「除咗國安法，政府一直用生活成本將青年迫走」

林鄭政府近年開始將部分房屋政策嘅責任外判，推出咗林林種種首置樓、過渡性房屋、貨櫃屋、青年宿舍等等。其中2011年施政報告出台嘅青年宿舍政策，首個項目已經交由香港青年協會負責統籌，位於大埔寶鄉街2號嘅青年宿舍將會喺今年第二季入伙。

好多人未必知道，青協會長正正係鼎鼎大名想喺南生圍起豪宅嘅地產商溫文儀，而佢哋副會長更加係DQ議員嘅立法會秘書長陳維安，究竟第一個青年宿舍項目嘅具體狀況又係點呢?

大埔青年宿舍(PH2)合共提供80個單位，樓高20層，地下至3樓分別用作青年服務空間，4至19樓就係宿舍的居住單位，分別有76個一人單位(188-232呎)、2個二人單位(398呎)、同3個三人共住單位(155-189呎)。根據青協在2020年3月更新的PH2租金一覽表，三種單位嘅租金分別係，一人單位 4,248至5,831元，二人單位8,670至8,711元，共住單位每人4,606至5672元，按一般地產訂價邏輯推斷，愈高層愈貴，全數出租一年可收467萬(註1)。

當民政事務局喺2016年上立法會爭取撥款的文件紀錄個時，曾經話過大埔PH2嘅一人單位每月租金大約係2,300元(註2)，到今年正式入伙，實際租金就變咗4,248至5,831元，單單最平個間都加咗八成半，政策文件誤導程度同高鐵客運量有得揮。

2019年香港劏房租金指數調查，劏房戶平均每月租金約5,030元，平均面積132.2呎。大埔青年宿舍(PH2)，對比私人劏房，大埔青年宿舍，其實只係大小小，平少少，定價貼近劏房水平。

睇番整個發展過程，原址前身係獅子會大埔青年空間。政府喺2018年2月免地價修改地契(註3)，再喺2016年以基本工程儲備基金以及獎券基金進行撥款，分別支付宿舍單位同社福設施樓面嘅所有發展成本，工程費用總額為 1 億 7,490 萬元(註4)。話青協以自負盈虧形式營運根本完全係誤導公眾，土地係免費嘅、建築工程又係政府出嘅，所收嘅租扣除燈油火蠟基本上係剩袋。簡單嚟講就係政府出樓比佢收租，借幫青年之名搞地產，Cap青年階層油水。

加上青協財政狀況好唔透明。2018/2019年度開支5.6億(註5)，但只有涉及2.9億嘅一筆過撥款有完整財務報告(註6)。其餘嘅支出只係經年報用三小段去粗略交代，收到嘅租金最後會點樣比青協洗左去邊大家都唔會知道。單單係機構嘅一筆過撥款報告已經披露，青協年薪七十萬以上嘅高層人數有79人，年薪一百二萬以上高層更有7人，青協「自負盈虧」不受監管嘅開支部分，當中厚薪高層數目仍然係未知數，透過青年房屋所賺嘅錢，公眾未必監管到。

政策目的原意係協助青年擁有自己的居住空間，同時方便佢哋儲蓄去發展個人中期目標。每次簽約租期2年，每人最多租5年，未儲到錢又要搵地方搬。

目前仍然有六個青年宿舍項目未完成，除左保良局元朗青年宿舍項目正在動工之外，其餘5個項目（上環、旺角、佐敦、元朗、灣仔）都係處於「前期工程階段」甚至未有時間表。第一個項目就搞到咁樣，政府全資起嘅年青房屋都可以收貴租，係咪配合緊將香港青年迫上大灣區住嘅國家政策呢?

註1: PH2租金一覽 https://ph2.hkfyg.org.hk/%E7%A7%9F%E5%8B%99%E7%9B%B8%E9%97%9C%E4%BA%8B%E5%AE%9C/#lg=1&slide=0
註2: 立法會CB(2)730/17-18(04)號文件: https://www.legco.gov.hk/yr17-18/chinese/panels/ha/papers/ha20180122cb2-730-4-c.pdf
註3: 二 零 一 八 年 度 已 簽 立 的 契 約 修 訂 個 案
https://www.landsd.gov.hk/tc/exc_mod/mod/mod2018c.pdf
註4: 立法會民政事務委員會 青年宿舍計劃 – 香港青年協會的建造工程 二零一六年 三月 二十四 日 討論文件立法會CB(2)1125/15-16(02)號文件https://www.legco.gov.hk/yr15-16/chinese/panels/ha/papers/ha20160324cb2-1125-2-c.pdf?fbclid=IwAR3s_qrz7N8CG_H8VsH1ZFtkztuxdyuP1ygFb_fwtJ5zBOpphfrFWG93HpE
註5: 香港青年協會 年報, p. 117
https://hkfyg.org.hk/wp-content/uploads/2019/10/07-HKFYG-AR-2018-19_chi_First-Part.pdf
註6: 香港青年協會2018-19年度受社會福利署資助財政報告
https://hkfyg.org.hk/wp-content/uploads/2019/10/SWD-AFR-2018-19.pdf

#國安法
#青年房屋
#生活成本
#大灣區
#林鄭

#劏房租金指數發佈會2018
指數日期: 2017年10月
人均劏房居住面積下降: 49.6 平方英尺
平均劏房租收比上升: 36.2%
劏房租金指數上升: 411.3，年度升幅4.5%(同期甲類住宅租金指數為206.9)

2018年香港劏房租金指數發佈會直播

劏房租金持續高企
劏房戶負擔加劇
急需可負擔過渡性房屋解燃眉之急

日期：4月29日
開始時間：11：00

【同你介紹返：劏房問題 與 合作社房屋】

數月前，我聯同多個團體舉辦「倚南窗：香港基層劏房實況」體驗式展覽，透過參觀者第一身的模擬經歷，藉此了解露宿和劏房的情況，從而更深入地思考未來房屋政策。

我和研究團隊於去年曾就香港劏房租金指數進行研究，當差估署的甲類住宅租金指數為177.4時，劏房租金指數高達370.1。其實劏房租金高昂，早是老生常談，指數亦不過是再次客觀確定事實而已。2014年，我們在全港七區的研究發現，劏房戶的人均居住面積跌至47.8方呎，比懲教署監獄囚犯倉的人均標準空間都不如(49.5方呎)。

要解決房屋問題，政府可以考慮回購棕土以發展，而長遠則可推動合作社房屋計劃。合作社房屋的概念是以會員制度佔用住宅，會員只需支付建築成本，和入住後的管理費和維修費，其他如地價和樓價或租金都一律豁免。

合作社房屋在全球普遍採用，包括德國、荷蘭和日本等地方，香港亦曾有合作社房屋，包括公務員合作社房屋等，效果優越。近年有關公務員合作社因重建出現問題，其實是因為政府堅持收取全數補地價及補高空，才令合作社房屋變質。

(圖片來源：獨立媒體)

===========================
2016年5月15日 <獨立媒體>文章：
房屋問題未解決 民間建議重推租金管制
http://www.inmediahk.net/node/1042352

「房產學人」專欄文章：
2015年6月30日：人均居住面積
http://hd.stheadline.com/news/columns/222/20150630/347388/

2015年12月19日：從僭建角度分析劏房問題
http://hd.stheadline.com/news/columns/222/20151229/409530/

2016年4月12日：合作社房屋 -- 香港房屋新出路
http://hd.stheadline.com/news/columns/222/20160412/442821/