連載文章 21—2020/08/30
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

賺時間比賺金錢更不得了

有了和侯總投資買房子的經驗之後，我也慢慢開始研究投資房地產。對於房地產我一直有興趣，畢竟保險已經幫我賺到維持生活的基本開銷，更重要的是，還幫我賺到比別人更多的時間。我把那些賺到的時間，拿來看更多的房子，再一棟一棟慢慢出手。我真真要跟各位分享，我覺得賺到時間比賺到金錢有用太多了。

恰巧，那個時間侯總考慮另外再開一家外勞仲介公司。當時我們花了很多時間在永和找店面，最後看中一間一樓的店面，不但人潮、錢潮都具備，交通也方便，那是我第一次承租一樓的房子。在幫侯先生經營店面時，我發現自己非常喜歡住一樓，因為那樣比較容易跟左右鄰居互動。於是，打從那一刻起，我開始起了念頭，希望在永和買一間一樓的房子自己住。

在永和找了半年，沒有找到合適的地點，突然有天在網路上隨機搜尋，剛好看到一戶一樓的店面要賣，一樓加二樓共三十坪，地點就在永和中正橋附近，總價只要一千六百八十萬！光看這個價錢就很心動。第二天我趕緊打給賣主，告訴他我很有誠意要買這間房子，給他一天時間開價，價錢可以我就買。結果才到下午，賣主就回覆我：「劉先生，一千四百六十萬買不買？」對方因為急著要把房子脫手，所以才願意短短時間降這麼多價錢。理想的房子，理想的價錢，我劉鳳和差一步就要擁有自己的店面了！

當時狀況突然，我一時之間湊不到錢，所以請了侯總幫忙。我告訴他，只要我把手上的一些東西處理掉之後，馬上還錢。侯總一口答應，於是隔天我馬上給對方答案當下成交。現在想起來，我都還很興奮，因為我太嚮往有這樣一間一樓的店面了。雖然公寓樓上的房子安全、私密，相較一樓比較沒有隱私，但一樓可以做生意，而且有錢還不一定買得到。

付完頭期款之後，我先是趕緊把錢湊了還給侯總，剩下一千萬的貸款，剛好在今年我把信義區的房子賣掉之後，統統還清了。這個一樓跟二樓的店面，終於在完全沒有貸款的狀況之下，真正屬於我了。

買房子除了需要財富，事實上也需要時間。想買到一間真正合自己意的房子，需要花很多時間搜尋、挑選。上班族平常上班忙碌，下了班要不筋疲力竭，要不就得兼另外一份差。我從事保險，工作時間很彈性，額外的時間可以幫忙朋友經營事業，又能夠利用空間到處看房，邊走邊找。就是因為有機會善用時間，房地產也開始為我創造財富。

海砂屋翻身變成黃金屋

「一朝被蛇跤，十年怕草繩」，自從鳳山十結義事件讓我蹲了一回看守所之後，我這輩子決計除了房地產以外，不再碰任何投資。前兩次的買房經驗，和後來陸陸續續遇到的事件，更讓我理出一套獨門心法，堪稱是我的「平民房地產投資學」。

我媽媽二十五年前也在永和買了一間房子，三年前她想要把這棟房子賣掉，但是在買賣的過程當中，卻遇到了一些前所未見的問題，我剛好在這裡提出，做為我對房地產投資的故事例證。

我們遇上的第一位買家非常內行，他們第一時間就要求進行住屋檢測，這棟近三十年屋齡的中古屋，被檢測出氯離子超出標準值一些，檢測結果被判定為「海砂屋」註。

海砂屋為鋼筋混擬土結構的氯離子含量超過0.3公斤/每一立方公尺的房屋，
平時用肉眼難以觀察，嚴重時會發生樑柱、屋頂天花板混擬土剝落或鋼筋外露的
情況。

其實我們從天花板常會落下的小水泥片，心裡大概已經有了個底，只是萬萬沒想到我母親辛苦了大半輩子，卻只換來一間中古的海砂屋，現在想實都賣不掉，全家陷入愁雲慘霧。但當時，我腦中只有一個想法：危機一定就會是轉機。我們家是海砂屋，同一棟的每戶樓層都一定也是海砂屋。在這個情形下，房子毀壞剝落的情況只會一年比一年嚴重。再過二十年，當每家每戶的房子都爛到賣也賣不出去的時候，只有一個結果會發生－改建。

既然天底下沒人不怕海砂屋，屆時所有住戶同意改建的意願就會提高，當住戶數達到同意標準，只要再找到一個好建商，豈不是能用「都市更新」的方式，用更好的建材，換到全新的房子？我媽聽我說的似乎挺有道理，只好暫時收起憂慮。果真一年後，新聞開始報導這棟海砂屋的消息，所有業者都不敢碰這塊燙手山芋，想當然，住戶要求改建的聲浪也就愈來愈高了。

在這同時，我又有了另外一個想法：我們這棟樓大約有一百戶，當中一定有些不願等待都更的住戶，會在這時候更加迫切想要脫手，我不趁這個時候逢低買進，還要等

我的人生因為觀念轉了個大彎，從此走上不一樣的道路， 與《平民保險玉》的海報合影。

到什麼時候？ 我當時就真的去探聽有沒有人要賣，一問之下，果然就有幾位想要賣，三十八坪的房子，最低開到一坪十五萬賣出，我當機立斷覺得可以買！現在永和的新建屋，一坪至少要六、七十萬，雖然現在房子沒有要馬上重蓋，但等個五年、八年之後，投資報酬率就翻一倍，太太太划得來了。於是我又向侯先生借了一筆頭期款三百多萬，買下另一戶大概總價一千萬的房子﹔接下來，再把房子順利租出去，利用收回的租金繳交七百萬的貸款，每個月負擔的金額少了很多。當然，我們也明白告訴住戶，這間房子是海砂屋，如果他願意，我可以用比較低的價格出租。

上蒼真是很厚愛我，果真，被我等到了！一O 一年十一月份，經過無數次和住戶協調的結果，所有住戶蓋章同意改建﹔接下來就是要等待建商、營造商和政府的協商，但至少，我們已經邁出了第一步。-----------

#車站區域創意改造第三集：O10 衛武營
#地方經濟好過日說說看
文/ 李雨蓁
　
我們的車站創意改造系列來到第三集，延續第一集的輕軌、第二集的紅線，我們先以每條線一站的步伐，回到好過日的老巢：衛武營站。
　
和前幾站不同，衛武營站並不缺乏創意的氛圍，因為這邊早已設置了「高雄好過日總部」，啊不，是衛武營藝文中心。今天的重點也不是車站本身，而是結合TOD概念的站區未來發展。
　
●融入藝術資訊的站體意象
　
最近各位如果有來衛武營，可能會發現多了一座新的出口，這就是去底底開通的衛武營站6號出口和聯通道。這座通道採取「管幕工法」，在施工時維持上頭的三多路通暢，因而80公尺長的通道造價就達2.3億元。通道用到了部分轉乘棕線的預留空間，經過時可發現，比起一般捷運通道來說也顯得格外寬敞，並增設可出租的店鋪。

然而，如果我們看到世界許多新建的大型藝文場館，例如韓國首爾東大門設計中心、日本東京國立新美術館等，都可以發現出口多少會配合新建築意象略作修飾融合。然而衛武營卻因和建築師溝通不良，Mecanoo不願調整設計，導致園區內車站並未採取共構或特殊設計，甚為可惜。

我們認為，至少在車站內的通道長廊，透過藝術設置、演出訊息、甚至讓藝文中心服務與紀念品商店優惠進駐捷運站商店，都是增添園區融合感的作法，也讓尚未進入園區的遊客，增添一分期待的感覺。
　
●便利為上的車站轉乘
　
未來的衛武營站，將會是捷運黃線四大轉乘站之一，目前Y16站設計尚未定案，我們只能從少許的資訊猜測，站體預定點已從自由路北邊，澄清路上移動到了自由路南邊，國泰路上。

也因此連通道可能會位在衛武營藝文中心靠自由路的廣場區，在施工期間交維應該較為容易。我們希望，捷運系統都應以最小距離站內轉乘為目標，如果連通道超過200m，甚至可仿照香港、首爾地鐵裝設平面輸送帶系統，減少轉乘時間。
　
●沒有落實TOD導向開發的 #鳳山
　
今天討論衛武營站的重點，要回到TOD發展模式，也就是公共運輸導向發展（Transit Oriented Development）。如果各位打開衛武營站周邊地圖，以O10/Y16站中心劃個直徑400公尺的圓，在圓圈以內的，大部份是公園、空地、機關、醫院.... 雖然就醫和藝文族群都能便利使用，但這樣的發展模式，是不利於撐起利用率的。可以注意到，橘線鳳山四站，搭乘人數幾乎都是高捷排名倒數前十，這和城市結構、站區開發強度、站區轉乘便利性等因子都有關係。
　
我作為世世代代的鳳山人，當初曾引頸盼望高捷的通車可以振興鳳山的舊市區，不料十年後，不但鳳山舊大統商圈沒落了，人口外移到文山，華鳳特區等建商圈地的重劃區。就連整條橘線東段都相對失去活力，橘線好像靜脈把人潮與消費力送回高雄的心臟，再透過大動脈紅線輸送到巨蛋、三多...等地方。
　
為什麼會這樣呢？很大的原因是在於捷運規劃並沒有伴隨城市結構的調整，也沒有新產業的策略性部署。
　
●什麼是TOD的精神呢？
　
TOD要求以車站等交通節點為中心，以400-800公尺半徑建立服務核心，集產業、零售、文化、教育、居住等機能，讓居民可以在車站旁邊就享有各種機能。
　
因而，TOD的規劃也需要以優良步行、自行車環境為本，提供高運量系統（動脈）和深入社區的轉乘方案（微血管），並在足夠密度的混合使用之下，良好規劃土地利用和綠化空間，最終讓更多居民願意放棄汽機車改用大眾運輸。包含Lancet在內的科學期刊發表的許多證據，發現這樣的發展理念，可以降低交通傷亡、增加居民健康、也會促進工作機會成長與市中心復興。未來隨著鐵路地下化通車以及黃線興建，鳳山還有軌道帶動發展的機會，不能因為政策規劃與執行無能，再一次錯過！
　
●衛武營的潛能
　
衛武營周邊充滿低利用度的空間，這些土地未來的變化，或許就是實踐TOD開發，改變站區機能的契機。
　
衛武營站的東側，直到下一站鳳山西站間的大片空地，是本來93%土地由台糖持有的自辦國泰重劃區，2003年台糖委託華友聯建設重劃。然而，重劃工程雖早已於2010年完成，可是重劃公司和台糖為了工程款分攤問題有爭議，地主也因土地劃分爭訟，道路封閉多年，直到2014年才開放。未來的開發，都發局仍應做好都審等把關，確保地主好好規劃。
　
最後，我們要回到好過日的家：建軍跨域基地。
　
建軍站過去是高雄公車處最大的總站，興建於1977年，主建物地上三樓地下一樓，以往是公車處的辦公室，但自2014年公車民營化後移撥為統聯客運及東南客運的調度站。 2016年1月29日，建軍辦公建築化身「建軍跨域基地」，招募民間創意團隊進駐，目前也是高雄好過日的秘密基地（喂，早就不秘密啦！）。
　
在黃線完成後，這塊市有土地其實應該有更強化的利用機能，以免浪費。我們期待市府一方面能引進資金，進行共構開發，一方面也應在招標規範中，將公車轉運站與青創基地與藝文創作相關空間保留在內，適當的引導適合衛武營站區的機能進駐。 期許有一天，這裏能出現和衛武營輝映的地標建築，也成為衛武營站的服務核心！
　
#高雄 #好過日總部 #衛武營站