（失敗者回憶錄0913）
我們是甚麼人？我們往何處去？
從流行文化中，可以看到1967年香港人社會意識大轉變。

1949年中共建政後，五十年代大批大陸人來港，其中由江浙人帶來工商業，和上海的流行文化，對社會影響最大。當時不是叫流行曲，而是叫國語時代曲，流行歌星是周璇、姚莉、白光、李香蘭和吳鶯音；到六十年代，就是台灣的流行歌星佔領香港市場，姚蘇蓉、湯蘭花、蘇芮、歐陽菲菲、翁倩玉以及一直紅到九十年代的鄧麗君。粵語流行曲不是市場主流。電影方面，五六十年代從永華，到長城、邵氏、電懋、國泰，這些拍國語片的電影公司佔領了大影院市場，與西片互領風騷；粵語片的製作很多，但多在街坊流連的小影院放映。

1967年11月，暴動剛退潮，香港第一家無線電視TVB 誕生。TVB 的新聞報導，和電視劇、處境劇的製作，覆蓋了香港相當大比率的人口。

到60年代末、70年代初，許氏兄弟的電影、特別是許冠傑的粵語流行曲冒起，風行全港，由此而帶入香港粵語流行曲、電視劇、粵語電影的新時代。香港流行文化爆發式的興旺，不但覆蓋全港，更風靡東南亞、台灣、歐美等地華人社區，以至文革後的大陸。香港歌星、影星、導演、作曲作詞者，出現好多超級奇葩，可說歷史僅見。

這就是香港的黃金時代。從1967年末開始，只有這二三十年。短短時間，在良好管治和充分自由的空氣下，就創造出許多奇蹟，產生許多傳奇人物。在戴麟趾、麥理浩開始的大刀闊斧建設市政與革新中，最值得稱道、當時我也認為是最難得一件事，就是創立了廉政公署。廉政公署的成功，將香港締造成一個公平社會。

本土流行文化的崛起，反映了香港人對這個英治下的地方，產生越來越強的認同感。在所有的華人地區仍然處於不同程度的不自由的狀態下，香港享有充分的言論自由，在香港可以看到所有在海峽兩岸被禁閉的消息和評論。香港人在公平的法律制度下，可以自由做任何不違法的事。香港公共事務、交通、稅制、醫療，提供的服務比任何地方都方便。七十年代之後到香港生活的人，無論從大陸、台灣還是世界其他地方來，大都認為香港是世界上最文明的地方，沒有之一。

2017年，羅恩惠導演拍了六七暴動的記錄片《消失的檔案》，引起關注。她原想將記錄片的內容出書，並邀我寫序。我的序寫了，書卻沒有出成。

我在序中，引用法國印象派大師高更（Paul Gauguin）在1897年的一幅畫作中的三句問話：「我們從哪裏來？我們是甚麼人？我們往何處去？」

香港人從哪裡來？不用說，絕大多數香港人來自中華大地。我們是什麼人？我想在1967年前絕大多數的香港華人市民都會說「我是中國人」，至於是「中華民國」還是「中華人民共和國」，就是當時社會輿論的主要左右派之分。我們往何處去？那就各有選擇了，除了在香港土生土長、有些家族生意繼承的本地人之外，1949年後從大陸來的人，大概那時候都不會認為香港是他們永久的家。鄰近的強權使許多人不安，他們想把香港當作跳板，藉此跳出海外，遠離中國。

英國維持在香港的管治，是為了觀察和接觸中國；中國讓英國繼續管治香港，是以香港作為通向西方世界的窗口。中英雙方都沒有把香港市民當一回事。如果中英都沒有把香港當一回事、而許多香港人又把這裡視為「跳板」的話，這個「借來的地方、借來的時間」就不是香港人的永久的福氣。

當中國在極左狂潮下，用語講到要「粉碎港英統治」而結果卻是「香港還是那樣子」，就意味著這裡可以作人生的長期規劃了。儘管英國那時候已經知道1997年會有條約到期的問題，但在中共不干預下，全力建設一個輝煌的香港，可以使英國在國際社會的關顧下，提高與中國議價的能力。

儘管中英雙方都各有打算，但香港人就在這個歷史時空，享受到最大的自由，最方便最發達的經濟文化，最文明最公平的社會秩序。香港流行文化的奇蹟般崛起，意味香港人的身份認同已經從「我是中國人」轉為「我是香港人」，至少是「不一樣的中國人」了。這之後，身份認同的民調雖有起落，但倘若沒有先驗的政治觀念，整體趨勢就沒有什麼懸念了。以0至100分的「身份認同指數」計算，2018年民調顯示，認同自己是「香港人」的，指數破紀錄高達83分。

「我們往何處去」？儘管九七問題泛起，和近年政治環境大轉變，使香港人在六四後、九七前和現在，都掀移民潮，但留下來的和離去的，心中仍然追求著憧憬著那黃金時代的香港。（62）

圖1，香港流行文化的先驅者——許氏兄弟和父母（網上照片）；

圖2，香港新聞業輝煌時期的傳媒人，前左起，毛孟靜，黃應士（TVB新聞總監），張敏儀，包雲龍（亞視新聞總監），黃志強（港台新聞部）；後左起，林旭華（商台），邵廬善（港台），吳明林（港台），李怡，蘇狄嘉（港台），戴天，李錦洪。

（《失敗者回憶錄》在網絡媒體「matters」從頭開始連載，網址：https://matters.news/@yeeleematter）

《點止冧巴咁簡單》最終回

本來呢一篇係最後一篇喺《蘋果日報》嘅見報文章，我專登好早交稿，方便編輯工作，可惜都係要抽起，因為特殊情況，明日嘅蘋果財經只會出一版新聞，專欄全部抽起.......預咗明日份蘋果會薄啲，但印數目標係100萬份，大家一齊買爆佢.......寫到呢度，我唔識寫落去喇.......各位蘋果工作人員，珍重!

缸湖再見 ‧ 後會有期

《點止冧巴咁簡單》呢個專欄印刷版係由舊年11月開始，由於當時正好幫蘋果財經做咗一段時間直播節目《午市急call》，有幸拍住蘋果朱千雪—Willa BB同埋唐牛，得到唔少讀者捧場，編輯部唔嫌我文筆拙劣，我亦樂意每星期一次為印刷版蘋果專欄供稿。

雖然我過去曾從事新聞工作14年，但從未做過一日蘋果人；不過自蘋果1995年創刊之後，一直係蘋果讀者，其後因為工作關係，更加要日日刨晒成份蘋果財經，因為知己知彼百戰百，所以對蘋果一直有一份莫明嘅親切感。而財經版行家亦一直保持良好關係，即使同行如敵國，但新聞呢一行跟其他行業好唔同，行家之間競爭嘅同時，總會有守望相助精神。呢個專欄誔生未夠一年時間，估唔到蘋果竟然要行到呢一步，心裡面有千萬個唔捨得之餘，仲有點心有不甘，唔甘心嘅係蘋果唔應該係咁嘅情況下結束，可惜無奈都要接受現實。

嚟到最後一日，決定唔再派冧巴，呼應番呢個專欄《點止冧巴咁簡單》，今日就講單八卦嘢，食住花食同蘋果讀者講再見，希望後會有期。話說有過百年歷史嘅先施(00244)，曾幾何時係香港四大百貨公司之一，可惜後人經營不善，去年宣告賣盤予中資民企偉祿集團(01196)。本來一單平平無奇嘅收購，本應順利完成，但耐人尋味嘅係，收購程序屆尾聲卻接連爆發爭拗，最新發展係啱啱調任非執董嘅前大股東馬景煊突然向公司發信，要求21日內付清824.4萬元聲稱欠付薪酬，否則會入稟申請將先施清盤。

先施馬氏家族顯赫，上任掌舵人馬景華最為人熟知嘅係佢喺70年代，同太太郭志清創立時裝王國Joyce Boutique，為香港引入唔少國際一線名牌。馬景華2014年離世後，堂弟馬景煊接任先施主席一職，而公司業績就自2013至14年首度見紅，隨後蝕足7年(去年度業績需押後公布)。翻查年報，先施呢幾年蝕到趴喺度，馬景煊卻累計收取近億元董事袍金，作為大股東同唯一嘅執董，公司點蝕都無礙馬生袋袋平安，小股東當然只有默默承受。

先施連年虧蝕亦無力扭虧，馬景煊近年亦變得低調，惟因賣盤交易一波三折近月接連見報，其中最有趣一單，當屬馬景煊等人於舊年10月曾訂立贈款協議，承諾將賣盤得來嘅2.6億元無償轉贈予先施作營運資本，但到今年2月又反口唔認數，單方面宣布該契據「受到不當影響及威迫」下簽立，屬無效且即時取消。

目前偉祿已就2.6億元「送贈契據」告上法庭，馬景煊出爾反嘅如意算盤未必打得響，反向先施追討欠薪並威脅將入稟申請先施清盤明顯係鬥法新招式。不過，刊登辭任主席及行政總裁嘅公告僅僅一分鐘後就宣布可能提交針對公司嘅清盤呈請，馬生自導自演「反轉豬肚」，正好為本欄最後一文提供花生。

古天后
筆者為證監會持牌人，未持有上述股份財務權益。

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#點止冧巴咁簡單
#最後一次派花生
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#蘋果精神永長存
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#好人一世平安

【專訪蘇葆立:從胡耀邦之死到天安門的槍響】

✏️六四32週年之際，跟前美國國安會亞太事務主任蘇葆立(Robert Suettinger)的訪談。聽他回顧從胡耀邦之死談到天安門的槍響，以及美國內部的決策過程與32年後的反思。

✏️蘇葆立親歷上世紀8、90年代的美國重大對華外交政策製定過程。他在多年前出版《天安門事件之後 ：美中關系的政治學 》一書後，正在撰寫第二本書《胡耀邦傳》

✏️六四爆發後的十多年裏，胡耀邦三個字在中國成了禁忌。直到2005年後，中央領導公開談述胡耀邦，才讓他的精神遺產再次浮現，更成為中國自由派緬懷的改革者。不過，習近平上臺後，局勢再次有了轉變。

✏️ 「至今仍然有很多人會支持這樣的觀點——若胡耀邦沒有在1986年被迫下臺，如今的中華人民共和國會是一個非常不同的國家。」


文長～但希望能為這個特別的日子留下一些紀錄。


▫️上集: 從胡耀邦之死到天安門的槍響

https://www.rfa.org/mandarin/yataibaodao/zhengzhi/jt-06022021095409.html

▫️下集: 習近平如何“片段”紀念胡耀邦?

https://www.rfa.org/mandarin/yataibaodao/zhengzhi/jt-06032021134450.html


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▪️胡耀邦之死成為六四催化劑

記者: 32年前的4月15日，住院一周的胡耀邦去世，他的死引發天安門廣場的示威活動，並在6月4日的武力鎮壓中達到高潮。回顧歷史，胡耀邦的死，對於當時天安門學生運動的作用與意義是什麽?

蘇葆立:我認為胡耀邦的去世是一個催化劑，(他的死與天安門事件)不僅僅是一個因果關係。當時，五四運動70周年的相關活動已經讓很多學生聚集在一起，蒐集他們對社會體製的不滿，並談論他們期望的方向，包含民主、科學、西化等等。在胡耀邦去世時，(學生)已經有很多準備工作，他們有些人也抱有愧疚，認為應該在1987年胡耀邦被迫下臺時就有更多動作。
這些自發走向天安門廣場哀悼胡耀邦的人，不僅有學生、有大學教授，還有黨員。當呼籲改革的力量從校園延伸到天安門廣場，就成了公共秩序及黨的問題，最後成了共產黨對自身聲譽的擔憂。


記者: 74歲的胡耀邦是在參加中共中央政治局會議時突然心臟病發倒地，人們對他的死因真相是否存在疑惑?

蘇葆立:各種猜疑是有的。但胡耀邦是一個一天抽四、五包菸的人，他的健康狀況並不好。 他曾多次重病，而且他真的沒有照顧好身體，他是一個工作狂，從不請假去看醫生。他的生活就是在工作、抽菸、工作中循環。他在1987年被迫辭職後曾在湖南待過一段時間，當時曾有過輕微的心臟病發。

▪️胡耀邦、鄧小平： 誰是真正的改革者?

記者: 你從上一本書《天安門事件之後：美中關係的政治學》到現在寫《胡耀邦傳》的機緣是什麽?了解胡耀邦的故事能夠如何幫助我們理解當時中國的歷史?

蘇葆立:這是個好問題。在胡耀邦擔任中共中央總書記時，我在美國政府工作。我一直對胡耀邦很感興趣，他個子非常矮小，聲音很高、精力充沛、對思考和討論問題很感興趣，他不是像毛澤東或鄧小平那類偉大領袖人物的形象。
當我更深入研究他在位期間的作為，我越意識到胡耀邦比鄧小平還像是真正的改革者。事實上，有很多中國研究者也認為把改革成果都歸於鄧小平有些言過其實。我開始把我的這些疑問與興趣整理起來，最後得到了史密斯·理查森基金會的支持，讓我持續做胡耀邦的歷史研究。

記者:這很有意思，您從一位美國的對華政策資深官員，轉變成研究並撰寫一位被中國共產黨選擇性紀錄的政治家傳記，您研究胡耀邦的過程是什麽?遇到那些困難?

蘇葆立:我從2014年末就開始考慮，2015年我去了一趟中國、造訪胡耀邦的家鄉、他曾經當官的省份，以及他在江西的墓地。我的那趟旅行蒐集了很多書籍，大多來自香港，閱讀之後我再繼續作線上資源的調查，尤其在胡耀邦家族的歷史資料網站蒐集了大量的資訊。當我越展開調查，我發現越來越多讓我感興趣的文章與資訊。

▪️美國內部對於六四反應有分歧

記者: 回到32年前，當時美國政府內部是怎麽辯論如何應對六四?您曾提到當時內部有很大的分歧?

蘇葆立:我不認為當時內部(對於如何處理中國)有很大的分歧。我只能說每個人都錯愕又震驚(shocked and appalled)，即使我們有些人清楚(中共的武力鎮壓)即將到來，但我們曾試圖給中國政府警告，希望他們不要做出不良的反應。連著好幾個禮拜，我們都盯著電視看。

六四的隔一天，周一，我參加一系列跨部門的會議。美國國會與行政當局之間有些分歧，國會對於人權議題更加重視，特別是在令人震驚的天安門影像傳出後，國會要求製裁、貿易限製、取消兩軍互動等等，並認為布什總統不願對華強硬。布什則認為他了解中國，他稱鄧小平為“我的朋友”，行政當局希望在考量蘇聯議題的情況下，維持與中國的戰略關係。

記者:中共對當年的六四、以及今日香港民主運動的處理都讓國際社會震驚。您怎麽對比美國看待天安門事件、以及香港民主運動的差別?

蘇葆立:盡管我們也看到美國民權及人權團體，對於中國在處理香港問題上的失落與憤怒，但在整體的情感上，美國看待香港遠不如當時看待六四時的強烈。另一方面，我認為美國和中國在政治、意識型態上的距離比 1989 年要大得更多了。

▪️擔憂中共“暴政領導”的傾向

記者:歷史把胡耀邦貼上推動中國自由化、“擁抱民主精神”、“黨的良心”、“偉大的解放者”這些標簽，在研究了這麽多關於他的史料之後，您是怎麽評價的? 您認為他最重要的遺產是什麽?

蘇葆立:與他共事的人對他的性格進行了很多塑造，但我認為胡耀邦一直最對自己正直的人格感到自豪。1989年的共產黨內部已經開始有許多腐敗，胡耀邦並不在其中，他深信改革的本質不是一系列政策，而是態度。

他相信若是犯錯，就公開承認並修復它；若想達到正確的政策，就要從關註人民利益出發，他一直是為中國普羅百姓維護法律利益的人。

因此人們對他的記憶是大膽的，他發表了一些演講或文章，對於鄧小平及陳雲等黨內大佬來說是過於前衛的。比如啟用黨外民主人士、或在農業政策上推動以農民為主體的改革。胡耀邦一旦進入任何一個官僚機構，就會想要修復它。

胡耀邦還提出促進黨內民主、反對暴政。胡認定毛澤東是一個暴君(tyrant)，他擔憂鄧小平正在往那個方向前進，也意識到共產黨對這種領導模式有自然的傾向性，因此挺身而出。

▪️胡耀邦與鄧小平: "從來不是朋友"

記者:胡耀邦的這種改革信念會與鄧小平決裂的原因是什麽?胡耀邦的改革為什麽會失敗呢?

蘇葆立:當華裔或美國政治學者在做研究時，會傾向認為某個議題是政客決裂的主要原因。這在中國及中國共產黨內部，只有一定程度的適用。在中共的體製內，所有的問題最終往往變成很私人的，這導致忠誠與私人關系比什麽都重要。這也是馬克斯列寧主義的核心，獲取權力、使用權力，權力可以是製度性的，也可以是私人性的。

對於鄧小平來說，權力就是很私人的問題。我認為1978年至1993年、鄧小平和陳雲之間在中共黨內的權力競爭並沒有被好好地研究。胡耀邦跟陳雲處得並不好，1986年黨內幾個大佬把胡耀邦推擠出去，他們認為夠了，胡耀邦所作所為不符合他們所要的路線，因此用1980年對待華國鋒的方式處理掉胡耀邦，基本上已經類似驅逐出黨了。

至於鄧小平與胡耀邦也從來不親密，他們尊重對方、一起打橋牌，但他們從來不是同夥，也不是朋友。

▪️天安門事件後 “胡耀邦”三字成禁忌

記者: 六四爆發後，關於胡耀邦的歷史如何在中國被記錄?

蘇葆立:在胡耀邦1989年的葬禮上，趙紫陽為他準備了一個相當寬厚的悼詞。胡耀邦雖然得到黨的稱贊，他的喪禮安排卻不是總書記規格，只把他視為政治局常委。胡的家屬對此表示不滿。

胡耀邦一生鉆研馬克思列寧思想及意識型態問題，卻沒能在死後被冠上“偉大的馬克思主義者”的稱號，他的家人也難以接受，更認為胡耀邦被迫下臺的決定是錯誤的。

接下來的故事是，天安門鎮壓發生後，胡耀邦的名字基本消失。媒體不再提到他、他的故事他的文章不被允許講述，胡耀邦就像不存在一樣。

1990年代中期，《炎黃春秋》雜誌開始為胡耀邦挽回名聲，關於他的史料及故事被記錄下來。直到2005年江澤民逐漸淡出，黨內大佬也逐漸去世後，黨內開始出現一些想法，認為胡耀邦的名字能夠代表中國共產黨好的一面。

2005年，在胡錦濤的允許下，為胡耀邦舉辦了90誕辰論壇，政治局常委曾慶紅重新為胡做了另一個版本的悼詞。黨還開始允許出版關於胡耀邦的一些文章及一本三卷的傳記，對於胡耀邦的關註開始盛行，來自他前同事、下屬的文章爆炸性的增長，贊譽他的為人、能力等等，《炎黃春秋》每個月都有關於他的文章。

▪️習近平時代 被片段紀錄的胡耀邦

記者: 到了2015年，習近平似乎對胡耀邦百年誕辰的紀念活動進行了精心安排，在人民大會堂誇獎他是“為中國特色社會主義探索和開創建立了不朽功勛”。習近平是怎麽看待胡耀邦的?關於胡耀邦的歷史，被記錄的是什麽?被忽略的又是什麽?

蘇葆立:2012年習近平就任總書記後，氣氛開始發生一些變化，自由派雜誌和中國的許多文章開始被大量編輯審核，包括《炎黃春秋》。幾年後，《炎黃春秋》以及一些自由派網站陸續被迫關閉。

2015年的這個紀念儀式並沒有為胡耀邦的下臺平反、也沒有稱他為偉大的馬克思主義者、更沒有關於對他工作的分析。胡耀邦傳記的其中兩卷還被大量編輯，刪除了很大的一部份。胡耀邦的故事用習近平感到舒服的方式被講述出來，就像是1981年《決議》對文化大革命的分析一樣，黨說，好吧，就這樣吧，我們已經完成對所有壞事的討論了。

胡耀邦故事只能在黨的允許下片斷地書寫，僅此而已。

記者:你提到兩卷傳記中被大量拿掉的部分是什麽?

蘇葆立:基本上1987年胡耀邦被迫下臺的故事都被刪掉了。傳記的最後兩卷談到他在這段過程的掙紮，以及一些胡耀邦所發起的改革，而這些改革最後都被歸屬於鄧小平的成就。這些細節在審查修改後的傳記，都被毫不隱諱地撕掉了。

▪️習家族與胡耀邦

記者:胡耀邦曾幫助習近平的父親習仲勛，習家族與胡耀邦的關系是什麽?

蘇葆立:習仲勛在1962年被毛澤東解職，在文革期間遭受嚴酷對待。到了七零年代後期，擔任中共中央組織部部長的胡耀邦，在幫助習仲勛平反、釋放的過程中，發揮了重要的作用。習仲勛最後得以回到工作崗位，胡耀邦把他帶進書記處，其中一段時間他是胡耀邦的得力助手。

在1987年1月一場批判會上，習仲勛以行動回報了胡耀邦。當時胡耀邦因為沒有對學生抗議行動有足夠作為而遭鄧小平的擁護者猛烈批判。習仲勛站了出來，認為這種批判胡耀邦的大會是荒謬的，並要求批判停止。到最後，是胡耀邦出面緩和習仲勛的憤怒情緒，他對習仲勛說，別擔心，我能處理。在某種程度上，胡耀邦明白自己已經走到最後了，不得不接受這樣的批判。

習近平在2012年接班時，他與胡耀邦的兒子胡德平有過會面。當時，關註的焦點都是太子黨、紅二代的故事。

如今，胡耀邦的名字與聲譽在中國仍然被崇拜著，即使關於他的文章已經不像以前那麽多了。至今仍然有很多人會支持這樣的觀點——若胡耀邦沒有在1986年被迫下臺，如今的中華人民共和國會是一個非常不同的國家。

香港十大鬼屋之首 - 剛成交: 2536成交(100%堅)，成交6500萬，唔識畀分? 筱廬位於元朗大棠旁，是大旗嶺村歷史建築群之一。佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。

原業主鄧成波2016年6300萬買入地皮，原擬建安老院

HK01 報導內容:

「舖王」資深投資者鄧成波，本月突然離世，旗下屬三級歷史建築、擁有「香港十大鬼屋之首」稱號的荒廢古老大宅元朗筱廬，新近錄得易手，由嘉濤（香港）控股（2189）在上周五（21日）以6,500萬元購入，成交價較鄧成波家族2016年的購入價僅略高約3%。

嘉濤（香港）控股公布，以6,500萬元收購四幅土地，該批土地上包括建有稱為筱廬的三級歷史建築。並指出，賣方建議保留歷史建築，並於餘下地段發展一幢新的樓宇，擬作安老院舍，輕微放寬建築物高度限制至五層加一層地庫。

筱廬位於元朗大棠旁，是大旗嶺村歷史建築群之一，於四十年代初落成，採中西合璧建築風格，惟荒廢後時有鬧鬼傳聞。（城規會資料）

筱廬屬於三級歷史建築，擁「香港十大鬼屋之首」稱號，未來將會繼續保留。（城規會資料）

整個項目（黑線內）佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。（城規會資料）

兩幅地皮收租6萬　一幅內有違例構築物

目前，其中兩幅土地分別以每月約3萬元租出，租約期分別至2022年5月底及2月底。另有一幅土地現時有違例構築物。

嘉濤董事會表示，考慮到市場內可供收購的物業數目急升，以及樓價大幅下降後，認為是次收購合適，並有意於該等土地發展一幢新的樓宇擬作一間安老院舍。

鄧成波2016年6300萬買入地皮　擬建安老院

翻查資料，鄧成波家族在2016年底以6,300萬元購入元朗筱廬，並在2019年5月向城規會申請放寬地皮高限以發展為安老院舍，提供170個床位，並會保育現有歷史建築。整個項目佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。是次以6,500萬元沽出，五年內僅升值200萬元或3%。

鄧成波早年擬將用地重新發展為安老院舍，並保育筱廬歷史建築。（城規會文件／模擬圖）

鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）

鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）

鄧成波早年擬將元朗筱廬保留，計劃日後用作歷史畫廊用途。（城規會文件／模擬圖）

鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）

逾70年歷史　荒廢後有鬧鬼傳聞

筱廬的位置鄰近元朗馬棠路交界，建於上世紀四十年代，樓高兩層，建築風格中、西混合，既有西式柱石、亦有舊唐樓常見的「大騎樓」。惟大宅自七十年代已荒廢，並時有鬧鬼傳聞。據知，有街坊於黃昏或晚間途經時，聽到大宅內傳出家庭吃飯、麻將耍樂的聲音，但屋內是漆黑一片，故被街坊形容為鬼屋。大宅當年由元朗鄉紳陳慕青興建，並由其後人持有至2016年才轉售予鄧成波。

鄧成波於本月中旬離世後，該家族繼續在市場沽售物業，如上周以2,380萬元沽出太子基隆街261地舖，物業五年升值約44%。

簽約日期大約是2021年5月中。

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「我希望香港的珠寶業可以在再次蓬勃起來。」Kim說。

她在2017年創立品牌Woment，設計和創作以珍珠為主的首飾。許多人把珍珠聯想為貴價、媽媽輩才會配戴的飾物。她卻說：「其實大家有太多誤解，珍珠很適合女生配戴，把氣質都展現出來。」

給香港女生的飾品
Kim對珍珠的熱愛，源於從小就在家族的珠寶公司幫忙。「爸爸在八十年代開設自己珍珠公司，前鋪後居，別人三、四歲在玩玩具，我已經幫手串珍珠頸鏈。」許多對家族第二代會對家族生意產生反感，她卻愈來愈喜愛，希望將自己的珍珠知識分享出去。不過爸爸的客戶以外國人為主，體形較高大，喜歡的款式都較大、昂貴，動輒上萬元計。「直至有朋友提出想要簡單款式，我才明白一直沒朋友找我買飾品的原因。」

她開始設計一些簡約的款式，希望可陪伴女生們上班、約會、飲宴，甚至是行山。品牌的名稱就是指香港女生的日常生活或特別日子的時刻。售價由數百至幾千元也有，不少款式更可以自訂長度，甚至有可自選珍珠、晶石等配搭。工作比昔日繁瑣，她爸爸擔心到底要買多少件飾品才夠維生。「我覺得成功不一樣要賺很多錢，把珍珠帶回香港女生的生活裡也很重要。」她賣珍珠，更開班教揀珍珠、串珍珠鏈，甚至去採珍珠。

望在香港再建工場
「爸爸也曾有珍珠田，因為珠寶業以前曾是主要產業之一，連工場也在香港，不過現在都搬到廣州了。」現在香港的公司只有一名珍珠女工，把她設計的款式製造出來。珍珠頸鏈看似簡單，但串起來卻不簡單。Kim說沒有十年以上的經驗，也沒辦法一次過完成。「在香港要成立工場養一批珍珠女工真的很困難，但並不是沒可能。我爸爸也曾做到，但首先要將珍珠文化帶回香港。」

Woment
地址：旺角彌敦道700號T.O.P商場1樓102號舖
營業時間：12pm - 9pm
查詢： 2722 1228

#珍珠 #香港設計 #pearl

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《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video: 

全文: 
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東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why! 

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!  

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣! 

第8:  最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣! 

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。 

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。 

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。 

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。 

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。 

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。 

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。 

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。 

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢? 

第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8:  北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖

合共消失1398舖