#你們到底算什麼！！！！！！！！
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#眉蓁回答不出來的管線預算雨蓁告訴你

眉蓁繼開出高雄打下全世界1/10蘭姆酒市場（1億公升）的支票後，又再次提出要把大家沖馬桶的水全都換成海水，避免市民提水之苦的天才政見啦！

先不說其實現在市民不用提水，按一下也能沖馬桶，今天我們不寫論文，但還是要來滿足大家的期待，分析一下海水沖馬桶的可行性如何，接下來就稍稍做個小評論。

#海水真的可以沖馬桶嗎？

海水中充滿大量鹽分，而氯離子是鹽的重要組成，所以海水裡充溢了氯離子，當我們要以管線運用海水，間隙腐蝕、孔蝕的部分腐蝕是十分常見的事情。

因此海水系統則必須與目前所使用的自來水淡水系統分開建置，這並不是李眉蓁女士首創，其實在嚴重缺乏淡水、人口密度極高的香港，在部分靠海地區就正在使用海水來沖馬桶。

香港從1950年開始引入海水，建置獨立的海水沖廁水供應系統，部分地區因海水水質仍未能符合沖廁用水標準，增設水質處理設施、輸送運作及保養費用非常高昂，並沒有使用在全部地區。

那如果我們要將海水系統建置在高雄要花多少錢呢？

#建立全市海水管線相當於建立一套全新的供水系統

目前高雄沖馬桶的水主要為自來水，使用自來水管線。眾所皆知，自來水管線是淡水，不能與海水混雜。而如大樓用戶，一般來說供水都是先抽到水塔再供水，以高雄水質偏硬來說，有些大樓甚至有全棟軟水過濾系統，用戶煮沸後即可飲用。是絕對不可能和海水混雜。

因此，政府若要要求用海水沖馬桶，全高雄市都要重新埋管，從海邊用幫浦抽海水進入海水管線系統，配送到全市，透天要拉新管線、大樓配線要完全修改，為了讓民眾接受，恐怕必須補助興建第二水塔和建置海水專用管線，另外，因應海水成分容易侵蝕所需的維護費用、材料升級費用及技術研究費用，這些花費都不包含於上述費用內。

我們簡單地按照自來水系統的費用來估算：

至2015年底，高雄台水公司的自來水管線總長度為7428公里，而2014-15汰換101公里，經費約9.56億元。簡單估算，若單純興建同等長度之管線，經費約為703億元。

但比較麻煩的，則是每戶要接管到家中，並安裝到馬桶的水箱上，如果您府上曾經申裝過自來水，其實會發現這費用不便宜，以單戶來說，包含勘查、設計、試壓費用，實際安裝時的接水點、水表組、接水費、和管線工料費用，4公尺內也要近萬元，更別說郊區有許多離管線一段距離的用戶。根據台水公司評估全台尚有50.5萬戶未納入自來水系統，全數改善完成經費高達3000億元以上，平均一戶高達60萬元，其中尚涉及土地取得、道路申挖、民眾用水意願等因素。

以高雄市為例，高雄市全境切割為17395個統計區，其中有4959個供水區普及率達100%，具有完整的人口密度、每戶接管配水管線長度統計資料，密度分為9個等級。我們將所有組別加權統計，其中，居住密度在50~100戶/公頃以上供水區佔所有供水區之23%，此區配水管線長度每戶小於基本費長度（4公尺），人口約佔高雄之62.56%，居住密度在此之下的佔所有供水區之77%，人口僅約佔37.44%，配水管線就長達7.49~189.27公尺不等。

若我們簡易的將人口密集區每戶以20mmPVC管基本工料費（7920）計算，而人口稀疏區每戶以台水公司評估自來水未接管戶接管費用（60萬）計算，則不計路面修復費用，可得出全高雄113萬戶海水管線配管的費用約為2594億元。也就是光是管線費用，就要3297億元。

然而，若將海水引入城市，則另外要新設加壓站、配水池，且因海水位在城市最低處，加壓站需求比由高往下送的自來水更多，根據歷年自來水延管工程單價統計，高差約45公尺就需一段加壓，而每一座加壓設施費用約為270萬元，而開挖過程中道路復原費用等也都不計，零零總總算下來，大致上準備4000億元比較安全。

高雄繼花費2.7兆種甘蔗後，又花費4000億沖馬桶，負債已經突破31000億，是韓國瑜亂喊價的10倍以上。

票投中國黨，欠債3萬億不是夢！

#難道沒有做夢的勇氣嗎？

看到這裡有些人可能會想用韓導的語氣問：「你連想都不敢想，難道沒有做夢的勇氣嗎？」，為什麼香港可以高雄不行？然而，香港人口密度高達每平方公里2.59萬人，且早在施工遠比今日方便的1950年代就預先建設海水管線，而高雄則是每平方公里940人，縱使區域有人口疏密的不同，但高雄沒有任何一個區域的人口密度超越香港，且要再已經有完整的自來水管線狀況下，要花將近高雄市每年總預算的3倍建置海水系統，甚至前瞻計畫分給高雄預算兩倍都可能不夠用，如此不顧各種成本效益評估的沖馬桶政策建設，真的可謂為 #錢衛建設 啊！

好了，以上就是今天李眉蓁錢衛建設的分析評論，大家喜歡請給我一個like，轉分享超級歡迎，你的鼓勵是我日後研究分析的動力，政治就是要認真起來～～！

#眉蓁回答不出來的管線預算雨蓁告訴你

眉蓁繼開出高雄打下全世界1/10蘭姆酒市場（1億公升）的支票後，又再次提出要把大家沖馬桶的水全都換成海水，避免市民提水之苦的天才政見啦！

先不說其實現在市民不用提水，按一下也能沖馬桶，今天我們不寫論文，但還是要來滿足大家的期待，分析一下海水沖馬桶的可行性如何，接下來就稍稍做個小評論。

#海水真的可以沖馬桶嗎？

海水中充滿大量鹽分，而氯離子是鹽的重要組成，所以海水裡充溢了氯離子，當我們要以管線運用海水，間隙腐蝕、孔蝕的部分腐蝕是十分常見的事情。

因此海水系統則必須與目前所使用的自來水淡水系統分開建置，這並不是李眉蓁女士首創，其實在嚴重缺乏淡水、人口密度極高的香港，在部分靠海地區就正在使用海水來沖馬桶。

香港從1950年開始引入海水，建置獨立的海水沖廁水供應系統，部分地區因海水水質仍未能符合沖廁用水標準，增設水質處理設施、輸送運作及保養費用非常高昂，並沒有使用在全部地區。

那如果我們要將海水系統建置在高雄要花多少錢呢？

#建立全市海水管線相當於建立一套全新的供水系統

目前高雄沖馬桶的水主要為自來水，使用自來水管線。眾所皆知，自來水管線是淡水，不能與海水混雜。而如大樓用戶，一般來說供水都是先抽到水塔再供水，以高雄水質偏硬來說，有些大樓甚至有全棟軟水過濾系統，用戶煮沸後即可飲用。是絕對不可能和海水混雜。

因此，政府若要要求用海水沖馬桶，全高雄市都要重新埋管，從海邊用幫浦抽海水進入海水管線系統，配送到全市，透天要拉新管線、大樓配線要完全修改，為了讓民眾接受，恐怕必須補助興建第二水塔和建置海水專用管線，另外，因應海水成分容易侵蝕所需的維護費用、材料升級費用及技術研究費用，這些花費都不包含於上述費用內。

我們簡單地按照自來水系統的費用來估算：

至2015年底，高雄台水公司的自來水管線總長度為7428公里，而2014-15汰換101公里，經費約9.56億元。簡單估算，若單純興建同等長度之管線，經費約為703億元。

但比較麻煩的，則是每戶要接管到家中，並安裝到馬桶的水箱上，如果您府上曾經申裝過自來水，其實會發現這費用不便宜，以單戶來說，包含勘查、設計、試壓費用，實際安裝時的接水點、水表組、接水費、和管線工料費用，4公尺內也要近萬元，更別說郊區有許多離管線一段距離的用戶。根據台水公司評估全台尚有50.5萬戶未納入自來水系統，全數改善完成經費高達3000億元以上，平均一戶高達60萬元，其中尚涉及土地取得、道路申挖、民眾用水意願等因素。

以高雄市為例，高雄市全境切割為17395個統計區，其中有4959個供水區普及率達100%，具有完整的人口密度、每戶接管配水管線長度統計資料，密度分為9個等級。我們將所有組別加權統計，其中，居住密度在50~100戶/公頃以上供水區佔所有供水區之23%，此區配水管線長度每戶小於基本費長度（4公尺），人口約佔高雄之62.56%，居住密度在此之下的佔所有供水區之77%，人口僅約佔37.44%，配水管線就長達7.49~189.27公尺不等。

若我們簡易的將人口密集區每戶以20mmPVC管基本工料費（7920）計算，而人口稀疏區每戶以台水公司評估自來水未接管戶接管費用（60萬）計算，則不計路面修復費用，可得出全高雄113萬戶海水管線配管的費用約為2594億元。也就是光是管線費用，就要3297億元。

然而，若將海水引入城市，則另外要新設加壓站、配水池，且因海水位在城市最低處，加壓站需求比由高往下送的自來水更多，根據歷年自來水延管工程單價統計，高差約45公尺就需一段加壓，而每一座加壓設施費用約為270萬元，而開挖過程中道路復原費用等也都不計，零零總總算下來，大致上準備4000億元比較安全。

高雄繼花費2.7兆種甘蔗後，又花費4000億沖馬桶，負債已經突破31000億，是韓國瑜亂喊價的10倍以上。

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#難道沒有做夢的勇氣嗎？

看到這裡有些人可能會想用韓導的語氣問：「你連想都不敢想，難道沒有做夢的勇氣嗎？」，為什麼香港可以高雄不行？然而，香港人口密度高達每平方公里2.59萬人，且早在施工遠比今日方便的1950年代就預先建設海水管線，而高雄則是每平方公里940人，縱使區域有人口疏密的不同，但高雄沒有任何一個區域的人口密度超越香港，且要再已經有完整的自來水管線狀況下，要花將近高雄市每年總預算的3倍建置海水系統，甚至前瞻計畫分給高雄預算兩倍都可能不夠用，如此不顧各種成本效益評估的沖馬桶政策建設，真的可謂為 #錢衛建設 啊！

好了，以上就是今天李眉蓁錢衛建設的分析評論，大家喜歡請給我一個like，轉分享超級歡迎，你的鼓勵是我日後研究分析的動力，政治就是要認真起來～～！

171214美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/27號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】

《幾樓以上的房子要有2座逃生梯？》

2003年8月31日，蘆洲大囍市社區發生火災，在煙囪效應導致火勢迅速蔓延，而住戶們來不及逃生，造成多人死亡。

於是，中華民國內政部營建署在2005年修正《建築技術規則》，規範八層以上住宅建築須設置兩座安全梯，加強設置逃生與消防設施，同時，地方政府也開始在狹小巷弄劃設紅線，以利消防通道暢行。補充說明的是，十五樓以上的大樓，一樓要設置防災中心，十六樓以上或者建物高度超過50米以上，要規畫特別安全梯，而且升降梯載重人數則要達到17人。

至於法規修改後，因為多了逃生梯、排煙室、消防箱、通風管等等，這些全部都納入公設，造成日後房子高公設比現象，尤其是小基地的房子，公設比更高，導致近年來不斷有人呼籲房價計算改走實坪制，以防建商虛灌坪數。

《業務進度》

A已開始和當初帶她進來的學長，一起拜訪客戶、一起守現場發傳單，雖然目前去591撥打電話找屋主都被拒絕，但已開始主動作業了，持續摸索中，期待下次能分享多一些跟業務有關的實質內容。

【學員B】

《什麼是定金？什麼是履約保證？》

B最近在跟客戶聊天時，客戶主動提到關於定金與履約保證，因為B資歷尚淺不懂，於是自己主動去做了解。

定金：斡旋金可以反悔，定金不能，假設付斡旋金10萬元，一旦屋主簽字同意出售後即刻轉為定金，若買家事後反悔不買，10萬元則要被屋主沒收，反之亦然。

履約保證：就是保障買賣雙方的交易安全，避免「買家把錢都付給了屋主，卻沒過戶，屋主就先把錢花掉。」或「已經過戶了，可是賣方卻沒有拿到全部的價款。」

因此，設立履約保證專戶，可以大幅降低交易風險，錢的部分，賣方是看得到用不到，而權狀也會交由代書保管，保障雙方，至於履保費用，通常是總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

《陪同帶看之觀察心得》

最近只要學長姐有帶看的行程，B都會陪同，並且從旁觀察。

案例1─
明明客戶事先預約看屋，並非臨時約看，接案人卻穿著過於休閒的服裝來接待，客戶到的時候，接案人在客戶面前將菸蒂往水溝處丟棄，也因為有抽菸習慣，近距離接觸時也明顯感受到煙味口氣，而且現場也沒有為買家準備紙本資料。

雖然接案人有自信是好事，但B卻也查覺到客戶觀感不佳。

案例2─
某間房子，屋主希望親自介紹，B察覺到屋主蠻懂得避重就輕，挑喜歡的講，不會像一般房仲只會說「這裡是房間、那裡是廚房、這是馬桶」。

而且屋主還會提到自己當初規劃房子的想法、設計理念，說話語調不浮誇，B覺得屋主介紹自己房子的方式很棒！想學起來。以後跟客戶介紹房子時，可以多談談空間運用、設計理念等想法，不要老是拘泥於坪數、價格、以及那個是廁所、這是床等爛介紹方式。

【學員C】

《都更，是中性題材》

非常巧合的是，B跟C在本周分享的心得，案例不同，心得卻不謀而合。

B在某次陪同帶看中，得知買家是「自用型」的，偏偏接案人不知道，以為是「投資客」，因此告訴買家「這間房子要都更了，後面大樓都已經拆了，將來房子蓋好，房子會變得很漂亮！現在買正是時候！」

結果被買方說：「這樣，我們萬一用不到2年就要都更，那，還買來幹嘛？」

至於C，近期守現場某物件，屋齡也3X年接近40年，剛好有路過買家詢問，C主動提及此物件有都更效益，是個不錯的投資標的。結果一樣發現原來客戶是自住、自用需求，聽到「都更有望」反而不考慮了。

結論：許多資訊，無所謂好壞，其實是中性的，房仲在進行推銷時，應該要先搞懂買家的需求、屬性到底是什麼？才能做出正確判斷，對的應答才能提高成交率。

【學員D】

不知道為什麼？竟然完全沒有問題？

既沒成交，也不開發，似乎也篤定我絕對不會生氣？所以也沒準備分享內容？D只說自己已經有被安排交付其他任務與工作，所以這次會議單純就是來聆聽。......我想，可能D是兼差性質的關係，只好不勉強。

【我】

1.「時間就是金錢」，大家可曾認真用心去體會這句話？很多人很認真，每天忙到很晚下班，但成績普通，到底是為什麼？建議每個人都可以翻開自己的行事曆，檢視自己每日行程，哪些是有效的，是會為自己帶來業績的？哪些則是屬於雜事？

呼籲在場的每位學員，都能將自己每日行程po到飛鷹計畫的line群組裡，以供大家檢視。

2.會議結束前，我試圖要求大家，從現在開始，無論多忙，一定要勉強自己做到「一周一開發」，結果，大家明顯感覺得出來有些抗拒。因此，我決定以身作則，從現在開始，我會強迫自己做到「一周一開發」。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171214era-flying-eagle.html