【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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0629紐約時報

*【Covid-19實時更新】
#由於擔心Delta變體，世衛組織官員敦促接種疫苗的人繼續戴口罩。但另一方面，美國疾病控制與預防中心在5月份，已宣佈完全接種疫苗的美國人，他們不再需要在室內戴口罩或與他人保持六英尺的距離。
#根據一項初步研究，混合阿斯特捷利康和輝瑞疫苗提供了強大的保護。英國一項疫苗研究的早期結果表明，混合不同品牌的疫苗可以激發針對 Covid-19 的保護性免疫反應。在試驗中，志願者在接受一劑輝瑞-BioNTech 疫苗和一劑阿斯特捷利康-牛津注射劑後產生了高水準的抗體和免疫細胞。牛津大學疫苗專家馬修•斯內普博士，在新聞發布會上說，以任一順序接種疫苗都可能提供有效的保護。他說：“我認為，這些時間表中的任何一個都應該是有效的。”
#第三劑阿斯特捷利康疫苗可以增強免疫反應。牛津大學的研究人員報告說，由阿斯特捷利康和牛津大學開發的第三劑 Covid-19 疫苗在臨床試驗志願者中產生了強烈的免疫反應。該發現表明，如果最終需要第三針（例如，以延長免疫力），阿斯特捷利康疫苗可能是一種選擇。迄今為止，該疫苗已分兩次接種，通常間隔 4 至 12 週。
#美國西北地區炎熱，官員們認為降溫比預防新冠病毒更重要。為了因應高溫，當地官員已放寬了部分防疫限制。奧勒岡州，週一的氣溫預計達到華氏113度，道路因酷熱而彎曲，州衛生官員暫停了游泳池、電影院和購物中心的容量限制。
#新封鎖令之前，移民工人逃離孟加拉國首都。孟加拉國將在本週末恢復全國封鎖，以應對新一波嚴重疫情，在週一該國創下的單日最高死亡人數。首都達卡數萬名農民工爭先恐後地回到他們的村莊，這讓人想起去年鄰國印度移民外逃的場景。
#在Delta變異毒株的傳播下，澳洲面臨多地爆發的疫情。以雪梨為中心的疫情中，該市已進入至少兩週的封鎖期，週一病例增加了18例，累計確診為130例。澳洲其他省份也報告了新病例和加強限制，新南威爾斯有數萬人急忙接受冠狀病毒檢測，雪梨周圍300多個地點已被確定有感染者到訪。
#數千名因新冠病毒而被送回家的囚犯可能不得不重返監獄。去年因要減緩冠狀病毒傳播，大規模釋放非暴力約四百名的囚犯，可能很快就會重返監獄。由於美國認為已度過疫情嚴重時期。https://www.nytimes.com/live/2021/06/28/world/covid-vaccine-coronavirus-mask

*【科學家稱輝瑞和莫德納疫苗可提供多年保護，無需補打】
美國免疫學家的一項研究發現，使用mRNA技術研發的這兩種疫苗會引發持續的免疫反應，從而可能無需加強注射，就能抵禦新冠病毒。目前還不清楚接種群體的免疫能力能持續多久，專家指出，可能長達數年乃至終生，特別是對那些曾感染新冠病毒，後來又接種了疫苗的人來說。不過研究也對病毒變異提出警告，並指出老人和免疫系統低下人群可能仍需加強注射。
https://www.nytimes.com/2021/06/28/health/coronavirus-vaccines-immunity.html

*【印度醫院是如何陷入缺氧危機的】
在毀滅性的第二波疫情肆虐之際，印度醫院床位和關鍵物資耗盡，導致數以千計的人死亡。據統計，在過去兩個月裡，僅因氧氣短缺就造成了至少600人死亡。印度本是壓縮氧氣的主要生產國，但由於地方政府爭論不休，沒有一個全面的生產、儲存和分配計畫，造成了瓶頸和延誤。時報記者通過採訪和對政府檔的審閱，揭露了莫迪政府和地方官員的一系列錯誤是如何釀成全國性悲劇的。
https://www.nytimes.com/2021/06/28/world/asia/india-coronavirus-oxygen.html

*【香港自7月1日起將暫停英國航班入境】
港府週一援引英國正在傳播的Delta病毒，將該國再次歸類為“極高風險地區”，禁止所有客運航班入境。此外，在英國停留超過兩個小時的人也將被禁止登上飛往香港的客運航班。
https://www.nytimes.com/2021/06/28/world/covid-delta-variant-hong-kong-britain.html

*【美國和伊朗再次在伊拉克領土發生衝突】
美國週一在伊拉克和敘利亞邊境，對兩個伊朗支援的民兵組織發動空襲，五角大樓稱其參與了對駐伊拉克美軍基地的無人機襲擊。伊拉克政府稱空襲是對該國主權的侵犯，敦促緩和局勢；其軍方發言人表示，伊拉克不希望被變成“清算帳目的舞臺”。
https://www.nytimes.com/2021/06/28/world/middleeast/iraq-us-airstrikes-militias-iran.html

*【拜登在白宮會見即將離任的以色列總統里夫林】
拜登稱自己對以色列的支持“堅如磐石”，並承諾在自己治下不會讓伊朗擁有核武器。當前美國正試圖恢復與伊朗的核協議，而以色列對此表示強烈反對。以色列的總統沒有總理那麼大的權力，但在外交和議會中發揮著重要作用。
https://www.nytimes.com/video/us/politics/100000007839683/biden-reuven-rivlin-israel.html

*【越過紅線：習近平為何決心“全面管治”香港】
國安法於一年前生效以來，對香港的打壓行動似乎以驚人的速度到來，但這實際上是北京多年努力的結果。對內部人士和顧問的採訪，以及演講、政策檔和國家資助的研究表明，中國官員對香港抗議活動的擔憂日益加劇；香港親北京的統治精英搖擺不定，令他們失去耐心；他們日益相信香港已經成為受西方支持的顛覆活動的庇護所。
https://cn.nytimes.com/china/20210628/china-hong-kong-security-law/

*【邁阿密公寓倒塌事故已致11人死亡】
救援工作進入第五天，仍有150多人下落不明。當地官員稱，他們仍未放棄希望。美國氣象局預測，邁阿密本周將有降雨，這將使救援工作複雜化。此外，調查事故原因的專家們正將注意力集中在公寓大樓底部，以查明是否由於底部的設計缺陷引發了整體結構的倒塌。
https://www.nytimes.com/live/2021/06/28/us/building-collapse-miami-beach

*【在接近116度（華氏）的高溫下，加拿大西部打破了全國紀錄】
熱浪侵襲北美多地，創下歷史高溫紀錄。一股強烈的熱浪正在加拿大西部和美國西北部登陸，加拿大利頓村在本周日以46.6攝氏度的氣溫打破了該國有史以來的最高記錄。
https://www.nytimes.com/2021/06/28/world/canada/canada-heat-wave-record.html

*【加州是美國最富饒的農田之一，但是面臨無水之苦】
一個加州的農民說，現在賣水可能比種水稻更有商業意義，另一個種植杏仁的農民，考慮把他的樹重拔起來，以便安裝太陽能電池板。乾旱正在改變這個國家，給糧食供應帶來深遠的影響。
https://www.nytimes.com/2021/06/28/climate/california-drought-farming.html

*【法官駁回了兩起針對Facebook的反壟斷訴訟】
這一決定對試圖控制大型科技公司的努力是一個重大打擊。法官說，聯邦貿易委員會（Federal Trade Commission）的一項申訴缺乏事實，給了該機構30天的時間重新提出申訴。
https://www.nytimes.com/2021/06/28/technology/facebook-ftc-lawsuit.html