#阿明小教室 #一圖秒懂 #建商履約保證評鑑
預售屋履約擔保機制是政府為了
保護買方而訂定，除了確保消費者
預付費用不被挪用到不正當用途，
更能降低民眾承擔"爛尾樓"的風險，
也就是建商在完工之前不幸倒閉或跑路，
銀行能夠透過擔保機制的條款
讓建案依舊能夠施做的保證。

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基本上有五大機制
1.不動產開發信託
2.價金信託
3.價金返回之保證
4.同業連帶擔保
5.公會辦理連帶保證協定

阿明觀點
對消費者而言最有保障的排序(由高至低)：

價金返還之保證★★★★★
建案完工前，建商倒閉，
買方投入的全數金額由第三方金融機構退回，
因此保障最高，
相對地較少建商願意選用此項。

價金信託★★★★
依據內政部版本「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」中明載，
價金信託之受益人為賣方(即建方)，
也就是權益最有保障的人是賣方(建方)，
而非買方，受託單位或銀行是受託
為建商控管資金。建案完工前，
建商倒閉，受益人轉為買方，
但這時資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額。

不動產開發信託★★★
建案完工前，建商倒閉，
資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額，
但依契約內容有續建機制。

同業連帶擔保★★
建案完工前，建商倒閉，
可要求擔保建商負責將件按完工交屋，
隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉的可能。
另外，不肖建商可能會利用自家員工的名義，
另開建設公司，藉此做履約保證的"同業擔保"，
讓買家誤信另有保證機制，
但其實是同一家公司的分身。

公會辦理連帶保證協定★
建案完工前，建商倒閉，
可要求加入協定的其他公司協助完成建案，
但有賠償金上限等限制，
保證不明確，所以是最後一名。

以上說明希望幫助大家更了解履約擔保
的意思和優缺點，切記在買預售屋時不要急，
可以向建商索取相關履約保證證明文件、
相關金融機構驗證、網路信託專戶查詢，
多一些步驟更能為駔身權益喔!
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上週四陪同父母完成了他們新屋買賣的交屋手續, 正式拿到了新家的鑰匙!

由於承接父母新屋的裝潢規劃工作, 所以在等待交屋期這一個月的時間, 我已經瘋狂蒐集所有資料和各項工程報價, 所以今天才能馬上請師傅動工, 其實這麼趕進度都是為了讓他們倆能盡早搬進新住處, 因為年底是裝潢師傅, 細清人員和搬家公司的旺季, 如果不趕快敲定這些人的時間, 很有可能一拖就得拖到明年初.

先交代一下過去這三十天我做了哪些事情?

1. 確立父母喜歡的風格
2. 到父母家記錄他們大部分的物品類別和數量
3. 詢問他們一定要帶哪些大型物品過去並且丈量尺寸
4. 請仲介帶我前往新屋做全室空間丈量
5. 畫新家各空間的初始構想圖
6. 評估甚麼要買現成, 甚麼要訂做
7. 與父母討論初步方案並且分配預算
8. 兩人的衣櫃/ 客廳/ 玄關/ 廚房 共改了N次手繪圖
9. 提供尺寸給系統廠商, 家具廠商, 廚具廠商報價
10. 與所有師傅溝通施工重點與細節, 敲檔期
11. 在台灣店家/工廠與淘寶之間選家具與比價
12. 跑廚具工廠選色, 跑五金零件行挑把手款式
13. 跑IKEA做玄關和衣櫃施作的規劃圖 (比價用)
14. 製作近乎完整的報價明細給父母
15. 跟父母報告每一種施工的價格與優缺點
16. 跟父母報告海外選品與台灣選品的樣式與價差
17. 兩家集運商比價與淘寶下單
18. 跑廚具壁板廠商拿樣品與報價
19. 逛家具店和網路看圖找靈感
20. 無時無刻滑手機找軟裝

站在一個整理顧問的立場, 我必須觀察他們現居的收納習慣和物品類別與數量來做空間規畫的判斷

站在一個女兒的立場, 我必須幫他們省預算, 最好要控制在他們總預算的九成以內, 而且還要盡可能替他們保留比較多的物品, 避免一次丟太多東西不適應

站在空間規劃(不能說師)的立場， 我必須把有限的空間發揮到最大效益, 盡量不要浪費畸零空間, 同時還要兼顧美感，然後一樣要挖東牆補西牆的堅守預算!

雖然整個過程都十分不容易,但最難的是去”真正”理解自己的父母親!

其實這兩個月以來 (從擅作主張幫他們找房子開始), 我的情緒一直都很複雜, 而且長期處在高壓狀態! 隨著交屋和進入工程期的日子逼近, 我的壓力每天都接近引爆點, 更別提在這期間依然有協會的事務和自己的工作要處理. 結果就造成我生病一直好不了, 全身都覺得疼痛! (自律神經失調造成的)

所以, 在和父母反覆溝通+不斷修改各項細節後, 我前幾天忍不住跟我爸發飆了兩次? 因為我真的太累了!

吵架的細節我就不多說了, 但主要就是因為我站在收納和預算角度替他們做了很多不同選擇的規劃, 但我爸媽總會每隔幾天改一次決定, 然後不斷地拋出新想法給我, 讓我以為他們不信任我的專業! 所以才一再推翻我的建議.

但直到昨天, 我才知道事情並不是那樣...

昨日一早他們從中和來桃園接我, 然後我安排一起去青埔逛IKEA, 目的是讓他們找些靈感, 看看空間的可塑性, 還有就是親身體驗一下IKEA的系統櫃材質, 也許也能列入考慮!

在陪他們逛街的過程中, 我意外發現到, 我父母對於現場很多東西都感到好奇, 也覺得新奇, 他們臉上的表情就像第一次逛遊樂園的孩子, 充滿笑容, 然後覺得這個看起來很好, 那個看起來好像也不錯!

中午用餐的時候, 我爸才跟我說: [你以為我們不信任你才一直改設計, 其實不是的, 是因為我們之前都沒有涉略這些東西, 你之前說的臥榻, 廚房中島, 我們都不知道是甚麼, 是這一個月才上網查資料, 然後就一直看到新東西, 所以才會想提出討論]

原來如此啊~~我聽到這話瞬間鼻酸, 然後立刻跟我爸道歉, 他也笑著原諒我, 然後勸我要學習放鬆, 不要事事都追求完美, 會把身心都搞壞!

"理解, 永遠得排在溝通之前啊!"
哎呀~我怎麼對自己父母的事情就忘了這麼重要的關鍵呢?
應該是我太求好心切了! (或是因為快累瘋了)

在我過去的認知裡, 我以為父母甚麼都懂, 卻忘記他們距離上回買房子是40年前的事, 而這些年中, 這世界已經進步了多少?

我以為自己多操勞些可以減輕他們的負擔， 卻忘了他們也是滿懷喜悅地想要參與建立新家的過程!

我以為早已經歷過大風大浪的父母, 應該很能適應這一個月的劇烈變化, 卻忘了即將面對新生活的他們, 可能也有覺得混亂的片刻.

他們正在用自己的節奏與方式, 決定未來的每一步, 而我卻太著急想要”幫忙”!

昨日與父親對話後, 我擁抱了他, 而且稍微停下腳步, 決定放手把主導權留給他們! 我建議他們在我家睡一晚, 今天一早可以跟我一起去新家開工, 反正我約了水電師傅， 鋁門窗廠商, 還有冷氣老闆全都同一天過來， 有甚麼疑問或是要求都可以直接跟他們討論, 順利的話就可以全部定案了! 結果他們接受我的提議, 今天也真的跟我一起去新居解決了所有事情, 我心中的大石頭也算是放下好幾顆了!

看他們站在新家門口可愛的模樣, 我忍不住拍下了這張合照, 話說此時, 在我寫這篇文章的時候，他們倆已回到老公寓附近的家具行, 不嫌累的正在挑選自己喜愛的窗簾呢， 也好， 我不用替他們從淘寶上訂貨了!

好房東，雷房東

不管是朋友還是網友，很多人都恨透了德國的公家機關，覺得效率很慢，有夠官僚。不僅如此，我覺得我在德國有三大棘手的對手：公家機關，客服，房東。常常跟他們書信一來一往，最後想要辦的事情沒辦好，還快被氣死。今天我想分享我跟我的房東們的過招。

我一共有跟三位房東交手過。有的房東住離我家很遠，有的就住在同一棟樓中；有房東年紀不到30，有房東有好幾個孫子；有一個房東我甚至完全沒見過，我們都是郵件聯係，就連簽約也是（但是有管理員幫忙他看房和交屋。）

曾經住在我家樓上的房東A是一個非常積極，整齊，關心大小事務的老奶奶。記得我們交屋時含家具的家裏不僅被她打掃得一塵不染，抽屜櫃子裏還有各種生活用品，毛巾，床單都洗好摺好給我們用。

後來有一次去拜訪她家時發現她都會把所有紙本文件都歸檔到資料夾裏，櫃子上有好多很厚的資料夾。然而當我贊嘆她很整齊時，她也只是跟我說"Ich bin immer Mama."（我一直都是媽媽。）那對我來説是公司的文件整理規格，我家裏的文件都只是放一堆在抽屜裏面而已。

特別的是，在面試時，合約上，還有交屋的時候，房東A告訴我們很多住房規定。比較特別的有：
-不能在房子裏，包括樓梯間穿高跟鞋（面試時就有交代，還好我沒有高跟鞋）
-地板最少要一周吸塵一次
-洗衣機跟洗碗機沒有在使用的時候，水閥要關上
-房子一日要通風2次（在合約上佔2頁篇幅關於通風原理，如何通風）
有些規定可能在德國是很常見的生活習慣，不過有時候就是會不適應房東時不時告訴我們要怎麽做。

不過房東A非常貼心，我們剛搬入的時候他還給我們寫歡迎卡片，送我們她自己做的餅乾。如果我們有任何住房疑問的話，他都很樂意幫我們解決。

房東B和房東C對我來説比較像，我不常遇到他們。他們雖然不會給我很多住房規定，但當我需要他們，或者有疑問的時候，有時候會遲遲等不到他們的答復。是不是不答復其實也是“這事情你自己解決，不關我的事”的意思？有時候我真的會希望他們如果能至少回復我，告訴我“我會/在處理”，或者“這件事你要自己處理”，我也不會自己傻傻地等回復。

在和房東B和房東C交手的過程中還有幾件事件也是讓我傻眼。比如看房的時候房東說會幫我們裝某樣東西，結果一直沒等到，寫訊息詢問也是不回復。又或者搬入新家後才發現房東沒有把之前的電費繳掉，賬跑到我的賬單上。

其實應該不只是在德國生活才會遇到類似的事，應該是長大後就要自己獨立面對很多事情，真的是很磨練人。你也有遇過神奇的房東嗎？歡迎分享！想聽我快被德國的公家機關還有客服折磨的經驗的話也歡迎敲碗！

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121103台視 新聞大追擊 實價登錄季總檢
影片網址part 1→http://youtu.be/kZdKt0tdVWI
影片網址part 2→http://youtu.be/u68wJOTfT4Y
影片網址part 3→http://youtu.be/I2Mv6RAs1F8
影片網址part 4→http://youtu.be/6AOCB6C0ztY
影片網址part 5→http://youtu.be/Z01-UvZfQHs

非常極度感謝、感恩台視《新聞大追擊》給我這個機會，非常感謝記者「黃毓棻」，還有主持人「姚佳倩」發我這個通告，不僅是賺外快這麼簡單，更重要的是，上這一次的談話性節目，對我而言是一個重要的里程碑唷！

因為過去我曾經上過《新聞挖挖哇》、《富郁向錢衝》、《從台灣看全球》，都是講一些比較個人的狀況，或者是區域的房市概況，而這一次是首次上節目談比較大、比較廣的【實價登錄】議題，因此小弟我可是猛做功課呢！不曉得我表現得如何？請大家給我打分數唷！

另外，請台灣房屋的高層、長官們諒解、包容我沒有以台灣房屋房仲業者的身分曝光，因為我深怕我「講不好」、「講錯」或是某幾段「不適合」以房仲公司代表的身分講，因此，原諒我沒有打橘領帶，如果我這一次得到的回應普遍來講算是正面的，我想我下次就會比較有勇氣敢代表公司了。

part 1 實價登錄系統的缺失有哪些？
簡單講就是政府已經把箭射出去了，然後才開始畫靶，因此才會一團亂，政府官員忙翻天！實價登錄的缺失有很多，當然我們也希望政府儘早改善，加油。......↓

1.一開始當機問題嚴重，長達將近4~5天當機，因為流量很大，又怕再次當機，現在上去查詢，每次限時5分鐘，時間一到，又得再休息5分鐘，然後才可以繼續查詢，另外，既然是普羅大眾都可以去查詢，需要驗證碼幹嘛？應該是不需要多這一道無聊手續吧？

2.公佈只有全國總數的一半，50%，當初政府說剔除最高3%與最低3%，也就是說應該要有94%公布率，結果台北市最低，只有28%，萬華只有10%是被揭露出來的。問了台北市也問過內政部，台北市政府說交了80%的資料出去給內政部，台北市8月份買賣移轉動數，成交量是3317戶，台北市政府至少交了2500戶出去，結果2500戶到了內政部之後，只剩下919戶。表示只有28%的揭露率。

金門縣8月份成交8間，實價登錄公布4間；澎湖縣成交18間，實價登錄只公布9間；公布的資料也有1、2、7月的資料唷！可能1月2月就買賣了，但是拖到7月8月才登記，「私契訂約」日期因素。所以實際上八月份公布的有效資料，精確度比28%更低！

PS陰謀論：揭露28%，是刻意選「偏低」「偏跌」的價格出來登錄/揭露嗎？聽說地政科的人員們被台北市的房價嚇到了！傳聞他們真得很意外並懷疑「台北市的房價真的有那麼高嗎？」所以目前正在著手調查，才會公佈率這麼低。

3.原本是說門牌號碼1~50號，結果登錄剛上線，一開始是1~100號，後來才又改成1~50號，縮小範圍。

4.「單價」登錄錯得離譜！地政士(代書們)要打屁股了，因為登錄這樣的「單價」會給大眾錯誤的資訊唷！登錄的資訊有非常多「總價」除以「房+車=總坪數」，所以單價都被算太低了！希望內政部可以把真正的單價算清楚。

5.外國都是今天確定交屋，明天就可以上網查詢了，而我們，現在還是公布2個月前的行情。這樣時間差，希望政府可以縮短，以方便提供民眾更精準、更即時的資料做參考。

6.區段化希望能縮更小，甚至朝向「"去"去段化」、「完全識別化」邁進。因為別說是隔壁戶了，同一棟大樓的單價行情最高都有可能落差到20萬，「低樓層+樓下是廟宇+毛胚+採光面朝高架捷運」PK「高樓樓高檔裝潢+景觀」價格是不是差很多？美國是如此注重隱私權的國家，美國都是全完資訊公開透明，所以，為了促進房市更加健全，就麻煩政府乾脆完全公開透明化房價吧！

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