我真係好鍾意揸車，大家睇開嘅都知，我早早考咗香港唔少車牌，最終唔夠時間學埋拖頭就要走，當中有遺憾無可惜，因為香港揸車嘅環境實在太惡劣。

必須講身為一個的士佬，我揸車態度喺不知不覺間變到好衰，逢打燈都只有人督油，於是愈來愈少打燈，夠膽你咪撞埋嚟囉，車尾快入就唔會輸。搭親車都話趕時間，口裏話唔識乘客理得佢死，始終都係會心急的。而反智嘅香港規劃，就係大部分人都係同一時間流向同一地點返工，同一時間有一大堆車流出嚟，吐露港同屯公老母，俾人屌咁多年，條路依然愈來愈窄，羨慕死唔少女人。

好多人以為香港塞車問題係道路規劃問題，實際上係人流問題。香港明明好大，但係按功能分區，商業去中上環太古icc，觀塘荃灣文職嘢，返學人人揸部車出嚟跨區，起幾多繞道幹線都只會繼續塞，順手塞滿埋大陸工程公司嘅口袋。喺新界返工嘅朋友都知道，逆流返工係幾咁幸福嘅一件事。

去到星期六日，隨時塞過平日，不必要嘅慢車，造就更塞車嘅假期。而且都係人流湧向大商場，排隊入場又係塞死全世界，一家大細飲完茶，爸爸都未泊到車。

喺香港點解要揸夜更，因為只有凌晨先有駕駛樂趣。直到嚟到英國，總算重拾揸車嘅熱情。唔焦急嘅生活節奏，駕駛心情平和咗極多，人人禮讓。做行人過斑馬綫習慣性停低，俾的士佬屌我what 柒 you doing，先醒覺斑馬綫唔再係死亡陷阱，而係行人優先。

天氣清涼，車嘅引擎都爽啲，加上唔會因為改裝就被捕，唔會因為改到部車安全啲就被勾車，揸車唔使做賊，想揸快可以去賽車場，各項因素造就舒適嘅駕駛環境（倫敦例外x3）。

將來會唔會考呢邊嘅的士、貨車牌？遲啲再算，如果可以，會想從事返廣東話相關職業先，保留我哋嘅文化最重要，或者發展下在英港人子女中文教育，有的事發展空間，唔會一有生意就加租，同揸車一樣，車速慢咗，節省更多時間，輕鬆同自由，大概就係咁樣用。

《政局今昔：政經分析文章精選系列》

社會需要的平衡制度 （撰文於2020/8/3）

全球化一方面 (在人流、物流上) 使病毒全球傳播，另一方面，以美元為核心的全球化金融系統使「經濟疾病」迅速擴散至全球。全球化和科技的發展終究是造福還是造禍？凡事沒有一面倒的「好」，一個硬幣有兩面，不論是近百年來受主流經濟學家推祟、號稱最有效率推動經濟增長的資本主義制度和全球化，抑或是講求「公平」分配資源的社會主義，兩者都沒有絕對的優劣。世界需要進步，由農業社會到工業化，再到金融化的發展進程中，社會發展在不同的階段有不同的需要。政府的角色和定位需要清淅準確，起碼政府要知道自己應該做甚麼，政策的主題應該是甚麼。

早期階段，社會在「財富均低」的情況下，需要高速的經濟增長去帶動需求、改善生活水平，這需要足夠的「動力」去鼓勵各種商業活動，資本主義制度下的「大市場、小政府」就是最佳的制度。

中期階段，需要穩定的經濟增長，社會需要由工業轉型至服務性產業，這需要人民質素的提升和知識技術的轉型，社會教育水平的提升成為社會轉型成功的關鍵，此時政府的角色是教育及產業升級配套政策的推行者。

後期階段，當社會已成功轉型，經濟發展已成熟，經濟增長自然會面對樽頸，然而這不應再是社會追求的唯一指標，更不應以「社會成本」去換取額外的經濟增長。

當然，經過多年的資本主義社會發展，社會資源已無可避免地「歸邊」，造成嚴重的貧富差距。當社會出現向上流動的斷層，即低端者已無法向上流，形成資本階級化。若制度仍然維持高度市場化，「以錢搵錢」的速度將會遠高於一般人的工資，兩者的差距以十年甚至數十年計算，資本家將會成為永恆的贏家，而普通人將會成為遊戲的長期「輸家」- 低端人口。

若制度 (遊戲規則) 不變，低端人口會不斷增加，最後連中產階級也跌入低端人口，社會大部份財富集中在0.1%的富人手中。這對低端和極高端階層人士而言都不是一件好事，因為此結構將造成社會的極不穩定。在相對「民主」(或追求民主)的已發展社會，若絕大多數人都是低端人士，極少數的高端階層人士雖擁大量財富，卻面對社會的不穩，繼而將財富配置海外，甚至連人帶錢離開。至於低端及未及高端的人士，這當中甚至包括一些專業人士和人才，他們亦將慢慢被其他國家所吸納。這將是社會由盛轉衰的過程和結果。

因此當社會開始進入發展成熟的階段，政府有必要在一定程度上參與社會的資源分配，在相對已壟斷和資本霸權主導的社會下，適當運用平衡的制度和政策支持中層和低端社會人士，使不同階層向上流動的階梯不至完全斷裂。大企業也應盡量配合政府的「平衡政策」，放棄完全「謀利為本」的商業經營模式，減少與中小企和低階人士直接進行資源競爭，否則唇亡齒寒。

一個成熟的社會，產業與產業之間已形成一條產業鏈，是一個商業生態圈，正如業主、商場求神拜佛都應該希望租客不要做不住，因租客是「營運者」(Operator)，若他們的生意搞得有聲有色，將直接為業主的物業資產增值，因此在逆境中業主和租客應一起想辦法，有視野的會明白大家是坐在同一條船上。「幫助別人取得成功，同時自己也將會獲得成功」是今天社會的成功之道，也是唯一的出路。

今天的香港，已步入末期的階段，希望大企業和大家族的二、三代能明白這個道理。

http://starnman84.blogspot.com/2020/08/blog-post.html?m=1

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

2021/6/16 曼谷人怎看現在疫情？樂觀？悲觀？ / 商場人流已回復正常？塞車情況再現！ / 香港何時有飛機去布吉島？ ~✹香港移居泰國 旅遊達人胡慧冲 泰國疫情實地報告

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灣仔的日夜,疫情下的變化
灣仔一年多來,最明顯就係沒有展覽了
以往灣仔地鐵站附近都係非常熱鬧,而家一過七點,餐廳,鋪頭也改成提早收工
街市也變得比以前早收工,很早就收工~
好多餐廳結業,變成外賣為主既小食店
連帶影響埋利東街既人流,以往好多人來食飯既地方都變得好寧靜

荃灣除了被不少區外人笑稱為天橋之城及米線中心，其實有34年歷史的荃豐中心，因為毗鄰港鐵站，也是荃灣人覓食熱門地點，撈麵、串燒、拉麵、餃子、Café、凍肉舖應有盡有，恍似一個小社區，人流絡繹不絕，數十年來新舊交替，令商場新鮮感不減。

足本訪問： https://bit.ly/3o6GH95

大家姐
地址： 荃灣青山道144-172號荃豐中心1樓
電話：從缺
營業時間：從缺

天恩健康素食
地址： 荃灣西樓角路荃昌中心昌安大廈1樓45/62號舖
電話：2499 6381
營業時間：11:30am-9:30pm

咖啡賞館
地址： 荃灣西樓角道202-216號荃昌中心昌寧商場地下66A號舖
電話： 6821 0145
營業時間：9am-11:30pm

友拉麵
地址： 荃灣西樓角路202-216號昌寧大廈1樓53-54號舖
電話： 2499 8383
營業時間：12nn-9pm


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