【見證英國接管新界 —— 舊大埔警署】

大埔運頭角的一個小山丘上，有座典型殖民地古典風格的警署建築，屹立在此120多年，正式於今年被列為法定古蹟。

1898年，滿清政府簽定《展拓香港界址專條》租借新界予英國。在1899年4月16日，英國正式接收新界租地，當日在運頭角的圓崗上搭建木棚舉行升旗禮，首次在新界升起英國國旗，故將該地方的名字「圓崗」改稱為「旗桿山」以茲紀念。由於大埔位於新界中央，殖民地政府於同年在當地設立政府行政機關，成為新界首間警署及警察總部。

由於當時海盜問題猖獗，舊大埔警署亦重點維持新界水域的治安。日治期間，日軍於墟市中心另建警署，舊大埔警署丟空，無人看管，結果裡面的門窗、木地板等東西被附近居民搶掠，日軍便派兵駐守，以防再次遭到劫掠。

二戰結束後，舊大埔警署恢復運作，後來被編入邊界警區。1963年警署併入新成立的元朗分區，逐於1970年轉為沙田分區。直至1987年，新的大埔分區警署建成後，舊大埔警署便作為不同警務之用，曾改用為香港警務處、 新界北總區防止罪案組辦事處，以及水警北分區臨時辦事處。2006年起，舊大埔警署便一直空置，直到2015年，警署活化為綠匯學苑，推動保育及永續生活。

【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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【現存最歷史悠久的警察建築物——舊赤柱警署】

位處香港島南區赤柱赤柱村道88號，有一座始建於1859年的法定古蹟，灰白色的外牆，或者令大家看不清歲月的痕跡。

舊赤柱警署於1859年落成落成，是香港最早建成的六間警署之一，亦都是當中唯一一所被保留下來的警署。在香港開埠初年，當時的人口中心赤柱治安混亂，不時都有海盜出沒。有見及此，當時的港府就率先派出軍警去赤柱駐守。久而久之，就覺有必要在赤柱建立一個長遠的設施安護當地的治安。

1859年，赤柱警署以402英鎊的建築成本落成，亦都成為當時香港島位處最南端的一座建築物，作為前哨站，由警隊以及駐港英軍聯合使用。舊赤柱警署應用多年，發生過不少有趣的故事，在日佔時期就被徵用為赤柱區分區總部，直到香港重光才改回警署之用。1974年，警署遷出該建築，及後由多個政府部門作辦事處之用。

直到1983年被列為香港法定古蹟，1993年舊赤柱警署進行重修，以恢復其外觀原貌。

PMQ元創方Police Married Quarters，即已婚員警宿舍，為香港的一個創意中心，位於香港島上環荷李活道，總樓面面積達1.8萬平方米，設有5個門口，正門在其東面的鴨巴甸街35號。元創方的前身為於2010年11月10日被列為香港三級歷史建築的荷李活道已婚員警宿舍，經過活化後成為創意中心，於2014年4月14日起局部開放，於同年6月21日正式開幕。2007年，政府將其納入《西營盤及上環分區計畫大綱圖》的住宅用地，並計畫拍賣，卻有民間團體提出反建議。其中中西區關注組認為，已婚員警宿舍承載重要歷史文化價值，並且向城市規劃委員會申請將用地改為公共休憩空間及政府、機構、社區用途。其後，香港行政長官曾蔭權透過《2009至2010年度香港行政長官施政報告》提出將該處與中環另外7處歷史建築，列為「保育中環」措施的項目。發展局於2010年11月15日宣佈，荷李活道前已婚員警宿舍項目將由同心教育文化慈善基金會有限公司，聯同香港理工大學、香港設計中心和職業訓練局轄下的香港知專設計學院，活化成名為「PMQ元創方」的標誌性創意中心。PMQ元創方保留了荷李活道員警宿舍的兩座樓高7層的宿舍（A座及B座，分別以鄰近街名命名為Staunton及Hollywood）及少年警訊會所，另外在A座和B座間之中庭上興建一個600平方米的多用途會堂 QUBE，4樓平臺則設空中花園作為通道連接，並為PLATEAU。而地下對出的廣場空間前身為操場和停車場。活化後變身為佔地面積1,000平方米的Aberdeen Courtyard及Marketplace廣場，而連接兩座宿舍之間的天幕則採用特殊玻璃，可阻擋紫外光，方便市民在地面平臺乘涼。宿舍採用半開放式設計，原本的廚房設於單位外的走廊，現用作展示商戶的藝術品及貨品外，亦可作為閒座區，讓遊人隨意休息。而洗手間則設於各樓層左右兩端，另附設升降機方便上落。作為三級歷史建築，元創方保留多個歷史遺跡，包括前荷李活道已婚員警宿舍正門、中央書院的石級與石牆、前中區少年警訊會所、中央書院入口石柱及柱座等。在中央廣場下開闢了地下展示廊Glimpse PMQ，展示前中央書院兩段最長的花崗岩地基，及6件從遺跡中發掘出來的鋪地瓷磚及建築構件。
2017西港城（Western Market）是一座商場，前身是舊上環街市北座大樓，位於香港上環德輔道中323號。大樓建於1906年，於1990至1991年間進行全面修葺。西港城的前身是舊街市及海事處舊址北座大樓的擴充部分，當年海事處因地方狹窄，不足應付日益增多的船政管理，因而搬往中環新填海區，舊建築物拆卸，改建成上環街市北座。大樓建於1906年，採用英國愛德華式建築風格，以紅磚砌成，花崗石作地基，底層入口有大型圓拱，具有歷史價值。大樓最初是海事處總部舊址，後來才改建為街市。1983年上半年，街市南座因興建地鐵港島綫第2期建築工程而拆卸，原址興建上環市政大廈。自從上環市政大廈在1989年啟用後，街市各商販於8月起悉數遷入新大樓，街市北座於1989年9月起空置。1990年列為法定古蹟，同年6月由前土地發展公司（今市區重建局）修葺改建為西港城。西港城原本有上下2層，在修葺後加建了2層，成為共4層的建築，頂層開設了懷舊舞酒樓「大舞臺飯店」。

現在銅鑼灣租金是世界上數一數二，加入競賽的品牌是世界性的，不限於如LV，GUCCI等國際名牌，連美國服裝店forever21，近年亦以1100萬月租極高價錢租下由菲律賓福建華僑持有的京華中心。近年銅鑼灣東部，因為較西部寧靜，而有一系列社區設施，往返銅鑼灣西面步行只須5分鐘，發展商建了不少酒店，都是以銅鑼灣命名，如香港銅鑼灣海景酒店，銅鑼灣皇悅酒店，銅鑼灣維景酒店等．此區是香港最早開發的地區之一，由於建住宅的地理位置優越，早在20年前已經過度開發了，拆卸樓宇有了高度限制，而成本過高，近20年建成的高樓大廈住宅只有海景軒，其餘都是酒店和辦公大樓．而在銅鑼灣東邊盡頭近十年建了不少辦公大樓如友邦廣場。銅鑼灣住宅區的居民自東角大丸開業後普遍用大丸來指銅鑼灣東角一帶，大丸結業後普遍使用商場來代替，近年少量在港鐵站建成後才來港定居的新移民家庭使用銅鑼灣來代替銅鑼灣西面商場一帶，而在其餘的銅鑼灣地區則加上主觀的通俗分區或歸入錯誤的法定地區．而其他地區的人普遍使用銅鑼灣來稱呼全區，去大丸一帶或會用大丸代替。1960年代，銅鑼灣西快速發展，東角的稱呼是在早期正式文件上，因為大丸是香港數一數二的百貨公司。，所以銅鑼灣西由1960年開始被稱為大丸，小巴將開往銅鑼灣西地方的目的地寫為大丸，而大丸成功由百貨公司名變為公共運輸工具的地名，除了政府分區外，大丸的叫法很普遍，直到現在大丸結業了20年，小巴的目的地仍然為大丸。在大丸結業後出生的人很少再以大丸來稱呼銅鑼灣西，但有一定數量25歲以上市民仍用此名。位於銅鑼灣西的東角，位於現時在崇光百貨附近的東角道，以及東角Laforet商場（原為東角Nu Face Sogo）。另一方面，因為銅鑼灣東角的稱呼，銅鑼灣東角周邊也有「東區」的別稱，現時仍保留的痕跡包括禮頓道的電訊盈科電訊大廈及怡和街的華人銀行東區大廈等。而現時銅鑼灣站的位置，地鐵站建成前則經常被稱為東角，指銅鑼灣東角，意思為維多利亞城之東的一個海角。東角的位置大約是現時維多利亞公園與波斯富街之間的地區，即東角道附近。
國際金融中心商場是香港最矚目的大型商場之一，匯聚多個一級國際品牌，還有世界級的四季酒店。商場有超過200間商店，從中高檔至一級的國際品牌都有。商場設計以白色為主、樓頂天花板達三層高，加上室外採光的設計，在其中購物尤其令人覺得閒適自在。逛街之餘，您也可以到商場內的咖啡廳、特色餐廳，一邊看著維多利亞港，一邊悠閒用餐。如果想吹一下海風，您也可以到商場的頂層露天花園去，買一杯咖啡、一份三明治，靜靜的享受維港的日與夜。如果您是美食家，那更不能錯過毗連商場的四季酒店，因為這裡的中餐廳龍景軒和法國餐廳Caprice都是米其林三星級餐廳，能一次過給您世界頂級的「六星」佳餚。交通方面，商場與機場快綫香港站及港島綫地下鐵中環站相連，非常便捷，可以作為離開香港前最後的血拼基地；這樣您可以拿著大包小包的戰利品，乘坐機場快綫直接到機場。另外，商場又有人行天橋接通到附近的高級商場、港澳碼頭，以及中環至半山自動扶梯，不怕日曬雨淋。