100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?

如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任

可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。

#租舖陷阱

香港大學法律諮詢網站

住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-

違反政府租契

香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。

雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。

違反大廈公契

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。

標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。

妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。

刑事責任

假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。

任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。

大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。

【陶輝下場：從歷史檔案揭示濫用寮屋及持牌構築物圖利的後果】

警隊高層陶輝近日被揭牌照屋違規僭建霸地，更私下出租作旅館圖利，明顯有違政策本意。過往因政府戰後無力處理大量人口湧入的房屋問題，這類寮屋及持牌構築物，原意是容許在政府或私人地上搭建寮屋或牌照屋(S&L structures)自住，不可用作轉售炒賣及出租圖利，違反用途或批牌條件都應採取執管行動。

根據一份官方歷史個案文件 (Crown Land Permits)，記載了港英政府59年遇過違反許可條件圖利個案的處理辦法，認為不可容忍，因為不只是影響了政府地租收益，更是在房屋問題嚴峻的情況下，變相加劇住屋問題。

當年曾有場部門之間的討論，講述有一經典個案 (LX4127)，持牌人拿$290年租的臨時建築物，卻私下分租予5個家庭獲$2400的年租，獲利足足8倍，行文間可見出工務司一方的憤怒。

文件中，透露了當時工務司(Public Works Department) 認為無法再更新這類出租圖利的許可，因為這等同於縱容更多尋租者濫用。雖然當年的警隊與徙置事務處抱持不同立場，怕採取行動會帶來「尷尬」，但工務司 (Department of Public Works) 堅持要採取法律行動，即驅逐(eviction)及將臨時建構物拆卸(demolition)，認為不對這些圖利行為執法，才是對政府政策帶來尷尬。

根據2017年審計署報告，指出過牌照屋的牌照費基本上在70年代以後就沒有增加過，每平方米年收$0.3，形容費用為「非常低」。今天正在賤租牌照屋的陶輝濫用出租謀取暴利，身為執法部門一員更罪加一等，那麼執法部門又會否按既往案例，對濫用行為進行驅逐與清拆，還是會出現選擇性差別對待?

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#陶輝賤租
#驅逐清拆
#若然地政按案例執法
#會唔會清走陳松青

參考檔案及報告：

1959 HKRS-835-1-56 Crown Land Permits 觀塘歷史檔案館
2017年4月 審計處報告《寮屋及持牌構築物的管理》
https://www.aud.gov.hk/pdf_ca/c68ch03.pdf

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有些底線，香港人萬萬不能失守，最新的戰場，將出現在科技園旗下數據中心的安全議題，最近有法律界前輩告知，在一宗新意網（1686）要求科技園打擊分租敗訴的法庭判詞中，赫然發現「科技園(即政府)及其數據中心營運商可隨時隨地進入其客戶的數據中心範圍」，令政權變相對使用科學園將軍澳地皮的數據中心予取予携！

香港自詡是國際數據中心，全因在數據保安及資料私隱方面有全面的保障。但有參觀過數據中心的朋友，應該也知道數據中心是一門對保安要求非常嚴謹的生意，如果客戶所租用的地方，任由政府和數據中心營運商進入，雲端數據安全當然惹人憂慮。

現時回看，當年Google放棄在香港將軍澳工業邨興建香港數據中心，或許是另有內情。畢竟數據中心載有成千上萬市民和公司的私人和機密商業資料，投資方絕不願意願意見到政府可隨意進入數據中心。

而這個缺口的打開，或許會從新意網與科技園之間的官司開始所打破。話說數年前，媒體接連披露，科技園租客分租圖利（情況有點像有業主把未補地價的居屋市價租出），例如位於在將軍澳工業邨的數據中心營辦商HKCOLO，獲3折優惠地皮後，卻把廠房分租，變相利用政府特惠地皮圖利；另外，也有Global Switch悄悄在數據中心搞劏房，把部分設施「分租」予中國電信國際，均惹起業界一片嘩然。

原因是政府做法厚此薄彼，一方面以低地價批地予中資和外資如 HKCOLO、 Global Switch 等數據中心，另一方面卻不扶持本地企業，做法極不平安，當中政府所補貼中資和外資的地價損失，一去無回頭。因為這些外資或中資企業「租上租」，引起社會爭議，以市價分租予不同客戶，一面賺盡政府補貼，一面做吸血收租佬。

香港地少，政府卻用稀有的土地資源，去津貼中資和外資巨企，是變相犧牲香港整體市民的利益，來補貼實力雄厚的外資及中資數據中心企業 ，科技園如此倒自己米，既浪費土地資源，又賠上了國際對「國營」數據中心安全之信心，賠了夫人又折兵。

魑魅魍魎：可隨時進入的數據中心還安全嗎？
https://bit.ly/2WVWOe5

100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?

如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任

可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。

#租舖陷阱

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住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-
 
違反政府租契
 
香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
 
雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
 
違反大廈公契
 
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
 
妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
 
刑事責任
 
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。
 
任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
 
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。