買樓要來自住、放租定等升值？揀邊個地區先最能夠「目標為本」，地產博客脫苦海呢篇文章，可能為大家帶來不一樣的啟示！

//從絕對樓價上看，港島比九龍和新界高是一個客觀現實，然則坊間認為港島樓更為保值，根據多年來的數據，答案是否定的，我們可以透過比較港九新界的樓價作出評估。筆者曾經在2008年和2013年作出分析，以下是2013年時的節錄：

筆者將平均樓價指數化，先將1997年樓價定為100點，得出下圖；比如在1997年時買入港島物業，到今日已升至153點，即使摸頂也有53%的升幅；新界樓也已經到了家鄉，比1997年時剛好升了30%；不過九龍就技壓群雄，平均樓價已升到191點，即是比1997年再升多接近一倍！

再將100點定在2003年，同樣地，九龍樓價上升到474點，跑贏港島的417點和新界的364點。換句話說，在2003年時買入200萬的樓宇，九龍樓已升到948萬，港島樓只升到834萬，新界樓更只有728萬。

然則大家也不要忽略，由1997-2003年的大跌市，港島樓下跌了63.3%，僅次於新界樓的64.4%，同期九龍樓只是下跌了59.6%，不要少看那4%左右的差別，200萬樓已經相差8萬！

五年又過去了，筆者再將這個圖的資料補完到2017年，今次將2008年定為100點，得出下面一圖：

相比於2003年起始，由2008年起港島樓價的弱勢更見明顯，不單只不及九龍，甚至連新界都不如，但同時發現新界的近年來表現比九龍還要強！相信抱持港島樓最保值的人也價應感到納悶，到底為何會如此？

這三次的分析，分別用1997年、2003年和2008年作為分水嶺，1997年是回歸年，2003年是見底年，那麼2008年有何特異之處呢？只要大家不太善忘的話，2008年是金融海嘯，十年後回望是世界遊戲規則改變的前奏，在2007年之前股票市場還算是容易獲利，但是之後就由樓市獨領風騷，背後的原因是人們對金融產品信心受損，而物業這種供應有限，又可以借到低息資金的標的物，成為了市場的寵兒。

那麼這又和港島樓斯人獨憔悴，新界樓異軍突起，又作何解釋呢？筆者認為由於支撐港島樓價的信念是中環經濟，偏偏中環是以金融為根本，金融業受損港島樓價也難倖免，特別明顯的是西半山的樓價積弱，已經少了人將之視作豪宅區，只有中半山舊山頂道一帶還能保持地位。

至於新界轉弱，正是表現出內地經濟在香港的力量越來越明顯，更多香港人要北上工作，也有更多人南來香港旅遊、讀書、就業和經商，結果就出現筆者在2009年寫過的，「請把地圖倒過來」的現象：

很多時當我們不理解對方的想法時，試試站在他們的角度看事物，澳洲人認為南半球人不應該永遠被放在地圖的下方，被北半球人踩在腳下，所以就印製南北倒置的地圖。其實香港人在回歸前後亦有所謂「大香港主義」，事事以香港人為本位，認為別人應該遷就自己。當然這種聲音越來越弱，甚至不彈此調久矣。但一般香港人仍然以這種思想來考慮樓價，比如他們認為樓價應與距離中環作反比分佈，可是事實上「越遠中環越貴」的例子比比皆是，例如元朗貴過屯門，上水貴過粉嶺等。

筆者就特意製造一張「倒轉」的香港地圖，假定一名國內人由深圳向南望，會看到甚麼呢？原來莫講中環，甚至連九龍對他們來說也很遠，搭高鐵在九龍站落車尤自可，乘東鐵逐站停未到沙田已不耐煩。

筆者最近講過，2018年也是一個分水嶺的年份，除了現今人人皆知的中美貿易戰，中美兩個大國將會徹底改變世界遊戲規則之外，有一個因素卻是當時已經知道的，就香港將有兩大基建，把香港與內地的連接點，由上水羅湖一下子跳到去西九龍和東涌。

下一次再分析這個命題是五年後的2023年，大家且看到時會不會成為現實。//脫苦海
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