香港住宅地產的看空者，忽略了什麼關鍵數據？- 夏春 + 鄭梅玫

香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關，除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。

作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂於傳播「壞消息」。4月8日，一篇題為「寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%」的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象。

香港住宅市場迎來交易熱潮

但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出「三辣招」以來的同月新高，其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

所謂「三辣招」，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消「三辣招」。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重衝擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

去年疫情衝擊，經濟封鎖，和超級寬鬆政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞，「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

房地產市場最戲劇之處在於，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

即使積極買房，收穫甚豐的家庭，同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如，人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤？」的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為「先入為主」和「訊息的詛咒」，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復，但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%（2003年SARS之後的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，並以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論範圍之內。

香港住宅空置嚴重嗎？

以開篇提到的文章為例，儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，並未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見，香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。

當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，並調整供應結構以維持價格溫和上漲。

香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。

私人住宅空置率

香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源於本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证，因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自於國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，並非投機炒作的主力。從2012年起，政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來，外地買家在個人買家中的佔比，就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%，再逐年下降到2018年的約1%。

數據顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的迴流對於香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

影響香港房價未來走勢的獨特因素

作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特别關注的有兩點。

第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，佔總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低於2004年的高位54.3%，也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

第二，選舉制度改革後，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。

即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應並解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，否則矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

原文：金融時報

#社會 #經濟 #民生 #投資

0325華爾街日報

*【香港暫停接種BioNTech新冠疫苗，當局正調查包裝問題】
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*【歐盟委員會提議疫苗出口新規，可更輕易對疫苗出口設限】
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*【歐盟與英國研究擴大疫苗供應的具體步驟】
英國表示，該國正與歐盟研究雙方可採取的具體步驟，以更好地協調工作並擴大新冠疫苗供應。
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*【阿斯特捷利康疫苗數據疑雲可能造成更嚴重的後續影響】
在現代社會，對於阿斯特捷利康這類巨頭，數據誠信方面發生任何問題都是不可想像的，而在全球疫情期間這種情況尤其令人不安。
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Novacyt SA表示，本周將推出SNPsig VariPLEX聚合酶鏈反應測試，能夠檢測出新冠病毒的六種關鍵突變。
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*【白宮將在下周提出預算支出案的優先撥款事項】
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*【美國超過25%人口已至少接種一劑新冠疫苗】
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騰訊控股有限公司2020年第四季度業績延續了強勁漲勢，眼下揮之不去的新冠疫情繼續推動對手遊和電腦遊戲的需求。
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*【中國網貸平臺的助貸業務面臨新限制】
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美國股市週三收盤走低，投資者繼續從去年大部分時間引領市場走高的科技股中撤出。標普500指數收盤下跌21.38點，跌幅0.5%，收於3,889.14點。
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*【擱淺貨輪阻塞蘇伊士運河，原油期貨反彈】
一艘集裝箱船在蘇伊士運河擱淺，導致波斯灣原油無法通過這條重要航道，週三原油期貨大幅上漲，幾乎收復了前一交易日的全部失地。
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*【英特爾將投資200億美元興建新晶片工廠，加快重振】
英特爾CEO基辛格將快速採取行動，通過實施一項廣泛的計劃來重振英特爾的雄風，一方面打算擴大外包規模，另一方面承諾投入200億美元興建新廠，這些舉措可能有助於解決晶片短缺問題。
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*【馬斯克稱可用比特幣購買特斯拉汽車，比特幣應聲上漲】
比特幣價格週三再次獲得提振，之前特斯拉首席執行官馬斯克發推文稱，這種虛擬貨幣現在可以用來購買特斯拉汽車。
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*【亞馬遜在工會投票的陰影下，面臨越來越大的工人壓力】
亞馬遜公司在美國阿拉巴馬州的倉庫工人本月將就是否成立工會進行投票。無論結果如何，這家電商巨頭都面臨著來自全球員工的壓力，要求其改變工作條件。
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*【Facebook查克伯格提議提高數字平臺享有內容豁免權的門檻】
Facebook首席執行官查克伯格表示，國會應該考慮要求數字平臺證明它們可以享有提供協力廠商內容的法律豁免權，這一法律變化可能會影響一系列在線業務。
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*【Facebook關閉針對維吾爾族活動的中國駭客賬戶網絡】
Facebook表示，該公司關閉了一個中國賬戶網絡，這些賬戶被用來傳播惡意軟體，監視海外維吾爾族穆斯林社區的記者和異見人士。
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*【按照北海減排協議，英國政府及油氣行業承諾投資160億英鎊】
英國政府表示，將向北海投資最多160億英鎊資金，以減少油氣行業的碳排放。
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*【利率和建材成本上升或無礙美國住房市場繼續繁榮】
住房市場正面臨著利率上升、建材成本升高以及一個顯而易見的情況，即疫情引發的購房熱可能已導致一些買房需求提前釋放。但對房屋市場而言，這些因素加在一起並不見得將帶來一場強勁風暴，更有可能只是一場陣雨，雨過就天晴。
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*【美國檢方指控德國支付公司Wirecard協助線上大麻銷售】
兩名商人被控策劃了欺騙銀行處理大麻銷售交易的計劃，據兩人在紐約受審的證據和證詞，德國支付公司Wirecard及其在逃的前首席運營官馬薩利克在該涉嫌計劃中發揮了關鍵作用。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E6%AA%A2%E6%96%B9%E6%8C%87%E6%8E%A7%E5%BE%B7%E5%9C%8B%E6%94%AF%E4%BB%98%E5%85%AC%E5%8F%B8wirecard%E5%8D%94%E5%8A%A9%E7%B7%9A%E4%B8%8A%E5%A4%A7%E9%BA%BB%E9%8A%B7%E5%94%AE-11616554810

【從向太砸6億迎金孫 看港人買台豪宅狀況】
近來，移民台灣的香港人數大升，當中包括不少富豪，其中就有立場親中國的影視大亨向華強。台灣雖然大開港人移民之門，但當然也不是毫無限制，在今天向華強的申請就被移民署正式駁回，理由是「有危害國家利益、公共安全、公共秩序或從事恐怖活動之虞」。
雖然他的申請已經被拒絕，但是為什麼還是要提到他呢？原因在於，他的妻子陳嵐前陣子才剛豪爽地砸了6億元，在台北信義區買下豪宅送給兒子。這情況就讓人好奇了，到底還有多少香港人富豪移民來台之後，也一樣在台灣買下豪宅居住呢？他們買房又跟一般人有什麼不一樣？
針對台灣豪宅買賣的問題，今天我們邀請了深耕房地產買賣多年的在台港人，安東尼全球執行長 張紹權 到錄音室跟大家聊聊天，分享一些富豪買豪宅的八卦，滿足我們的好奇心！

#張明天
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歐洲股神安東尼波頓說過股市的漲跌和基本面一點關係都沒有，「資金」、「信心」才是關鍵的兩大因素，從年初到現在，每個月開出的經濟數據只有紅字，即使如此股市依舊有上漲，背後的原因歸功於低利率的堆疊，導致資金的湧入，另外每隔幾年的經濟危機更造成生活型態上的改變，你我現在都在這關鍵的交叉口上，本週的節目，首先帶你解析未來十年的趨勢，再來跟你分享5G相關指數型基金，如果你是新手更應該收看，因為還會解析入市注意事項，就由投資家日報總監孫慶隆以及風傳媒財經主編周岐原帶你了解本週【下班投資學】的精彩內容。

#下班投資學 #下班經濟學 #5G #5G ETF #關鍵科技

關鍵科技指數前五大國家權重更新：
美國 34.9%
台灣 24.9%
日本 23.6%
中國 11.8%
香港 1.8%
資料來源:STOXX、元大投信整理，2020/05/22

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