7/12-13/12 新聞概要
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-中大遊行警拘8男指未經批准集結,3學生另被指煽動分裂國家;區議員陳易舜李嘉睿、中大校友楊子雋被捕
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-多間銀行收警通知暫停戶口,許智峯證實父母太太銀行戶口再被凍結
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7/12-13/12 新聞概要
7/12
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香港住宅地產的看空者,忽略了什麼關鍵數據?- 夏春 + 鄭梅玫
香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關,除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,矛盾仍然難以化解。
作為進化的產物,人類天性悲觀,更樂於傳播「壞消息」。4月8日,一篇題為「寸土寸金的香港,住宅空置率激升17%」的文章(作者為博士與資深投資專家)在微信群廣泛傳播,給人留下作者強烈看空香港房價的印象。
香港住宅市場迎來交易熱潮
但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數,不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平,而且也是2020年8月以來的最高點位,儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。
香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年,一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升,尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底,香港政府推出「三辣招」以來的同月新高,其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位,這樣的數據無疑令看空者非常意外。
所謂「三辣招」,是自2010年底到2013年初,香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降,從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量,一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。
市場普遍認為,如果住宅市場面臨明顯回調壓力,政府會陸續取消「三辣招」。2020年,香港商業地產受到疫情嚴重衝擊,政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。
香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致,也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是,去年8月至今的房價上漲,與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕,擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買,港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行,樓市向上正是留港發展的人,對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。
經濟專家為何長期誤判房地產走勢?
去年疫情衝擊,經濟封鎖,和超級寬鬆政策組合拳下,全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞,「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易,但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。
房地產市場最戲劇之處在於,多年來,非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告,通常充滿悲觀的預測;連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾,粉絲反而更多。相反,地產界長期預判準確的專家,往往被污名化。
即使積極買房,收穫甚豐的家庭,同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如,人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤?」的次數,在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀,歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象,因為「先入為主」和「訊息的詛咒」,非地產行業的經濟專家,更容易發出錯誤的預判。
專家看不準更深層的原因是,在貧富差距擴大的環境下,許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復,但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%(2003年SARS之後的最高值),但集中在低收入人群,高收入人群反而成為疫情的受益者,因此住宅地產幾乎不受失業率影響。
此外,專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數,習慣從估值和需求角度預判房價走勢,但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反,地產界對財富分布理解更深刻,並以此調整供應變化,更能準確匹配市場需求。
當然,不看數據,拍腦袋做預判的專家比比皆是,但這不在本文討論範圍之內。
香港住宅空置嚴重嗎?
以開篇提到的文章為例,儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據(實際上政府只強調了空置數量增加了7480套,並未突出17%這一比例),該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。
空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的,去年空置率的上升,原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少,這也直接反映在去年的租金價格回落上。
但更主要的原因是, 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多,大幅增加至去年的兩萬多套,增幅高達53%。不僅如此,去年落成單位中有約一半未取得政府同意,而無法進行銷售,但同樣被計入了空置率,這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。
上表顯示,類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見,香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。
當住宅空置率上升,很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是,去年大型單位(實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上)的空置率已經跌至二十年最低,中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低,僅1140套,連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲,改變供應結構,傾向多建中小型單位有關,而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。
實際上,香港回歸以來,每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套,最少僅738套,年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬,非常富裕的城市來說,大型單位的供應量實在是太少(即使算上中小型單位,也總是供不應求的),價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求,習慣看空不同的是,地產商更懂得財富的分布不均,並調整供應結構以維持價格溫和上漲。
香港差餉物業估價署更預測,今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下,香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。
私人住宅空置率
香港住宅嚴重依賴外地買家嗎?
上面提到的供需失衡,還僅僅是計算來源於本地的需求,假如算上來自外地的需求,失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,來自外地的買家大幅減少,會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。
最新公布的數據顯示,2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗,這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是,本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見,本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是,即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年,外地買家也僅占本地買家的1%。
當然,劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证,因此,被歸為本地人的買家的確有較高比例(約20-30%)來自於國內,但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住,並非投機炒作的主力。從2012年起,政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來,外地買家在個人買家中的佔比,就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%,再逐年下降到2018年的約1%。
數據顯示,無論是細分一手或二手市場,還是細分個人與公司買家,香港住宅市場對外地需求的依賴,都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望,內地買家的迴流對於香港房地產市場,更像是錦上添花而非雪中送炭。
影響香港房價未來走勢的獨特因素
作為開放自由的經濟體,影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合,除了常見的宏觀微觀指標,值得特别關注的有兩點。
第一,根據稅務局數據,香港僅有165萬人擁有一個物業,佔總人口約22%,另有45萬人擁有超過一個物業,合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位,香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%,但仍然低於2004年的高位54.3%,也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落,如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢,將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。
第二,選舉制度改革後,中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標,但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應,顯然是杯水車薪,遠水難解近渴,短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。
即使政府通過填海,或者回收私人土地,來增加土地供應並解決高地價的問題,仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源,香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,否則矛盾仍然難以化解。歸根結底,國內高地價的形成,同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。
原文:金融時報
#社會 #經濟 #民生 #投資
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【龔成問答信箱】(Q18861-Q18880)
Q18861:
龔sir Hello,以前我好唔鐘意睇書,但係最近睇咗你幾本書,同埋你推薦嘅幾本書,都獲益良多!
改變咗我唔少諗法,尤其係《有錢人和你想的不一樣》,而且令我愛上睇書!非常多謝你分享!
見到問答好多人都只係問你對邊隻股有咩睇法咁,你成日教人睇長線,所以我反而想了解龔sir你未學識投資股票時,係點樣去精通投資?
同埋有無邊幾本書特別推薦?(除咗你出嘅書!因為你嘅書我已經買哂返黎睇!哈哈)感謝龔sir!
龔成老師:
書本可以學到好多有用知識,保持進步!
我20年前,都是短炒者,技術分析者,用左幾年,輸足幾年,之後長線投資,就開始不斷賺錢。
我好後悔當時浪費左幾年去學這些分析技術,我當時不斷睇書、上堂學短炒,但最後都是輸,好後悔,只怪我當時無知。
之後做銀行同證券行,見大部分輸錢的客,就是短炒的一群!這是我10年見到的情況,這是行內的秘密,根本大家都知短炒者一定輸,但業界一定唔會講!
另外,如果你分析全球真正賺錢的投資者、經金經理,佢地都無人短炒,都是長線投資的,巴菲特更講明反對短炒,反對技術分析。
只要我地細心少少去想,都會明短短炒根本賺唔到錢。長線先至係王道。
以下是我認為不錯的書,部分要到圖書館找的,另外,如果想學好投資,就狂睇同巴菲特有關的書。
《我十一歲,就很有錢》
《經濟蕭條中,七年賺$1500萬》
《富爸爸,窮爸爸》
《思考致富聖經》
《秘密》
《財富金鑰匙》
《有錢人想的和你不一樣》
《世界上最偉大的成功寶典》
《洛克菲勒寫給兒子的38封信》
《解讀巴菲特》
《巴菲特傳-永恆的價值》
《勝券在握》
《智慧型股票投資人》
《非常潛力股》
《彼得林區的選股戰略》
《誰搬走了我的乳酪?》
《人性的弱點》
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Q18862:
老師早晨,我個仔啱啱出嚟工作,一年半前開始月供股票$2000,但兩年期免手續費快過,仲值得供落去嗎?因為手續費每月$50!
龔成老師:
如果手續費佔比去到1%,就未必值得
佢可以停一停,儲下現金先,等佢可以每月供到$5000時再開始翻(但如果佢是儲唔到錢的人,建議佢每月就算$3000、$4000都照供)。
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Q18863:
您好,小弟20歲仲係學生哥,3月起因為美股熔斷上曬新聞,加上自己online learning,就開始學投資。有以下問題,想請教一下:
1) 只有現金45k,只用了當中18k作投資,這金額是否太少? 是否應該等本金多一點才作投資?
2) 在過去幾個月,當持有股票的時候,忍唔到手經常望住股價,令到自己過分緊張。或者我沽出的時候,見到佢繼續去又想講粗口。呢個問題令到我成為短線投資者,投資心態其實應該是如何?
3) 股票應該幾時才做止蝕或賺? 早幾日因為2382大跌,所以止蝕離場。但是我睇財務報表符合預期,基本面上看好。但因華為消息令股價急插,若有下次遇到這些情況需不需要做止蝕?
4) 我是否應該當每一次交易都是獨立的,不好因為以往的買賣價格而影響自己決定? 三月時,我曾經在95元沽出3690,過一排見佢103元想買回,但係冇入到,因為曾經95蚊沽過,心諗而家上返車蝕咗升幅咪好傻仔。結果錯過咗一隻倍升股嘅機會。
5) 我呢幾個月都嘗試學習計算估值,不外乎是上下網睇下大行研報告等等。我覺得自己的計算如履薄冰,請老師指出當中的錯誤:
i) 用息率嚟釐定合理價,例如在計算823的合理價時,有5%息就係平,3%息就係貴。
ii) 在計算增長型股票時,列出過往幾年的各業務收入毛利等等的數字和變化,然後按比例估計今個財政年度數據等。
再按大行研究報告,給予該業務的PS值或PE值,計出該業務的業務價值,然後將該公司所有業務價值總和除股本,就應該是合理價。
見過大行指出,科網股今年的價格其實是下年度的合理價,所以計算2020年的合理價,要以2021年的估計數據作估值。
6) 平和貴的股票,平過合理價幾多先叫平。還是合理價不是一個指定價格,而是一個區間,跌出這個區間就叫平,升穿這個區間就叫貴?
7) 之前留言問過學估值要睇巴菲特的書,請問有冇特別推薦邊本?因為我見市面上都好多。
感謝龔Sir寶貴時間,祝 平安!
龔成老師:
你這年齡開始學理財、投資,十分好。記住,你要學「正確」的投資知識,要學最賺的人所用的知識(例如巴菲特),否則好易行錯路。
1)現時已經可以開始,但最好留翻$2萬點都唔用,要到股災先用。
2)你要平常心面對上落,這是心理質素的訓練,要練到「無感覺」,另外,建議你試下「訓練一個月唔睇股價」。
3)首先你要明白一個概念,我地持有一隻股票與否,關鍵位是企業質素、前景,不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素,如果企業核心因素未被影響,我地係唔需要理會。
你要分析企業的長遠發展,如果仍是優質,就可以守。
4)你絕對唔好比「過往的買入價」、「賺蝕」、「買過這股」等因素影響,過去無意思,分析這刻最重要。
5)要計企業的價值,過程比較複雜,好難三言兩語就講到,就算在我的股票班,都要講5小時,裡面會講3種估值方法,有難有易,但同學都用到的。
簡單來說,你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據,同時要比較行業,考慮這企業的經營情況,之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。
如果要深入計算,基本上要好仔細的研究企業,要分析好多財務數據用比率,先至有較完整的答案。
6)你先要計到估值,例如這股的合理區在$50-$70,如果現時股價是$30,就是平。$71就是貴。
7)《解讀巴菲特》
《巴菲特傳-永恆的價值》
《勝券在握》
《智慧型股票投資人》
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Q18864:
老師 多謝你回覆 在剛剛過去一星期 我身處悉尼 朋友身在香港 想向代購生意發展 我在澳洲買貨 寄去香港賣 想在Facebook或Instagram做平台
打算以30-40女性為市場 因為她們有穩定經濟收入 亦係做媽媽既開始 我地打算主打XX、XX
你覺得呢個市場可以嗎?賣既野算唔算散?一開始可以點樣吸引人follow我地既專頁?
龔成老師:
我相信有市場的,最重要是定位要明確,做專唔好做雜,要有自己的獨特性,等人容易記得你。
我建議你最初可以同時試這幾個項目,之後如果有一邊反應較好,就收窄,集中去發展,如果客戶會同時買幾邊的產品就一同發展。
最初只能用你身邊的人,幫下follow,同時你想方法在不同的地方增加暴光率,如果可以找到傳媒幫手就更好。如果有資金,就可以賣廣告。
最初是難的,因為無人知你地的存在,所以要用不同的方法做宣傳,唔好直接賣產品,而是先做好你的平台的宣傳。
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Q18865:
老師,想問吓你,而家嘅經濟好似同以前好唔同,你仲係咪相信價值投資?
同埋你會唔會講吓投資物業例如樓,車位,納米工商單位?Thanks
龔成老師:
價值投資永遠都適用的,只是我地運用時要靈活,不能一成不變。
無論是新經濟股、舊經濟股,最終都會去翻佢地的價值,價值投資法一定適用,只是角度與計算的問題。
另外,唔好太過著重中短期經濟,要睇長期。
至於其他資產,你可以睇《大富翁致富藍圖》,部分都有講述的。簡單來說,物業類資產,現時都唔算平,例如住宅物業,投資價值唔算高,不過自住價值仍有。至於納米工商單位,投資價值就一般。
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Q18866:
師兄有問題想問你
我想入手06電能實業現在可以買入收息現金保險的保費可以嗎?
因為我想慢慢財務自由我知有點遲但係都要實踐
因為本人小時候好爛賭請放心現在唔會因為我現在有的現金大約500,000經過一次經歷學懂儲蓄因為想同師兄分享
是你本人嗎這個帳號因為我知道有好多是假的?
龔成老師:
放心,這個FB的專頁是真的,但我都知近期好多假野,其實最好的方法,就是你在我的書「作者簡介」,有寫我的FB網址的。
電能(0006)有質素的,但增長力唔強,是收息股,但就唔好對股價有太大期望。這股現價合理的。
如果你想財務自由,我地會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
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Q18867:
你好,成哥,想問一些問題:問題1,你覺得美团如何?
問題2,我係初哥,覺得d股票太貴,入場入5起,可以轉入佢ge窩輪嗎?
問題3,短炒同長楂分別那樣好?謝謝回覆
龔成老師:
1)美團點評(3690)有潛力的,佢之前出左業績,見到開始有正現金流,這是一個實質的利好因素,因為之前一直在燒銀紙,現時初步見到成效,市場對佢重新估值。
當然,現時仍有不確定性,估值唔易。
只可以話,潛力是有的,現價唔算平,但不是完全無投資價值,不過,一定不能大注。等回少少先開始小注,是較好的做法。
2)唔建議,我20年前都有同你一樣的想法,但後來先知,發行商食水好深,長遠你一定輸多贏少,唔好做水魚。
建議你月供股票,長線投資。
3)我20年前,都是短炒者,技術分析者,用左幾年,輸足幾年,之後長線投資,就開始不斷賺錢。
我好後悔當時浪費左幾年去學這些分析技術,我當時不斷睇書、上堂學短炒,但最後都是輸,好後悔,只怪我當時無知。
之後做銀行同證券行,見大部分輸錢的客,就是短炒的一群!這是我10年見到的情況,這是行內的秘密,根本大家都知短炒者一定輸,但業界一定唔會講!
另外,如果你分析全球真正賺錢的投資者、經金經理,佢地都無人短炒,都是長線投資的,巴菲特更講明反對短炒,反對技術分析。
只要我地細心少少去想,都會明短短炒根本賺唔到錢。長線先至係王道。
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Q18868:
你好 龔成老師,我今年23歲 目前全部現金總共八萬多港幣,每個月收入12000左右,除去家用3000以及大約500多的花費
其餘8500都可以存下來。我很早之前就對投資很有興趣,但一直未有實行,只是看很多的新聞以及學一些簡單的理財知識。
現在因為我內地的家鄉準備開通地鐵,我比較擔心直接樓價會大升而失去買樓的機會,但是如果買了內地的單位
我就需要消耗全部的現金以及背負大約60萬的負債,亦會失去現在進行投資的機會。我因為小時候比較窮,所以一直都很努力存錢
中學時期接觸到財務自由的概念之後就以這個作為自己的目標,希望自己有一日亦可以不需要做不喜歡的工作亦可以有足夠的收入。
但現在我實在感覺十分困擾,希望老師能夠指點迷津,多謝。
龔成老師:
如果開地鐵這個事件,當地居民已經知道,其實樓價已反映左,唔會因為之後正式通車而大升,最多少少上升的。
所以,你唔需要因此而心急做決定,只要用長遠適合你自己的財富配置進行就得。
所以你首先想清楚,自己的財富配置想如何,如果買樓,盡量儲多少少現金去等買樓。如果未有太快買樓,你就可以利用手上現金,部分買股票,如果未有投資經驗,就利用月供盈富(2800)進行先。
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Q18869:
龔sir 你好,自從上完你堂之後,而家見到比亞迪既升幅,真係多謝你之前既教導,雖然我投資數目唔大但見到自己有利潤就證明學得到野。
小弟係呢段時間,一路睇下有無其他野可以買,最後買入左一隻etf,(3175),小弟好好采係低位買入到2.3,我買入既原因係因為之前油價出現千年難見既現象(負油價)。
所以認為肺炎後世界回覆正常時油價就會回覆正常,但係之前熱炒(3175)時出現大量買入該股票,我係等熱炒過後先買入,之後一路分注買入
同現價差不多位置,我想問一下(3175)係跟住油價指數運行,呢個說法有沒有錯誤?
同時熱炒期間我睇新聞知道因為基金多人熱炒出現大量買入,係呢個情況會唔會影響佢既升幅呢?
我睇番肺炎前既價格,佢係受到肺炎影響而變至現在價位,我諗肺炎後油既供應同用量都會回覆正常,本質上產品沒變,所以我出現呢個想法。
請龔sir指點我一下思路同想法有沒有誤
龔成老師:
F三星原油期(3175)就是追蹤標普高盛原油額外回報數之表現,不過,唔代表佢能追足油價,第一,佢只是追蹤油價的相關指數,第二,佢的誤差率極高,第三佢的轉倉成本可以好大。
其實當中有點複雜,唔止關油價事,例如轉倉成本等因素,價格與期貨有關,而期貨會到期,所以要不斷轉倉,而轉倉要成本,就會令這基金價值減少。
即是說,就算油價上翻過往的水平,也不代表這基金會上翻過往水平,因為當中已經減少了價值。
中短期油價會好波動,風險高,如果油價持續不利,每月有成本,都好麻煩。因此,你一定唔可以大注。
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Q18870:
Hello 龔Sir, 想請教下你關於一啲 投資產品for 退休嘅 睇法
我比較緊 政府 扣稅年金同埋一般嘅儲蓄 保險, 根據 回報表所例嘅數字, 年金嘅回報率相對地會低啲, 但就 比較穩陣
而儲蓄保險個投資成分就會高好多, 喺回報表寫嘅回報數字 係比年金嘅 回報 多一倍或以上, 但當然 這是不保證的, 所以想睇下你嘅 意見, thx!
如果我想買一份作為防守性嘅投資工具, 去到 退休時最少有一筆錢在手, 選擇哪一個會比較合適
龔成老師:
退稅年金有好有壞,好處是稅務上的優惠,但就要強行投資一個較低回報的項目,你的資金會因此而被鎖死。
當然,如果你本身都想買的話,絕對是無問題的,但如果只是為買而買,就要清楚翻對自己是否長遠有利。
至於儲蓄保險,如果當中有投資成份,回報就有機會比退稅年金為高,當然,風險度都會高左。但整體上,一般都是穩健的。
如果你目的是較低風險,投資退稅年金會較適合你的。
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Q18871:
老師,價值投資法,可否只以月供方式進行?把現有資金加大額每月供股票?
我實在沒有時間經常看股價,待大市下跌分注或大手買入優質股。還有,心理壓力很大,也會錯過投資機會。
MPF已供有20年時間,也看到成績。可否效法只月供股票的方法?
龔成老師:
價值投資法的核心,就是視買股票如買企業,買優質企業,長線投資。
至於你用月供,或一次過入,這是投資策略的問題。
只要是優質股,你當然可以用月供模式進行,將現時的現金,變成月供金額保持進行,原理就是將現有資金投入,能有效平均買入價,策略上可以。
如果你無時間留意,以月供長期去買入,適合你。
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Q18872:
老師 兒子是舊年股票班舊生 今年18歲 剛出來工作 每月可有27000用來儲蓄跟買月供股票
想請教一下 應該如何分配 用多少來做儲蓄 剩下來應該買幾多隻股票
應該選擇邊幾隻股票適合他 他希望5年可儲500萬 有沒有可能呢。謝謝老師幫忙解答
龔成老師:
如果想平穩,就可以將資金$15000,去做月供股票。
佢可以考慮盈富(2800)$5000。
另外再加其他:銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
如果想增長力高少少,可考慮:安碩恆生科技ETF(3067)、阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、比亞迪(1211)、中生製藥(1177),但就要明白波動性比上述會高左,同時風險大左,你要自己平衡。部分要等回少少先入。
如果想進取,想以5年$500萬為目標,就要更進取(當然,這是一個好高的回報,佢將會面對較大風險)。方法就是,全部集中投資潛力股。
現時每月將$8000買入潛力股,同時儲現金,等機會。
同時,每個星期要自己研究一隻潛力股,要比市場早一步發現,找到後如果價位合理,就買入,如果平,就大手入。
這是一個進取方法,有危有機,佢要自己決定。但每星期一定要花時間去尋找潛力企業,否則一定做唔到。
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Q18873:
龔成你好,我係一位保險Agent,好欣賞你一直以黎既無私分享,期待有一日可以成為你一樣既人
我經常都會同朋友討論起你,對於一般只會問你邊隻股票好既網民,反而應該先理解左你既投資理念,加油!!!
另外,有個小小既問題,對於保險產品,你持有一個點既態度。正面/負面 & Why?Thanks
龔成老師:
保險在理財中,有一定的作用。
我地投資,並不是炒炒賣賣,是理財,是建立一個財富組合,要平衡,要攻守兼備。
保險,就是將我地唔想承受的風險,轉嫁比保險公司,在理財中有防守的作用,當然,我地同時要有進攻,投資股票就是進攻。
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Q18874:
龔先生,你好,希望有些股票上的知識能請教你。
由細到大,媽媽教落,聖誕中,買匯豐,由129買,之後買了一路無理,跌時便一直侵,侵到在83個半,最後在$35放了,蝕了好多錢,這是有多年來的積蓄,好肉痛啊。其實正確嗎?
之後覺得一定要學投資,所以我買齊了你的書籍,只欠年報,因為怕自己看不懂,現在先看80後百萬富翁,待細仔考完試後,便會報名報讀你的課程
龔成老師:
我地投資,並不是盲目長線,而是要持續檢視,我地每隔半年,會分析翻持有股票的企業本質,了解翻是否值得長線投資。
匯豐(0005)在大約10年前,賺錢質素有所減少,其實其他銀行都有類似情況,我過往在銀行工作,都見證了佢地賺錢能向下。
當然,這不代表零質素,但質素減左,賺錢能力低左。這類股,我地就唔會持有過多,因此你不斷加注是錯誤方法。
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Q18875:
阿Sir你好,我有啲大目標想請教你,可能會浪費你好多時間睇,因為呢個係我人生規劃同目標:
我24歲:
喺大陸有樓,減咗租金每月供$3000港幣。
股票入面有53萬,主要比亞迪升咗帳面賺左16萬。其他都是優質股,不過暫時帳面下跌。
留有的現金18萬。
股票加現金共71萬左右。
喺香港每月盡力儲1萬5千。
我想兩年後有130萬-140萬
請問可以嗎?會不會太快?
因為我希望有100萬投資美國樓,因為我有親戚在那邊,說在那邊買比香港回報更高。
因為這71萬有30萬是親戚借給我投資的,所以兩年後我要還
我希望在美國買了後,然後在香港租地方住,大陸和美國收的租金用來在香港租住,然後再儲下一個100萬
龔成老師:
2年並不是一個好長的時間,所以好難確定投資能否有回報。而你$30萬是借貸的,在投資時不能太進取。
因此,你投資時,自有資金部分,進取少少都可以,但借貸部分,宜投資平穩增長類。
如果要兩年有$130萬,你可能要進取少少,這點要自己衡量風險,同時,你要有一定的投資知識,能比市場早一步,找到潛力股。
至於大方向,美國樓是否比香港樓一定高回報,這個未知,始終要睇當地的長遠需求。而香港樓,相信長遠會穩定,加少少增長,但就不是高增長,同時亦不會大跌。
你以大陸樓及美國樓去對沖香港樓租金,不是不可,但長遠來說,如果你在香港有自住需求,都要分析買樓自住的可能性。
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Q18876:
你好!請問老師,我28歲,有一個己供斷單位(樓齡50多年)是一個有lift既洋樓。之前都租緊比人住,而家想自住成立家庭
請問如果我想按樓價既50萬出黎做美股投資會否不智?
因根據走向,科技股既增進日益增強。想請問老師希咩睇法?
請問有更好既建議比我參考嗎?
龔成老師:
有利有弊。
加按投資不是不可,因為你年輕,可以承受風險,加上現時利息低,以及你本身無負債,因此,不是不可進行。
但比較關鍵的位,就是投資能否有確保的回報。
因為加按的原理就是借錢,你現時借錢投資,是否有信心得到回報?在你過往的投資經驗中,是否8成都能獲利?
投資不能睇表面因素,要經過詳細的研究,確保你本金的安全,以及得到合理回報。
如果你以自己資金,投資美股,最簡單是投資ETF,如VOO、QQQ,是可以的,但如果加按,就要更為小心。
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Q18877:
我最近在圖書館租了你的財務自由行, 了解到你的作風.
最令我欣賞不是你書中講解的理財知識, 是睇到你對財富的深入理解的和怎樣落實行動. 老實說, 理財知識其實不會太難
基本上好多人都知這些知識. 問題是怎樣做到知行合一, 我係你本書就看到這種特質. 很多人都知只靠打工收入是很難累積財富
亦知道要作出改變, 但就是不想改變, 寧願辛苦打工幾十年都不願持續努力幾年增值自己, 改變自己人生
這個感受我都是最新兩年前先開始慢慢深刻體會到. 我反而有興趣知道, 老師的爆發點先從甚麼時候開始?
你是看到一本書受到啟發, 然後決心改變人生?還是從小就有這個願境? 可否分享一下你脫變的過程嗎?
龔成老師:
可能我過往住公屋,都會想改善生活,所以我18歲已開始有目標,希望將來有$1000萬。
於是,當時仲讀緊書的我,就開始想方法去賺錢,在18歲就開始投資股票,最初有賺有蝕,後來蝕錢多,就問自己問題係邊,於是去圖書館睇書,先發現當時自己好無知,輸錢是合理結果。
當時我明白,如果我想有$1000萬,就要大量增加知識,當時睇左好多書,明白有錢人的賺錢方法,於是更相信,只要自己落實去做,就可以做到。
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Q18878:
老師,我有一個難題,困擾左我一段時間,想不通,我已經將股票+現金儲夠差不多一百萬,買哂股票,只留番比亞迪,夠比首期買第二層樓,但比左首期后,我只餘下約5萬現金,和2手比亞迪,值得去做嗎?
龔成老師:
如果你本身已有物業,就唔需要太急去進行這動作,因為你已經處理好自住問題,當你再買物業,就是「投資」。
我地會衡量,你同一筆資金,以股票模式持有,還是轉為物業,那個增長力會較強?
以現時的樓價分析,樓市未必特別平,因此,你持有股票,回報率會好D。如果你真的想買樓,就建議你儲更多資金先,當你儲到較多資金,已經足夠買樓後仍有股票與現金利,就可以行這一步。
又或者,你儲資金去到中途,見樓市明顯向下,成為入市機會,就可以進行。
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Q18879:
你好,本人47.5買入6060,請問可以幫忙分析一下短線和中線的走勢?值得繼續持有?
還有6060前景如何?
龔成老師:
眾安(6060)業務不是無潛力,但並不易分析的,到目前為止,佢的實質盈利未算好大,這刻的實質業務價值不大。
但佢做這類互聯網保險公司,的確有潛力,同時背後有支持,所以有發展,這部分產生了「概念價值」。
佢無乜盈利,但市值可以去到百億,當中大部分都是概念價值,而這個價值值多少錢,其實無人知,市場對這價值的看法不一,同時經常改變,所以令股價大上大落。
所以,之後的股價,仍存有相當的不確定。如果你貨不多,可持有,貨多就要注意風險。
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Q18880:
成功先生,我想問XXX有一個基本mixed 債券plan 叫XXX,我本身2017年已經有買,為期五年,買20萬每月有$1,2xx, 你認為值得加注投資?抑還是加注買有增長力股票eg 9988。
另外我之前大概, 半年前買左融創中國43蚊買入,你認為咪繼續坐住先?
另外,我亦買咗857 ($3.5) & 883 ($13.7) 何時有起息?Thanks
龔成老師:
我無特別研究該債券,但初步睇,回報都不差,可以投資。
其實我地理財,最重要是平衡組合,做好配置,所以你可以在部分資金,持有這債券,作為防守部分,餘下資金,則進攻,投資股票。而防守不用太多的,所以,未必要加注,只要持有就得。
佢至於融創中國(1918)業務不是無質素的,有規模、品牌、銷售網絡,但同時有一定風險。
首先,中國樓市如果逆轉會有很大打擊,另外,這股的負債超高,無事就無事,有事大件事。
因此,持有這股不是不可,暫時都可以守,因為不是完全無質素,但要明白背後的風險,同時明白這一定會令股價較波動,自己最好控制注碼,不宜持有太多。
中石油(0857)雖然質素都算有,但不是最高質類別,佢對油價較為敏感。
雖然佢都有一定的規模,但卻不是最高質素的企業,這是由於佢的產品自主力較弱。
石油是商品,當中沒有差異性,佢地要將石油賣出,只能跟國際油價,這令佢地處於被動狀態。沒有價格自主的能力,這令佢地的獨特性有限。這類商品企業,都可投資,但就要明白不是最高質的企業。
由於質素中等,唔建議大注投資,但相信油價上翻佢會上升的。中海油(0883)都有類似情況。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
香港稅務居民學生 在 BennyLeung.com Facebook 的最讚貼文
【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑,變相即外幣升值,連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題,令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛,準買家必須留意各地稅務制度,以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國,和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國,買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅,經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳,樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率,首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業,舊制下印花稅為:2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過,英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣,英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅(現時稅階見表),不過措施屬暫時性,只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意,無論是否英國居民,本身已有物業的非首置買家,需付額外3%附加稅(Surtax),以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意,英國是全球徵稅國家,如果業主在本港曾置業並仍持有,在英首次買樓也算是再次買入,都不能享有附加稅豁免優惠。
另外,當明年蜜月期政策結束後,沒有居英簽證或居英權的外國人(包括港人)若買樓,會額外收取海外買家印花稅,類似香港的BSD。英國政府近日公布文件,列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定,一年內在英國居住時間少於183日,便會界定為海外買家,須徵收2%的海外買家印花稅。不過,若交易日後一年內,該買家在英國居住時間多於183日,可以申請退稅,有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業,每年都需向所屬地方政府繳交市政稅,類似香港的差餉,主要用作當區支付公共服務及設施,每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租,這筆費用可由物業合同簽署人,亦即租客支付,業主不用承擔。留意,不同地區會按情況免稅額各有不同,例如部分地區若租客全為全日制學生,業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax,CGT)
如同不少國家,在英國賣出物業、股票等資產,都要就售出資產時所獲的收益,繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租,日後如要出售物業,便要繳交CGT,而出售自住物業,則毋需繳納。
在英國,針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊.下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計,基本CGT稅率是18%,即最多6750鎊;其後以高稅率計,稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊,其後以50萬鎊沽出,即增長了20萬鎊,CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地,很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題,例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準,倫敦一般是每月租金收入的10%至12%(再加20%增值稅VAT),而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%(再加20%增值稅VAT)。
美國
除了英國,美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層,包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一,州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民,因此除非是該國公民,否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租,業主便需繳稅,稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅,同樣各地稅率會有不同。留意,各州之中有7個州未有徵收個人所得稅,如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅,因此與跟租務有關的費用可扣稅,例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿,作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊,根據美國稅例,物業價值隨時間磨損亦會是開支,住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉,屬於州稅,稅率會按州政府評估物業價值,不會跟市值掛勾,亦會每年有所調整,加上不同州份會有分別,平均每半年繳1次,稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣,美國亦有資產增值稅,分聯邦稅和州稅,各地不同。如果是自住物業,每名成人住滿2年,可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange),美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施,投資者賣出1個原有物業,若在180日或下年度報稅截止日期內,再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業,可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過,若業主在1年內在物業居住超過2星期的話,措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣,新加坡同樣受環球資金氾濫帶動,政府擔心樓價飆升,不時會為樓市加辣,年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家,所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD),稅款是根據單位市價作計算,稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風,另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅,外國人買入物業,需額外繳付20%稅款,公司買家則交25%。至於新加坡公民,則在購買第二個單位時,才需要繳ABSD。
至於永久居民,較海外買家置業稅階會稍低,但較公民為高,在購入第一套房時,要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元(約564萬港元)的單位為例,港人就要先付22.46萬新元(126.58萬港元)印花稅(BSD連ABSD)。
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