171107房子除了漂亮安全，還要做到立體綠化◎文/陳泰源

前陣子和朋友聊天提到，倘若松山機場未來真的遷走了，那一大片空地可以用來做什麼？

我說：「當然是要做比大安森林公園還要大的萬坪森林公園啊！這樣就能成為名副其實的“台北之肺”，多棒啊！」

她說：「只做公園就太浪費了！如果覺得城市空氣品質不良，深受霾害困擾，眼前台北市一大堆老舊公寓的房子正在推動都更，只要這些房子都朝向“第四代住宅”去規劃，未來台北市何需再要第二座森林公園？」......↓

我後來上網搜尋“第四代住宅”，得知這樣的概念源自於清華大學建築研究院的專家所設計出的「未來宅」，而第一至第三代，分別是原始的茅草房（第一代），到後來演變成早期的磚瓦房（第二代），最後是現在普遍的電梯大樓（第三代），而第四代宅，注重的是「立體綠化」。

這樣的概念，從號稱最新的台北市四大超級豪宅當中也可看出端倪，除了《富邦D1》主打特色是飯店式管理、酒店式公寓外，另外三個建案《元利信義聯勤》（綠建築、環保科技）、《冠德信義》（立體別墅）、《陶朱隱園》（空中森林花園）等，在在強調的都是將「立體綠化」的元素放進建築裡。

當然，整合都更不易，眼前退而求其次能做的，就是從「綠屋頂」著手。

許多民眾買房都偏愛高樓層，因為景觀佳、視野遼闊，也不用擔心樓上住戶是否有人平常會蹦蹦跳跳製造噪音，可是又不太會選擇頂樓，不外乎就是怕太熱及漏水問題。

過去，民眾常在自家屋頂搭建隔熱棚，只是這樣形同違建且不美觀，近年，民間業者推出了隔熱漆，號稱可以讓室內降溫5~8度，同時具備防水功能，只是這樣做還不夠，現在還有更好的處理方式─「綠屋頂」。

目前，高雄已經遙遙領先全台各地方政府，高雄新市鎮的橋頭地方法院檢察署就完成屋頂綠化，也是全台司法機關綠屋頂的示範首例，而高雄市政府每年都編列「立體綠化」及「綠屋頂」（綠建築自治條例、高雄厝設計及鼓勵回饋辦法）補助預算，大幅提升「建築物立體綠化量」，也改善高雄的都市熱島效應，官方樂觀估計，每年可以新增1萬坪以上的綠屋頂。

目前台北市屋齡超過40年的房子已突破三成，在等待整合都更的這條漫漫長路中，「綠屋頂」是個暫時解決都市熱島效應的方法之一，而未來這些房子，都該一起加入「第四代住宅」規劃的行列，政府也應積極推動相關立法。

試想像：台北市三成老舊房子都更後，若都做到立體綠化，再加上既有的公園、行道樹，建物與綠覆蓋率的比例就有機會呈現5比5，科技都市也可以是座氧氣森林！

台北市政府號稱2016年是「公辦都更元年」，現在不過才剛開始而已，一切都來得及，未來的房子不再只是外觀設計的美感以及建築結構的安全性，而是要更進一步做到讓每一棟新房子就等於是一顆“神木級”大樹，如此一來，這樣將改變目前鳥籠式的居住環境，也能實現「家園」和「回歸大自然」的夢想！

筆者為 美商ERA不動產 大安營業處副理

參考資料1→高雄大推綠屋頂，公部門帶頭做。→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171104/1234712/rtn/高雄大推綠屋頂　公部門帶頭做

參考資料2→什麼是第四代住宅？→https://read01.com/zh-tw/JgaajP.html#.Wf2uTtCWbIU

永慶說台北市中心五字頭、郊區三字頭買的到。老公寓是這樣沒錯，屋況差但花點錢裝潢，也是天龍人了，但不一定要這樣勉強，何況老公寓也還在跌。
最近幾個恐慌的新聞加起來，是個手段：
1. 央行總裁彭淮南說房市軟著陸。
2. 不少建案說自己一下子就完銷。
3. 遠雄說自己高雄半年漲三次價格
4. 新竹的房仲代銷業務說新竹的房價怎可能跌。
5. 林口的房仲代銷業務也說林口的房價怎可能跌。

我是這樣看的：
1. 彭總裁看的是買賣移轉件數，但這包括投資客的賣壓交屋了，你去看現在市場到處都是賣不掉的新成屋，而彭杯杯以前去看過的一坪三百萬房子仍然滯銷，其實他應該擔心的是大家都不買房，銀行就賺不到錢了。另，銀貸增加是代表投資客沒賣掉只好貸款。
2. 完銷不等於賣光喔，很多是預售不賣了先蓋再說，好比中和某案，當初35~40萬看起來好像有點優惠，但是你上實登查一下，差不多類型的建案只要32萬，而左岸也有屋主慘賠500萬出場，含車也是32萬，要我是建商，當然趕快封盤不賣免得跑來退戶。
3. 遠雄向來很會行銷，隔壁國硯檔次也高且人家飯店式的服務之漢來飯店，更高檔更受高雄人青睞，至今還沒賣完且一個月賣不到一戶…。
4. 新竹跌了，那些投資客愛的建案多半都跌了，國賓大悅屋主持有5個月賠70萬也要跑，實登含車單價跌破20萬關卡。
5. 林口當然會跌，人家一號院屋主一樣自砍500萬出場啊，單價跌破20萬關卡，但之前很多人買25~28萬放著不住。

我決定不去世貿人擠人了，網路逛逛線上旅展買些五星級飯店的餐卷泡湯卷，開心一下就好，很多打五折六折呢，跟房市價格折數差不多。
如果你打算從今年延至明年買房，除了功課繼續作之外，你省下的至少是台賓士。
如果你是新北市人，中和跟三重及三峽的社宅可以去租租，省點租金多存點本，永和剛開放，樓下有警察杯杯幫你顧著呢。
請自行股歌 : 新北市青年社會住宅
如果你的縣市沒有，最近要選舉了，記得跟你的選區候選人要求喔。

21070629 泰國 普吉島 Sunny 背包流浪記來說說飯店式管理大樓

我給自己一年的時間跟著老婆小孩看世界，到世界各地住民宿、Air b&b、飯店甚至沙發當地人家。住過有護城河的豪宅，也跟人家睡過學生宿舍，還有特別的樹屋，或者叢林民宿，一年之間對於房子的想法更多了，覺得世界很大。

這兩個禮拜我們在泰國普吉島，我找了一個遊客比較不多的海灘，租了間酒店管理的公寓大樓，走路到海灘約600公尺，樓高七樓，頂樓有游泳池健身房，跟台灣一般的住宅大樓沒什麼兩樣。

我們租的是間室內坪數約12坪的一房一廳一衛一陽台還有完整廚房的房子，租金一天約台幣750元。這棟房子剛完工，幾乎都是投資客買來投資，可交由當地務業出租或是自己管理出租。

在台灣常聽到飯店式管理的住宅大樓，但我實在不清楚什麼叫飯店式管理?有管家?有打掃人員打掃屋內?還是有個健身房游泳池保全就叫做飯店管理?

在這棟大樓我發現了飯店式管理的模樣，他雖然是一棟一般的住宅大樓樣貌，但所有的管理感覺就是飯店。

其一：一樓Lobby部分除了櫃台之外，另設旅行諮詢櫃台，聘請專業人員駐場，可協助外國客人買行程，機票，聊天等旅遊諮詢。

其二：頂樓的健身房及游泳池部分都有服務人員提供大毛巾，不用自己帶毛巾去游泳，所有室內設施都有空調。

其三：頂樓的Lunge bar就算沒有人，一樣開冷氣，一樣酒保，一樣有音樂，隨時有酒喝。

其四：大樓內所有房子幾乎都是出租的，所以大樓本身就有客房清潔團隊。退房後清潔人員就會推著清潔車，上面有水，毛巾，清潔用品等備品。讓不在本地的屋主可以直接委託大樓的清潔團隊協助整理房間，而且它們每天都在，所以中午退房，下午有客人一樣可以順利銜接。

其五：每個禮拜五附近有夜市，大樓有自己的車子可以免費接送房客去逛夜市，傍晚五點去，晚上八點回。

其六：管理室英文能力足以應對外國客人。

觀光地區要投資出租的話，真的要看管理是否完整，不然買了之後，光是管理就是一大麻煩事。

呼籲中華民國政府有制度的開放Air b&b，接軌國際，活用房地產。也讓外國人來台旅行居住可以住到更Local的住宅模式，深度旅行。

PS：我沒有買賣外國房地產，只是純粹拿來討論分享而已。
本人專注台灣高雄房地產買賣。

https://www.youtube.com/watch?v=110XdR25Gok

110629民視中國解放軍轉投資公司買下大直土地
影片網址→http://youtu.be/SL2HkYrBn_Q

其實這個所謂的「345條款」，是我臨時惡補，透過臉書向我的偶像「田大權」請益的！他人超nice的！感謝他的不吝賜教！

中國客自由行後，房地產業者看好商機，還以"賞屋團"為號召，現在房仲市場傳出，中國解放軍轉投資的公司，在台北大直百貨公司附近，以現金買下200坪的建地，如果規劃酒店式公寓出租，預計有3%左右的投資報酬率。......↓

鄰近百貨公司，捷運站，佔地近200坪的建地， 去年中國解放軍轉投資的公司，以第三者名義，向地主以每坪230萬的價格買下，總價4.6億，而且都以現金交易。

[[房仲業者 陳泰源]]"適合像是酒店飯店式管理公寓，以短期收租，短期租屋投資，報酬率來講還滿不錯的，大概會有3到4%左右"

不少中國人因為自由行專程來賞屋，但成交的案子不多，從91年到現在，中國人來台購買房地產，其中以台中12件最多，高雄有9件， 新北市和桃園各5 件，北市只有4件， 就是因為限制多。

[[房仲業者 陳泰源]]"有所謂三四五條款，持有至少要三年以上才可以做移轉才可以買賣，第二個所謂的四就是一年待在台灣時間不能超過四個月，滿四個月就得離開台灣，所謂的五就是說購買的時候至少貸款上限就是五成"

台灣房地產業者，看好中國自由行帶來的龐大商機，只是這 "三四五條款"， 會不會影響中國客購屋意願，還有待市場考驗。

Few Chinese buyers in Taiwan real estate industry (2011/06/29)The real estate industry hopes that independent Chinese tourists dive into Taiwan's housing market. Over the years there have been some high-profile purchases by Chinese buyers, but strict rules have kept transactions to a minimum.

Last year a company that the Chinese People's Liberation Army held a stake in bought a 200-ping plot of land situated near a Taipei Metro stop and a department store. The company used a different name and paid NT$2.3 million per ping, with the total cost coming to NT$460 million. It paid in cash.

Chen Tai-yuanRealtorIt's suitable for an apartment building that's managed like a hotel. Property could be rented out on a short-term basis. I think the rate of return would be good, probably around 3 to 4 percent.

Opening up to independent Chinese tourists has resulted in more people coming to Taiwan to look at property. Over the years, however, there have not been many purchases by Chinese. From 2002 to present, there have been 12 instances of Chinese buying property in Taichung, nine inKaohsiung, five in NewTaipeiCity and four in Taipei. Many people are turned off by the large number of restrictions.

Chen Tai-yuanRealtorThere's the "345 clause." You need to hold onto the property for three years or more before you can sell it, you can't stay inTaiwan for more than four months per year and the loan can't be more than 50 percent of the purchase price.

Taiwan developers and real estate agent s are excited about the opening up to independent Chinese tourists, but with policies like the 345 clause, it might end up having little effect on the market.

新聞網址→http://englishnews.ftv.com.tw/read.aspx?sno=EB4D868CFDF28280C0830D74F3CA3631

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/41992938