【樓市長期向上】（二）（這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。但由於不少因素現在仍適合，所以發表多次）

--需求與購買力--

分析員所講樓價下跌的因素，其中一個是樓價與市民購買力脫節，所以高樓價不會長期維持，必然大跌。任何物品的價格都由供應需求組成，而這供應需求的背後沿自多種因素，短期或許由情緒影響，長期則由價值主導。自政府推出辣招後，短炒的需求已不存在，需求只剩下用家及長線投資者。

先講用家，現時的樓價的確令市民難以負擔，但無奈很多人仍是終要買樓的，他們不是不買，而是延遲買，或是選擇買一些較細的單位。這樣問題就來了，需求沒有減少，只是發生在不同時期，要買的終要買。當然，樓價高企令一些人想買但無法買到，而這些人可能會選儲更多首期，有更大的購買力才去買。

即是說，樓價在超高企的時候只有很少人有能力買樓，但他們會儲錢，以及對超高樓價盲目，就算超高樓價無法維持，只要樓跌略為下跌，由超高價跌至高價，之前的忍住唔買的需求就會再次出動，在樓價與市民購買力脫節程度減少下已成為新平衡點，所以樓價下跌其實有限。

同時，雖然市民購買力與樓價脫節，但不少買樓人士會退而求其次，在這樣的能力下，由原本想買的單位，轉買較細的單位，需求不變，只是當中的調整。

--樓價與購買力--

另一點是，樓價與市民購買力是否成必然關係？其實是未必的，因為樓市並不是只有用家這一方的需求。以澳門的樓價來說明，十年前一個單位約三十萬，現時一個單三百萬是基本，因為以前澳門是一個小城市，但自賭權更開放後，賭博收入現時已超過拉斯維加斯。

在投資者眼中，整個定位已經不同，資產價值當然大不同，投資者比較環球資產價值，當地的發展潛力，以及投資回報等，在澳門的個案中，可看出當地樓價與市民的購買力不一定成必然關係。

的而且確，樓價與收入的比例是其中一個衡量樓價平貴的水平，而過往香港樓市，如1981年，及1997年在這指標達至很高的水平後，都出現大幅回落，而現時樓市亦出現類似的情況。所以，這絕對反映樓市不健康，及處偏貴水平，但這不代表不可以更貴，又或必然會像97般下跌一半。

上述所講澳門樓市就最易理解，以前可能用總人工3年就可買到一層樓，現時要用上15年，那會不會跌回只用3年就能買樓的年代，當然不能。因為以前買的是小城市的物業，現時買的是大都會中的物業，概念上已是不一樣的商品。

就算樓價回落，其平均年期都必然會比以往的高，例如以往平均是3年能買樓，這是合理的，現在平均是10年能買樓，這在這年代已是合理的。香港情況也一樣，交通更完善令新界樓價值提升，香港比97回歸前的定位亦不同，更為中國的城市，更與中國融合，香港樓已不只是為香港人而存在。

--定位與價值的問題--

即是說，就算香港樓由痛苦指數15年薪金，下跌至13年，香港樓仍是偏貴，仍是很痛苦的水平，但在其他人眼中，已到達吸引的水平，那就會令需求上升令價格上升，因為你的痛苦指數並不是他的痛苦指數，國際投資者眼中不一定適用。

而就算是香港人，一些已供完樓、人工在近年大升的打工仔、手頭有充裕資金的投資者，所謂的痛苦指數對他都是無影響的。所以這因素會令樓價回落，但是否能令樓價大跌那就未必了。

組成需求的除了用家外，另一方就是投資者，投資者決定投資物業與否，基於幾個因素，該投資的成本，物業的回報率，其他投資工具的回報率。

資金成本受利息因素影響，之前已講美國加息步伐不會快，因此令這方面的影響有限，另一方面是租金回報，除非租金有較大的回落，否則回報率不太影響，而租金回落取決於兩個因素，就是市場供應，以及經濟情況。市場供應看不到會大幅增長，而經濟情況亦不見得會向下，所以租金難以回落，這就令投資者投資物業的回報仍然保持在這水平，因此令這方的需求仍在。

除非加息力度很大，令投資物業的淨回報大幅減少，就有可能出現較似樣的下跌。現時租金回報4厘，供樓利息成本不足2厘，淨息差賺2厘，但當年97、98年租金回報4厘，供樓成本10厘，要蝕息差6厘，每賣一層樓就可減少每月蝕6厘的利息，賣樓壓力大，市場供樓者多自然令樓價向下。

【#念念不忘 #投稿】下星期主題為「#香港風景」，歡迎讀者分享4張或以上相片，輔以簡短文字。Inbox來稿請註明題目、撰文與攝影，6月20日截稿。獲採用投稿將於禮拜一或三，在明周文化社交平台發佈。
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【我城光影】記得上一次可以在香港看見的 #月全蝕 是在二零一八年的夏天。那次的月全蝕是全年最少滿月。我與友人相約於中大聯合書院，拍攝月全蝕和火星大衝。可惜的是，那次夜空之中佈滿厚厚的雲層，令我們未能盡興。

三年半後的夏天，月全蝕再次在夜空中登場。不同的是這次月全蝕是全年最大滿月，在升上水平線時，月蝕已經開始。

我獨自登上青山觀賞，因為在這制高點可以記錄城市和月蝕的光影。出發前，我跟那位之前跟我一起攝影的朋友發短訊，報告行蹤，好讓萬一發生意外，也有人知道，畢竟上星期也有獨自行山客的失蹤意外。他跟我說：「下班之後會來找我。」當下我以為他在跟我開玩笑，誰會願意下班後還走上海拔五百多米的山上呢！然後我就敷衍了事算了，繼續我的拍攝準備。

隨着太陽開始落山，萬家燈火通明，月全蝕也開始了，十分感恩在山上並沒有雲層的阻隔，紅月亮高掛半空有如鬼斧神工的傑作。

過了一會兒，夜空之中傳來一把吶喊的聲音。呼喚着、呼叫着。原來他真的來了。十分感動、驚喜。這是真的嗎？前來攝影的人都走了，說明天要返早班，此時，除你、我以外，山上空無一人。

於是我們在標高柱那邊談笑風生，拍攝紀念，留下青春回憶。回想起中學的愉快時光，常常因小事而爭吵，大家都一臉稚氣。我們也談談近況，生活、學業、工作等等。

「人有悲歡離合，月有陰晴圓缺。」我決不會忘記這個晚上，感思歲月讓我們成長、相聚、留下回憶，我會在忙碌之中等待着，等待下一次與你相遇之時。

我城「光．影亅。
友人相聚。
人生幾何？
一期一會。

撰文．攝影：Wong Sum Ming

#月蝕 #月食 #月全食 #月全食2021 #超級月亮 #滿月 #赤月 #血月 #天文現象 #記錄 #光影 #青山 #登山 #我城 #攝影 #香港攝影 #風景攝影 #一期一會 #相聚 #回憶 #人有悲歡離合 #月有陰晴圓缺 #無常 #珍惜 #我就是我

我一直都是一個非常敏感的人😣，
任何一點點氣候改變、甚至是工作壓力等，
都會讓我睡眠品質變得很糟，
尤其是月蝕🌛前後多夢、驚醒、失眠各種狀況都讓我很崩潰。
睡眠變糟糕大家都知道是不太好的一件事情，
畢竟好的睡眠對於身體健康與免疫力是很重要的。

所以每當我發現身體好像又當機的時候，
✨綠金的拾春、綠蜂膠就要出場救援啦✨～～
除此之外我也會做陰瑜伽🧘‍♀，讓自己的身體學著放鬆，
慢慢的身體就會開始恢復自己覺得舒適的狀態，
接著每天都能開心的起床，不會有懶懶的感覺，
睡也可以直接睡到翻掉～～
整個就超開心的啊🥰🥰🥰

睡眠救援🤹‍♂拾春
源自克拉馬斯湖的一個極為珍貴藻類「束絲藻」，是藻類之王，一整年只採收兩次，具有強大的修復作用，還能提升睡眠品質。
內含獨特PEA苯乙基安，刺激快樂因子釋放，舒緩壓力，撫平躁動不安情緒，當內心狀態緩和，才能擁有充足深層的睡眠。

雖然我天生體虛又敏感，所以後天的日常保健更不能馬乎，
該吃的蔬果、肉類都會攝取，精緻麵食類也會戒醣，
當然維持體能的運動也是不能省的，
如果身體有任何不舒服，我也不會硬撐，
畢竟休息才能走更長遠的路。
各種的努力都是為了維持身體的防禦網🥅

抵抗力救援🤹‍♂綠蜂膠
獨家引進日本AF-08綠蜂膠，從500多種蜂膠中脫穎而出的頂級精華
400mg蜂膠含量，高於原廠1.5-2倍
內含紫蘇籽油，其中的Omega-3含量高達50-70%，比一般魚油含量高。

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2021/5/26 今晚泰國人不敢出街？但非因疫情？ / 50歲以上人士，小心被「超級血月」月光照中？大迷信？ / 曼谷愈來愈多區出現新感染！ ~✹ 香港移居泰國 旅遊達人Roger Wu 胡慧冲 泰國疫情實地報告

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【Busking王開麵店】街頭賣唱被爆粗問候 Judas灣仔開舖賣$28煎糯米雞 撈埋樓面收銀 「逆境求存」
https://bit.ly/31RBR4y

新店最大的不同之處，就是投資者多了一個藝人的名字。憑街頭賣唱而闖出名堂的Judas羅凱鈴，今次榮升了這間車仔麵店店主，她説：「店主好好，可以讓我投資少少錢去玩。我只是一個小小的老闆，投資的數目比大家想像中的更少。」雖然小試牛刀，不過Judas亦出心出力，負責樓面收銀。「以前讀書時做過兼職，曾在快餐店打工，所以覺得還可以，只是體力上還要適應。」她下一個目標，就是希望可以沖到一杯好奶茶，「水吧這個崗位很有型，現在我也學習沖茶。」

搵啖食
地址：灣仔軒尼詩道153號地舖
營業時間：星期一至日11am-9pm
詳情︰ https://bit.ly/3a5IpQW


觀塘美食車仔麵｜33歲潮男逆市200萬開店 10公斤豬皮湯底 $16/原件鱈魚膠＋日式叉燒 $38早餐食花膠通粉
https://bit.ly/2Yl7n9H

「我們每天會用約40公斤的豬骨、10公斤的豬皮，熬足9小時，令湯底可做到黏身效果。」圍裙、制服也不穿，頭戴cap帽，一身日本潮牌的Johnson，專注的看着廚房一大鍋湯底，自豪地介紹，「想走新派的路線，我從小就愛吃車仔麵，但覺得在香港可選擇的湯底太少，看到人家日本遍地拉麵店，湯底多的是，開店時，就想加入日式概念。」

祥利車仔麵
地址：觀塘創業街31號LT TOWER地下G03號舖
電話：2360 1288
營業時間：星期一至六7am-8pm、 星期日11am-8pm

【大圍車仔麵】酒店中廚為老婆 大圍街市賣$43/6餸車仔麵
https://bit.ly/3tiZzE0

大圍的這個舊街市最近翻新，裏面有十多間食店，其中這間食店最受歡迎，因爲食物大件夾抵食，不少街坊及中學生也經常來光顧。別看它是街坊小店，原來店主曾經是米芝蓮三星食府唐閣的大廚，因為老婆愛好煮食，所以決定放棄高薪厚職，與老婆一起開店：「這間店要兩公婆合拍才能做到，若只有一個，很難熬得住。」

寶泰車仔麵
地址： 沙田大圍田心街1號隆亨街市4號鋪
電話：5702 9781
營業時間：星期一至日：6:30am-8pm
平均消費：$50
詳情： http://bit.ly/2xBCZKP

【鯉魚門車仔麵】月蝕6位數！憑秘製辣汁絕處逢生　飲食初哥做老闆：自己食得到才會賣給人
https://bit.ly/2YCk8wQ

「安心事件」令鯉魚門一夜間成為全城焦點，這個長久被遺忘的小社區，離油塘港鐵站有點距離，加上周邊都是工廈、地盤，日間沙塵滾滾，晚上僻靜得可以安心偷食，只有鯉魚門村內的海鮮街才有一點人氣。就連連鎖食肆都撐不住的死位，偏偏有人膽粗粗在這兒開業賣車仔麵。擁有如此膽識的阿傑，原本從事裝修工程，人到中年已有自己的裝修公司，卻為了一圓自己的飲食夢，竟然選址於此開店。

老友記
地址：鯉魚門崇信街8號地下3B舖
電話：2869 2226
營業時間：7am-9pm （星期一至六）； 7am-6pm （星期日）
詳情： http://bit.ly/2PEmC8L

【中環車仔麵】一單工作搵夠食一年 財經公關情侶太得閒而創業 由被狠批到爆場：唔會放棄
https://bit.ly/2Lb7DFB

店舖由一對情侶阿正及Bonita所開，二人本來任職財經公關，在公關及傳媒界打滾多年，累積不少人脈，「財經公關的生意不太穩定，有時很多有時較少，做一單工作的錢可以夠用大半年至一年，但問題是中間很空閒。」

揀得啱車仔麵
地址：中環皇后大道中181號2樓205號舖新紀元廣場
營業時間：11am-9pm（星期日休息）
電話：3106 0635
詳情： http://bit.ly/2L60aVe


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【最強燒鵝】$508隻街坊爭住食 元朗燒鵝大王為質素換15位師傅：嫌我要求高
https://bit.ly/2KCMMdF

天鴻燒鵝2001年於元朗開店，經歷過沙士、禽流感，依然屹立不倒。街坊來光顧，「我一星期最少食三次。」元朗龍躉王樹哥說。區外人甚至遊客亦慕名而來。

天鴻燒鵝飯店
地址：元朗建業街88號仁義大廈地下D鋪
電話：2474 8849
營業時間：11am-2pm, 5pm-8pm
詳情： http://bit.ly/2NssaAN

【中環燒臘】78年燒臘老舖 十年前月蝕幾十萬瀕執笠 孫女上場改革延續三代
https://bit.ly/2ZkwTxf

這家悠久的小店由她爺爺高露華於一九四一年創立。她的記憶中，有着爺爺的影子，於一家相當老舊的舖頭內晃來晃去。以前的燒臘舖運作模式都很一致，很老套的只提供燒臘外賣，即是大家常常說的「斬料」，以前生活較窮困，吃燒味是頗奢侈的事，大多數家庭都是在父親發薪水當日，才得以吃到美味的叉燒。

華豐燒臘專家
地址：中環域多利皇后街5-8號
電話：2544 3466
營業時間：7am-10pm
詳情： http://bit.ly/2X3aRic

【灣仔燒味老字號】堅持平賣$34叉燒飯 叉燒女皇淡然面對困境：財富唔係自由行帶畀你
https://bit.ly/2CwxoLz

趁大家姐準備開店工夫時，正好眈天望地一下。小店地方狹小，店門右邊是燒味掛檔，時間尚早，空空如也。左邊的收銀處可算是於店門邊緣，方便外賣之餘，也節省店內地方。廳面能放下的圓桌不到十枱，牆邊都貼上餐牌。未幾，員工陸續回來開工，一踏進店裏都喊聲大家姐。俗語云：「哥前哥後三分險」，在女權主義抬頭的當代社會，「姐前姐後」衍生出來的險境或會比男士的更嚴峻，「大家姐」之所以得此尊稱，因為她事事親力親為，幾乎扛起整家飯店，她調侃：「多數人都叫我做大家姐，乜嘢事都叫大家姐，由洗碗掃地到師傅都找大家姐，所以習慣咗呢個稱號，俾人叫到唔會有乜特別感覺，反正都只係一個稱呼。」

再興燒臘飯店
地址：灣仔軒尼詩道265-267號祥興大廈
電話：2519 6639
營業時間：9:30am-10pm
詳情： http://bit.ly/30MtKDM

【銅鑼灣中菜】燒味一代宗師隱身體育會！蔡瀾最愛肥燶叉燒 用三日做失傳紮蹄 食家：燒臘佢最好
https://bit.ly/3lVCKSB

甘棠燒鵝，這家位處南華體育會內的燒臘店，地點吊腳，彷彿與世無爭，作風低調，但捧場的不止劉健威一人，食家蔡瀾、唯靈，明星洪金寶、元華等等，名人客眾，有口皆碑，全因為一個年近七十的老師傅——馮浩棠，棠哥。

甘棠燒鵝
地址：銅鑼灣加路連山道88號南華體育會1樓
電話：3580 2938
營業時間：星期一至日11am-10pm
詳情： http://bit.ly/2GSsTef







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