無收入新時代
2009年金融海嘯產生的美國無限量寬和超低息引發全球性資產泡沫。全球各大主要城樓價和租金颷升，完全脫離現實。租金和樓價升得快過收入，很多美國人供樓和交租開支超過總收入1/3，樓市早就存在嚴重隱憂。
武漢新沙士迫使全世界經濟活動停頓，封城鎖國成為新常態。3月份的最後3星期，美國申領失業金人數1,700萬，佔美國勞動人口10%。4月份，美國1,340萬出租住宅單位租住者之中，50%申報失業，31%在4月5日寬限期完結時拖欠4月份租金。不要以為31%拖欠租金比率很高，2019年4月拖欠租金比率是18%。美國各大城市滿佈露宿者因為租金太高，收入不足以支付租金。因為欠租率太高，業主對租客審查過度嚴格。他們不計算海外收入和兼職收入，不看稅單，不計算個人儲蓄金額，只接受僱主發出的全職支薪記錄，證明有全職工作，穩定收入。基本上所有自僱者和做生意的人都不合格。3年前，我搬家時候出現意想不到的嚴格租客審查，差點露宿街頭。
以前，租客欠租，業主到法院申請收樓，將租客趕到街上。供樓人斷供，銀行收樓，供樓人被迫流落街頭。現在，法院攔置所有收樓令。租客不交租，業主無法收樓。供樓人斷供，銀行也無法收樓。業主和銀行承受全部壓力。
商用物業欠租情況更加嚴重，一半租客拖欠4月份租金。他們不交租有法律理據。租客租用店舖用作營業，當店舖失去營業作用，租客應該不必交租。情況像是月租車位的人在停車場封閉時可以退回租金。
放租業主本身也要供樓，還要支付物業稅，維修保養費用，管理人工資和水電費等等，收不到租，收不到樓，很快就會陷入經濟困難。更嚴重情況是，業主收樓之後不可能將物業租出去。如果疫情真的像聯儲銀行估計那樣維持18個月，全部收租供樓業主可以冧旗收檔。失去工作的人沒有能力供樓，無法交租，大量人口長業失業令樓市全盤崩潰，特別是樓價和租金早就脫離現實時候。
不要以為聯儲局減息，供樓利息會下降，美國人大都用長期定息供樓，減息對既有樓按沒有影響。銀行看到經濟情況惡劣，大量人口失業，小企業倒閉，收緊樓按，提高樓按利率。如果樓價和租金回落到合理水平，劈一半再劈一半也不行。
絕大部份人以為樓價下跌是入貨時機，樓價很快會反彈。一廂情願想法是悲劇根源。日本樓泡在1990年爆破之後30年，樓價仍然沒有回到爆破前，而且不停惡化。日本經濟竟然失落30年。日本樓價無法反彈，香港樓價一樣可以衰足30年。炒樓的槓桿比率很高，很容易賺大錢，也很容易蝕大錢。賺大錢的時代過去，蝕大錢的時代來臨。面對現實的時候到了，工作也保不住卻夢想炒樓發達，愚不可及。
政府為失業的人提供福利已經心有餘力不足，不可能為供樓人提供補助，也不可以為銀行包底，更加無法兼顧做生意的人。美國政府發放每人1,200美元現金絕對不能解決經濟問題，更加不能阻止樓價租金大幅度向下調整。業主將會是政府犧牲對象。
美國是中國重要出口市場，美國經濟不行，中國經濟會更差。中國經濟差，香港更惡劣，香港樓價是全球最難負擔，即是離地離到離譜。各位應該明白升得越高跌得越慘的道理。另外，香港經濟受到重創，航空業、酒店業、旅遊業、零售業、餐飲業、商業、金融業、會計和保險業等等，全部受到外圍因素影響而停下來，解僱大量員工。中共在香港不停吸金，發爛股爛債，搞無用基建，再加上港元與美元掛鈎，香港政府要穩住經濟又不能瘋狂放水，只有脫匯一條路可以走。
請想想沒有生意可以做的街舖值多少錢? 失去工作的人能夠交多少租金? 沒有生意做的老闆能夠僱用多少工人? 香港經濟活動停頓，泡沫經濟能撐多久?

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加拿大眾所周知是地緣廣博，一般民眾出行均以汽車代步，而在這裡擁有汽車並不像亞洲地區城市般奢侈，除不用負担高昂的首次登記税外，另外油費和停車費也是省下一大筆；換言之，在加拿大汽車是真正的必須品。

由於多元種族的社會結構下，來自各國的移民均對出產自不同國家的汽車品牌有偏好，無形中造就這裡的汽車市場的多樣性，你想像得到的各國品牌型號車種都可在這裡找到，不乏豪跑超跑、越野爬山、家庭房車，形形式式，豐儉由人。香港人情有獨鍾的歐洲品牌，大部份其售價只是當地的一半價錢，加上汽油每公升平均在1.2加元左右，相等於香港2/5。

以最新型號Range Rover 的Evoque 售價為$66,000加元作例子，車價只是不到一半的香港售價，以48個月租車計算，月租費用不到1000加元；如没意外，48個月到期後是可没條件歸還，便可重新租賃其他新車，亦即每人均可經常任意更換最新型號車款，基本上全没有壓力！

#全球遷移流動解決方案
#加拿大歡迎你
#沒壓力生活模式

慧眼看世界——甚麼概念？
2018-02-26

　　元朗區有「蚊型」新盤的管理費每呎高達五至六元，區內不少入伙只有數年的樓盤管理費也大幅加到四至五元。能收取這水平的管理費，一般已是豪宅級數。究竟管理公司扮傻，還是市道瘋癲了？

　　管理費要六元一呎是甚麼概念？房委會最新資料顯示，市區實用面積大約四百呎的新型公屋，租金中位數約二千四百元。若以每呎六元管理費計算，入住實用面積四百呎的「豪宅」，其管理費已能租下市區新型的公屋。而市區能收六元一呎管理費的屋苑，亦屬一線豪宅。難道願意住「蚊型樓」的人，真的當自己住在豪宅嗎？

　　元朗是一個奇怪的地方，除了新屋苑的管理費貴外，就連車位租值也超越市區。屯門和元朗一帶的新盤車位普遍月租超過三千元，西跌沿線樓盤最貴的月租車位更高達四千元。這個租值，市區很多地方都有供應。

　　不少自願搬到新界居住的人，都期望以較低的開支享受到更清新的空氣、更大的生活空間和更高的駕駛樂趣。可是今時今日新界西和西北區的「住」和「行」價格都接近市區，大型商場變天也令「衣」和「食」走向豪華化。

　　願意付超高價住「蚊型樓」已經難得，肯納豪宅級呎價管理費去體現富人生活更加可貴。有這麼多人願意頂着畸形的樓市，難怪愈來愈多人相信香港樓價只升不跌。

張慧慈

◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═?【今天想說的話】? ◈ ═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═
#內地租車 #奪命女司機 #女司機

◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═?【熱門的影片推薦】? ◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═
►【搬屋日記#1】月租$8000唐樓?？終於2個人搬出黎住，全部淘寶傢私超過500kg?！北歐米色布沙發
https://youtu.be/wuD5sKS9_w8

►【??首爾美食懶人包#2】5間排隊網紅店，來弘大一定要吃?！超強甜蒜豬腳?，彩虹鹹甜Beigel Caffe?丨人氣必吃！ISAAC＋EGG DROP烤吐司?丨生牛肉製造所，140元無限吃到飽！?
https://youtu.be/VzI9cQ2HwaQ

► 【我的中學回憶?】躲在女廁食飯?？！發生爆炸事件?？丨校園都市傳說，消失的老師⋯⋯?？丨原來我拍了7年YouTube?？
https://youtu.be/WUQ070YgF7Y

◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═?【最受歡迎播放清單】? ◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═
► ✈️ 旅遊日記 ❀ 日本／台灣／大陸✈️
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網上流傳一停車場，月租一萬元，一次過付足一年，則每月八千。這個貴價停車場究竟在何處？

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Music: KENI - After 12am (Prod. Lil Fish 릴피쉬)
PRODUCER | Lil FISH 릴피쉬
COMPOSER | Lil FISH 릴피쉬 / KENI
LYRICIST | Lil FISH 릴피쉬 / KENI
LINK | https://youtu.be/efJcOJ1FnjA

Music: 廢學 Faiology (lo-cycle mix)
Lead & Compose | 陳健安 On Chan
Rap & Lyrics | Novel Friday
Original Lyrics | Oscar
Mixing | TseLam
Music Arrangement & Produce | KENI
LINK | https://youtu.be/g7MH3bXy1tY

我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。