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2021-03-05 14:03:38
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2020-04-28 03:27:52
歐洲遊💡戰利品篇💸 去歐洲要買的除了精品當然就是彩妝囉😉 但我覺得我算是買的很克制了! ⚠️(單純為了美觀沒有照順序拍攝) 1.我在凡爾賽宮買了一瓶香水 對😂大家一定很納悶為什麼會在博物館裡買香水啊? 其實最主要是他的香味讓我覺得好有巴黎的味道 再來30ml€35我覺得這個味道包裝來講價格還可以接受...
黃水晶球價格 在 龔成 Facebook 的最讚貼文
【樓市長期向上】(四)(這篇文在2015年已發表,這次是再出多次,內容無改過。但由於不少因素現在仍適合,所以發表多次)
--貨幣制度令樓市必然向上--
雖然樓市有週期,但長遠來說,樓價是必然會上升的,與其用樓價上升,不如說我們的紙幣購買力是必然會下降的。除非行本位制,如以前美元的金本位(即一美元等於某數目的黃金),否則當一個政府掌握了貨幣的發行權時,銀紙的數目必然是只會多不會少,千百年來都是如此。
港元與美元掛勾,美元只會愈來愈多,不會愈來愈少,加息也不能令銀紙數目減少,所以購買力長遠只會愈來愈少,所有貨品,包括物業,其價格長遠上升是必然的事,過去的購買力亦一去不返。(不過大家要注意,美國剛完成了大量發行的時代,令購買力急速貶值,而往後的貶值速度將會減慢,直至下一次貶值的年代)。
樓市有週期,總升跌,但今次升跌的數字不能直線地去比較上次的數字,即是說,就算下跌得再多也不會返回之前的低位,因為我們銀紙的價值已比之前少了。
例如貨幣的價值減少了一半,從前的5000蚊/呎就是等於現時的10000蚊/呎,這是一定要知道的貨幣概念。從前樓市的低位可能是3000蚊/呎,但今個週期可能7000蚊/呎已是低位,十年後的週期中,可能20000蚊/呎已是低位。這就是貨幣貶值,成本上升等因素的自然結果。
--成本必然上升--
建樓的各種成本,當中的地價、材料、人工,各方都上升了,大家都知建造業人手短缺,人工每年加10%以上,成本自然轉價至樓價,你難以將過去的作直線式的比較。
而另一個令樓市上升的因素,就是觀念的改變,現時在年輕人心目中,買樓好像成了理所當然的事,不少未出來工作的大學生,已會講有關買樓等的問題,而出來工作不久的人,會說買不到樓等。
但回顧在以前時期,這年紀的人都不會說要趕著買樓,我不是討論他們心態的問題,只想帶出,整個社會的觀念都改變,而年青人(即未來最大的需求層)的觀念,比上一代有所改變,變得更想擁有自己的物業,這會令整個需求曲線改變,令樓價難以大跌。
--政府無法令樓價下跌--
其實,不少人在梁生上任前對他是有所期望的,以為他會推出一些較大力度的政策,而當時亦估計樓價亦因此而將趨向平穩或下跌,可惜事實並非如此,樓價不止不斷上升,更在不斷累積上升的力量。
關鍵之一是梁氏所推出的措施無法解決問題的核心(當然這或許有心無力),因為供應才是問題的核心,而所謂大力度的政策、辣招亦只是將問題推遲,而政府這種買時間的方法,不斷將問題推遲,最終有機會造成更大的風險,因為問題只會愈來愈大,而且解決時更加困難與危險。
--總結--
寫到這裡,做個小總結,由於銀紙購買力已一去不返、加息步伐不會快、樓市供應雖增加但不會太多、長遠供應成疑、潛在的需求是仍是大。因此,下跌有限,之後更有可能上升。
雖然樓價現時是貴,但可以是更貴,不過樓價在如此高位,雖然需求存在,但再升會令部分人有心無力,所以升幅不會以爆升般,只能平穩上升。當樓價上升後,又需要一些時間去追首期及儲購買力,要慢慢地累積需求,反之當樓價跌後,潛在需求即立刻出現,令樓價跌不了。
--向上機會較大--
當然,長期的樓價不易估計,要看美國的加息力度,而更重要的是政府的樓市供應,若果到時有很充足的供應,及充足的潛在供應,在建中的物業又很多,那就會成功消耗到我之前所講,一直因政府措施而累積的購買力。
當然這很難估計,因為到時的潛在供應不易推測,但若然成功消耗,購買力無法維持,樓價將出現持續下跌,但以政府的力量,能否做到成疑。
不過,由於我之前所講的種種因素,不少都令樓市本質性地需求提升,因此這種下跌,也難以出現暴跌的水平,亦難以下跌一半,但相信比高位下跌三成已是盡了。當然,這裡所講基於政府供應足夠,而這能否做到個人較有保留。
--要解決自住問題--
上面較長期的預測,存在不少推測估算,我沒有水晶球,因此難免有誤差。不過,在這沒有最貴只有更貴的年代,已置業者較為安心,因為住是基本需要,這狀態可說是平倉,但租樓者若果甚麼都不做,就是沽空了樓市,當然這不是沒有方法在租樓的情況下,仍做到基本平倉的狀態。
若有睇過我書《80後百萬富翁》的讀者,都知這我用數學方法論證過租樓可以做到同買樓一樣,相同地處於平倉水平,不怕樓市上升的風險。
只要你在租樓的時候,並不是白白將錢存在銀行,而是要運用一些方法去對沖當中的風險,設計出一套投資組合策略,就可令你在樓價上升時,對衡了當中的風險。若果你認為現時樓價很貴不想買樓,但又怕樓價一直上升,租樓加上設計組合策略就是最好的方法。
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