【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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建設香港的巴斯人

國史教育中心（香港）

作者：林俊朗

說到香港的環境，不少人的第一印象便是「石屎森林」這個負面詞語。其實，香港不少街道及建築都帶有令人意想不到的歷史色彩。一棟建築物的外層會因時間消逝而褪色，但它的歷史印記卻歷久猶新。說到在香港漫步的好去處，位於港島的香港公園一帶必然值得一提。在這個今天已成為本地人「打卡」熱點的地方，卻留有教人難以置信的歷史痕跡。

走到在香港公園旁，前名為「兵頭花園」的香港動植物公園，你或會看到園內一座不起眼的平頂亭。若你蹲下一看，卻會發現在底座的碑文內有乾坤。所寫的是Parsee Community，這座亭正正是由巴斯人捐贈的。

驟眼看，波斯及印度與香港風馬牛不相及；然而，從十九到二十世紀初，巴斯人的足跡都佈滿香港開阜埠史之中。巴斯人當初在香港有何建樹？今日又何以在香港式微？讓我們在港九各處漫步中找出答案！

巴斯人信奉火教，來自波斯國（即今日的伊朗）。後來在伊斯蘭傳入後，他們便遷到印度。要看一個族群在地方上的影響力有多大，從他們身後事的處理便可見一班。在跑馬地山上的墳場，就曾經是巴斯人的私人墓園。在十九世紀初，當時人數僅數百人的火教信徒便成功爭取撥地作巴斯人墓園。一眾先人當中，又以律敦治及麼地兩個名字最為本地人熟悉。

今日大家提到律敦治，不免會想到港島的一間醫院，那正正是火教徒律敦治 Jehangir Hormusjee Ruttonjee為照顧肺癆病者而在1949年改建的醫院。律敦治不單止與很多火教徒一樣熱心公益，也從商有道，今日為人熟悉的生力啤酒，就是律敦治先生所創立。說到商業頭腦，就不能不提同樣是火教徒的麼地在港的豐光偉績。

今日已成遊客熱點的尖沙咀麼地道，便是麼地先生在十九世紀，當大多商人在港島中心做生意時，看中尖沙咀發展的潛質而買下的土地。他更在1890-1910年間，成功說服當時的政府開展在干諾道一帶的填海工程。今日中上環及尖沙咀的繁盛，足以印證他的眼光。他與律敦治一樣樂善好施，在香港大學陸佑堂梯間的銅像便是為了紀念他捐助約十萬元助港督盧押興建香港西醫書院（亦是國父孫文來港就學之處）而立的。他亦在佐敦成立由港督開幕的九龍木球會。
事實上，在香港1841年第一場的土地拍賣，巴斯商人就佔了四名。到1860年的註冊商行列表中，巴斯人所辦的佔了七十三間中的十七間。在1864年滙豐銀行成立時，十三名委員會之中亦有三名巴斯人。由巴斯人從廣州遷移到香港的巴倫治洋行，在整個十九世紀直至第一次世界大戰，也是香港的主要棉紗商。巴斯人 Dorabjee Naorojee則在發展酒店業務同時，創立了香港第一間渡海小輪公司。這間公司後來成為天星小輪，今日仍以星字為頭命名其船隻。

當初在港可謂長袖善舞的巴斯人，隨著華人在香港商界的崛起，逐漸失去了他們以前舉足輕重的角色。今天，他們在港的活躍基地只剩下銅鑼灣善樂施大廈內的祅廟。然而，他們對香港開埠時的貢獻是不會被磨滅的，就如同他們在香港路上不同角落的痕跡一樣。若果你在散步之時經過上述巴斯人足跡之處，何不細看這些表面伸平平無奇的建築物？也許在你細心觀察之下，發現巴斯人被時代沙塵所蓋的光輝，也許你會惦掛這群曾為港人默默建樹的外族人。

（本文曾於2020年12月15日在星島日報「悅讀語文」刊登，並由「國史教育中心（香港）」授權「知史」發佈，特此鳴謝。）
中心簡介：
國史教育中心（香港）（https://www.cnhe-hk.org/）是民間慈善團體，冀望本「香港心、中國情、世界觀」理念，凝聚社會各界共識，向年青一代、老師及公眾人士，傳承中華文化精萃。

#歷史 #中國歷史 #香港 #石屎森林 #律敦治 #尖沙咀麼地道

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收到網友查詢！想我幫手介紹多幾間唔同隔離酒店既詳情!
咁岩曾經去過,順便再分享啦！
https://www.mrlamsan.com/2018/06/bridalH.html
隔離酒店類別
指定檢疫隔離酒店－供從中國以外其他國家抵港人士隔離14日入住
檢疫酒店－供密切接觸者入住
整間酒店會被徵用，不接受其他預訂

政府官方清單：
https://www.coronavirus.gov.hk/pdf/designated-hotel-list_tc.pdf

海外抵港的人士，由本月22日起，需要入住指定檢疫酒店。政府今日公布36間指定酒店的名單，提供約12000間房。每晚房價介乎約400至超過5萬元，如果平均入住率低過一半，會獲政府補貼。

對於被指計劃實施得遲，錯失返港過聖誕的人潮，負責統籌的公務員事務局局長聶德權說，因為需要有過渡期讓酒店、航空公司及抵港人士準備。

截至12月11日，政府已正式公佈作抵港人士隔離檢疫的酒店名單，並於12月22日正式實施，所有於當日或之後抵港之人士必須於上機時出示政府指定酒店的預訂確認書，方可通過出入境程序。名單目前共有36間酒店，提供超過12,000房間，抵港人士在獲得陰性的檢測結果後，將由專車送往預訂之檢疫酒店。於12月21日或之前抵港之人士仍可參考衛生防公開之「接受指定地區抵港人士預訂之酒店列表」。

抵港人士需於入境時提供指定酒店之預訂確診書﹑在檢測結果獲得陰性結果後，將由專車送往預訂之指定酒店。所有酒店將提供三餐膳食，部分酒店容許外賣及個人物品的代送服務。據指，名單上的酒店將停收所有非檢疫用途之散客，部分餐廳及其他設施亦需暫停服務。檢疫人士在入住的第12日需接受第2次的病毒檢測，再次獲得陰性結果方可離開酒店，另外亦會在抵港後起計第19天再接受第3次檢測。

指定檢疫酒店名單目前共有36間酒店，客房類型分別有客房及套房供應，檢疫用途之入住價錢已詳列出名單內，餐飲已包括在內，價錢由最便宜的尖沙咀華美達華麗酒店 (每晚$400)，至最貴的置地文華東方酒店 (雙人套房每晚 $51,150)。

政府公布36間隔離酒店名單

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港島區
中西區
華大盛品酒店
地址：德輔道西 308 號
電話：3410 3333

CM+壹棠酒店及服務式公寓
地址：香港上環干諾道西 16 號
電話：3560 6738

頤庭酒店
地址：香港西營盤德輔道西156-160 號
電話：2217 1888

華麗都會酒店
地址：皇后大道西 338 號
電話：2192 1222

蘭桂坊酒店@九如坊
地址：香港中環九如坊 3 號
電話：3650 0299

One-Eight-One Hotel & Serviced Residences

地址：香港干諾道西 181 號
電話：3181 1688

華美達海景酒店
地址：香港皇后大道西 239號
電話：2599 9888

香港置地文華東方酒店
地址：香香港中環皇后大道中 15 號置地廣場
電話：2132 0188 / 9136 0011

東區
華美達盛景酒店
地址：香港北角春秧街 88 號
電話：2130 3388

南區
香港數碼港艾美酒店
地址：香港數碼港道 100 號
電話：2980 7809

如心南灣海景酒店
地址：香港仔黃竹坑道 55 號

電話：3968 8888

奧華行旅 · 香港仔
地址：香港仔石排灣道 100號
電話：3728 1000

灣仔區
華麗銅鑼灣酒店
地址：銅鑼灣寶靈頓道 38 號
電話：2496 6666

香港銅鑼灣皇冠假日酒店
地址：香港銅鑼灣禮頓道 8號
電話：3980 3980

香港灣仔帝盛酒店
地址：香港灣仔皇后大道東 387-397 號
電話：3552 1133

頤庭酒店銅鑼灣
地址：香港銅鑼灣水星街 15號
電話：2317 1788

港島英迪格酒店

地址：皇后大道東 246 號
電話：3926 3888

問月酒店
地址：香港銅鑼灣謝斐道 388 號
電話：2643 8888

帆船精品酒店
地址：香港灣仔摩理臣山道 84-86 號
電話：3755 1755
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九龍區
黃大仙區
香港九龍貝爾特酒店
地址：香港九龍新蒲崗六合街 19 號
電話：3112 8222

油尖旺區
紅茶館酒店油麻地永星里
地址：油麻地永星里 5 號
電話：3728 7000

香港旺角帝盛酒店
地址：香港九龍大角咀道 88 號

電話：3987 2388

香港九龍維景酒店
地址：香港九龍窩打老道 75號
電話：2761 1711

華美達華麗酒店
地址：尖沙咀柯士甸路 23 號
電話：3122 6222

香港喜來登酒店
地址：香港九龍尖沙咀彌敦道 20 號
電話：2732 6771

君怡酒店
地址：香港九龍尖沙咀金巴利道 28 號
電話：2700 6688

九龍酒店
地址：香港九龍尖沙咀彌敦道 19 – 21 號
電話：2929 2888(總機) / 2734 3777(訂房部)

帝樂文娜公館
地址：香港九龍尖沙咀金巴利道 39 號
電話：3763 8888

九龍城區
紅茶館酒店紅磡機利士南路
地址：紅磡機利士南路 69 號
電話：2364 1212

富薈馬頭圍酒店
地址：香港馬頭圍下鄉道 8號
電話：3963 6600

香港嘉里酒店
地址：香港九龍紅磡灣紅鸞道 38 號
電話：2733 8786

奧斯酒店
地址：九龍城道 42 號
電話：2231 9999

富豪東方酒店
地址：香港九龍城沙浦道 30-38 號

電話：6117 9319
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新界區
葵青區
香港荃灣帝盛酒店
地址：香港葵涌健全街 28 號
電話：3996 6863


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離島區
香港東涌福朋喜來登酒店
地址：香港新界大嶼山東涌怡東路九號
電話：2352 8035

富豪機場酒店
地址：香港赤鱲角香港國際機場暢達路 9 號
電話：2286 6888

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詳細資料可查閱香港政府指定檢疫酒店名單網址（點擊前往），內附客房數目、每晚收費及其他注意事項。

常見問題：
1. 指定檢疫酒店每晚房價大約是多少？
答：指定檢疫酒店每晚房價介乎約400至51,150元。

2. 36間隔離酒店各區分佈是？
答：港島區19間、九龍區14間、新界區1間、離島區2間。

3. 入住指定檢疫酒店能否出外進食？
答：入住期間包早午晚三餐，惟期間不得離開，不得接受訪客探訪。

《動物蘋台》舉辦的第五屆「PetPet露出大賽」再度開鑼！不論是貓還是狗，看到食物時總會把持不住。平日毛孩貪吃又趣怪的樣子是否令你哭笑不得呢? 如果你家毛孩是個貪吃鬼，就一定要參加今期的「PetPet露出大賽」。只須遞交一段充份展示你家貓狗貪吃一面的影片，例如流晒口水的樣子或是搞笑的食相等。只要毛孩的性格夠貪吃，就有機會贏取逾1.6萬元的豐富獎品！千萬不要錯過。

參加方法很簡單，由即日起至8月21日期間，上載參賽片段到下列表格。《動物蘋台》將會選出最終入圍的20段參賽影片，並上傳至《動物蘋台》Facebook專頁作公開投票。這個時候你就可以動員自己所有的親戚朋友，於8月26日中午12:00開始讚好你家寵物的片段，截止時間為8月28日中午11:59。獲得讚好次數最多的10段「貪吃的毛孩」短片便可獲得豐富獎品，獎品總值逾1萬6千元。《動物蘋台》保留評選之最終決定權，得獎結果將於9月1日公佈。

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