跨海直擊》百萬入手投報率三成的炒房天堂

銀行員、公務員　搶進柬埔寨看房團......

"美元直接交易，柬國置產遠比馬國親民—外國人赴柬、馬兩國買屋、養屋、賣屋成本比較"

簡易試算》柬埔寨買賣屋，成本怎麼算都比馬國低

以新台幣1,000萬元同樣在柬埔寨和馬來西亞買房，3年後以1,200萬元出售的房地產為例，該付出多少成本？會有多少獲利率？

一、柬埔寨
˙買屋成本（占買屋總價比率）（含契稅、律師費、仲介費等）：2.2%
˙賣屋成本（占賣屋總價比率）(含資本利得、仲介費、律師費等)：2%
˙投資報酬率：15.3%(投報率是馬國3.8倍)

二、馬來西亞
˙買屋成本（占買屋總價比率）（含契稅、律師費、仲介費等）：5.8%
˙賣屋成本（占賣屋總價比率）(含資本利得、仲介費、律師費等)：8.5%
˙投資報酬率：4%

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買屋》柬埔寨沒設門檻，投報率還勝馬國

一、柬埔寨
˙買房最低金額：無
˙買賣交易幣別：美元(少換一次匯率等於少剝一次皮)
˙契稅：房屋公告現值4%
˙租金投報淨利率：6％至7％
˙房屋移轉律師費：單筆200至300美元(含預售屋簽約)
˙買屋仲介費（依成交金額收取）：0至2%

二、馬來西亞
˙買房最低金額：新台幣1,000萬元
˙買賣交易幣別：馬幣
˙契稅：房屋成交總價3%
˙租金投報淨利率：3％至5％
˙房屋移轉律師費：買賣合約律師費的25%
˙買屋仲介費（依成交金額收取）：2%

養屋》出租房子，柬埔寨比馬國更好賺

一、柬埔寨
˙門牌稅（註1）：0.1%
˙地稅：無
˙租金所得稅：10%（註2）(柬國的租金所得稅率不到馬國一半)
˙物業管理費：每月租金5％至10%
二、馬來西亞
˙門牌稅（註1）：每年繳2次；每次馬幣500至2,000元
˙地稅：每平方公尺馬幣0.06元
˙租金所得稅：26%（註3）
˙物業管理費：每月租金5%至8%

註1：門牌稅、地稅、租金所得稅為每年課徵
註2：此稅收個人尚未執行，登記名義人為公司才需要繳納
註3：後續可用來減免門牌稅、地稅、房屋保險、貸款利息等

賣屋》法令修正前，個人在柬國炒房更有利

一、柬埔寨
˙個人資本利得稅：10％（尚未執行）
˙公司資本利得稅：14%
˙賣屋仲介費（依成交金額收取）：2％至3%

二、馬來西亞
˙個人資本利得稅：
0至3年售出：課30%(短期賣出馬國房產，1/3獲利恐被吃掉)
4至5年售出：課30%
6年後售出：課5%

˙公司資本利得稅：
0至3年售出：課30%
4年售出：課20%
5年售出：課15%
6年後售出：課5%

˙賣屋仲介費（依成交金額收取）：2.75%
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資料來源：轉載自 商周1430期

富豪偏好新加坡 吉隆坡前景吸睛

摘自富比士地產王月刊014期
文/林蘭芬

台灣高房價與政府打房迫使熱錢紛紛出走，承接2013年的海外置產熱潮，亞太地區呼聲最高的城市，除了申奧成功的日本東京，另一個便是快速發展中、位於東南亞的馬來西亞首都吉隆坡，在房價基期低、預期投報率高等多重誘因吸引下，在台灣掀起一波赴馬購屋的熱潮，就連鄰近的新加坡，也加入這波馬國置產熱。

2014年的海外置產熱火絲毫沒有冷卻，反而有愈演愈烈的傾向。2014年恰逢馬來西亞的觀光年，近來大馬政府積極推動觀光旅遊奏效，旅遊業帶來的商機也是馬國GDP逐年提升的一大支撐，加上擁有石油、橡膠、棕櫚油、錫礦等天然資源，皆為馬國外匯收入的主要來源。

在國家帶頭作多下，馬國政府在首都圈推動的「大吉隆坡計劃」，讓這個在東協快速崛起的重點城市，訂下了2020年躋身全球前20大最佳城市的目標，也為當地房產帶來無窮願景。璽朵國際執行董事呂安淇表示，現在的吉隆坡宛如20年前的台灣，正大張旗鼓地興建開發中，並以交通建設為首，奠定經濟發展的根基。

除了吉隆坡市中心原有的輕軌，現在更加強推動縝密的捷運網絡計劃，預估將在2018年完工。當地最受矚目的重大交通建設，當屬泛亞鐵路的興建，將串連土耳其、伊朗、巴基斯坦、印度、孟加拉、緬甸、泰國等國，北抵中國雲南，南至新加坡，完工後將成為東南亞、中東與中國大陸之間的重要交通幹線。

1.7兆建設經費 打造大吉隆坡計劃

除了泛亞鐵路，另有直接串連吉隆坡與新加坡的馬新高鐵，或稱隆新高鐵。

該交通建設已於2011動工、預計2020年完工通車，在馬國境內分別在麻六甲及葇佛（新山）設置有停靠站，因此近期也受到海外投資人的關注，並逐漸接觸、接受吉隆坡市中心以外的房產。

馬國政府還撥出1.7兆新台幣的資金積極建設吉隆坡，目的在以國際大城市的姿態，吸引全球前100大的外商進駐，並釋出170萬個工作機會，以最原始、最單純的居住需求，帶動房地產市場蓬勃發展。

然而，馬國政府為保護本國人的權益，設有外國人購買當地房產的最低總價門檻，外人在檳城置產，總價門檻為100萬令吉，約合新台幣1000萬元，其他州則為50萬令吉（約新台幣500萬元）。

此外，跨境投資人還須支付不少稅費，除了購屋須繳納印花稅、門牌稅、地價稅、分層地契印花稅，將房屋出租與出售時，則須再分別支付租賃所得稅與售屋利得稅。

呂安淇表示，跨境置產前應該先考量幾個層面：若是以移民、工作、退休生活、為子女未來留學居住為前提，做為自住使用的投資人，建議優先考量物件的環境、購物與交通機能，也可考慮利用馬來西亞政府推出的第二家園計劃辦理移民，10年可享有等同於馬國人民的福利，可享受購屋優惠與貸款利率折扣。

若是以投資置產為出發點，呂安淇則建議選擇位在市中心，或緊鄰市中心的物件，且無論是精裝修的套房產品、SOHO族類型的辦公室，最好都要選擇附有物業管理的物件，從承租到管理、收益都有透明、簡便的流程，才能輕輕鬆鬆當個國際包租公、包租婆。

新加坡政經情勢穩定 強吸外資

相較於近2年才迅速竄紅的吉隆坡，與馬來西亞僅「一橋之隔」的新加坡，則早在亞太地區的房地產市場佔有一席之地，甚至成為區域房市指標，先進的城市規劃、生活環境與居民素質，加上對境外投資人基本上沒有特殊限制，多年來對於高端的境外置產者，擁有強大磁吸力。

新加坡氣候溫暖，地理位置與交通位居樞紐，是亞洲重要的經濟重鎮，境內人口密度高，有許多外來的讀書、就業人口，住宅的剛性需求穩定。

根據統計，新加坡2013人口總數已達540萬人，年成長率1.6%。新加坡貿易部門公布的2013年第4季國內生產毛額（GDP）季增率則高達6.1%，經濟與人口的長期穩定增長，替新加坡帶來可觀的房地產物業增值回報。

21世紀不動產亞太區總部董事長王福漲表示，東協經濟發展快速、人民消費力道強勁，加上新加坡政府對外國人置產沒有特殊的限制，無論在購買房屋價格、稅收、貸款利息，皆與本國人相當，因此，具領頭羊地位的新加坡房產，已成富豪們海外置產的亮點。

此外，完善規範的市場，以及透明的法律、稅制、無貨幣管制等條件，也是新加坡房產能吸引跨境置產族群的重要誘因；新加坡貸款額度高達70%，利率卻僅1.2%，同時，在新加坡置產免遺產稅、免課徵海外所得，且匯率穩定，對於投資人而言，是相當良好、健全的環境。

不過，新加坡與香港同為亞太地區首屈一指的國際級城市，房價也遠非吉隆坡或台灣所能比擬。

2008年金融海嘯之前，新加坡房價便已超過每坪200萬元新台幣，金融海嘯過後又快速翻漲，因此，大多數前往新加坡買房的台灣人，多是因做生意時常往來，或考慮讓小孩在地就學的高端置產族群，而新加坡政府鼓勵海外資金投資，只要在新加坡擁有不動產、存款4700萬元，就可申請入籍。

外人置產無身分限制 惟不得買組屋

然而，為了保障新加坡人的權益，新加坡政府規定，外國人不可購買「組屋」，且除了聖淘沙以外，外國人在其它27個區皆不能持有土地；新加坡的組屋就如同台灣的國宅，且這樣類型的住宅約佔新加坡房市8成左右，此外的一般住宅或房產則可供境外人士自由買賣。

王福漲指出，目前新加坡的推案型態也有預售、新成屋之分，但房市交易仍以中古屋為主。預售屋的交屋日有2種，先有完工交屋日，約1~3年後為法訂交屋日，期間等同房屋保固期，開發商須負責所有修繕問題。

值得住意的是，因新加坡無代書制度，買賣房屋流程須委由律師處理，律師費約新加坡幣3000~8000元（約新台幣7~18萬元），多數人會透過房屋經紀買賣房屋，服務費為房屋總價的1~2%，普遍由賣方吸收，除非買方有特別指定的房屋經紀才須負擔服務費。

另在房屋貸款的部份，外國人可在當地任何銀行申貸，一般貸款成數可達6~7成，房貸利率1.2~1.7%，但自今年6月底起，新加坡政府將推出「總償債率」，即限制貸款，買房買車的貸款金額不可超過薪資6成。

王福漲提醒投資人，須注意新加坡政府雖然並未限制境外人士的置產資格，但近年推出的賣家印花稅，即類似台灣的奢侈稅；該政策當地人與外國人皆適用，課稅持有年限為4年，持有1~12個月內售出，課稅16%，持有12~25個月售出，課稅12%，持有25~36個月售出，課稅8%，持有37~48個月售出，稅率為4%，以避免房市的投機炒作。