#就係香港2021秋季號 #現已出版
#中環街市PopUpStore率先上架
#歡迎大家過來先睹為快！

搶先試閱：012.beinghongkong.com

這個秋天，疫情仍未完全遠離，我們要學習和病毒共存；除了行山，也不妨重拾在市區行街的滋味，重新體驗香港城市文化的複雜多元及趣味。Let's rediscover together，香港街道。

#REclaim REmap RElive// 香港街道演義
過去百多年來一步步生成的香港街道，像是一道道仍然未被完全馴化的城市空間，總有那麼一點一滴的故事或痕迹，令人意料之外或者喜出望外。當一條街道有了自己的名字，蓋了一些樓房，住上一些人，有些人又開了一些店，或成為街坊，就像一個生命有了期許，並隨著年月長成、積聚、沉澱。如是，每條街都有了自己的故事，並成為人們腦內心中重要的身份及集體記憶印記。

#REvisit// 180年來，攝影師鏡頭下的香港街道
十九世紀時最先前來遠東地區進行影像記錄的John Thomson、曾效力Magnum圖片社的 Ed Van der Elsken、1970年代起在香港留影逾50年的Keith MacGregor；三位不同年代和風格的外籍攝影家鏡頭下的香港街道，展示城市一路以來的轉變。還有攝影大師何藩在五十年代留下來的經典畫面，景觀以外更記下了香港人堅忍的面貌。

#REdiscover// 德輔道中，時空徒步旅行
由十九世紀一路走到現在，由銀行街走到南北行，由西方殖民走入華人社區，由古典建築走到唐樓和現代商廈。德輔道中，從來都不止是一條商業街或電車路。而路上的環球大廈除了是香港「小馬尼拉」，八十年代時因為興建地鐵中環站而開車站上蓋發展物業先河，成就李超人傳奇之外，在這個異度空間內，也藏著三個鮮為人知的創業故事⋯⋯

#REgion// 九龍塘、大角咀、新蒲崗，有街就有區
充滿英倫味道的九龍塘、以樹木命名街道的大角咀、用數字去為工業區帶來好兆頭的新蒲崗，擁有完全不同的街區氣息。林建才、UUendy Lau和Pen So三位不同風格的香港創作人，因應這三個擁有不同歷史背景及氛圍的街區，演繹他們對街區的思考和感受。

其他精彩內容：
#REplant// 香港時菜Season Hong Kong
隨著八十年代末本地農業式微，農夫棄耕，技術未能承傳，不少名物已絕跡於香港。川龍西洋菜及鶴藪白菜卻是難得分別能傳宗接代及「復育」的香港名物。從一棵白菜或西洋菜，不但透視出本地菜的盛與衰，還有香港城鄉在過去數十年的變化。

#REcord// 鬧市街頭，每當變幻時
城市規劃師Peter Cookson Smith(施培德）在千禧年後十多年間，不斷前往香港多處舊區進行街道觀察，並以素描仔細繪下香港街頭多元混雜的生命力；設計學者郭斯恆以本地霓虹招牌、字型和花園街為研究對象，建構出香港街道文化的重要元素。

#REmap// 是誰建構了中環山城
曾花長時間研究深水埗「棚仔」生態的民間自發組織「知築常落」和「草民軼誌」，嘗試帶我們走入中環山城，走入城市第二層面貌，看看除了規劃師和建築師外，是誰塑造了中環山城？

#RElive// 摩羅街，不止是遊客的
摩羅街其實不止有遊客，也是一個有歷史的生活社區，內裡有著各式各樣的人，以及多種一直被遺忘的本地工藝。在疫情後遊客絕迹的摩羅街，能否以另一種方式重生？

歡迎訂閱 https://bit.ly/3Ew9eN1



#2021就係香港秋季號 #香港街道 #BeingHongKong #HKStreetIssue #精彩內容sneakpeek

【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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比五月閃崩還慘？台股連九黑，個股天天都在跌！鋼鐵沒人玩？IC設計破季線繼續跳水，封測能撿便宜？BDI大漲也救不了散裝航運？2021/08/17【老王不只三分鐘】

03:27 美股好強喔，都跌不下來耶！
11:42 陸股反彈還是看季均線壓力吧？沒突破就不能輕舉妄動！
16:39 台股每天這樣跌，就是溫水煮青蛙吧？身邊好多朋友最近都不講話了......

34:57 面板族群，上次被隔日沖臨幸之後下場真慘，友達跟彩晶還破底
41:02 上禮拜比較抗跌的鋼鐵股今天變成重災區，這是補跌嗎？
53:05 上周五直播沒問貨櫃航運，那今天幫大家問一下散裝航運，還是有水手在船上

01:03:36 IC設計持續重挫，很多都跌破季均線了，也跌太慘了吧！
01:13:01 詐騙宣導！請大家切勿上當！股票投資請找合法投顧！
01:18:13 最後可以幫大家看一下IC封測嗎？IC設計大跌好像封測也跟著弱！

本集談及個股有以下：2409友達、6116彩晶、3481群創、2002中鋼、2014中鴻、2028威致、2008高興昌、2027大成鋼、2023燁輝、2031新光鋼、2606裕民、2605新興、2612中航、5608四維航、2601益航、2637慧洋-KY、3006晶豪科、3545敦泰、4961天鈺、6485點序、3530晶相光、6138茂達、3035智原、3034聯詠、3588通嘉、4919新唐、5351鈺創、2363矽統、6104創惟、2401凌陽、3141晶宏、2369菱生、2329華泰、8150南茂、3711日月光投控、2449京元電子、8110華東、3374精材、2441超豐、3264欣銓、6223旺矽、6525捷敏-KY

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「電車全景遊」仿1920年代嘅開放式古雅設計，能夠帶各位穿梭港島鬧市中心? 車程長達1小時，車上提供8種唔同語言?嘅導賞服務，一邊細述引人入勝嘅香港故事及電車歷史之外，仲一邊帶各位盡覽香港醉人景色? 唔知大家又有冇曾經坐過依架「電車全景遊」電車，發掘香港最地道的一面呢？?

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路線25號，來往中環至寶馬山，1973年至1998年由中巴營運，經典中巴配色，唔知大家又知唔知點解車頭號碼牌會有一部分係白色呢？?

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由於大頭福屬於七八十年代車款，所以喺設計依架車上都特意髹上七八十年代拉花，營造古典感覺。車側 "it's the real thing" 以及 車尾嘅 "Buy someone you love a coke" "Coke adds life to having fun" 等字句都係特意用上1970年代廣告標語，夠哂復古啊！

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【TINY微影 專門店】?
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尖沙咀美麗華｜九龍灣德福｜觀塘APM
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澳門 賈梅士分店
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（來來電器店內）

【B51 專門店】? 旺角新世紀廣場Moko

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香港今日社論2021年06月22日(100蚊獅子頭)
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明報社評
傳媒老闆黎智英因為多宗反修例案件身陷囹圄，他創辦的壹傳媒集團及《蘋果日報》亦風雨飄搖，倘若資金不繼，《蘋果日報》將於周六停止運作。《蘋果日報》走到這一步，是政治鬥爭的結果，即使當局強調《蘋果日報》捲入國安官非、凍結資產是依法辦事，惟現實效果確是斷絕《蘋果日報》資金周轉，令它無法再辦下去。傳媒機構各有取態，只要本着專業原則，新聞處理各有不同，亦屬尋常，不應以言入罪，然而當傳媒變成政治鬥爭工具，再非純粹的新聞機構，事態推向極至的結局，就是權力較量硬撼，成王敗寇。反修例風暴，黎智英表示「為美國而戰」，政治上的孤注一擲，最終亦令其傳媒王國走上不歸路。

蘋果頭條
蘋果財經停止更新

東方正論
善惡到頭終有報，壹傳媒大漢奸黎智英觸犯國安，官司纏身，囚在赤柱多久也是未知數，不過，他旗下《蘋果日報》死期就幾可肯定，報紙與動新聞最快在明日起停運，禍港26載慘淡收場。壹傳媒連年虧損窮途末路，人所共知，大股東黎智英因涉及違反《港區國安法》，身陷囹圄，所持71%股份及資產被凍結，再加上壹傳媒5名高層日前被捕，與《蘋果》相關的3間公司又被控違反《港區國安法》，遭保安局凍結資產，涉款共1,800萬元，據稱壹傳媒手頭現金僅足夠維持原有營運數星期，資金鏈瀕斷裂，連出糧也有問題，台灣《蘋果》遣散費也未找清，現正尋求向法院申請撤銷保安局的資產凍結，以償付員工薪酬，不過缺乏理據支持下，相信資產解凍成數極微。

星島社論
營運二十六年的《蘋果日報》勢於本周內停刊！警方國安處上周四以涉嫌「串謀勾結外國或者境外勢力危害國家安全」拘捕壹傳媒及《蘋果日報》五名高層，凍結三家相關公司帳戶共一千八百萬元，壹傳媒基於沒法調動資金支付員工薪金，昨去信保安局要求解凍部分資產，並將本周五定為「死線」，若未如願，《蘋果動新聞》勢將於當晚十一時五十九分停止運作，《蘋果日報》亦將於周六發售最後一天報紙後停刊。本報得悉，政府基於涉案資產正調查中，並在法庭提堂，有責任確保有關方面不會繼續犯法，不會批准解凍資產。

經濟社評
本地成功清零，港府昨宣布由後天起進一步放寬防疫措施，下周更縮短已打針市民回港檢疫期。連串措施都是以疫苗氣泡為基礎，為已接種疫苗人士提供更多出行生活便利，疊加商界提供多種打針抽獎優惠，希望能推高市民接種意慾，有助經濟社會早日復常。昨天是本港連續14天零確診，也是第16天沒源頭不明個案，是控疫重要里程碑。港府趁着這良好勢頭公布放寬措施，如食肆所有員工完全接種疫苗，顧客有三分二人打針，每枱可坐12人；宴會可容納180人；酒吧和卡拉OK人數亦獲放寬。