【#MF投資熱話】【內房債危機】內房股債務健康參差 部分已達危險邊緣 富力「三條紅線」全踩

內房股近日受恒大（3333）事件困擾，雖然該板塊之前一度作勢反彈，惜今日又變「彈散股」，幾乎全線見紅報跌。正當全城聚焦恒大之際，其實還有一隻內房股同樣瀕臨生死邊緣，所指的是富力地產(2777)。近日獲主要股東提供80億元資金的富力，債務狀況其實已達到近乎爆煲的境地，中央監管機構設立的「三條紅線」均已盡踩，故恐隨時成為繼恒大(3333)後，另一隻落入破產邊緣的內房股。

內地監管部門去年8月為內地房企融資設置了「三條紅線」的監管新規定，目的是控制內房的有息債務增長，禁止內房企業過份借貸，免造成潛在的倒閉風險甚至對社會經濟造成風險。內地官方「三條紅線」定義及要求如下:

紅線1:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
紅線2:房企凈負債率不得大於100%；
紅線3:房企現金短債比不小於1倍；

監管部門根據內房觸及「三條紅線」的情況，將內房分類，由低至高分為「紅」、「橙」、「黃」、「綠」四個檔次，完全沒踩紅線的房企便是財政最安全的「綠」檔。若房企踩一條條線（違反其中一條紅線規定）會列入「黃」檔」；踩兩條紅線會列入「橙」檔；若三條紅線全踩，則會被視為負債情況最高危的「紅」檔房企。這四個檔次對內房的生死存亡極之關鍵，因為各內房企業的有息負債規模增長速度上限，便是根據其所屬檔次而釐定。換言之，債務健康狀況愈佳的企業，距離「三條紅線」愈遠，所處檔次便愈高，其獲監管部門容許的有息負債規模增長速度上限也就愈高，更容易籌得資金周轉。

根據內房今年的中期業績，內地房地產行業研究平台貝殼研究院統計了85間重點內房「三條紅線」的情況。其中，本港上市的雅居樂(3383)、中海外(0688)及潤地(1109)均屬最高級的「綠檔」，即是沒有踩（違反）任何紅線規定。

碧桂園(2007)及融創(1918)是較次級的「黃檔」，即是踩了一條紅線。至於債務風暴一發不可收拾的恒大，早已觸及三條紅線之中的兩條，被列入「橙」檔，距離最高危的檔次只差一級。但按官方定義，比恒大更不堪的，還有三條紅線均已全數踩中的富力地產（2777），難免令人憂慮富力會否步恒大後塵，成為下一隻瀕臨爆煲的內房股。

Text by BusinessFocus Editorial

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210915Smart自學網 世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格
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房子對了，人不對也沒用

我原本預計要在2020年7月28日買到房子，目標當天簽約，因為那是我從事房仲滿10週年的日子。

一開始，我直接找屋主談，物件位在中山區，因為我就住在那裡，想說若買到便能就近管理十分方便。可惜，釋出的物件不是格局怪，就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰，一伸手就摸得到對面住戶的窗戶，光線整天都進不來毫無日照可言。雖然還是有出價談，不過屋主一副嫌我出價低的態度，還一直強調「快賣掉了」看我是否會加價，感覺有點差便算了。沒想到，我都已經買到房子，甚至出書了，他還是沒賣掉。……↓

後來，我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶，這是我心中接近90分的物件，可我出價已是近年實價登錄第2高，卻只出到屋主的「實拿價」而已（不含服務費）。於是再度作罷。

之後，我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶，這間房子各方面條件都只讓我勉強接受，像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修，加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價，最終因不想被當盤子而3度作罷。

接著，我跟同行下斡旋談中山區民生東路一段的社區，屋齡縱然超過40年，但公設比低，室內使用空間大，覺得很划算。入口處有住商分流，前棟與後棟的動線規畫，陽台看出去又是公園第一排景觀。尤其是一層共用3部電梯，每部都跟貨梯一樣大，公設區域含走道間也格外乾淨，顯然住戶在維持社區的單純與整潔有高度共識。可惜屋主想賣天價，屋況也需要重新整修以後才能住，所以4度作罷。

然後，我又看到1間位在內湖區成功路四段的高樓邊間戶，A仲介告訴我「屋主說他根本不想賣」，純粹是因為B房仲有進案壓力，所以才簽委託讓B對店長有交代，後來我又委託C房仲再去試探一次，沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的，便5度作罷。

由於實在是找不到心儀的物件，有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄，最終沒能如期買到房子，雖有些遺憾，卻也不再糾結這個無謂的紀念日，讓我之後找房反而理性許多。

在妥協中讓房子找到你

我知道，世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格。於是我開始檢討我的購屋10要件：
1.要有電梯。
2.垃圾處理。
3.天然瓦斯。
4.不要夾層。
5.有管理員。
6.兩面採光，廁所開窗。
7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含，包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌（林森北路），若是新生北，景觀也不能是高架橋第一排。

後來，我捨棄了條件3、7、10。理由是，小坪數使用明火煮飯的確滿危險的，洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決；只要在台北市區，縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘，生活機能也不會太差；我承認明水路聽起來比較高級，但門牌不過就是名稱而已又何必太在意？

當我將購屋需求放寬後，又在市場上重新找一輪，終於找到了1間林森北路門牌的套房，便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋，接著展開後續洽談，最終買到我人生的第1間房子！

缺點的背後是優點

坦白說，這間房子我並不喜歡，一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象，二來是管理費1坪150元頗貴，再來公設比36%讓我不太能接受（我希望低於33%），最讓我抗拒的，是它的三角梯形格局。因此，我試著逆向思考說服自己…。

門牌：不過是個名稱，何況地點並非在燈紅酒綠的道路，縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘～12分鐘，但生活機能仍相當成熟，走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘，環境熱鬧卻不複雜。

管理費與高公設比：這皆因社區戶數少，在小套房為主的社區中，10棟大樓至少有8棟是1層超過10戶以上（有些甚至超過20戶）！因此規畫單層僅6戶相對單純且稀有，而建商當初是為了要符合消防法規（8樓以上雙梯，11樓以上需設置排煙室），才導致公設比較高，這都是為了讓住戶更安心，反而是個優勢！

格局：因為結構採「SC鋼骨」才導致邊間戶呈三角梯型，要知道SC不僅耐震，且小套房社區中採鋼骨結構的極少！而先天格局的缺陷可以透過後天的裝修與家具擺設來解決。

更重要的是「廁所開窗」，拿格局換通風及採光，絕對是划算的取捨！

就這樣，想著想著也就接受了。

人在找房子，房子也在找人

看了一輪房子之後突然覺得買房跟談戀愛有點像，在找房（心上人）的過程中，有時看不上眼（不是我的菜），有時看上了卻買不起（覺得高不可攀），有時看「照騙」會錯意，到了現場才發現浪費時間。有時你喜歡這間房子（認定交往對象），偏偏屋主（愛人的父母）看不上你（嫌棄嫁妝太少），或惜售而反對這樁喜事（覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉，怕你糟蹋他的孩子）。

最終，買到並長久居住的房子（與你結婚白頭偕老的另一半），往往不是你最愛的那一間（那一位），卻是你愈看愈順眼的房子（愛人）。

對首購族來說，「先求有，再求好」才是上策，如同初戀者，先試著跨出交往的第1步，相處過後覺得適合再論及終身，如果不合只好再賣掉（離婚）囉。只是萬萬沒想到，我人生的第1間房子竟然是一開始相當排斥的林森北路，只能說是緣分啊！

書籍簡介_省出一棟房：24招易上手的存錢絕技

省出一棟房：
24招易上手的存錢絕技
作者：陳泰源
出版社：台灣遊讀會股份有限公司
出版日期：2021/05/31

作者簡介_陳泰源
現職：不動產仲介公司資深經理

從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師，六位一體的斜槓小生。

歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。

雖已買房，但至今仍不懂股票與基金，希望透過本書傳達一個重要的訊息：不懂投資沒關係，只要養成低度消費的習慣，就已經具備人生逆轉勝的DNA！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210915smart.html

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5.有管理員。
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缺點的背後是優點

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格局：因為結構採「SC鋼骨」才導致邊間戶呈三角梯型，要知道SC不僅耐震，且小套房社區中採鋼骨結構的極少！而先天格局的缺陷可以透過後天的裝修與家具擺設來解決。

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省出一棟房：
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字幕原文
到Manchester了
其實我在上飛機的前一刻
都還是精神超緊繃
然後很忙
沒有停下來過
現在有點小興奮
來到一個從來沒有來過的地方
終於過完海關
剛剛海關大概等一個多小時
感覺他們這邊的海關人員
檢查的時候非常的謹慎
所以有稍微拖到一點時間
哇
哇 這好可愛喔
（這是有機的 花生醬口味）
馬上把這個拿出來嗑
我們住的地方
聽說這好像就在市中心附近吧
房間還不錯
像滑雪嗎？
超像
蠻有特色的一塊 這叫北角Northern Quarter
它是整個英國比較文藝的一段
就是很多文藝青年在這邊開這種小店
就有點類似
我不知道台灣這樣的地方是什麼
但是我不知道 就是像大陸的話
就類似於一些文化中心什麼的
一些工廠改造的店
好香喔
我剛才問他們說
我應該點我可以吃的
還是應該點我想吃的
他們就說 你難得來英國
就點想吃的吧
所以就點了這個
哇 看起來好豪華喔
這個是泡菜漢堡
（對 泡菜牛肉漢堡）
我應該已經好幾個月沒有吃這種東西
吃不飽
（這完全吃不飽）
剛剛我們經過的那個地方是Christmas market嗎？
我們現在是十二月初
就是聖誕節的時候它才會擺出來
給大家感受一下那個節日的氣氛
就有一點像亞洲的什麼年貨大街
就過年大家一定要擺出來
然後放很多音樂 放鞭炮這樣子
剛剛做了一個初體驗
就是熱紅酒
Christmas market一定要喝的熱紅酒
熱的耶
香料紅酒
熱紅酒 超級好喝的
喝到酸酸甜甜的
酒精都已經揮發掉
所以其實沒什麼酒味
然後很甜很香
喝下去你會覺得口水溢出來
很想繼續在喝一杯
真的 口水溢出來 對不對
而且他說這個杯子啊
我們買這個酒的時候
會先付一個比較高額的價格
你可以喝完的時候拿回去給他們
他會退押金給你
那如果你喜歡這個杯子
你帶回家的話
就是押金就不還你
每一年杯子的圖案都會不一樣
我現在要喝一個很特別的東西
PROTEIN WATER
蛋白質水
綜合莓果味
哇 這裡面喔
15克蛋白質
碳水跟脂肪是幾乎沒有的
欸 其實我覺得蠻好喝的欸
就是果汁
然後這個口味它其實蠻酸的
但我覺得是好喝的酸
是很濃的
然後有一些香料的味道
我覺得它喝起來很像什麼東西
算了 我也想不起來
反正就很像一般的飲料的感覺
然後蛋白質在裡面
好酷喔
可能因為時差的關係
我們睡醒 現在是凌晨的四點鐘
還好我們飯店的健身房是24小時
所以我們應該會在等一下
去參訪MyProtein總部跟乳清工廠以前呢
先去健身
我今天練腿
但是我不打算練到平常的水準
有很多個原因
第一 我在一個不熟悉的健身環境
第二 我鞋子穿太軟
第三 我剛才沒有吃什麼東西
第四 我忘了喝pre workout
總之 稍微一時的練一下
當然還是會練到
但是就不會到達平常的水準
所以大家就看看囉
開心就好
跟我原本的菜單差了兩個動作
但是因為這邊的器材
沒有說非常的齊全
所以我除了原本練腿的菜單
我現在要加入一些上肢的動作
練完了
現在趕快喝一下乳清
今天的行程大概會是
我們會去MyProtein的總部
還有乳清工廠裡面參觀
然後也會去MyProtein公司旗下的一個club
聽說這個club非常的高級
有礙於現在這支影片已經很長的時間了
所以
oh shit bae
怎麼會這樣子
對 你看到的這就是最真實的我
把乳清灑出來啊
然後把東西弄的一地
把鞋子弄髒啊
把衣服弄髒啊
剛洗好的白鞋
就會很快的 在幾個小時就被我弄髒
反正總之就是這支影片影經太長了
所以今天一整天的行程呢
我會剪在下一支影片
如果你想要參觀MyProtein總部
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我們下次見 Peace
呼 終於坐上飛機了
我穿發熱衣 戴毛帽
我的背上
下背貼了一個暖暖包
推薦女生如果妳月經來
下背會不舒服的話
貼暖暖包真的會舒服很多
我們現在做的是阿聯酋
我第一次坐阿聯酋
經濟艙 很聰明的選了最後一排
這個真的比較寬敞
就是腳還有這樣子的空間
然後你看那位大哥
腳多舒適
他在玩手機
以後我一定要坐頭等艙
我以後一定要坐頭等艙
以後喔
很快
我下次就要坐商務艙
那妳買單喔 好啊好啊
這個小包
裡面有襪子 眼罩 牙刷
我們做的這個班機
它前20MB免費的Wi-Fi
對 20MB
應該傳幾個文字檔就滿了吧
這是一般的餐
看起來好好吃喔
這個cake看起來也好好吃喔
他的主餐來了
我剛才吃了他的副餐
涼拌的飯 甜點都很好吃
我的糖尿病餐的鮭魚也超好吃
就是份量很大很厚
香料很濃
就口味很重
不會說好像水煮鮭魚這樣
他們家的餐點目前吃起來覺得非常滿意
這什麼？
cheat meal
義大利麵
對
要吃嗎？
一口
我只要一條麵
因為我現在在認真的減脂中
哇 另外一種
看起來是雞肉炒麵
這算是很好吃的飛機餐
這個是我們搭來的飛機
它的頭等艙在上面
有看到嗎 上面還有一排
我們現在擠在一台 可怕 壅擠巴士中
我們現在在杜拜轉機
然後買了一點東西
結果我們身上只有英鎊跟台幣
剛才用了男朋友的Apple Pay結帳
原來不用網路也可以用Apple Pay
大概再過三個小時的時間
我們就要到達目的地了
我終於補到眠了
因為前陣子
工作壓力的關係
讓我睡得不太好
出國前的時候又超忙
剛剛補完眠之後
終於覺得身體舒服一點
開始有那種期待的感覺
MyProtein總部 我們來了
現在是吃中餐
我們現在要飛去一個拍攝的路上
所以我在減脂
我點的是糖尿病餐
為什麼點糖尿病餐而非低脂餐
因為減少我的碳水化合物
可以讓我的線條在短時間內
看起來比較明顯一點
那這個是低碳的人可以吃的嗎
下面是pie耶
一般的餐