一個不差的選擇，由於入場費較高，可以考慮用月供的策略。這股可長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【優質平穩增長股新地】

新鴻基地產發展有限公司
SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代號：0016
每股盈利：$8.12
股息率：4%
市值：$3500億
業務類別：地產業
集團主席：郭炳聯
主要股東：鄺肖卿家族（26.7%）
集團網址：http://www.shkp.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：916／682／856／853／827
未計投資價值變動的營業溢利（億）：289／296／354／379／355
盈利（億）：327／418／500／449／235
每股盈利：11.3／14.4／17.2／15.5／8.12
每股股息：3.85／4.10／4.65／4.95／4.95
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

新鴻基地產（新地）是香港主要地產發展商之一，核心業務是地產發展業務及物業投資，另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

新地亦持有多間上市公司之股份權益， 包括數碼（0315）、載通（0062）、新意網集團（1686）及永泰地產（0369）等。新地於1972 年上市，集團僱員約37,000 名。

【圖1】--新地業務架構

--地產的價值--

雖然新地有多種業務，但最主要的仍是地產，當中包括發展地產，即建成物業後出售，這主要是住宅物業；另一是物業投資，即長線持有作收租，這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多，土地必然是有價值的資產，因此從事地產發展的企業，往往都有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意，產品會因時間而不斷貶值，故此要不斷減價；反之，若所售賣的貨品會持續升值，那就不用與時間競賽，同時更具有加價的能力，這成為企業本質的優勢，而地產就是這一類。

即是說，在香港經營地產生意，只要能在行業中佔到一席位，已經是穩賺的，而地產業的毛利比其他行業高，加上地產業亦有一定的門檻，令行業結構變化不大，地產商的獲利能力甚高。

不過，香港地產業，增長最高增的年代已過，雖然仍有一定的利潤，但已經不能稱為十分好賺。因此，新地已只能定義為平穩增長股，不是高增長類股。

--業務分析--

【圖2】--新地在香港的土地儲備

【圖3】--新地在香港的土地儲備結構

新地在行業的優勢可說是不少，首先是品牌，有物業投資經驗的人都知道，新地物業的質素在行業裡不差，這會產生一定的品牌作用，對新地有利。

另外，新地的規模在行業裡數一數二，這亦是地產企業的優勢，因為不少大型地產項目，都不是中小型地產商有能力發展的，而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢；加上地產行業的結構，會造成強者愈強的情況，故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合，上圖的「已落成業務」，絕大部分作出租或投資，持有超過3,000萬呎的物業，整體出租率保持在約95% 的高水平（在正常經營環境時期），每年收租超過百億。

新地持有不少優質物業（有些全權擁有，有些持有部分權益），如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等，可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平，而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升，因此持有這些物業的新地，長線收入不會差，而此企業亦有一定的質素。

--中國業務平穩--

【圖4】--新地在中國的土地儲備結構

新地亦保持發展內地地產業務，其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎，其中逾過半為高級住宅或服務式公寓，其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外，新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業，主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上，雖然中短期會有上落，但在長期而言，樓價仍會處向上的格局，這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過，新地發展中國業務的速度，比過往年有所減慢，雖然仍保持發展，但就不是高速模式，投資者不能視中國業務有很大的增長動力，只能視為平穩。

--疫情對物業價值影響--

疫情令更多人在家工作，以及減少外出消費，的確令人們對物業需求減少，但問題是，這是一個中短期現象，或者是長期現象。

先講在家工作，疫情令寫字樓需求減少，同時令不少公司嘗試在家工作政策，這可以為部分公司節省成本，當疫情完結後，相信有部分公司，仍會保守部分在家工作的政策，不過，我自己都有聘請員工，要他們全部全面在家工作，營作上有點難，同時我未能100%安心，因此，我相信不少公司都會有類似情況，就是部分在家工作，但不會全面。

至於消費方面，網購對實體消費的確有影響，但實體的商店仍然有當中的價值。因此，最多只是影響，無可能全面取代。

因此，物業的長期價值仍在，無論是發展、還是收息，不過，增長力及賺錢能力就不及過往。

--投資策略--

綜合來說，新地有一定的規模、質素、品牌，而當中有物業發展及收租部分，令盈利更為穩定，可見新地有一定質素，是不錯的優質企業，有長線的投資價值，但就不是高增長類，只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產，而香港地產經過過往多年的上升週期，難免會出現回落，但就算有波動，相信只是中短期的調整，長遠仍處向上的格局。

而從事發展物業，以及擁有龐大香港物業組合的新地，若因香港樓市有中短期法動，中短期的股價將受影響。

長遠而言，香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長，都是不變的事實，令香港物業長遠升值的本質不變，而這必然令大型地產商受惠，所以新地的長遠價值仍在。

現時處合理價，對於較保守，追求股息及基本增長的投資者，這是一個不差的選擇，由於入場費較高，可以考慮用月供的策略。這股可長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

向27部隊的每位勇者致意

1947年2月27日晚間台北市發生緝菸血案，隔日2月28日駐守台灣行政長官公署的衛兵無預警開槍掃射抗議群眾，局勢至此急遽惡化。下午三時，政府發布戒嚴令並出動武裝軍警開槍掃射台北市街頭民眾。群眾佔領新公園內的台灣廣播電台（即台北二二八紀念館現址），並透過電台向全台灣廣播說明2月27日晚間發生的緝菸血案，以及當天長官公署廣場的流血事件，並控訴一年多來的政治黑暗、民不聊生、貪官污吏橫行與軍警的暴行，呼籲全台灣民眾驅逐各地貪官污吏以圖生存。隔日起由台北市開始的反抗政府事件蔓延台灣全島，全台各地民眾紛起抗暴。

3月2日，台中地區民眾收到楊逵和鍾逸人廣泛印製倡議召開市民大會的傳單，於台中戲院舉行市民大會，共同推舉台中市婦女會理事長謝雪紅為大會主席，會中強烈抨擊國民黨暴政。參加群眾決定遊行示威，利用消防車鳴響警笛呼籲市民響應起義。3月3日，謝雪紅在台中市參議會組成「台中地區治安委員會作戰本部」，組織「人民大隊」，簡稱「民軍」。霧社地區一百多名原住民泰雅族人下山參與台中作戰本部。民軍的隊伍計有彰化隊、大甲隊、豐原隊、東勢隊、埔里隊、員林隊、田中隊、太平隊、獨立治安隊等等[7]。3月3日上午八時許，國軍於教化會館（空軍後勤部供應分站）出動武裝卡車在台中市區分途進行沿路掃射，採取兩面包抄，與民軍展開激烈槍戰，雙方皆有死傷。當日下午，各地民軍自電台廣播中獲悉消息，紛紛趕赴台中並支援作戰，與台灣中部地區多處國軍的軍事據點進行交戰，自下午四時激戰至晚上，夜雨中，槍砲聲震動全台中市，國軍部隊陷入重重包圍，試圖突圍失敗，國軍部隊於當日晚間十時許繳械投降。至3月4日，民軍共攻取台中市政府、台中市警察局、台中縣警察局、台中市憲兵隊、台中團管區司令部、台中軍械庫六處、台中廣播電臺、台中電信局、專賣局台中分局等重要機構。3月4日上午10時，台中水湳「空軍三廠」（第三飛機製造廠）少將廠長雲鐸與民軍談和並交出武器，此時台中市區以及近郊悉數為民軍控制。3月5日上午，虎尾、嘉義、高雄、台北各地的民軍都向台中作戰本部求援，作戰本部乃將彈藥交付支援作戰。3月5日下午，謝雪紅另組「特別志願隊」支援虎尾機場的戰鬥。3月6日，作戰本部將在地八部隊，及四百餘名青年、學生，與二戰後退伍的台籍日本兵等改組為「二七部隊」，由鍾逸人擔任二七部隊的部隊長。


這是一張1930年代的烏牛欄吊橋明信片，此處即為二二八事件之《烏牛欄之役》戰場，圖中可見烏牛欄吊橋上面有汽車在行駛。

二二八事件之烏牛欄之役中，二七部隊警備隊與國軍廿一師交戰戰場現在的模樣。
二七部隊的基本隊伍，包含黃信卿的埔里隊、何集淮與蔡伯勳的中商隊（台中商業學校學生隊）、呂煥章的中師隊（台中師範學校學生隊）、黃金島的警備隊（獨立治安隊）、李炳崑的建國工藝學校學生隊、林大宜從農村招募當過日軍的農民、延平學院學生、吳振武的民主保衛隊離隊隊員，以及包含霧社地區泰雅族原住民青年的陳明忠的突襲隊等等。職務分配以鍾逸人為隊長、古瑞雲為副官、蔡鐵城為宣傳部長、黃信卿為參謀長、石朝耀為聯絡官、何集淮負責祕書處、吳崇雄為救護軍醫。

3月6日下午，二七部隊的埔里隊成功逮捕以蔡志昌為首的軍統特務份子四十多名，並將之拘禁於台中監獄。3月7日，二七部隊正式成軍，並駐紮於台中「干城營區」、進駐干城營房，同時修理戰車、高射砲、機關砲、迫擊砲，並整修機場。3月8日，二七部隊馳援嘉義的戰鬥。3月12日，二七部隊得知國軍大批增援部隊逼近台中的消息，考量自身實力有限，以及避免與國軍在台中市區進行正面的戰鬥因而波及台中市民，於是部隊轉往南投埔里，並改稱「台灣民主聯軍」。二二八事件期間，二七部隊除攻佔台中各政府機關之外，亦武裝支援嘉義、南投民眾反抗國軍的戰鬥。

二七部隊因得知國軍二十一師於3月12日已進逼台中。而當時已全盤控制台中市警、政、軍機關的二七部隊為避免與國軍於台中市區戰鬥而波及市民，毅然決定於3月12日下午三時起撤出台中，並將部隊，以及武器、彈藥、糧食、車輛等物資暫時集結於埔里國民學校，台中至埔里間卡車來往不絕，沿途民眾紛紛向民軍戰士致意。3月13日上午，台灣民主聯軍（即二七部隊）派出宣傳隊，分乘兩輛卡車到埔里鎮內各地進行宣傳；宣傳部長蔡鐵城（《和平日報》台中總社採訪主任）於車上演講，說明該部隊遷入埔里的任務，並號召埔里鎮民同心協力抵抗國軍21師。3月13日中午，台灣民主聯軍（二七部隊）本部進駐埔里武德殿（現埔里鎮公所位置）。3月13日下午三時許，國軍21師先遣部隊開抵台中，並侵占民間店鋪與住宅以為營舍。3月14日，國軍21師146旅436團之一部（兵力800人）進駐草屯，並繼續前進至水里龜子頭地方，企圖向埔里推進，二七部隊分隊於下午五時獲悉後在中途截擊，迫使國軍退回草屯。3月15日，另一路國軍部隊（兵力一個營）由二水經集集前進至水裡坑（今南投縣水里鄉），並佔領日月潭與門牌潭兩發電廠。又一路國軍部隊（兵力一個連）試圖經由魚池地方包圍埔里。國軍分路夾擊二七部隊，並縮小包圍圈，此時埔里對外通道均為國軍封鎖。當時身為台中農學院學生的突襲隊隊長陳明忠於晚上十時率部夜襲，兵分三路，包圍魚池警察所，16日凌晨二時，與國軍21師146旅436團第2營第4連在日月潭附近發生激戰，國軍頗有傷亡潰退水裡坑。3月16日，增援國軍進攻埔里，警備隊指揮官黃金島率領三十餘名學生軍駐守烏牛欄吊橋西南邊600公尺處的南、北兩側小山巒迎戰，乘地利之便，由上午十一時激戰至黃昏，戰場上槍聲與爆炸聲持續不斷，國軍21師146旅436團第2營傷亡逾200人，此役重創國軍，史稱「烏牛欄之役」。不久後因當地原住民不支持游擊作戰，民軍孤立無援又無法與他處隊伍聯繫，又兩軍兵力火力差距過大、腹背受敵，加上彈藥用罄，於3月16日晚間遂行解散，結束了中部地區的武力抗爭。