【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

【豪宅結界：點解屯門掃管笏所有政府地都變哂豪宅?】

政府成日話搵唔到公屋地要起到明日大嶼桂山島，屯門市中心嗰邊啲公屋又密麻麻，但點解屯門掃管笏成區就可以係清一色起中低密度豪宅？

簡單翻查掃管笏近十多年的土地發展過程，過往13年就有18塊政府土地都賣出成為豪宅項目，共約30公頃，相等於1.5個維園多。若以鄉郊地積比3.6倍 (12層)保守計算，這些土地資源本來大約能建15,000個公屋居屋單位，今天就被各大地產商完全瓜分。

掃管笏近13年政府賣地成私樓列表（圖中綠色範圍）

TMTL 422，1.5公頃，成交價9.6億，現為永宜（香港）的「The Drake」(2007年)
TMTL 449，1.7公頃，成交價7.8億，現為華懋的「琨崙」 (2007年)
TMTL 423，6.7公頃，成交價27.4億，現為嘉里建設的「滿名山」(2012年)
TMTL 436，0.9公頃，成交價1.8億，現為英皇的「珀居」(2012年)
TMTL 427，2.7公頃，成交價13.9億，現為會德豐的「NAPA」(2013年)
TMTL 435，1.2公頃，成交價5.6億，現為永泰的「The Carmel」 (2013年)
TMTL 490，0.2公頃，成交價1.4億，現為英皇的「畔海」(2013年)
TMTL 495，0.2公頃，成交價0.6億，現由福來發展擁有，未興建 (2013年)
TMTL 512，0.1公頃，成交價1.6億，現由泛海國際擁有，興建中 (2014年)
TMTL 497，0.68公頃，成交價10.6億，現為永泰的「OMA OMA」 (2015年)
TMTL 500，2.43公頃，成交價36.3億，現為「恒大‧珺瓏灣」(2015年)
TMTL 541，2.7公頃，成交價38.2億，現為中資萬科置業的「Lepont」 (2015年)
TMTL 542，0.82公頃，成交價17.3億，現為中資保利置業的「瑧譽」(2015年)
TMTL 523，0.76公頃，成交價9.8億，現為永泰的「OMA by the Sea」(2016年)
TMTL 547，1.54公頃，成交價27.1億，現為香港小輪與帝國集團的「帝御‧金灣 」(2016年)
TMTL 520，1.22公頃，成交價31.7億，現由深圳控股夥拍路勁基建擁有 (2017年)
TMTL 518，1.35公頃，成交價35.0億，現由中資佳兆業擁有，未興建 (2020年)
TMTL 546，2.75公頃，招標中 (2020年)
（屯門市地段第422號 = "TMTL 422"）

［原為公屋地今變私樓］

為何會全區清一色私樓豪宅? 翻查規劃署紀錄（註一），現為TMTL 427，500，及520共約6.25公頃的政府地，原來曾計劃提供11棟約15層高的公營房屋，連一個商場及巴士總站（圖中紅色範圍），但最終卻決定做私樓，成今天呎價達$19,000的GRAND NAPA，解決房屋問題的土地資源又白白淪喪。

過程中，政府更刻意塑造對公屋的誤解，指「私人發展較適合當區環境嘅低密度發展」（註二）。但公營房屋的規劃及設計方式基本上由政府主導，不見得公屋居屋發展為何注定就是高密度及與環境不相容。大澳龍田邨及梅窩銀灣邨就是低密度「鄉村式公屋」的例子。相反，往往將行人與環境切割的，正是私人屋苑偌大的圍牆大閘及私人化的人工綠化環境。政府以密度為由將公屋變私樓，實屬誤導。有時更刻意選定綠化帶、民居、村落、休憩用地作公屋選址，故意塑造出當區居民保育與公屋發展的假對立，這些在屯門掃管笏時有發生。

［社區用地照賣］

被變賣為私樓的還有現時相當欠缺的社區用地。2010年，規劃署預留TMTL 546作政府、機構或社區（GIC）發展，而且自2003年起一直為國際十字路會會址（圖中藍色範圍）。但之後又被轉做私樓。2014年發展局將其列為私營房屋發展。城規會也將其由GIC改劃作「住宅(乙類)」（註二至四），有市民曾就此申請提出司法覆核（註五），但隨後政府仍將其加到2015-16年度賣地計劃，一直滾存至今。

［雙重標準的公私比］

當年發展安達臣石礦場作房屋發展，政府曾提出「公私樓平衡」的說法，指當區「已有很多公屋，希望多些私人樓宇，令整個社區的公私營樓宇比例較平衡」（註六）。但在掃管笏，卻不會提當區太多私樓，需要公屋平衡一下，故此13年間眼見將同區公有地資料不斷變賣。

今日掃管笏變成了隔絕公屋的豪宅結界，完整地反映了今日房屋政策問題最真實的一面：政府賣地就年年有餘，用作公屋就說覓地困難，賣到全區豪宅，就來說地少人多，要開發明日大嶼了。這種「掃管笏模式」，近年亦有在其他地區出現的跡象，例如大埔白石角，土地分配決策乏人監察。

要善用掃管笏的土地資源，區內至少仍有3.8公頃的棕地未有落實發展計劃，一直沒有被好好利用，如DD374 521RP及DD375 410等地段。此外，政府預計2016年後發展公營房屋的兩個掃管笏地塊，至今仍未有改劃跡象，將來會否政府會否收回棕地重新整合規劃、改善交通配套、原定公屋計劃會否走數變賣，將一再顯示政府解決香港房屋危機是否有決心。

掃管笏這個房屋案例，一再說出了政府一直有地在手，只是沒有「公地公用」的分配傾斜問題，而是過往誰在定奪全數出賣當區公有土地，一塊不留小市民，才是今日香港土地問題的核心。

2007-2020年9月在掃管笏賣成私人住宅的政府地
https://bit.ly/3jmmdFO
註一：屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討－可行性研究 公眾諮詢文件，2008年
https://bit.ly/2S94ZzK
註二：屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討－可行性研究 行政摘要，2010年
https://bit.ly/2EDvLgD
註三：2014年施政報告的150幅具房屋發展潛力的用地
https://bit.ly/2S5skm1
註四：屯門分區計劃大綱草圖（編號S/TM/32）
https://bit.ly/2GfPi7u
註五：屯門前掃管軍營改劃住宅　市民獲批法援　擬提司法覆核，立場新聞https://bit.ly/3ibpVAK
註六：政府平衡公私營房屋土地需求
https://bit.ly/3cE6gZg

－－－－
🐟 月捐支持民間土地研究工作
https://liber-research.com/support-us/
🖥 Facebook: https://www.facebook.com/localresearch/
📸 IG: https://www.instagram.com/liberresearch/
🖨 TG: t.me/liberinfo
🐦Twitter : https://twitter.com/LiberResearch
🎥 Youtube: https://bit.ly/2WOIKTk
🎧 Podcast: https://apple.co/3ly0yfw
🧠 研究義工報名申請表
https://bit.ly/2SbbyT3

【612一周年 十八區抗爭展覽】

去年6月12日，香港人用行動抵擋惡法，開啟流水革命開端。一年以降，港人面對無數苦難、憤怒，但亦創下過無比成就。雖然民間集會團隊無法舉辦公眾集會，但慶幸十八區區議員樂意同行，舉辦街頭展覽，讓港人回顧過去一年經歷過的一切。

民間集會團隊謹此呼籲港人在612當日︰

1. 穿著黑色衣物或配飾；
2. 參與十八區街頭展覽；
3. 在晚上八時合唱榮光。

鑒於警察表明將重兵佈防中環一帶，戒備牧師原定舉辦的唱聖詩活動。民間集會團隊聯同姜牧師正式宣佈，***取消中環區的所有活動***，留待防暴警察於中環罰企。香港人將散落全港各區紀念6.12，恥與警察為伍。
————————————————-
《6.12抗爭展覽街站列表》

港島

中西區︰
防暴罰企活動，香港人恥與為伍。

灣仔：

灣仔：
莊士敦道灣仔道交界17:00-19:00 羅偉珊、顧國慧
銅鑼灣崇光百貨18:00-20:00 楊雪盈、麥景星；20:00-22:00 彭卓棋
天后站 18:00-19:30 陳鈺琳；19:30-22:00 李永財

東區︰
小西灣社區大樓對開 20:00-22:00 李鳳琼、陳榮泰、曾因瑩、黎梓欣

南區︰
香港仔石排灣升降機塔頂 20:00-22:00 陳衍沖
————————————————-
九龍

油尖旺︰
旺角洗衣街天橋(連接旺角東站) 20:00-22:00 馮達浚
旺角朗豪坊 20:00-22:00 黃子悅
佐敦道行人隧道 20:00-22:00 何富榮、朱慧芳、陳梓維
大角咀道、聚魚道交界 20:00-22:00 李傲然
尖沙咀站B1出口 20:00-22:00 賀卓軒
太子站C出口 20:00-22:00 李國權
油麻地C出口 (文明里) 20:00-22:00 胡穗珊 (*另有活動形式)
旺角道天橋近MOKO 20:00-22:00 林兆彬 (*另有活動形式)
旺角朗豪坊雕像對出 20:00-22:00 朱江瑋、蕭德健 (*另有活動形式)

黃大仙︰
黃大仙廣場對出空地 12:00-14:00 施德來、許錦成
樂富站A出口空地 19:30-21:30 劉珈汶、鄭文杰、梁銘康
黃大仙廣場對出空地 17:00-21:30 尤漢邦、陳俊裕、張嘉宜、郭秀英、黃逸旭、陳啟淳

觀塘︰
觀塘站A出口空地 20:00-22:00 民主派觀塘區議員
油塘中心 20:00-22:00 民主派觀塘區議員
啟田商場對出 20:00-22:00 啟田連儂放映會

深水埗︰
美孚天橋底 下午至晚上 伍月蘭、李俊晞
深水埗D2出口空地 20:00-22:00 何啟明、李庭豐、衛煥南
南昌站A出口對面 20:00-22:00 黃傑朗
深盛路昇悅商場外 17:00-20:00 袁海文
海麗邨天橋 20:00-22:00 楊彧 (*另有活動形式)

九龍城︰
馬頭圍邨洋葵樓對出 (美味居) 20:00-22:00 曾健超
馬頭圍道近石塘街 (Bar Pacific) 20:00-22:00 李軒朗
————————————————-
新界

葵青︰
青衣城二期天橋(連儂橋) 20:00-22:00 張文龍
葵涌廣場對開 20:00-22:00 蔡雅文
大窩口站B出口天橋 20:00-22:00 梁錦威

荃灣︰
西樓角路天橋(近西樓角花園) 20:00-22:00 潘朗聰
愉景橋連儂牆 20:00-22:00 陳劍琴
珀麗灣貝殼廣場 20:00-22:00 譚凱邦

屯門︰
卓爾廣場對出 20:00-22:00 潘智鍵
良景巴士總站 20:00-22:00 王德源

元朗︰
元朗西鐵站G出口連儂牆 20:00-22:00 李俊威
天水圍宏逸廣場 20:00-22:00 王伯羽

北區︰
粉嶺火車站 20:00-22:00 北區連線

西貢︰
坑口站B出口空地 15:00-21:00 鄭仲文、陳耀初
將軍澳站A出口空地 20:00-22:00 柯耀林、謝正楓
尚德新天橋 20:00-22:00 李嘉睿

沙田︰
大圍站A出口 20:00-22:00 黃學禮、黃浩鋒、陳運通、許銳宇、曾杰
新城市廣場 20:00-22:00 李志宏、趙柱幫、陳兆陽、盧德明、丘文俊
第一城 20:00-22:00 石威廉、勞越洲、廖栢康、楊思健

大埔︰
大埔中心投注站外 20:00-22:00 民主派大埔區議員
————————————————-
我們的最新動向/合作洽詢：
Telegram：
https://t.me/CivilAssemblyTeam/
Facebook：
https://fb.me/HKCATeam/
Instagram：
https://instagr.am/HKCAT/
Twitter：
https://twitter.com/HKCATeam/
Youtube：
https://youtu.be/HKCATeam/

新人們 , 睇完先好入商場

? 加入會員 (糯米粉) 支持我嘅創作
https://www.youtube.com/能能糯米RunRunRomeo/join
❤️ 鍾意睇我啲片就快啲訂閱啦~
https://www.youtube.com/能能糯米RunRunRomeo
? Follow 我嘅 Facebook
https://www.facebook.com/runrunromeo.hk
? Follow 我嘅 Instagram
https://www.instagram.com/run_run_romeo/

Escape From Tarkov 播放列表 ?
https://www.youtube.com/playlist?list=PLio6avg0aVebqqfgjfboF9sWGe-pLIoh2

地圖攻略 ( 由 Kenny 製作中文版 ) :
https://bit.ly/Tarkov_Maps
子彈表 :
https://bit.ly/RRR_ammo
物品價值表 :
https://bit.ly/Tarkov_Item

香港 Tarkov Discord :
連登薯叔 - https://discord.gg/6myqGDQ
榮光歸 Tarkov - https://discord.gg/PJmv3uy
狐菲 Group - https://discord.gg/kekyjCC

呢條片用咗 由 EpidemicSound 授權嘅音樂

#EscapeFromTarkov #Tarkov #逃離塔科夫