丟空四年物業終於蝕讓
北角維港頌市價蝕讓，原業主於2017年以6092萬元購入後一直空置，現在以5100萬售出，丟空約4年帳面虧蝕約992萬，貶值約16.3%。十分明顯，這位「業主」是投資者，等了4年，看到樓市凶險才投降蝕讓。連手續費空置費用利息，這位投資者輸得好慘。
香港樓價租金太高，原因不是住宅不足而是炒賣及空置嚴重。這位投資者買入住宅之後在香港居住問題極為嚴重情況下丟空住宅長達4年，絕對是不道德行為。如果炒家們個個都是這樣買入物業丟空待善價而沽之，很多人因此露宿街頭。這樣的樓市炒賣和謀財害命沒有多大分別，應該列為刑事罪行。香港特區政府任由炒家胡作非為，迫使香港平民無安居之所，如何對得住香港市民。
利用國安法抓人十分積極，應該做的事情卻不去做。這才是真正「黑暴」。

【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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//林一鳴：料中價樓升幅加快

林一鳴表示近日各大新盤連環加推單位應市，反映現時一二手物業皆求過於供，料下半年樓價持續上升，全年升幅約5%至10%，料CCL最快8月破頂。他續稱，買家以香港人為主的600萬至1000萬元單位，整體交投量會比以「新香港人」為主的3000萬至4000萬元豪宅多，中價樓樓價升幅料會加快。//

【明報專訊】今年上半年住宅交投興旺，中原地產最新公布中原城市領先指數CCL，上半年豪宅樓價升勢跑贏大市，期內CCL（大型單位）累升8.01%、顯示豪宅樓價向上發力追落後；至於四大分區，則以新界西樓價升勢最凌厲，上半年升幅達9.88%、即接近一成。業界分析稱，下半年樓價將持續上升，樓價指數最快8月可突破2019年6月底歷史高位190.48點。

據中原數據顯示，相對CCL（大型單位）上半年累升逾8%，其他三項整體指數，上半年同期累積升幅均稍落後，當中CCL（中小型單位）累升6.69%、CCL上半年累升6.90%、反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass累升6.53%。四大分區方面，上半年以新界西CCL Mass升幅最標青，該區樓價指數期內累升9.88%，跑贏新界東CCL Mass累升6.31%。至於市區，九龍CCL Mass期內累升6.03%、港島CCL Mass累升4.49%。

新界西樓價升近一成最勁

同時，昨天公布、具體反映6月7日至13日市况的CCL，最新報188.38點，是2019年8月、即97周後即約22個月新高，按周升0.15%，與2019年6月底錄得的歷史高位190.48點僅相差1.1%。

另CCL Mass報191.01點，創100周（即2019年7月後）、即約23個月新高，按周升0.06%；CCL（中小型單位）報188.51點，創97周新高，按周升0.04%；CCL（大型單位）報187.72點，創101周（即2019年7月後）、同約23個月新高，按周升0.73%。CCL、CCL Mass及CCL（中小型單位）同樣連升4周，分別升2.55%、2.11及2.34%，而 CCL（大型單位）連升4周共2.08%。上述CCL四大整體指數齊升4周，是2019年5月、即109周即約25個月來首現。

分區方面，港島CCL Mass最新報194.28點，按周升0.77%；九龍CCL Mass報185.97點，按周跌0.07%；新界東CCL Mass報202.30點，按周跌0.21%；新界西CCL Mass報175.22點，按周跌0.33%。

天水圍某屋苑靈體搬佛像，地下亂葬崗住戶慣撞鬼！誤入異空間有果籃收！(恐怖在線重溫 第2281集)

第2281集 (28 Jul 2017)
屯門呢個屋苑咁猛，原來又係亂葬崗底

恐怖在線 www.edmondpoon.com
逢星期一至五 晚上十一點半到凌晨一點

每日免費收睇直播
視像月費重溫$40
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｜炮台山重生—利時搞手入主十大死場富利來游說40業主減租3成 幫年輕人創業：冇人信我冇抽佣
炮台山富利來商場，是香港十大死場之一。疫情下失業率創16年新高，偏偏有人趁這時候，花兩個月時間，揼石仔式逐個業主游說減租，以市價6至9折的租金讓失業的年輕人起步創業。同時，疫情下租金回落，過去只得小餐廳、汽車維修舖、美容店等的街道，多了些特色咖啡店、特色魚肉麵店、滷水食物外賣店落戶，給炮台山的死場及街道帶來回春氣息。

這座1982年落成的住宅連商場，距地鐵站3分鐘步程，鄰近「油街實現」，被屋苑（包括豪宅）、甲級商廈及酒店圍繞。三層的商場，每層六十多個百呎單位回字型排列。但大部份都閉上門，木門板上塞滿舊信件；壓克力板製作的80年代富士通招牌下，舖頭已成雜物房；好些單位其實是辦公室，隱約傳來小調歌聲。樓上住客其實愛經過商場上街，拐個彎到宏安道，每逢午飯時間外面都人來人往，偏偏這裏像另一個次元靜過鬼。前年商舖投資者李根興來過宏安道油街那端，評分只得4.5分。不過業界指這只是個「假死場」，2019年政府曾計劃買死場改建為社福設施，惟某些擁多間舖位的業主「冇反應」，寧願繼續丟空或租給朋友做辦公室，至此不了了之。

https://hk.appledaily.com/lifestyle/20210202/BZZ47VXJPBHLXCX77XHKID4KGI/

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

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香港今日社論2020年12月11日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/lAUDQ6Wc-4w

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明報社評
第4波疫情火苗處處，先有葵盛西邨第8座出事，現在九龍灣麗晶花園第6座更淪為疫區，SARS淘大疫廈回憶湧上心頭，居民惴惴不安，政府左支右絀，溝通亦差，未能予人信心。官員習慣按本子辦事，需要作出艱難決定時，卻缺乏鋼鐵般的意志，問到封廈強制檢測的準則，當局支吾多時，始有稍為具體的說法；政府有否為封廈做好後勤配套準備、禁足令備而不用會否形同虛設，同樣叫人關注。抗疫如戰爭，需要料敵機先，集中資源，果斷出擊，然而政府的應對，經常都是慢半拍，賊過興兵，當然無法打勝仗。麗晶花園第6座爆疫，當局未能及早察覺，前線追蹤分析工作是否得到足夠支援，有檢視必要。

蘋果頭條
由三位「新香港人」牽頭成立的新政黨「紫荊黨」，被質疑欲取代民建聯、工聯會等在港紮根多年的建制派領導地位。《蘋果》發現，三位創黨成員，李山、陳健文及黃秋智，旗下上市公司卓悅（653）及中播（471）千瘡百孔，前者附屬公司受累武漢肺炎欠租，遭申請清盤；後者不斷合股、供股累跌99%，被內地網民稱為「老千股」，未如外界想像般風光。雖然上市公司奇形怪狀，但其中兩位「新香港人」在香港樓市越住越大，越住越貴，當中黃秋智由北角健威花園，升格至淺水灣豪宅；陳健文則由房協樓變成現在住赤柱洋房。

東方正論
一波未平一波又起！第4波新冠疫情全面失控，群組及疫廈愈爆愈多，繼葵盛西邨第8座被病毒攻陷後，九龍灣麗晶花園的疫情傳播面更廣，不僅全部6座D室住戶須緊急撤離，18座D室及4座E室亦驚現多宗確診，隨時淪為沙士淘大E座翻版。面對空前危機，港府猶在歎慢板，強制檢測不到位，緊急撤離拖拖拉拉，封鎖疫廈議而不決，連入境者須到指定酒店隔離都未落實，令人震驚。港大專家袁國勇昨日聯同衞生防護中心人員親到麗晶花園視察，指出單位喉管與淘大花園設計類似，廚房、廁所及浴室去水位均接駁至糞渠，代表所有D室污水喉管完全連接，或成播毒源頭。

星島社論
新冠肺炎疫情一發不可收拾，疫情近日更攻入多所大廈，其中九龍灣麗晶花園第六座恐成淘大爆疫「翻版」。連同昨新增一宗中高層D座住戶初步確診，該大廈已有五個D座單位有確診患者，共八人染疫。由於確診個案全為同一座向，港大微生物學系講座教授袁國勇及衞生防護中心總監黃加慶昨早到場視察，發現渠管與〇三年爆發沙士的淘大花園設計相似，去水管全部接駁至同一條糞渠，懷疑病毒經糞渠傳播。袁國勇首次以「疫區」形容麗晶花園第六座，而該座D室三十四戶須緊急撤離至竹篙灣檢疫中心，而第六座全幢住戶，以及第四座E室和十八座D室住戶及訪客要強制檢測，但目前仍未需要禁足。

經濟社評
新冠肺炎新例持續高企，全港頻現爆疫屋苑，但港府近日經過連番慌忙混亂，始於昨日基本解釋了啟動強制檢測的原則。即使政府過去從沒有腹稿如何妥善應對疫廈，亦應嚴陣以待抵住這個眼前最大的挑戰，不要以資源不足為理由，反要火速調撥足夠人手和資源來推行新刊憲的禁足令，妥善支援居民和穩住民心，也要考慮有需要時延長上限至14天，以求盡早切斷傳播鏈。全港新症連續3天破百宗，昨日單計本地個案已有102宗，當中34宗不明源頭。九龍灣麗晶花園第6座前晚突遭勒令強制檢測，D單位人士昨日再送赴隔離檢疫營，兼即日以快速檢測找出該坐向有1人初步陽性，激起恐慌。