台南房價起飛啦！（#鍵盤強尼）
ETtoday房產雲

台南有些地方房價已經漲頗多了～
不曉得永康會不會也變成漲價一族的🤪

#台南 #重劃區 #永康 #建商 #獵地

#市地重劃重點不只公不公辦

文/ 好過日理事 左營楠梓翰－李欣翰

本次高雄市長民進黨初選辯論中，安排有交叉詰問的時間，也是各候選人出招的機會。然而，在多所顧忌下，幾位回答似乎都不敢正面以對。除了管碧玲詢問其他四人「立委任內政績有什麼？」這題，好過日自動舉手投降外。其餘幾位候選人的問題，我們都可以交出一張更完整的答券！

因此，本週就首先由我來嘗試回答劉世芳委員提出的問題：「市長花媽堅持『公辦市地重劃』，漲價歸公，市民共享，這個堅持十二年的關鍵政策，會不會被改變？」

她的提問多少令人有點訝異，因為這並非市長選戰至今常見市民關心的議題，一般市民並不一定分得清《平均地權條例》中「公辦市地重劃」與「自辦市地重劃」的差異。而雖然「漲價歸公」，但重劃後「土地鍍金」最賺的還是地主和開發商，對我們這些沒能參與土地遊戲的小市民來說，感受實在有限。

而在抬出花媽的名號下，其餘候選人當然也只能繞著邊回答：
趙天麟：土地開發以公辦為原則，但要有彈性。
陳其邁：堅持土地正義，不因人情關說或贊助，就對個案變更。
林岱樺：避免利益輸送要取決於市長個人，承諾絕不違法募款等事項。
管碧玲：利益當然要歸公，當選後承諾共舉債不增反減一百億。

各候選人在捧了一番花媽後，說說「土地正義、我不歪哥」等等搔不到癢的口號。這樣的詰問與回答真的是選民要聽的嗎？

所有候選人其實忽略了更根本的問題：我們真的要這麼多市地重劃嗎？而土地重劃又是肥到誰？

◾️1.高雄需要這麼多重劃區嗎？

根據辯論中陳其邁提出的數字，十年來高雄公辦重劃的面積為208公頃。而劉世芳更耗費自己回答別題的時間，特地補充高雄歷年公辦重劃總面積達3321公頃（約為鹽埕、前金、新興、苓雅、前鎮五區面積總和），且還有800多公頃正在進行中。

我們翻開歷史，在日本殖民時期，高雄市檢討都市計畫時市地範圍的變大，主要目標都是容納更多人口，而新市區也搭配鐵道等交通運輸網一同建立。然而，在中國國民黨治理下，高雄近四十年未檢討整體都市計畫。在人口已經滿出原先市區乘載量後，1980年代開始，自辦、公辦重劃區件數快速成長，搭上房地產熱潮，也讓市區面積大增。重劃後土地的增值，也讓民間或政府都有極大意願從事重劃。

問題是，縣市合併之後高雄人口僅成長4000人，但市地重劃腳步並未停歇，也就是說，高雄市越擴越大，人住的越來越稀疏。也難怪，市民會覺得鹽埕沒落了、大統商圈沒落了，舊市區街上一堆售租字條。在城市不斷外擴下，商業機能遷移、分散，高雄變得越來越大，卻似乎越來越沒有市中心的感覺。

這種現象，稱為「甜甜圈」效應（ doughnut phenomenon），也就是伴隨中心市街衰落和郊區興起的發展狀況。市中心衰落，不但造成商業外移、空間閒置、治安與社會等問題，在商業郊區化或分散化後，也讓城市失去活力，難以形成街面店為主的大型徒步商圈。

另外，許多市郊的重劃區只是劃分土地、興建馬路和法定設施，卻無妥善的發展計畫，例如大眾運輸服務。讓新搬進來的居民通常只能騎車開車。錯失了改變新搬家年輕人通勤習慣的機會。也讓城市一面擴大，一面更樹立私有運具的霸權。整體來說對永續發展是不利的。

◾️2.市地重劃利益都歸了誰？

公辦重劃「漲價歸公」，指得是政府可在重劃中取得公設用地和抵費地，一方面擴充公共服務空間，一方面賣地充實市庫。這個層面來說，的確是市民受益沒錯。

而土地重劃變成方正建地後，價值可翻漲數倍，也因此成為炒作對象。因此《平均地權條例》中規定，只要地主多數決就能通過的「自辦重劃」，也就會被批評不顧少數聲音，破壞土地正義。這點上，市府堅持的公辦重劃，問題的確較少。

這樣說來，公辦重劃是不是就一切美好呢？

這還是要回歸到「適量」與「必要性」。在營業稅收歸國有後，地方的直接稅收幾乎都以土地為大宗（土增稅、地價稅、房屋稅等），而公辦重劃取得的抵費地標售，也成為政府財源的大補丸。臺灣財政狀況良好的城市，收入很大一部分就是靠「炒地皮」。因為制度的關係，讓地方政府不得不炒，反倒形成了依附關係。

結果政府為了收益，努力開發土地，建商、開發商形成聯盟，專門操作重劃開發。我們先不說其中可能的弊病，單就經濟影響面來看，在房市看好時，許多資金進入房地產，常常是減少中小企業再投資，讓台灣經濟缺乏動能。城市的表面蓋了更多房子，競爭力卻未上升。

◾️3.城市蔓延要不要有所限制？

我是在地楠梓人，小時候，覺得楠梓是楠梓，高雄是高雄，去「高雄市」是進城。隨著時間過去，土庫、都會公園南側、台一線周邊...都經過大規模的重劃。重劃後，當然都市景觀變得整齊、道路更加通暢，空地也蓋起了新房。

「高雄」變大了，人們心中城市的界線也改變了。現在的楠梓，雖然交通還有些許不便，但當然已算是市區。當我長大一點，高雄大學特區、橋頭新市鎮......的開發也成為政府宣傳的重點，只是路開好了，地重劃了，住進來的腳步卻越來越慢，有時會想，城市還會不會持續擴張下去呢？

世界上有些地方想法不同，例如波特蘭都會區域政府在1970年代，就反而「劃地自限」，規範成長界線，將波特蘭的都會地區限制在370平方英里。結果是波特蘭的人口自1973年以來，成長了50%，但城市面積卻只增加2%，也因此波特蘭沒有美國許多城市常見的市中心凋敝或人口外流情況，市中心也成為全美商業機能最興盛、被評為宜居城市前幾名的地方。

而發展較久，機能停滯的市中心，則可以透過指定商業提升區域（Business improvement district）的概念，取得暫時租稅優惠、有條件放寬都市計畫法規、推動行人環境等基建改善、集體招商與聯合行銷等政策工具，活化區域後，也重新讓閒置房屋與土地利用，提升價值和稅基。

類似於「成長界線」的做法，在歐洲更是早已實行，德國從百年前就採取市區劃分令（Fluchtlinienplan）限制城市無止境成長。而英國也從1930年代開始利用都市外圍的大塊長條狀保留綠帶（有些根本就是森林）限制都市擴張發展。也讓城市機能保留得更好，市中心欣欣向榮，交通以大眾運輸為主，也兼顧生態永續性。

◾️總結 好過日對「市地重劃」的回答：

總結以上幾點，我認為市地重劃必須改變，因為市民並沒有真正享受到市地重劃的利益！重點不只是「公不公辦」，而還必須要在大高雄土地整體的盤點規劃下，不以量取勝，不以市地擴充為方向，而是進行關鍵地區（如舊有工業區、水岸、車站周邊再開發）的重劃，同時配套良好的交通基礎建設，結合車站節點與轉乘機能，讓人口「重回市區」。

同時，要檢討整體都市計畫，規劃城郊保留地帶，串連郊山、河湖、都會公園建構生態廊帶，減少無止盡向外開發。並引進市中心活化機制，讓政府仍可透過強化土地利用、取得相關稅收。如此才能達到好過日一直強調的永續發展！

#高雄 #好過日 #市長政策參戰 #市地重劃

去年底爆發寶佳集團炒股案，震驚全國，該集團以建商起家，靠著土地建物買賣累積雄厚資金，並跨足股票市場，在房地市場呼風喚雨，也被認為是連續10年台灣第一大的推案建商。究竟是什麼樣的環境與政策，造就如此龐大的「建商托拉斯」想來答案很明顯，就是不斷被炒作哄抬的地價，中小建商進入市場的門檻越來越高，不斷被排擠，大型財團則從中獲益，全台第二與第三名的建商總資產合計，居然還比不上第一名的寶佳，令人驚訝。
這樣的情狀竟然在臺南也在逐漸崛起中。他提到其他縣市政府在打房、降低地價時，我們的市府卻跟國產署一樣，帶頭哄抬地價，區段徵收的土地標售案，起標價與得標價遠遠高於附近地區平均地價。
東區平實營區標售案，國泰建設以每坪65.4萬元得標、和宜建設以每坪58.3萬元得標、豐邑機構旗下旌旗開發以每坪98萬元得標。對比同期附近虎尾寮地區的地價只要40萬元，價差懸殊。
運河星鑽標售案，得標金額每坪從66萬到99萬不等，同期(109年)附近金華新街平均交易價每坪15.9萬元，同樣也是附近的金城街每坪13.5萬元，價差高達六倍。
南科實小附近地區，去年平均地價每坪10萬，區段徵收後飆漲到20-30萬。現在南科附近地價，A，B，C區20萬。F，G區20萬。L，M區30萬。其他如萬年路的舉喜重劃區，永康區的鹽行國中重劃區，族繁不及備載。區段徵收土地的起標價與得標價都遠遠高於周邊地段，。
這麼高的標價是如何計算的?有什麼標準?公平性又如何? 計算過程不公開透明，計算結果也不符合行情價。
台南市的債務還款率不斷提高，原來就市府「生財有道」，我們的地政局與都發局儼然就是「土地開發局」，帶頭哄抬地價，雖提高市府收入，但這樣的還款效率有意義嗎? 目前在平實營區，由寶佳集團推出的預售屋大樓，一坪就要40萬起跳，年輕人或一般中等家庭只有望而興嘆了！此外，旺詮也提到超高金額的標價排擠本土中小建商，只會圖利大財團，財團不斷累積資金，甚至形成壟斷，跨足各大行業，影響範圍也越來越廣，我們正在培養另一種托拉斯現象！所以旺詮呼籲，土地標案的標價應符合該地區行情價，甚至低於一兩成，照顧本地中小建商，才不會形成壟斷，市有土地也應釋出部分作為公共用途，如社會住宅或公有停車場等，而非全部拿來標售獲利，把土地翻倍漲當成是政府「德政」。