為什麼這篇高樓層不做天花板鄉民發文收入到精華區：因為在高樓層不做天花板這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [新聞] 追不上房價！...
高樓層不做天花板 在 羊格 Instagram 的最佳貼文
2021-06-22 12:12:18
： 在Ｌ先生送往還押之後，他的家便沒有人用，正好他被關進去前已付清租金，所以我們決定不要浪費，呼朋引伴上了他的家玩。 輾轉經過朋友的朋友介紹，最終集合在大廈門外的，一行男男女女大約有七至八人左右。我們對上了視線，便覺得對方是自己的人。「你是Ｌ先生的......」「嗯。」我們全部都是這樣相認。 ...
哀...
我發現這世界上,被坑的人真的很多..XD
就像水晶店老闆,翻個透天,包商看他有錢,給他報價800萬一樣.
嚇死寶寶.
真的翻修,沒在看總坪一坪多少的拉.
哪有這樣看的.
你如果房子很大,但是都是大空間
那你翻修基本上大多數空間都只是在鋪地板.
鋪個地板拋光石英磚6000塊,阿包商算你翻修一坪7~10萬?
你是世界級大盤子嗎?
反而小物件尤其像套房那種.
單坪會比大坪數貴.
為啥?
因為房子最貴的單位就是廁所.
套房廁所占總面積比率最高.
所以翻套房用總面積去算價格會最高.
廁所最陽春版最近大約10萬(想當年我翻過5萬多的....哭哭)
其他的就看東西升級,你甚麼凱薩和成衛浴要換成toto,你要做乾濕分離,你要加浴缸等等.
貴的其實不用到20萬就很不錯了,當然如果你用黃金馬桶,大理石壁面,按摩浴缸,當我沒說.
然後其他就是門阿窗戶阿,廚房阿,壁癌處理阿...
而透天就再加上拉皮阿,樓梯阿,化糞池要不要重做啊,鐵捲門阿.頂樓防水/鐵皮阿.
當然如果又扯到改隔間,就牽扯到築牆你要用矽酸鈣板,白磚,紅磚??
老透天會有一個特殊狀況,就是要是有夾層你要打掉,這個很花錢,可能要多花50萬.
為啥那麼貴,因為他要把夾層和上面的地板都拆掉之外,還要把樓梯拆掉.
所以他要做一條樓梯+一個樓地板的結構出來....要做板模綁鋼筋,這邊花到錢.
但是無論你怎樣搞.
通常來講,透天我們投資客翻修都在一百多萬,狀況好的可以壓在一百萬內.
包含前後搭鷹架做防水和拉皮喔...
當然你說你要自住,甚麼東西都要用比較好.
理論上來講兩百多就不錯了.
硬要當大爺,每一層都獨立配電找甲級電匠去配還做電錶.廁所都用高級品牌.拉皮大理石
每一層都額外做陽台出來+落地窗OOXX....你硬是要花到300也是有理.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13015170.html
8~10米路,購入價14xx應該可以,算你1500好了.
屋況看起來也還ok,理論翻修費不會超過150...但給你算300.
這樣你這一棟弄得讓別人看不出來你是中古屋,還以為你是新蓋的.
大概最終成本1800....
但是新的,先不用說你可能會買不到的問題之外.
8~10米路,基本上成交價4xxx可能還是我低估.
六米路的都要賣你3xxx了.還3年屋..XD
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13137349.html
你看到真的新屋到時候跟你要5字頭也不要太意外.
當然新的通常面寬會比較大.地坪也比較大.
但是無論怎樣,價位絕對不只你老屋翻新後總成本的兩倍.
為啥?
因為這種單獨蓋一棟的.
如果是蓋得很陽春,也就是一樣是連棟透天,長得跟隔壁老屋一模一樣.
你去找建築師畫圖,請照,請拆除,然後蓋,然後審核,然後發使照.
弄下來7xx萬跑不掉.
(當然你全都違法拆除又蓋起來,現在應該500弄得起來..想當年3xx就可以弄起來..遠目)
而如果是建商要賣的,通常會蓋到一千萬.因為還要做陽台,還要做造型,內部格局也不一樣.
(因為單一棟,所以會很貴...
如果連五棟以上可以打七折....
因此外圍你看透天最便宜可以買到一千多一點.
一次叫工會有規模經濟,工人來無論他做一個小時還是8小時,都是收一樣的工錢的概念
而你單蓋一棟,當然很貴阿....)
因此建商成本就兩千多快三千,再加上他要的利潤等等等.
你自然就乖乖買2.5~3倍的價格.
不然建商會嗆你不會自己蓋喔...XD
阿你自己去蓋..
靠邀.你翻修個透天都被別人坑殺一坪要收你7~10萬了.
你去自己蓋透天.
到時候營造成本1800萬,你看你怎麼辦..XD
你先付了500萬拆掉不夠,再付到1000萬,蓋到2樓地板跟你說不夠.
你怎麼辦?...自己綁鋼筋挑水泥收尾??
so...你上鉤了,,哈哈...繼續再付800萬完工
你以為建商蓋1000萬,你自己蓋也是1000萬?
喔不....連菜鳥建商也天天都在被營造坑這種...顆顆.
我都不想講,南台八德路那一區有被營造坑的魔咒.
那邊好幾組人不同的案子都被出問題...
包含角落那個爛尾樓,被營造坑到金主超不爽退出.
負責人沒錢還被法拍.連這兩年大漲都救不起來.
旁邊電玩店拆除還搞到砸爛鄰居的房子上新聞,幹,還兩次....營造負責人被起訴..
重蓋透天先是違法拆除被檢舉勒令停工,之後請照又出問題,拖了一年多才繼續動工.
那邊我看真的有土木魔咒....各位沒事不要在那邊動土....
(還好我那邊的房子買入都沒翻修就轉賣了...顆顆)
因此...
老屋翻修很貴?
捏一下就可以直上新屋?
你再做夢嗎?
你知道新屋多少錢嗎?
直上???
顆顆...直上...
可以直上的話.
我們投資客早就把所有的老屋都買來拆掉重蓋,然後賣新屋了.
還在那邊跟你翻修轉賣?
為啥我們投資客要翻修轉賣?
阿同樣六米巷.
你是覺得4xxx好賣,還是我翻一翻開架1300好賣?
(六米巷目前進貨價應該可以壓在8字頭,貴一點也不過9字頭,不會吃到破千)
你4xxx好處就是建商稅金是吃8%..我是房地合一吃的遠高於建商的稅率.
但是我可能"連續"賣了4~5棟,你那棟4xxx才出的去..XD
我們投資客都嘛做過市場調查,並且詳細的用計算機算過的好嗎.
好賺我幹嘛不轉行去當小型建商蓋透天賣?
阿就不好賣阿...要賣很久阿...並且還要不斷的做廣告支出+要窩在代銷處.
(通常是用1F...小建商通常要自己去窩.賣1~3棟還請人不划算
因此如果我是小建商在那邊蓋零星的透天賣,你就可以看到我在房子1F玩暗黑四..顆顆)
so....
吃米要知米價.
買老屋翻修好貴,不如捏一下買新屋??
哀...
這已經不是把懶趴都捏爆的差異了好嗎..
--
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推 zab: 第一次投推 03/31 03:03
推 kklarinet: 請教一下ceca大，如果是老公寓三房兩廳，兩間廁所+廚房 03/31 03:27
→ kklarinet: 門窗天花板水電地板這樣弄到好 全都用最陽春的估價大 03/31 03:27
→ kklarinet: 概多少，要到50嗎 03/31 03:27
陽春作法可以壓在4x...包含一套廚具看起來比較漂亮而非拼裝式的.
不過通常要賣的話會把東西弄好一點,多花點錢可以賣更貴很多.
除非你的公寓是外圍,翻好後賣價沒破三字頭.那陽春走廉價路線ok...
推 Ho1liday: 前幾天在DIABLO板看到ceca大發文 03/31 03:33
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 03:45:25推 a96932000: 最近拿到兩間衛浴翻新的報價共28萬,地板SCP一坪3000抓 03/31 03:44
→ a96932000: 室內25坪75000,電線重拉3房2廳25坪可能4萬上下 03/31 03:45
→ a96932000: 剩下約略10萬扣打要弄廚房門窗天花板,如果全換氣密窗 03/31 03:46
→ a96932000: 廚房重弄感覺有點緊 03/31 03:46
→ a96932000: 另外公寓若要爬樓梯的話好像工錢也會貴一些 03/31 03:47
公寓高樓層會貴一點.
and..北部價格也會貴一些.
另外太外圍例如山上也會貴一些.
外島則是貴很多..XD
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 03:53:02
推 ULISS: 請問ceca大 高屏連棟老屋 40年 壁癌 2樓高 3樓搭頂棚 地坪 03/31 06:11
→ ULISS: 有30 照你這樣算 翻修300內 重建要700了 不過不是很清楚 03/31 06:11
→ ULISS: 翻修與重建整個差異的部份？ 03/31 06:11
推 ULISS: 比方說 化糞池大概多少 如果一樓有前庭上面沒蓋 現在想把前 03/31 06:15
→ ULISS: 庭加蓋讓二樓延伸更大面積 廚房也是只有一樓 現在上面要加 03/31 06:15
→ ULISS: 蓋二樓 這種是不是算重建要花比較多了？ 等於要多做地板與 03/31 06:15
→ ULISS: 天花板 還要隔間 03/31 06:15
推 juaylo: 之前舊家30年透天建坪60坪翻修，主要花費的就是 03/31 07:03
→ juaylo: 鐵皮屋頂、三間廁所、太陽能熱水器跟水塔、一層 03/31 07:03
→ juaylo: 樓地板重鋪、三層樓的木工，大概150萬 03/31 07:03
推 qmg760922: 看ceca大回這篇文， 03/31 07:14
→ qmg760922: 突然想到最近看到的新聞， 03/31 07:14
→ qmg760922: 一般人真的不要隨便搞， 03/31 07:14
→ qmg760922: 請個專業的建議，不然被坑死而已。 03/31 07:14
推 qsx889: 我現在在估買室內約20p中古的預算 最苦惱的就是裝潢家電到 03/31 07:16
→ qsx889: 底要怎麼抓 03/31 07:16
噓 PoloHuang: 坪數差很多吧 03/31 07:34
→ toto123: 台北老公寓整修 一坪抓 10萬部過分現在的行情 03/31 07:43
推 alotofjeff: 農地的那種小木屋，蓋在市郊區有什麼缺點嗎？ 03/31 08:13
颱風來了,你要小心你家變綠野仙蹤...
有興趣可以參考佛羅里達的颱風事件.
另外木屋比較不防蚊蟲,尤其白蟻之類的.
當然以上也不是不能克服.
科技始終來至於人性.
但是很多很多$$$$$$$$$$$$$$$$$
日本和美國都有用木頭做結構的大樓.
只要有$$,很多事情還是辦的到的!!!
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 08:22:39
推 stom06: 感謝C大，所以一般人要怎樣才不會被坑。 03/31 08:26
工程這邊你要花很多心思在裡面.
這比買房子麻煩.
因為這是人的問題.
外加,人性本賤.
你看我們投資客的工班,很多人也沒在一組用長久.
因為會爛掉.
(看你躺著賺錢,他就會爛掉....這就是人性)
爛掉就要換掉.
因此通常手上會保持2~3組工班.
哪一組出問題可以cover.
而翻修的時候.
你跟包商的溝通,對方就會知道你有多少概念.
你有概念他就不會坑你,除非他不想做你的工程.
畢竟你不容易被坑,那在你身上的利潤就很低...
有些包商就不想做,那他就會給你照樣開凱子價.
因此你可以換到想做的工班.
當然你也可以自己發包.
不過這樣工種之間的配合你要自己去處理.
它們會吵架,推卸責任...你要有辦法搞定.
人性本賤.
不過通常你有一定的概念.
找到的包商不太會大坑你.
而且他有狀況的時候.
你也可以把他踢掉,然後自己再發包把工程完工.
畢竟,一開始打除,之後水電進場....
在之後泥作進場才可能開始吵架,出包的包商才會開始出包.
那時候工程大概已經進展到一半左右.
你照理講就可以順順的找其他下包去把工程完成.
因此通常你也要儲備一些下包商.
打除,水電,泥做,窗戶,門,油漆...
另外,磁磚,燈具,壁紙,地板也要有儲備廠商.
(這些廠商通常很穩定,它們是建材批發商,工人要嘛自己有養要嘛是介紹.
但收入主要還是賣建材而不是包工程.
所以通常你自己發包給他們,價格都很穩定,工程品質也很穩定)
當工程有一些問題,你都可以找到廠商去支援.
(不過好油漆真的難找,之前那個太老不幹了....
7x歲,住五年前就兩千多萬的別墅..做工發大財喔)
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 08:39:55
推 s1720109: 我家透天前年整個打掉重建三樓層花四百耶。我家被盤了 03/31 08:53
→ s1720109: 嗎XD 03/31 08:53
推 milktea168: C大說的是真的！普通人真的翻修就好....打掉重建太不 03/31 08:55
→ milktea168: 實際惹，光畫建築圖、請建照就超麻煩 然後根本無法估 03/31 08:55
→ milktea168: 計成本 只會叫你一直加價...沒有一整排規模經濟蓋起 03/31 08:55
→ milktea168: 來根本都不划算！ 03/31 08:55
→ milktea168: 樓上前年打掉重建花4百應該蠻便宜的（？ 03/31 08:56
推 dan520: 推，看c大跟s26大的文章好過買課程的 03/31 09:15
營建外勞好像快要加大開放了.
營建外勞開放後.
我相信工人的品質會穩定很多.
有時候齁.
工人齁.
實在是毛很多.
這也是為啥工廠很愛外勞的主因之一.
大家活在中高階的世界太久了,對底層有很多錯誤的認知.
低層的人,爛得太多了.
吸毒賭博亂花錢亂搞男女關係的滿地都是.
然後情緒控制有問題,偷竊,暴力頃向,愛擺爛,甚至神經病的一堆.
這麼多毛....
你都會在工人身上看到.
這也造成營造或是工班的不穩定.
有時候甚至不是老闆/包商願意讓你的工程出問題.
而是下面的工人不受控制,能怎麼辦.
阿通常這種情況,我們業主會體諒,反正你老闆把事情收尾收起來就ok.
但是如果是你自己發包...你遇到,擬就幹你娘老機掰.
這也是沒事我不點工點料的主因.
不然你會很想賣房子花錢把某些人扛到山上去把她牙齒都拔光.
而未來如果營造外勞進場.
其實對底層工作來講.
外勞在工作的時候大多數比較安分.
so...反而工程可以照SOP流程穩定完成.
and....現在是有一些高學歷的人跑來做工.
大學生?..大學生滿地跑了....哪個不是大學生.神經病也是大學生阿...
碩士生跑來做工的都有..
(因為做工的薪水還是輾壓他碩士在外面找工作)
不過這有一個問題是.
碩士生跑來做工,白白淨淨很討人喜歡.
這種工,他的生意通常都很好..XD...
所以他會去接"利潤"比較高的工作...例如,翻修費是我3倍以上的設計師的工.
設計師的工地可以讓業主看到斯斯文文一臉書生樣的水電工,油漆工,木工.
(泥作好像比較少,奇怪....是認為泥作技術性比較低??...高學歷覺得沒挑戰性??
不要有錯覺好嗎...泥作技術性一點都不低)
業主會很開心....XD
因此目前就是這種高學歷的工人還是太少...所以它們目前無法影響到整個營造業界.
還無法達到良幣驅逐劣幣的現象.
(如果這種工人變多,那些垃圾和神經病就會被產業淘汰)
所以目前大家比較期待營造外勞的開放.
這就可以非常快速的淘汰掉那些垃圾人渣.
把那些垃圾人渣踢去做垃圾分類資源回收和撿大便,讓它們物以類聚!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 09:29:45
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 09:30:24
推 kazami3019: 請問c大，台北室內坪數大概30坪，要打牆拆隔間改格局 03/31 09:38
→ kazami3019: ，其中一間廁所改位置，市價大概要多少？謝謝c大 03/31 09:38
台北價格可以問台北投資客阿.
或是問版上的骷髏怪.
推 abyssa1: 立面其實滿貴的….獨棟的四面外牆防水+磁磚就嚇死 03/31 09:39
推 inunoya: C大文章真的佛心 YT網紅課程根本是盤子 03/31 09:40
→ abyssa1: Kazami, 大哉問 不過動到隔間移位浴 120萬起跳吧 03/31 09:46
獨棟的防水開銷會多很多.
另外鷹架要搭四面.
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:07:57
推 wunn: 原來投資客也會遇到爛工班，我一直以為不會 03/31 10:10
怎麼可能沒遇到.
只是投資客應變能力很多+很容易看到狀況有問題止損.
所以通常損失不大.
只是勞心勞力會很不爽.
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:12:03
推 darkangel119: 認同現在劣質工人真的製造一堆問題 03/31 10:21
→ darkangel119: 以前裝潢工人都跟他們說 要抽菸可以去休息外面抽 03/31 10:22
→ darkangel119: 馬的死不要 一定要在浴室房間抽才爽... 03/31 10:22
→ darkangel119: 然後菸頭四處牆角丟阿 藏阿....真的很有病 03/31 10:23
推 Timetofeed: 推 03/31 10:27
推 kind9405: 請問ceca大 投資客翻修老公寓基本款大約抓房價的幾%？ 1 03/31 10:34
→ kind9405: 0～15%嗎？ 03/31 10:34
你無論房價買多少.
翻修費就是那樣.
就像你翻公寓還是翻電梯大樓.
你的地板,你的廁所,價格還不是一樣...XD
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:36:28
推 lbehide: 舊公寓基礎現在差不多快70起跳，有木工再另加 03/31 10:40
推 Timetofeed: 求教ceca，如果想要學做工的話，除了跑去工地當學 03/31 10:53
→ Timetofeed: 徒，有沒有什麼 03/31 10:53
→ Timetofeed: 課程或是資源之類的，感激不盡 03/31 10:53
做工就是跳下去工地學嚕.
你也可以讓包商養,不過這種學起來比較雜但是不精.
精的話就要"決定科系"然後"跟對教授".
工人不需要樣樣行,但是需要你一樣很行.
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:54:38
推 kusomanfcu: 越窮其實花費CP 越低 03/31 11:00
推 pp02358: 很困難的事真的要學很多才不會被盤，當初第一間房子自己 03/31 11:02
→ pp02358: 發包真的搞得心很累，就像c大講到工人會互相吵架踢皮球， 03/31 11:02
→ pp02358: 要找到信任的工班真的很難…另外對於工法、行情自己也要 03/31 11:03
→ pp02358: 知道實在不容易 03/31 11:03
→ zaqimon: 這應該算是區 不知道蓋這種要花多少錢 不過土地應該很貴 03/31 11:03
→ zaqimon: 市 03/31 11:03
→ zaqimon: 不過這種地方被左右鄰居包圍看光光 感覺沒什麼隱私 03/31 11:06
你請建照搞起來貴很多.
但是如果你是例如貨櫃屋的名義去弄.
建材展有裝修好的貨櫃屋(含內裝喔),一個貨櫃屋基本款60萬,好一點的120萬.
弄起來跟你照片的看起來差不多...XD
(只是照片這種大小可能2~3個貨櫃屋並排切割後一起做)
你可以參考看看...
另外這種其實實際上都是鐵皮屋而已吧.
一坪現在比較貴應該1x萬.
隱私甚麼的辦法很多啦.
窗簾,或是通電會透明的玻璃等等都可以解.
推 rain2000: 每次看到底層的人很純樸 做工的老實 都很想笑 03/31 11:16
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 11:20:06推 encoreg57985: 長知識 03/31 14:36
→ MDJJ: 推! C大出品必屬精品 03/31 16:52
→ MDJJ: 底層、做工、鄉下人不老實的比例才高 03/31 16:53
推 zaqimon: 所以誰才是老實人？ 03/31 17:35
沒有利益衝突的人.
比較多老實人.
但是會有反社會人格.
眼紅酸民.
連自己都騙的騙子.
和外星人.
※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 17:55:40
推 dotamon: 請問ceca大，可否私訊問一下包商的聯絡方式？不是要找便 04/01 15:31
→ dotamon: 宜的，但想找不是當盤子敲的 04/01 15:31
推 chen831030: 謝謝 04/07 23:45
推 chen831030: 謝謝 07/21 03:28
推 chen831030: 謝謝 02/29 21:03
推 Aquatics: 推 03/05 12:40