【失業率跌　真係唔關移民潮事？】

今日政府統計處公佈最新失業人口減少10,700人，2021年6－8月期間，失業率降至4.7%，政府樂觀認為經濟已復甦，勞工市場將進一步改善【註1】。若然仔細剖析就業數字，大家可能有另一番解讀。

雖然失業人口確實由2021年1至8月下跌72,100人，然而期間失業率下跌並非全因經濟改善。期間香港的勞動人口（臨時數字）期間顯著下跌34,400人，勞動人口下跌因素很多，人口老化、疫情也可以是原因，但自2021年1月起，勞動人口數字卻比去年加劇下跌。

就最新數字，亦有兩個觀察：

勞動人口加劇下跌：在2020年下半年（2020年7月－2021年2月週期），勞動人口下跌12,900人，而單單是2021年上半年（2021年1月－8月週期）勞動人口跌幅卻倍增至34,400人。勞動人口跌幅明顯加速，並非能夠簡單以人口老化原因說明。

失業率下跌並非全因就業改善：但自2021年1月起，勞動人口加快下跌，同時就業人口上升，這兩個趨勢疊加，令過去半年失業率由年初的6.8%急跌至4.7%。可見說香港失業率下跌，除了就業市場改善，勞動人口數字下跌亦是另一個重要因素。

勞動人口數字自2021年初開始急跌，會否與移民潮有關？香港政府不斷強調失業率下跌與經濟持續改善有關，但是究竟失業率「改善」，是因為經濟好，還是人口跌，值得大家深思。

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▌參考資料

政府統計處 表E016：勞動人口、就業、失業及就業不足的詳細統計表
2020年1月－3月 至 2021年6月－8月
https://www.censtatd.gov.hk/tc/EIndexbySubject.html?pcode=D5250021&scode=200#section3

【註1】政府新聞處 2021年9月16日 就業情況續改善 失業率跌至4.7%
https://www.news.gov.hk/chi/2021/09/20210916/20210916_163344_396.html

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▌延伸閱讀
【一年之間　有9萬香港人離開了】
https://www.facebook.com/localresearch/photos/4351718848257488

【又唔做野】最新總勞動人口跌跌跌跌跌
https://www.facebook.com/localresearch/photos/4354710944624945

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香港住宅地產的看空者，忽略了什麼關鍵數據？- 夏春 + 鄭梅玫

香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關，除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。

作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂於傳播「壞消息」。4月8日，一篇題為「寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%」的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象。

香港住宅市場迎來交易熱潮

但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出「三辣招」以來的同月新高，其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

所謂「三辣招」，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消「三辣招」。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重衝擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

去年疫情衝擊，經濟封鎖，和超級寬鬆政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞，「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

房地產市場最戲劇之處在於，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

即使積極買房，收穫甚豐的家庭，同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如，人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤？」的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為「先入為主」和「訊息的詛咒」，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復，但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%（2003年SARS之後的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，並以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論範圍之內。

香港住宅空置嚴重嗎？

以開篇提到的文章為例，儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，並未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見，香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。

當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，並調整供應結構以維持價格溫和上漲。

香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。

私人住宅空置率

香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源於本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证，因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自於國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，並非投機炒作的主力。從2012年起，政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來，外地買家在個人買家中的佔比，就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%，再逐年下降到2018年的約1%。

數據顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的迴流對於香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

影響香港房價未來走勢的獨特因素

作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特别關注的有兩點。

第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，佔總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低於2004年的高位54.3%，也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

第二，選舉制度改革後，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。

即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應並解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，否則矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

原文：金融時報

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新冠肺炎擴散在世界各地升溫，多國紛紛祭出封城措施來遏止疫情擴散，經濟學人智庫分析師預估，長期封鎖恐使全球主要經濟體陷入長達6個月的衰退，全球經濟出現前所未有的萎縮。
　
封國封城最先受到影響的就是航空業，航班載客率和航線大減，財務馬上受到衝擊，像是英國廉航flybe在3月初宣告破產，加拿大航空今天也传出裁员15000人，澳洲的一些區域航空也說只能再撐幾天。國際航空協會說這次的影響比當初美國911後的航空業冰河期還嚴重。因為人進不來出不去，觀光娛樂、餐飲購物、交通旅宿跟零售通路瞬間變得慘澹。全球供應鏈因為封城或隔離跟停工造成的效應，再厲害的製造商也面臨斷炊窘境。
　
這不僅是一個骨牌效應，最終各行各業都會受到影響。像是在台灣的中華航空不只要求主管減薪一成、祭出不強迫式無薪假，傳出的內部信還說這次是「雪崩式」衝擊。主要航線集中在毆美的長榮航空，受到影響較晚，但也是岌岌可危。台北旅館業開記者會說600家旅店已經倒了60家。上市櫃旅行社高層也先減薪。這是兩個最先受到影響的產業。其他的影響也已經陸陸續續浮現。
　
台灣政府也一直拉低經濟成長率的預測，本來沒有疫情衝擊時，主計總處說2020年經濟成長率預測值為 2.72%。現在最糟直接腰斬剩一半1.32%。甚至還有專家說會跌到1以下。
　
其實台灣過去在評估疫情對台灣經濟成長率的影響時，是先考慮中國，但現在歐美確診病例數持續竄升，經濟活動受到影響，國際機構也相繼大幅下修美國、歐元區及全球經濟成長率預測。情勢越來越嚴峻。
　
國際勞工組織甚至說，這次疫情最多可能讓2470萬人失業。美國的預測更可怕，說疫情可能造成美國失業率飆升至20%，也就是大約3200多萬人失業。中國大陸和香港失業率也都來到新高。
　
而各國其實現在也都提出了規模空前的對策。美國總統川普已經簽了約台幣66兆的刺激方案，其中每個成年人可以拿到大約3萬6千元台幣。一家人最多是9萬台幣。日本首相安倍晉三也砸了大約22兆台幣。加拿大、馬來西亞也都提出了以兆來計的紓困措施。台灣則是撥出1.5兆的紓困金。
　
這筆錢也將分發給各部會幫助各產業。像是19日股票大跌，20日行政院就宣示5千億國安基金護盤，央行降息之外，也宣布2千億元中小企業融通放款專案。民眾恐慌的時候就宣示庫存，還記得行政院長蘇貞昌說：「貨很多，盡量買」。
　
政府也表示紓困措施裡面包括貸款還有水電費減收共55億元。但是細節還需要檢討，餐廳業者出來開記者會表示說，政府提供的貸款還需要有房產或是銀行存款擔保。但是他們很多人都沒有房產，餐廳又需要現金流，希望政府可以放寬限制。
　
現在台灣也有提供受創民眾申請所得稅緩繳與貸款展延。5大電信業者已經承諾這些民眾通信費如果無法繳納也可以緩繳，最長可以緩繳6個月。行政院及交通部研商後達共識，計程車跟遊覽車將可認定為受創產業，比照觀光每人每月發1萬，共3個月，總經費約34.5億元。預計將有9.2萬名計程車駕駛以及1.6萬名遊覽車司機受惠。此外經濟部針對餐飲、零售等服務業提出百億元薪資補助方案，每月補助原薪資5成，上限是2萬元、共3個月。而且這些補助的前提是老闆不得減班減薪。算下來會有十六．七萬人受惠，整體經費大概百億元。未來更多大中小型的方案應該會陸陸續續出爐。
　
台灣到目前為止的防疫措施得到國際社會的讚賞。疫情算是穩定，人民生活也沒有太大的衝擊。不過各國的政府到底如何因應？台灣又能不能接住這個經濟危機，化險為夷？這次我們請到網路的股市名嘴股癌謝孟恭，還有顏值跟內涵一樣高的德國之聲記者鄒宗翰來解幫大家解答。
　
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